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聯儲局主席換屆在即 市場預期減息趨勢不變
雖然美國聯儲局主席將於今年內換屆，但姑勿論如何，市場普遍預期美國息率向下的走勢維持不變。聯儲局即將於兩日後公布議息結果，雖然市場預期當局今次將按兵不動，但香港金管局已提前「出口術」。金管局認為，若香港銀行進一步下調最優惠利率 (P)，將直接影響銀行的盈利能力，不利於風險管理。
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港銀淨息差偏低 進一步減 P 空間有限
根據近日多份報章刊登金管局副總裁阮國恒的訪問，他指出目前港銀的淨息差（NIM）已收窄至 1.47% 的水平，在國際標準而言屬偏低水平。阮國恒表示，若果銀行在沒有降低存款利率的情況下，再次調低最優惠利率 (P)，將會嚴重衝擊銀行的盈利表現。
目前，香港的 P 息水平已回落至 2021 年美國展開加息周期前的水平。因此，金管局認為 P 息進一步下調的空間相當有限。
現時港銀利率狀況一覽
| 指標項目 | 現時水平 / 狀況 | 備註 |
| 淨息差 (NIM) | 1.47% | 屬國際偏低水平 |
| 最優惠利率 (P) | 已回到 2021 年加息前水平 | 下調空間有限 |
| 市場預期 | 美息向下趨勢不變 | 聯儲局換屆不影響大方針 |
H 息走勢與資金成本：樓市利好因素已出盡？
有趣的一點是，假如美息繼續下調，而港銀選擇不再跟減 P 息，這是否代表對樓市的利好作用已經全部反映？答案顯然是「非也」。
在聯繫匯率制度下，每當美國減息，港元的資金成本亦會隨之下降。事實上，除了最優惠利率 (P) 之外，銀行同業拆息 (H) 亦是反映借貸成本的核心指標，影響範圍涵蓋按揭、私人貸款及企業貸款。
自 2025 年 10 月 30 日港銀公布跟隨美國減 P 0.125% 後，即使 12 月美國再減息 0.25%，港銀仍維持 P 息不變。然而，觀乎 1 個月拆息的走勢，撇除年結因素後，利率已從 10 月底前的 3.4% 逐步下滑至近期平均的 2.8% 左右。
轉攻「封頂利率」：釋放購買力的關鍵
對企業而言，H 息下降能直接減輕財務成本；對小業主而言，若 H 息能下調至封頂利率（Cap Rate）以下，亦能減輕實際供款壓力。
不過，當銀行不減 P 息時，暫時的確無助於釋放樓市購買力。這是因為銀行在計算借款人的供款能力時，仍會以 H 按的封頂利率（例如 P-1.75%）作為計算基準。
但這種狀況並非永恆不變。 當資金成本不斷下降時，銀行為了爭奪市場份額並釋放資金圖利，即使不減 P，亦可以透過推出更具吸引力的「封頂利率」來吸引客戶。在過往的加息或減息周期中，銀行亦經常從封頂利率著手調整。
調整封頂利率對借貸能力之影響（以家庭收入 50,000 元計）
| 項目 | 現時常見水平 (P-1.75%) | 假設下調後水平 (P-2.5%) | 變幅 / 影響 |
| 實際封頂利率 | 假設為 4.125% | 假設為 3.375% | 下調 0.75% |
| 可負擔按揭金額 | 約 5,800,000 元 | 約 6,380,000 元 | 增加 580,000 元 |
| 購買力增幅 | – | – | 約 10% |
結語：不應只看單一利率指標
總括而言，從單方面看，最優惠利率 (P) 的確可能已接近完成整個減息周期。但在聯繫匯率制度下，美息調整無可避免會影響港元資金成本。對於計劃置業的人士或投資者而言，不宜只靠單一的 P 息數字來總結市況，銀行的封頂利率策略以及 H 息的持續走勢，同樣是影響樓市購買力的關鍵因素。
