【放租按揭指南2024】最高按揭成數與租金收入計算FAQ

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想深入了解投資物業的放租按揭政策?金管局最新微調政策影響深遠,特別是對投資物業的供款與入息比率計算有重大幫助。在這篇文章中,我們將詳解最高按揭成數及租金收入計算的常見問題,提供一站式的放租按揭申請指南。

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租金收入計算入息的新政策

金管局最新的政策微調,旨在簡化投資物業的放租按揭計算。在此新的指引下,租金收入的扣減率由以前的最少30%回復至最少20%,更有利於借款人將租金收入納入入息計算。

舉例:

  • 以前政策:租金收入10,000元,計算入息時僅能算作7,000元(七折計算)。
  • 新政策:如今租金收入10,000元,可以算作8,000元(八折計算)。

這意味著,新政策下借款人能夠顯著提高其入息水平,進而提高可借貸金額。


如何計算最高按揭成數

對於放租按揭,最高按揭成數是借款人評估其最大借貸額度的重要因素。根據金管局最新指引,投資物業最高按揭成數為60%,最終借貸額則取決於物業的估值以及借款人的收入證明 (包括租約) 或資產證明。

放租物業的入息計算會更嚴謹

自從金管局暫緩壓力測試後,銀行需要根據供款佔入息比率(DSR)計算申請人的借貸能力,自住物業的供款佔入息比率上限為50%,但投資物業的供款佔入息比率上限卻要下調一成,亦即40%,簡單而言,假設同一樓價,放租物業的最高借貸額會較自住物業少。

  • 自住物業DSR:50%
  • 放租物業DSR:40%

舉例,若購買一層600萬元的物業,借取60%按揭,實際按息4.125厘,還款期30年,自住物業的入息要求為53,473元,放租物業的入息要求卻達66,840元。

已租出物業的租金收入計算

已租出物業的租金收入可以按照八折計算,意味著如果您的物業已經有合法的租約並打了厘印,租金收入會更高地計入入息。

舉例:

租金收入:10,000元 計入入息:8,000元(租金收入的80%)

這不僅讓借款人入息更高,也意味着在借款時會具備更高的借貸能力。


預期租出物業的估算方法

如果您的物業尚未租出,但預期會出租,銀行可以通過測量師的評估來獲得租金市值,並按此計算入息。

舉例:

  • 租金預期:物業測量師評估租金市值為12,000元
  • 計算入息:12,000元 × 80% = 9,600元

注意,並非每間銀行都願意用此方式計算預期租金收入,申請前最好先向銀行查詢清楚取態,以獲取最準確答案。


銀行的實際執行情況

值得注意的是,雖然金管局提供了這些新的指引,但不同銀行在實際操作中可能會有自己的政策和標準。銀行根據自身的風險評估,可能會採取不同的扣減率。

實例說明:

某些銀行可能會根據物業類型、借款人的信用狀況等,對租金收入的扣減率進行不同程度的調整。因此,了解並諮詢不同銀行的政策是非常重要的一步。


自住轉出租,注意按揭契

當持有兩個物業時,部分人會選擇將其中一個物業由自住轉為放租,但若該物業仍未贖回,亦即仍有未償還按揭,則要小心按揭條款是否容許借款人將物業放租,一般而言,借款人必須先取得銀行的出租物業同意書,才能合法放租。

若仍有按保:

若仍有按保,則借款需要先將按保退回,才能向銀行申請將物業放租。要注意的是,要將按保退還,必須先將整筆貸款償還,換言之,借款人一般都需要透過轉按來「甩按保」,而新按揭必須先向銀行聲明單位計劃放租,而新按揭的最高按揭成數則為當前估價的60%。

若沒有按保:

若該物業沒有按保,是否等於當該物業的尚餘貸款額低於整筆貸款額的60%,就能合法出租? 非也,當要申請由自住轉為放租,銀行會先參考物業的當刻估價,再乘以60%,才是放租物業的最高借貸額。

若由自住轉為放租,你必須先向銀行申請,並取得銀行的出租物業同意書才可將抵押物業放租,視乎按揭契而定,你應先向按揭銀行查詢當中的程序。


結論

隨著金管局政策的微調,投資物業的放租按揭申請變得更加靈活和便捷。通過合理計算租金收入並選擇適當的銀行策略,您可以更輕鬆地獲得理想的貸款額度。希望本文提供的資訊能助您在放租按揭申請中大獲成功。

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