想深入了解投資物業的放租按揭政策?金管局最新微調政策影響深遠,特別是對投資物業的供款與入息比率計算有重大幫助。在這篇文章中,我們將詳解最高按揭成數及租金收入計算的常見問題,提供一站式的放租按揭申請指南。


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《施政報告2024》後: 7成按揭可出租
對於放租按揭,最高按揭成數是借款人評估其最大借貸額度的重要因素。《施政報告2024》公布,所有物業的最高按揭成數劃一為70%,換言之出租物業,無論是否首置,最高按揭成數同樣為70%,最終借貸額則取決於物業的估值以及借款人的收入證明 (包括租約) 或資產證明。
值得注意的是,雖然傳統銀行按揭成數最高劃一為70%,但自住物業仍可透過申請按保,將最高按揭成數增大至90%,不過放租物業並不符合申請按保的要求,故出租物業的最高按揭成數仍然為70%。
要注意,新按揭成數安排適用於2024年10月16日起簽訂臨時買賣合約的物業交易,以及2024年10月16日前簽訂臨時買賣合約的樓花交易,而該樓花仍未收樓;若你於2024年10月16日前簽訂臨時買賣合約購買二手樓或新盤現樓,則不適用於放寬按揭成數的安排。
放租物業的供款佔入息比率已提升至50%
自從《施政報告2024》公布後,出租物業的供款佔入息比率(DSR)已與首置自住物業看齊,即上限為50%。不過要注意的是,若你本身已有正在供款的物業,再買入新物業放租,即使新政策下,供款佔入息比率(DSR)上限依舊是50%,但舊物業的供款需要連同新物業供款一併計算DSR。
舉例,若購買一層600萬元的物業出租,借取70%按揭,實際按息3.875厘,還款期30年,出租物業的月供為19,750元,入息要求為39,500元,假如本身的自住樓已有按揭,月供12,000元,購買出租物業時,銀行會將兩項供款相加,總供款佔入息比率上限不能超過50%,這種情況下,新物業的入息要求便會增加至63,500元。
表列: 《施政報告2024》後,出租物業按揭成數及入息要求的轉變
放寬按揭成數後(非按保)
2024年10月16日前 | 2024年10月16日起 | |
---|---|---|
首置自住 | 最高70% | 劃一70% |
出租物業 | 最高60% | 劃一70% |
本身有按揭/擔保,再買樓出租 | 最高50% | 劃一70% |
供款佔入息上限
2024年10月16日前 | 2024年10月16日起 | |
---|---|---|
本身無按揭/擔保,買樓出租 | 50% | 50% |
本身有按揭/擔保,再買樓出租 | 40% | 50% |
自住轉出租,注意按揭契
當持有兩個物業時,部分人會選擇將其中一個物業由自住轉為放租,但若該物業仍未贖回,亦即仍有未償還按揭,則要小心按揭條款是否容許借款人將物業放租,一般而言,借款人必須先取得銀行的出租物業同意書,才能合法放租。
若仍有按保:
若仍有按保,則借款需要先將按保退回,才能向銀行申請將物業放租。要注意的是,要將按保退還,必須先將整筆貸款償還,換言之,借款人一般都需要透過轉按來「甩按保」,而新按揭必須先向銀行聲明單位計劃放租,而新按揭的最高按揭成數則為當前估價的70%。
若沒有按保:
若該物業沒有按保,是否等於當該物業的尚餘貸款額低於整筆貸款額的70%,就能合法出租? 非也,當要申請由自住轉為放租,銀行會先參考物業的當刻估價,再乘以70%,才是放租物業的最高借貸額。
若由自住轉為放租,你必須先向銀行申請,並取得銀行的出租物業同意書才可將抵押物業放租,視乎按揭契而定,你應先向按揭銀行查詢當中的程序。
租金收入計算入息的新政策
金管局最新的政策微調,旨在簡化投資物業的放租按揭計算。在此新的指引下,租金收入的扣減率由以前的最少30%回復至最少20%,更有利於借款人將租金收入納入入息計算。
舉例:
- 以前政策:租金收入10,000元,計算入息時僅能算作7,000元(七折計算)。
- 新政策:如今租金收入10,000元,可以算作8,000元(八折計算)。
這意味著,新政策下借款人能夠顯著提高其入息水平,進而提高可借貸金額。
已租出物業的租金收入計算
已租出物業的租金收入可以按照八折計算,意味著如果您的物業已經有合法的租約並打了厘印,租金收入會更高地計入入息。
舉例:
租金收入:10,000元 計入入息:8,000元(租金收入的80%)
這不僅讓借款人入息更高,也意味着在借款時會具備更高的借貸能力。
預期租出物業的估算方法
如果您的物業尚未租出,但預期會出租,銀行可以通過測量師的評估來獲得租金市值,並按此計算入息。
舉例:
- 租金預期:物業測量師評估租金市值為12,000元
- 計算入息:12,000元 × 80% = 9,600元
注意,並非每間銀行都願意用此方式計算預期租金收入,申請前最好先向銀行查詢清楚取態,以獲取最準確答案。
銀行的實際執行情況
值得注意的是,雖然金管局提供了這些新的指引,但不同銀行在實際操作中可能會有自己的政策和標準。銀行根據自身的風險評估,可能會採取不同的扣減率。
實例說明:
某些銀行可能會根據物業類型、借款人的信用狀況等,對租金收入的扣減率進行不同程度的調整。因此,了解並諮詢不同銀行的政策是非常重要的一步。
按保最新安排: 業主可申請出租物業,惟限制多
另外,金管局最新公布,2024年8月8日起,按保業主可按需要,有條件向按證公司申請將按保物業出租,但必須符合三大條件之一,包括1) 業主將有新生嬰兒,導致住屋要求改變;2) 業主失業,因而需要更具彈性的住屋或財務安排;3) 業主有其他特別需要出租物業,而本身在相關物業已自住最少12個月。
值得注意的是,若符合條件的業主要出租,必須先遞交相關證明(如失業證明及懷孕證明等)及得到按證公司同意,而且該業主不可以同時擁有其他香港物業,而出租期間,該業主及同為借款人的配偶,亦不可購入其他香港物業,申請將物業出租後亦只可以租養租或另覓住處,而不能再買新物業。同時,出租期間,業主必須以香港作為主要居住地,亦即禁止按保業主將物業放租後移民外地。申請詳情可點擊以下網頁:
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