【車位投資】車位買賣、出租、按揭懶人包!五項因素決定應否投資!

香港寸金尺土,乜都有得炒,除住宅外,其中一個投資熱門就是車位,皆因細細粒容易食,而且管理成本低,加上金管局剛放寬非住宅物業按揭成數至最高五成,都令不少人心思思想買車位。不過,目前經濟下行,購買車位有何注意?我們今次就由投資車位入門講起!

快速跳往:車位種類與標準車位面積車位印花稅與雜費車位估價與按揭尋找車位途徑車位放租回報與途徑影響車位價格的因素

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購買車位流程

  1. 物色心儀車位,同時查冊看車位業權

    可到代理行、住宅屋苑告示板、網上交易平台尋找盤源,同時可查看附近成交及租賃紀錄,衡量價格是否合適。另外,準買家亦應先透過查冊看車位業權,如車位只限出租予該屋苑住戶,投資價值亦會較低

  2. 實地考察車位情況

    即使同一停車場,車位價格亦會有很大分別,視乎車位配套與質素。準買家應實地考察,查看該屋苑的車位需求、以至周邊車位供應,做足功課才決定

  3. 簽約及落訂

    由於車位涉及資金較少,所以簽約及落訂方法沒有統一。有人會先簽臨約及落細訂,再簽正約及落大訂;亦有人會直接簽正約,並落10%訂金,安排視乎買賣雙方協議

  4. 安排按揭及正式過戶

    簽約後,一般於45日內,雙方需要完成過戶手續,如果不牽涉按揭,律師費會較少,交易時間亦會較短;如牽涉按揭,律師費會較多,交易時間亦會較長

車位種類與標準車位面積

香港有不同類型的車位投資,除住宅車位外,還有工商廈車位,還有專屬大型貨車的車位可供選擇。依照規劃署的標準,一般可供私家車、輕型貨車及的士的車位,標準是2.5米闊、5米長、2.4米高,面積134.55平方呎。

根據運輸署資料顯示,截至2020年7月,撇除公共車輛、政府車輛與特別用途車,本港共有751,829輛持牌車輛,當中私家車佔比達76%,如果加上同樣可泊私家車車位的輕型貨車,佔比更高達86%,所以這文將集中分析一般私家車車位的投資。

標準車位面積

2.5米闊、5米長、2.4米高,134.55平方呎

車位印花稅與雜費

與一般住宅物業不同,車位的印花稅稅階屬於非住宅物業的一類,亦即與工商舖相同,稅率大約是住宅物業從價印花稅的一倍。不過,由於一般車位的成交價比較低,大部分都少於300萬元,所以需要繳付的印花稅也不多,數萬元便可以。

假設車位的成交價是200萬元,根據非住宅物業的印花稅稅階,稅率為1.5%,所須繳付的印花稅是3萬元。

另外,由於車位不屬於住宅物業,所以不受辣稅規管,換言之不需繳付買家印花稅(BSD)額外印花稅(SSD)。因此,車位沒有「三年額印期」的限制。

除印花稅之外,購買車位的雜費也不多,一般只是經紀佣金與律師費,前者按照成交價而定,一般是成交價的1%,或最低1萬元;後者最多只是數千元。

非住宅物業印花稅稅階

物業售價或價值〔以較高者為準〕1標準稅率(2)
2,000,000元或以內1.50%
2,000,001元至2,176,470元30,000元+超出2,000,000元的款額的20%
2,176,471元至3,000,000元3.00%
3,000,001元至3,290,330元90,000元+超出3,000,000元的款額的20%
3,290,331元至4,000,000元4.50%
4,000,001元至4,428,580元180,000元+超出4,000,000元的款額的20%
4,428,581元至6,000,000元6.00%
6,000,001元至6,720,000元360,000元+超出6,000,000元的款額的20%
6,720,001元至20,000,000元7.50%
20,000,001元至21,739,130元1,500,000元+超出20,000,000元的款額的20%
21,739,131元或以上8.50%
*資料來源:稅務局

車位估價與按揭

與住宅物業不同,車位估價通常都不設網上查詢服務,如要看車位是否到價,就要致電個別銀行查詢。另外,準買家亦可參考新近車位叫價、成交價、租金來評估目標車位的價格水平,但車位成交透明度遠較一般住宅低,只有坊間零星網站有提供成交紀錄,所以投資者不宜漁翁撒網式尋找車位,應先鎖定心儀地點,再縮窄範圍選擇,這樣才有更深入了解。

按揭方面,金管局剛放寬了非住宅物業的按揭成數,沒有按揭貸款的申請人,購買車位最多可申請50%按揭貸款,有按揭貸款的則要減一成。另外,申請人同樣要進行壓力測試(詳見下表)。

非住宅物業按揭成數上限

沒有按揭貸款的申請人已有按揭貸款的申請人
一般情況50%40%
主要收入非源自香港40%30%
以「資產水平」為基礎申請按揭貸款40%30%
資料來源:金管局

非住宅物業壓力測試要求

自用非自用
基本「供款與入息比率」上限50%40%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限60%50%
*若本身有按揭貸款的申請人,上述所有供款與入息比率要求,需要再下調一成
資料來源:金管局

要留意的是,與住宅不同,車位按揭最多只能承造50%按揭,而且一般還款期最長只有15年,息率亦較高,所以單獨將車位申請按揭,目前並非受歡迎的做法。

事實上,較常見的車位按揭方法還有一個,但只限於持有物業的人士。方法就是將現有物業轉按並加按套現,除可享有住宅物業的低息外,還可以將還款期拉至最長30年,雖然目前普遍銀行都取消轉按的現金回贈,但一旦恢復,此舉更可賺取為數不少的現金回贈,幫補雜費開支。

常見車位按揭做法

  • 單獨以車位申請按揭,按揭成數最高50%、最長還款期15年、息率較住宅高
  • 將持有的物業加按,套現購買車位,還款期可拉至最長30年,按揭成數視乎住宅樓價,息率與一般樓按無異

尋找車位的途徑

一般代理行亦有車位買賣的服務,佣金一般為成交價的1%,或設有最低收費1萬元。不過,如鎖定某個屋苑的車位,準買家亦可到該屋苑的告示板、車位交易網站查看,盤源分分鐘較多,亦不需要支付經紀佣金。

車位放租回報與途徑

相比住宅物業,車位的管理成本較低,既不用裝修,也不怕租霸,所以扣除差餉地租、管理費,及物業稅後,市場亦可接受較低的租務回報,淨回報低於2厘的亦大有人在,準買家最好先參考附近車位的租金,再考慮能否接受這樣的投資回報。當然,在政府不斷壓縮車位供應的情況下,有投資者亦主力看升值潛力,往下我們會陸續分析。

至於放租的途徑有很多,除尋找地產代理放租外,更多的是透過屋苑告示板、網上交易平台自行放租。

影響車位價格的因素

一、車位狀況與業權限制

即使同一地點、屋苑,車位價格亦會有很大差別,所以入市前必須實地考察,視察車位的狀況。準買家應代入車主的角色,看看該車位是否容易停泊,如果車位屬於停車場的單邊位置、有蓋、沒有柱位、倒車空間充足、對上沒有水喉 (即沒有滴水風險)、位置接近升降機及停車場出口,即使是同一停車場,成功放租的速度亦較快,叫租能力較高,投資價值亦較大。

另外,跟住宅不同,很多住宅停車場都有業權限制,部分要優先放售或放租予該屋苑的住戶,部分更只能放租予該屋苑的住戶,凡此種種都大大削弱車位的投資價值,準買家入市前應先到土地註冊處付費查閱屋苑公契,費用只是一百幾十,了解清楚業權限制 (查冊網址:https://www1.iris.gov.hk/eservices/welcome.jsp?language=zh_TW)。

優質車位條件

  • 停車場單邊
  • 沒有柱位
  • 有蓋
  • 倒車空間充足
  • 對上沒有水喉,尤其是鹹水喉
  • 位置接近升降機及停車場出口
  • 容許出租予非屋苑住戶
  • 有良好的中央管理

二、電動車充電裝置

雖說目前汽油車仍是私家車的主流,但無可否認電動車將愈來愈普及,亦是政府政策之一。政府本來目標是在2020年,有 30% 私家車屬電動車輛或混合動力車輛,至今仍未達標,但有消息傳出,政府會於明年首季推出首份電動車普及化路線圖,可預計電動車將是大勢所趨。

不過,目前有絕大部分舊式屋苑都沒有電動車充電裝置,管理處及業主立案法團亦沒有意欲加裝,在電動車愈趨普及下,充電裝置將是提升車位投資價值的其中一個因素。

三、車位需求:大單位愈多、需求愈大

根據傳統智慧,私家車是奢侈品,愈富有的人愈有需要用車,同時家庭成員愈多,用車的需求亦愈多。若該屋苑有較多大型單位,意味著該屋苑的住戶家庭成員較多,負擔能力亦較強,有車的機會亦較多,甚至會擁有多於一部車,對車位的需求亦會較大,所以這會提升車位的投資價值。

另一邊廂,如果屋苑遠離鐵路站,附近的交通配套不足,甚至只依賴村巴出入,如掃管笏一帶,這些地區的住戶對私家車的需求亦會更大。

根據運輸署2011年進行的《交通習慣調查》,香港約14%住戶擁有至少一部私家車。該調查亦顯示不同地區住戶擁有私家車的情況有別,傳統較富裕地區(例如灣仔)和新發展區(例如馬鞍山)的私家車擁有率較高。 雖然由2011年至今,運輸署再無本港市民擁有私家車的情況公布最新調查結果,但總體大方向亦不會改變,準買家可沿這些線索尋找具潛力的車位。

投資者要留意附近的爛地場,隨時會影響車位租值
投資者要留意附近的爛地場,隨時會影響車位租值

四、車位供應:查看車位比例

掃管笏是典型既遠離市區,又缺乏車位的新發展區

如果交通配套愈少,車位的需求愈大,是否意味鄰近鐵路站的車位全無投資價值?非也,這還要看供應。

自從政府於2011年4月起限制發水樓後,規例限定地面停車場面積只能獲得一半寬免,另一半要於總建築樓面上扣減,只有地底停車場能獲全數豁免。由於興建地庫停車場成本高昂,而且每掘深一吋,成本就以倍數上升,所以現在大部分發展商都只提供地契列明的最少車位要求,變相削減車位供應。就以掃管笏為例,即使地點遠離鐵路站,但車位卻不合常理地少,新盤中每6、7戶搶1個車位已是等閒事,這樣便推高了車位價格,這亦解釋為何發展商現在都喜歡在新盤拆售車位。

根據《香港規劃標準與準則》,規定鐵路站 500 米半徑範圍內的新住宅項目須將泊車位供應比率調低 15%或 25%。因此,雖然私家車 數目在 2006 年至 2018 年間增長 53%,但同期泊車位數目只增加 11%。

然而,樓價飛升,而且鐵路站上蓋的新住宅項目買少見少,這些新盤的價格往往令人咋舌,買得起的都中產以上、非富則貴。即使樓盤鄰近鐵路站、交通方便,有能力的人通常都想擁有一部車,能在市區中有私人空間,在車位供應短缺下,租值與價格自然上升,這也解釋了為何將軍澳、黃竹坑的車位價格近年飛升。

相反,即使遠離港鐵站,仍有屋苑的車位價格與租值一沉不起,原因是屋苑在限制發水樓前建成,車位供應充足。就以深井為例,龍頭屋苑碧堤半島的車位比例是1:1.3,即是每1.3戶才爭1個車位,所以租值與價格就一直偏低。

至於要如何查看車位比例呢?最直接的方法,就是查閱該屋苑的樓書,或該地皮的地契。不過,最好也是實地考察,除了看看停車場的狀況外,也要看看周邊會否有其他較便宜的車位租盤,例如其他屋苑,或附近的爛地停車場等,隨時會影響你的車位租值!

將軍澳是既有鐵路覆蓋,車位卻大幅炒高的地區之一,元凶是供應不足
將軍澳是既有鐵路覆蓋,車位卻大幅炒高的地區之一,元凶是供應不足

五、經濟環境變動

與其他國際城市相同,香港的公共交通網絡完善,基本上已覆蓋所有大型住宅區,而且買車容易養車難,汽油稅高昂,所以如非必要,私家車從來都是奢侈品,因此亦較受經濟環境所影響。經濟好的時候,需求急增;經濟差的時候,需求暴跌,所以價格波動較大。

就以最近為例,受新冠肺炎及中美關係緊張等因素影響,本港經濟陷入低谷、失業率飆升,近月部分地區的車位價格亦拾級而跌,所以準買家要有心理準備,承受車位價格波動所帶來的壓力。

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