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撰文：Henry 最後更新日期：2026年8月27日
滙豐延長3年及5年定息按揭計劃至2026年年底，但新申請利率將由2.73厘上調至2.93厘，加息0.2厘。新利率仍低於目前新造H按普遍約3.25厘的封頂息率，但息差已由0.52厘收窄至0.32厘。
以500萬元貸款額、30年還款期計算，2.93厘定息按揭每月供款約$20,892，較3.25厘H按少約$868。如果H按利率未來5年維持不變，5年定息按揭可少付約$77,820利息。
不過，選擇定息按揭不能只比較表面利率。定息期後的按息、Mortgage Link存款掛鈎戶口、罰息期、手上閒置資金，以至對未來HIBOR的預期，都可能改變最終答案。
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如果要清楚了解整個按揭攻略，可跳往以下連結，可以一文看清所有要知的按揭事項！
滙豐定息按揭2026最新安排
滙豐最新定息按揭提供3年及5年定息期，兩個年期的固定利率均為2.93厘。定息期完結後，按揭將轉為以一個月HIBOR計算的H按，利率低至H加1.3厘，並以滙豐最優惠利率減1.75厘作為上限。
換言之，這並不是一份鎖定30年的定息按揭，而是只鎖定首3年或首5年的供款。
| 計劃內容 | 3年定息 | 5年定息 |
|---|---|---|
| 定息期利率 | 2.93厘 | 2.93厘 |
| 定息期後 | 低至H＋1.3厘，上限為P－1.75厘 | 低至H＋1.3厘，上限為P－1.75厘 |
| 罰息期 | 首2年 | 首3年 |
| Mortgage Link | 不設 | 不設 |
| 最低貸款額 | $100萬元 | $100萬元 |
| 最高貸款額 | $5,000萬元 | $5,000萬元 |
2.73厘與2.93厘的申請期限
今次並非所有申請即時由2.73厘加至2.93厘。一手樓與其他按揭申請，仍有不同的過渡期限。
| 交易類別 | 2.73厘申請期限 | 2.73厘提取貸款期限 | 2.93厘申請期 | 2.93厘提取貸款期限 |
| 一手私人住宅 | 2026年9月30日或之前 | 2027年1月31日或之前 | 2026年10月1日至12月31日 | 2027年4月30日或之前 |
| 二手樓、轉按及其他合資格申請 | 2026年8月31日或之前 | 2026年12月31日或之前 | 2026年9月1日至12月31日 | 2027年4月30日或之前 |
已經提取2.73厘定息按揭的客戶，在原有定息期內不會因今次新申請利率調整而被加息。
詳情可參閱滙豐定息按揭官方資料。
定息按揭加息0.2厘，實際相差多少？
假設貸款額500萬元、還款期30年，定息利率由2.73厘增加至2.93厘：
| 項目 | 2.73厘定息 | 2.93厘定息 | 差距 |
| 每月供款 | $20,359 | $20,892 | 增加$533 |
| 首3年累計利息 | $396,285 | $425,765 | 增加$29,480 |
| 首5年累計利息 | $644,679 | $693,137 | 增加$48,458 |
0.2厘看似不多，但500萬元按揭在5年內便會增加約$48,458利息成本。
2.93厘定息按揭與H按比較
目前新造H按一般以H加1.3厘計算，並以P減1.75厘封頂。以滙豐最優惠利率5厘計算，封頂息率為3.25厘。
假設未來利率維持不變：
| 項目 | 2.93厘定息 | 3.25厘H按 | 定息節省 |
| 每月供款 | $20,892 | $21,760 | $868 |
| 首3年累計利息 | $425,765 | $473,037 | $47,271 |
| 首5年累計利息 | $693,137 | $770,957 | $77,820 |
如果H按一直維持3.25厘，2.93厘定息按揭仍然可以即時慳息，首5年累計少付約$77,820。
但這只是將利率維持不變的假設。若HIBOR回落，H按便會逐步脫離封頂息率，供款亦會下降。
HIBOR跌至多少，H按才可跑贏定息？
假設H按利率為「一個月HIBOR加1.3厘」，要低於2.93厘定息，計算方法為：
2.93厘－1.3厘＝1.63厘
換言之，當一個月HIBOR跌穿約1.63厘，而且銀行最優惠利率及按揭條款沒有其他變化，H按實際利率才有機會低於2.93厘。
因此，選擇定息按揭，某程度上就是判斷未來3至5年HIBOR能否跌穿這個水平。想了解拆息運作，可參閱我們的HIBOR走勢2026持續更新及H按與P按分別。
Mortgage Link可能令比較結果逆轉
滙豐定息按揭不設Mortgage Link存款掛鈎戶口；部分H按則可能提供Mortgage Link，讓借款人的指定存款享有與按揭利率相同的特惠利率，適用金額最高為尚欠按揭貸款的50%。
假設：
- 按揭貸款額：500萬元
- 還款期：30年
- H按利率：3.25厘
- Mortgage Link存款：250萬元
- 未來5年利率及存款維持不變
計算結果如下：
| 項目 | 2.93厘定息 | 3.25厘H按＋Mortgage Link |
| 首5年按揭利息 | $693,137 | $770,957 |
| Mortgage Link利息收入 | 不適用 | 約$385,478 |
| 首5年淨利息成本 | $693,137 | 約$385,478 |
計入Mortgage Link後，H按首5年的淨利息成本反而較定息按揭少約$307,658。
要注意，Mortgage Link的高息存款上限會隨尚欠按揭本金下降，並不是永遠以最初的250萬元計息。因此，不能直接以「250萬元×3.25厘×5年」計算利息收入。
想了解Mortgage Link戶口的計算方法，可參閱我們的【Mortgage Link 戶口】如何慳盡按揭利息？
定息借款人的250萬元要賺多少才追得上？
選擇定息按揭的借款人仍然持有該250萬元，可以自行投資或做定期存款。
按照上述例子，該筆資金在5年內需要賺取約$307,658，才可以追回H按加Mortgage Link的利息優勢，相等於：
- 5年累計回報：約12.31%
- 年均複合回報：約2.35%
換言之，如果定息借款人的250萬元能在扣除費用後，穩定取得高於約2.35%的年均複合回報，數學上便有機會跑贏H按加Mortgage Link。
不過，投資回報可能出現虧損，不能直接與Mortgage Link的存款利息視為同等風險。比較時應以扣除費用後、風險相若的實際回報為準，而不是單看股票或基金的預期回報。
滙豐定息按揭有無伏？五大考慮
定息按揭本身並非「有伏」，但申請人必須理解它換取穩定供款所付出的代價。
1. 定息只限首3年或首5年
定息期完結後，按揭會轉為H按，並非整個30年還款期都固定在2.93厘。屆時供款仍可能因HIBOR或最優惠利率變動而調整。
2. 息口下跌時不能即時受惠
如果HIBOR在定息期內快速回落，令H按低於2.93厘，定息借款人仍須按照合約支付2.93厘，不能即時享受減息。
3. 不設Mortgage Link
如果買樓後沒有大量閒置資金，Mortgage Link並不是重要考慮；但如果手上持有接近按揭額一半的現金，Mortgage Link可能大幅改變兩款按揭的實際成本。
4. 需要留意罰息期
3年定息計劃的罰息期為首2年；5年定息計劃則為首3年。在罰息期內全數還款，可能須支付原貸款額2%的費用及退回現金回贈；部分還款亦可能涉及額外利息及費用。
如果短期內可能賣樓、轉按或提早還款，必須先查看貸款批核書。需要轉按的業主，亦可參閱我們的轉按全攻略2026。
5. 並非所有物業及貸款均合資格
計劃主要適用於合資格私人住宅買賣、轉按及物業套現等申請。未補地價居屋、綠置居、租置屋、房協資助房屋、車位貸款及部分政府資助貸款均不適用。
現有滙豐按揭亦不能在銀行內直接轉為這項定息計劃。所有申請須經銀行最終批核。
哪類買家適合定息按揭？
以下情況可以考慮2.93厘定息按揭：
- 希望未來3至5年月供保持穩定
- 認為HIBOR短期內難以跌穿約1.63厘
- 買樓後沒有大額閒置現金使用Mortgage Link
- 預計罰息期內不會賣樓、轉按或提前還款
- 重視確定性，多於追逐未來減息空間
以下情況則可考慮H按：
- 預期HIBOR將較快回落
- 手上持有大額現金，可以善用Mortgage Link
- 希望按息能夠跟隨市場利率下降
- 資金需要保持流動性
- 未來數年可能賣樓、轉按或調整貸款安排
因此，定息按揭與H按並不是單純比較2.93厘和3.25厘。定息按揭買的是供款「確定性」；H按加Mortgage Link提供的，則是利率及資金運用上的「靈活性」。
*以上供款及利息數字以等額本息方式估算，假設利率維持不變，未計現金回贈、普通存款利息、投資費用及實際按日計息差異。最終利率、資格及收費以滙豐貸款批核書為準。
