觀塘凱滙剛剛交樓，我們今次登門驗樓兼開箱，帶你睇4萬呎的會所設施，順便跟你分析樓盤的租務回報，同你谷針抽獎單位每年收幾多租金!
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凱滙背景資料
「凱滙」2018年以低市價開售，折實呎價逾$17,000，但當時發展商卻跟代理有些爭拗，因為當年開價平，所以代理佣金也較低，令代理群起聲討發展商，時至今日，相關爭議已經平息，而且目前發展商正推售現樓貨尾，折實平均呎價逾$22,000。
| 地址 | 協和街33號 |
| 單位數目 | 1,999個 |
| 面積 | 333至1,543呎 |
| 校網 | 48校網 |
| 發展商 | 信和置業、華人置業、市建局 |
| 管理費 | $3.98/呎 |
業主背景
今次驗的單位是1座低層H室，實用面積758呎，當年以$1,326萬成交，呎價只是$17,489，今時今日叫價已可達$1,600萬以上。單位屬於三房一套戶型，附設梗廚。聽業主說，一家四口原本居於九龍灣淘大花園，當年次輪銷售才抽中此單位。
驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 凱滙 |
| 面積 | 758呎 |
| 單位 | 1座 低層H室 |
| 樓價 | 1,326萬元 |
| 呎價 | 17,489元 |
| 得分 | 98分 |
驗樓影片
單位開箱重點
部分內園景為公共空間
我們開初以為低層單位，環境一定會比較惡劣，但這個卻成為單位的優勢，因為外望整個泳池與園景，相反同柱的中高層單位可能樓景的感覺較強烈。不過要注意的是，現在螢光幕看到，正在閃爍的園林景緻並非屬於會所範圍，而是商場頂層的公共空間，當商場未來的食肆全部開張後，夜間人流的噪音有機會傳入屋。
前方重建將礙景觀
另一點要注意的是，主人房對出正是正在重建中的裕民坊，所以向南的單位，要有心理準備，未來幾年都要接受重建時的噪音、沙塵困擾。雖然發展商在主人房的工作平台加上一塊減音玻璃，現場感覺都像靜了一丁點，但始終並非密閉空間，作用相當有限。
而且樓盤向東南的位置，即目前畫面正在閃爍的位置，即是前賽馬會健康院普通科門診，將會重建成樓高近300米的寫字樓連酒店，比最近的「凱滙」第一座更高，意味低層單位向南單位在早上的時候將難有陽光照入室內。
樓上露台易成為走光陷阱
驗樓師詹濟南發現，如由單位的睡房窗向上望，可望到樓上的露台，而且樓上露台僅設玻璃圍欄，容易成為樓上戶主的走光陷阱。
驗樓得分: 98分
其實單位發現的問題並不多，頂盡是外冚有污漬、唧膠不平滑、 玻璃有輕微花痕等，最終單位得分98分，是目前為止，信置交樓最高分的項目。我們將驗樓報告交給發展商信置，回覆指，所有執修項目已妥善完善，並獲業主確認滿意。
屋苑與疫苗單位租值
「凱滙」2018年以低市價發售，時至今日回報多少呢? 以驗樓單位為例，目前大約可叫租$32,000，扣除每呎$3.98的管理費，租務回報約2.6厘，在新盤大單位而言，算是少有的回報，如果你有幸抽中疫苗單位，目前大約可叫租$20,000，扣除管理費，每年都淨賺約$218,000；如果買入現樓貨尾呢? 雖然貨尾多屬於高層單位，但折實呎價已飛升至約$22,000起跳，扣除管理費，淨租務回報最多只有約2厘，從投資角度看，是否值博就要自行衡量了。
踩場睇會所: 佔地4萬呎
會所分東西兩翼
「凱滙」會所佔地大約4萬呎，說實話，我都覺得很大，但不要忘記整個樓盤有近2,000伙，全部入伙後，會所應該會很繁忙。整個會所分開東西兩翼，簡單劃分的話，一邊是動態區，一邊是靜態區，中間隔著一些園林佈置，動態區有兒童遊樂場，裡面有小型迷宮、兒童康樂室等；當然，會所有健身室也是定律吧，器械都算齊全，聽發展商說，暫時讓住客以單次5元試玩，未來收費仍待定，住客未來都可以透過會所的智能裝置，用八達通或信用卡等方式直接預約設施。
室內泳池設水力按摩床
泳池也分室內外，室內泳池有齊乾濕桑拿之外，我覺得最特別是這個，像不像《神鵰俠侶》入面的寒玉床? 其實是水力按摩床，水柱透過這些花灑頭噴灑在你身上。
基座商場出入口隱蔽
「凱滙」業主可以直達基座商場，但出入口比較隱蔽，大家如果留意到頭頂有「凱滙」的指示牌，就是出入口的所在。而基座商場暫時的商戶組合只是民生商店為主，很不吸引，除了等車客外，相信短期內都不會有甚麼人流吧。
屋苑缺點: 塞車困局
觀塘最聞名於世的是甚麼? 是塞人和塞車，每日上班、下班的繁忙時段，你都以為是春運的開始，開源道迴旋處更是駕車人士的噩夢，別提閒日工廠區的塞車情況，每逢周末APM外都有長長車龍等入場，我住在九龍東，每日我都感覺到這個切膚之痛，如果未來再加上重建商廈所帶來的龐大工作人口，交通濟塞的問題只會更加嚴重。可能你會憧憬將藍隧道開通後能疏導車流，但別忘了，中九龍幹線及T2主幹道在2025至2026年才通車，成效如何仍有待觀察。所以我會建議大家，買樓自住除了要衡量自己的生活圈外，還需要實地考察，才能知道實況如何。
