【凱滙驗樓開箱】疫苗樓一年收幾多租? 踩場睇4萬呎會所 (附影片)

觀塘凱滙剛剛交樓,我們今次登門驗樓兼開箱,帶你睇4萬呎的會所設施,順便跟你分析樓盤的租務回報,同你谷針抽獎單位每年收幾多租金!

本文目錄

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凱滙背景資料

「凱滙」2018年以低市價開售,折實呎價逾$17,000,但當時發展商卻跟代理有些爭拗,因為當年開價平,所以代理佣金也較低,令代理群起聲討發展商,時至今日,相關爭議已經平息,而且目前發展商正推售現樓貨尾,折實平均呎價逾$22,000。

地址協和街33號
單位數目1,999個
面積333至1,543呎
校網48校網
發展商信和置業、華人置業、市建局
管理費$3.98/呎

業主背景

今次驗的單位是1座低層H室,實用面積758呎,當年以$1,326萬成交,呎價只是$17,489,今時今日叫價已可達$1,600萬以上。單位屬於三房一套戶型,附設梗廚。聽業主說,一家四口原本居於九龍灣淘大花園,當年次輪銷售才抽中此單位。

驗樓單位

驗樓樓盤資料

屋苑凱滙
面積758呎
單位1座 低層H室
樓價1,326萬元
呎價17,489元
得分98分

驗樓影片

單位開箱重點

部分內園景為公共空間

我們開初以為低層單位,環境一定會比較惡劣,但這個卻成為單位的優勢,因為外望整個泳池與園景,相反同柱的中高層單位可能樓景的感覺較強烈。不過要注意的是,現在螢光幕看到,正在閃爍的園林景緻並非屬於會所範圍,而是商場頂層的公共空間,當商場未來的食肆全部開張後,夜間人流的噪音有機會傳入屋。

部分內園景為公共空間

前方重建將礙景觀

另一點要注意的是,主人房對出正是正在重建中的裕民坊,所以向南的單位,要有心理準備,未來幾年都要接受重建時的噪音、沙塵困擾。雖然發展商在主人房的工作平台加上一塊減音玻璃,現場感覺都像靜了一丁點,但始終並非密閉空間,作用相當有限。

而且樓盤向東南的位置,即目前畫面正在閃爍的位置,即是前賽馬會健康院普通科門診,將會重建成樓高近300米的寫字樓連酒店,比最近的「凱滙」第一座更高,意味低層單位向南單位在早上的時候將難有陽光照入室內。

前方重建將礙景觀

樓上露台易成為走光陷阱

驗樓師詹濟南發現,如由單位的睡房窗向上望,可望到樓上的露台,而且樓上露台僅設玻璃圍欄,容易成為樓上戶主的走光陷阱。

樓上露台易成為走光陷阱

驗樓得分: 98

其實單位發現的問題並不多,頂盡是外冚有污漬、唧膠不平滑、 玻璃有輕微花痕等,最終單位得分98分,是目前為止,信置交樓最高分的項目。我們將驗樓報告交給發展商信置,回覆指,所有執修項目已妥善完善,並獲業主確認滿意。

驗樓得分: 98分

屋苑與疫苗單位租值

「凱滙」2018年以低市價發售,時至今日回報多少呢? 以驗樓單位為例,目前大約可叫租$32,000,扣除每呎$3.98的管理費,租務回報約2.6厘,在新盤大單位而言,算是少有的回報,如果你有幸抽中疫苗單位,目前大約可叫租$20,000,扣除管理費,每年都淨賺約$218,000;如果買入現樓貨尾呢? 雖然貨尾多屬於高層單位,但折實呎價已飛升至約$22,000起跳,扣除管理費,淨租務回報最多只有約2厘,從投資角度看,是否值博就要自行衡量了。

屋苑與疫苗單位租值

踩場睇會所: 佔地4萬呎

會所分東西兩翼

「凱滙」會所佔地大約4萬呎,說實話,我都覺得很大,但不要忘記整個樓盤有近2,000伙,全部入伙後,會所應該會很繁忙。整個會所分開東西兩翼,簡單劃分的話,一邊是動態區,一邊是靜態區,中間隔著一些園林佈置,動態區有兒童遊樂場,裡面有小型迷宮、兒童康樂室等;當然,會所有健身室也是定律吧,器械都算齊全,聽發展商說,暫時讓住客以單次5元試玩,未來收費仍待定,住客未來都可以透過會所的智能裝置,用八達通或信用卡等方式直接預約設施。

會所分東西兩翼
健身室

室內泳池設水力按摩床

泳池也分室內外,室內泳池有齊乾濕桑拿之外,我覺得最特別是這個,像不像《神鵰俠侶》入面的寒玉床? 其實是水力按摩床,水柱透過這些花灑頭噴灑在你身上。

室內泳池設水力按摩床

基座商場出入口隱蔽

「凱滙」業主可以直達基座商場,但出入口比較隱蔽,大家如果留意到頭頂有「凱滙」的指示牌,就是出入口的所在。而基座商場暫時的商戶組合只是民生商店為主,很不吸引,除了等車客外,相信短期內都不會有甚麼人流吧。

基座商場出入口隱蔽

屋苑缺點: 塞車困局

觀塘最聞名於世的是甚麼? 是塞人和塞車,每日上班、下班的繁忙時段,你都以為是春運的開始,開源道迴旋處更是駕車人士的噩夢,別提閒日工廠區的塞車情況,每逢周末APM外都有長長車龍等入場,我住在九龍東,每日我都感覺到這個切膚之痛,如果未來再加上重建商廈所帶來的龐大工作人口,交通濟塞的問題只會更加嚴重。可能你會憧憬將藍隧道開通後能疏導車流,但別忘了,中九龍幹線及T2主幹道在2025至2026年才通車,成效如何仍有待觀察。所以我會建議大家,買樓自住除了要衡量自己的生活圈外,還需要實地考察,才能知道實況如何。

屋苑缺點: 塞車困局

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