【瑧樺驗樓】393呎點間兩房? 高層望到煙花景! (附影片)

新世界多個單幢項目都落成收樓,近期一個入伙盤為何文田窩打老道74號的「瑧樺」,新盤一直為人詬病的是,可用空間有限,但今次的驗樓單位只有393呎,卻能間出兩房,也算罕見,而且高層還能望到煙花景。

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項目背景

「瑧樺」前身是「窩打老道74號」及「祐滿街15號」項目,是由多幢舊樓所組成,新世界在2010年底收購,最後在2017年以4.13億元強拍統一業權。由於地盤都是蚊型地盤,佔地10,700呎,所以全盤240個單位都是以蚊型則為主。「窩打老道」很繁忙,但經過這條小巷轉入就來到,不單位置有點隱蔽,連跟接待處聯絡的按鈴也不易見。

瑧樺資料表

地址窩打老道74號
單位數目240個
面積開放式: 204呎-222呎 (72個)
1房: 258-288呎 (96個)
2房: 393-526呎 (72個)
校網34校網
發展商新世界
管理費5元

我們驗樓單位就是393呎,已經是全盤較大的單位。入屋經過小玄關,轉彎是整個客飯廳,兩邊牆身都有預留電掣及電視天線位,再前一點就是廚房,無門,所以只是開放式廚房。洗手間夾在中間,左右兩邊是房間,你以為面積細此細只得一房,但實情間了兩房,這間細房,但景觀開揚,主人房面積大一點,但會較近望毗鄰樓盤,很快速地看完單位,驟眼望落是否沒有什麼問題?

瑧樺驗樓單位

驗樓樓盤資料

屋苑瑧樺
面積393呎
單位高層A6室
樓價1,035萬元
呎價26,336元
得分90分

驗樓問題

單位附設貌似梗廚的開廚

我們進入這個單位,經過這個小小玄關,這裡是客飯廳,這邊是廚房,廚櫃左右兩邊擺放,這裡有微波爐、煮食爐,這邊是洗手盆,這裡看似是梗廚設計,但卻沒有安裝防煙門,究竟是梗廚還是開廚呢? 「這個並不是梗廚,梗廚需要有耐火門,這裡只有門框,且設置了消防裝置,戶主不可以避免不進行消防年檢,因為這裡本身就是開放式廚房,這些消防裝置也一定要進行。」驗樓師鍾智剛說。

單位附設貌似梗廚的開廚
廚房設置了消防裝置

自行安裝廚房門有問題

若果業主本身怕油煙,希望自行加裝廚房門,但無論是左右趟都會影響電掣位。特別是近客廳的一幅牆身,外接了新世界的專利開關掣,掣面向外凸都會影響廚房門開合。如果把門向玄關方向推過去,同樣也會影響電掣位運用,只有採用較不美觀的巴士摺門才能解決問題。

自行安裝廚房門有問題

開動抽油煙機時發出「吱吱聲」

開動抽油煙機時,發出刺耳的「吱吱聲」。鍾SIR認為,過往很多屋苑也有這類聲響,因為廳房窗全關,當你在一個密封中開啟抽油煙機,把空氣抽出時,一定要有補充空氣。通常關窗後的補充空氣,只能從大門邊抽入,經過隙縫進入就有聲響,只要打開窗口即馬上解決問題。「如果你打開洗手間氣窗作補充空氣之用,則要看看洗手間氣窗朝向哪個方向,有些舊樓在天井位置,如果主渠有滲漏,一打開抽油煙機作補充空氣,會隨水花飄入室內。」

開動抽油煙機時發出「吱吱聲」

露台能否晾衫成爭議

走出客飯廳外接的露台,近望會見到樓景;打側可望到整個維港,景觀頗美麗,因為可以望到煙花景,這邊主要望何文田「公開大學」一帶。不過說到露台,晾衫問題近年引起很多爭議。翻查「瑧樺」的公契,有說明只要從單位外望得到,都不可以在平台、天台、公眾地方及單位以外的地方晾衫,可以怎辦呢? 原來交樓時,發展商也附設了乾衣架給業主,變相可在合規的情況下晾衫了。

露台能否晾衫成爭議

手動布捲簾未必合業主心意

新世界好多樓盤,近幾年都愈走愈尖,玩很多專利產品,但戶主是否喜好就真的見仁見智。就好像每戶都設有的手動布捲簾,好處就是戶戶用色可以比較統一,但戶主就沒有揀色揀用料的自由度了;說實在,有些著重美感的業主未必會喜歡。與其過於花巧,倒不如在樓價上扣減來得實際一點。

手動布捲簾未必合業主心意

睡房空間不大影響體驗

兩間房間擺放於左右兩側,房間面不會很大。就像這間客房,平面圖量度有48呎,但別忘記關上房門佔了一定空間,加上牆身附設了電掣位,放睡床後可能會影響電掣使用;再走過對面望望主人房,電視天線位在這裡,即是說電視放置在這個位置,如果想看電視,就只能把睡頭放這邊,但因為這裡有轉角窗,所以可能要訂造睡床,才能運用這個凹了的空間,而且睡頭置於這個位置,就未能享受到維港景色。

睡房空間不大影響體驗

單位窗戶需自費清潔

兩間房都設有轉角窗,起初以為樓盤被舊樓包圍,一定只能望樓景,怎知它的高度剛好避過前方曾榕大廈、向南望到京士柏山一帶,算是頗為開揚的。但住得市區一定多塵,應該怎樣清潔這扇窗呢? 大廈公契說,業主要自費對窗戶、幕牆等地方的安全及清潔進行維修及保養,在場職員也補充,入伙時會包一次清潔,之後便要自行負責,但業主自行清潔都有難度。

業主自行清潔窗戶有難度

鍾SIR認為,日後窗戶要做維修清潔並不容易。雖然如這塊在睡房的玻璃窗,採用長棍也可以清潔;但部份玻璃卻較難處理。例如主人房的轉角窗,雖然細窗的開合方向已盡量迎合日後清潔,但其實也是辛苦的,因為打開窗後,仍然要把手屈曲才能清潔。

單位窗戶需自費清潔

大門似學生宿舍、門牌不清晰

對於瑧樺,我覺得內櫳就沒有什麼好挑剔,反而是上樓後,單位分兩邊擺,但不知怎樣說,單位與單位的大門很貼近,貼近到似單位的房門,也有點像學生宿舍;還有每個單位都有一個門牌,上方有放大鏡顯示,但擺位卻很高,戶主說她自己個子較矮,真的要抬頭才能望到。

門牌不清晰
但擺位卻很高,戶主說她自己個子較矮,真的要抬頭才能望到。

驗樓得分: 90分

說它似學生宿舍,因為瑧樺面積細細;對家長客來說,這裡則有34區名校網。經過附近代理行望望,一房開廚單位叫租也要17,000元,而驗樓單位這類細兩房也要23,000元,大兩房則26,800元。如果以業主買入價1,035萬元,扣除5元一呎的管理費,放租淨回報大約2.4厘,也勉強接近追貼大市。

驗樓師驗勻全屋最終給予單位90分,有幾個地方失分較多,例如鋪磚,洗手間有兩塊空心磚,窗有一點點離隙也扣了分,以及業主入屋時已知道門鐘是壞的,所以家電也有扣分。

對於驗樓結果,新世界回覆指,一般情況下,業主可自行清潔單位窗戶,如有需要,客務處可與業主委員會商討,協調有關清潔事宜,而單位內發現的執修事項,承建商已即時作出跟進,完成後會聯絡有關業主進行交收。


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