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樓市轉角，高位下買樓的業主未必個個笑著收樓，因為在跟發展商對賭樓花期市況變化，暫時可能先輸一仗。今日我來到南昌站，信和、會德豐等牽頭發展的「維港匯」終於落成交樓。這個被喻為曾經打破全港住宅地王紀錄的樓盤，發展商當日都以以24,600多元開出首張價單，跟真正南昌站上蓋「匯璽三期」差不多價錢，今日回望可能買貴了，唯有寄望樓盤質素可以交出成績表。
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項目背景
就好像今次我們抽中驗樓的單位，就是位於5座一個低層A室單位，單位實用532呎大，為一個兩房單位。維港滙共分三期發展，一期共有524個單位，當中兩房有222個，卻以兩房開廚佔多數，梗廚就只有限量的88間，驗樓單位是其中之一。之前驗樓，見識過有些單位400多呎開三房，結果每間房相當迷你；今日532呎單位開兩房，聽落比例應該合理得多吧! 最終是否廳大房大呢? 我們入屋望望便知道。
表: 維港滙I資料表
| 地址 | 荔盈街6號及8號 |
| 單位數目 | 524個 |
| 面積 | 256-2,189呎 |
| 校網 | 40區校網 |
| 發展商 | 信和、會德豐、嘉華、爪哇 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | 維港滙I |
| 面積 | 522呎 |
| 單位 | 1期5座低層A室 |
| 樓價 | 1,312.79元 |
| 呎價 | 25,149元 |
| 得分 | 95分 |
驗樓特色
單位有玄關無鞋櫃
入屋玄關有21呎大，但這裡卻沒有放置儲物櫃或鞋櫃，業主需自己添置鞋櫃，卻受制於前方工作平台，以及旁邊廚房門，基本上是沒有地方可以放鞋櫃，怎樣也會佔據了客廳一小部份位置，但亦會阻礙了客飯廳的出入，戶主要取捨。
廚房洗衣機櫃門過緊
「維港匯1期」共有44個單位屬於兩房梗廚，這為其中一間。L型廚櫃備餐區充足，上方放置了鋅盆，另一邊放置煮食爐，明明已經做了梗廚，但樓盤亦不是沒有煤氣供應，但卻放置電磁爐頭，不明白為何會如此做。工作枱面下方放置了洗衣及乾衣機，剛才試水後，發現洗衣機門已經可以郁動，跟機身搖動有關係。洗手盆下方有一個幾深的儲物櫃，煮食爐下方有個放置筷子的抽屜，下方為蒸焗爐，旁邊還有另一個拉出來的活動式抽屜。因為廚房設有一扇窗，所以上方只有此位置做了吊櫃，儲物量相對有點侷限，另一邊還有層架，抽油煙機上方可做一點儲物。廚房門後設雙門雪櫃，下方為冰格，但卻要出盡力才能開啟雪櫃門，上方儲物櫃打開後，會頂向天花板頂，但怎樣可以關上櫃門，因為以正常男士身高，也要跕起腳尖才能關上。
廚房外接冷氣機散熱器平台
廚房窗外位置，兩邊向外推，算幾通風。但關上會有點困難，日後想清潔也有點麻煩。驗樓師賴達明表示，梗廚外有大窗外接冷氣機散熱器平台，有很多砂石堆積、以及污漬，可以通知發展商做清潔。他表示，現在室內設有維修窗是十分普遍的，讓工人可以外出作檢查或維修，法例要求廚房必須要有天然通風或採光，如果窗不少於2米高，必須採用有10比1的採光，若廚房有10呎，則要有1呎的採光；通風則為16比1，若廚房為16呎，則有1呎通風。
工作平台多花痕
由廚房行出來旁邊為工作平台，剛才驗樓師看過問題不大，工作平台外圍有很多花痕、鋁冚也較多花痕。驗樓師表示，圍欄上的玻璃有充足保護，唯獨圍欄卻有花痕保護不周，發展商可以注此問題。直行就是客飯廳，客飯廳長超過5米、闊2.65米，透過走廊區分出飯廳及客廳的空間，以一個532呎的單位來說，可能會期望空間可以再闊落一點。客廳位置近廳房牆身設有電視天線掣位，對面也有電視天線掣位，由於兩邊牆都相對平直，我估計戶主會把梳化放在望海方向位置，而對面放置掛牆電視，可以一邊望海景、一邊欣賞海景，整體來說擺傢俬也有一定彈性。
露台頂部設燈槽不便維修
客飯廳外接的露台要計實用面積，但露台能否反映身價，可以走出來望望。其實在單位內已經望到景觀，走出露台更貼近海景，因為前方海濱公園，在此水平視線望可望昂船洲、以及港島區的海景，感覺跟海景也極為貼近。露台第一眼以為沒有設露台燈，但抬頭望望才知道收納在燈槽內，燈正常運作固然沒有問題，但燈壞了要更換則要爬梯，會否很危險，真的是見仁見智。驗樓師檢查後，也發現露台圍欄有很多花痕。
露台門採單層玻璃
露台門都有個頗貼心的地方，並不是透過一個凹位借力關門，也加了一條向外凸出的門框可協助關門。不過露台玻璃跟睡房玻璃並不相同，會令單位的視覺上會有一點影響。賴達明表示，單位工作平台及露台門均採用了單層玻璃，其他位置如房間則採用雙層中空玻璃，分別在於單層玻璃的隔聲及隔熱功能。他說，單層玻璃在特殊環境下，當外圍空氣或濕度較高，而室內開冷氣，會出現水珠或有霧氣影響景觀。然而單位的最大賣點就是景觀，有濕氣則會影響到外觀，雙層玻璃窗則沒有如此問題。他估計，採用單層玻璃窗跟造價有關。
企缸安裝得宜，有助防止滲水
單位開則很傳統的兩房則，經過走廊就是睡眠區及洗手間，先望望洗手間，整體裝潢都算有華麗，雲石枱面上方鑲金色飾面，感覺上也豪華。鏡櫃內有不同層板，也有收納抹手紙位置，鏡櫃旁有照明的光管，原本以為不能開啟，但卻是能開啟，但因內裡不能放置什麼物品，估計只是維修燈管的生口。洗手盆有放置毛巾的位置，內裡設有兩個抽屜，旁邊廁紙架上方有一塊層板，可以放置煙灰缸或電話，再過來就是淋浴間，驗樓師表示門框做得很貼實，加上門檻做了斜水，方便疏水，屬於設計上貼心的地方。
主人房外掛厚主力牆
532呎，客飯廳只是一般大，會否把更多面積攤分在睡房呢? 對面這間為近廳房，其長度為2.28米，闊為2.05米，面積約只有50呎，跟一般單位分別不大。唯一好處是做到廳房同向。再入的主人房，預留了一個深650毫米的位置，可以用來做衣櫃，餘下主體面積大約73呎，說實在也不算特別大。房間面積並不算特別標青，但細心看看單位平面圖，可能會有答案。主人房的毗鄰外面不是單邊位，而是會連接隔離座「3A座D室」，也就是另一柱的兩房梗廚。這裡會有兩截三角形的厚牆身。雖然單位其他牆身未必極厚，但單是這一個位置已經攤薄了單位的實用性，兩戶戶主需要合作攤分，計算入去實用面積。
冷氣機有聲響
另外還有一點就是冷氣機偶然有一些「達達」聲，但明哥指出，這跟廚房啟用抽油煙機有關。因為分體式冷氣有排水喉，因為連接室外，若單位門窗關上而開啟了抽油煙機則會形成負氣壓，會把空氣經排水喉流入單位內，因為有空氣經過，形成會有噪音出現。
胡．說評析
1. 驗樓評分95分
至於驗樓結果，明哥發現要執修的地方不多，主要在露台及工作平台的圍欄以及其鋁冚，部份牆身則因收水而出現裂紋，其餘都屬於小瑕疵，最終單位總分95分，評級為A。我們把驗樓結果轉交發展商之一的信和，回覆指，執修項目全為輕微瑕疵，已於遞交執修清單後，委託承建商進行修繕工程。
2. 項目一度成地王
前身是「長沙灣副食品批發市場第二期」一部份的「維港匯」，當年政府把以北用地興建了公屋「海盈邨」及居屋「凱樂苑」，而南向則推出招標，靠東面一幅用地發展為酒店項目，由新地以50.6億元投得，酒店用地地價高達13,520元，成為了歷年來最貴的酒店用地。靠西面一幅地則發展住宅，就由信和、會德豐、嘉華、爪哇及世茂房地產聯手，以172.88億元投得，一度成為全港單一造價最貴的官地，每呎地價17,501元。當時大家都盤算發展商摸頂了而會否損手?
3. 周邊環境已美化
當年大家也不看好，因為「維港匯」對出昂船洲，附近就是「昂船洲垃圾轉運站」，令大家對周邊環境是否怡人也感擔心。跟當日現場環境對照，今日回看，樓盤綠化算做得不俗，海濱位置也有美化，可以一直行到去酒店項目附近，感覺上有少少似奧運站海濱位置。
4. 入伙租務算暢旺
最重要是租值能否追得上樓價，入伙初期，「維港滙」租務成交都算活躍，開放式單位月租14,800元、一房單位16,500元左右，而類近驗樓單位的兩房梗廚戶型，最近出現一宗25,000元的租務成交，以業主購入價1,300多萬元計算，扣除管理費前，回報約2.3厘，是否吸引則要自己衡量了。
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