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第四季全新大盤天水圍「YOHO WEST」，雖然搶盡全城焦點，卻無阻中小型發展商推盤，就如多年未有推盤的裕泰興，在土瓜灣美善同道的新盤「城軒」也突擊開售。這個項目伙數不多，全盤只有48個單位，主打兩房及三房一套，面積分別510及708呎。逆市下要突圍，除了看開價，樓盤質素也重要。我們會一文剖析其優缺點及注意事項。
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城軒背景
「城軒」本身由舊樓併購而成。裕泰興家族早年收購了「美善同道10及12號」業權後，再於2011年透過強拍收購毗鄰6及8號業權，並於2021年以1.85億元完成補地價，以住宅樓面約36,000呎去計算，收購價連補地價金額成本約7,900元。
| 樓盤名稱 | 城軒 |
| 位置 | 美善同道6-12號 |
| 單位數目 | 48個 |
| 面積 | 510-708呎 |
| 戶型 | 2房: 510呎 3房1套: 708呎 |
| 車位 | 6個 |
| 校網 | 34校網 |
| 關鍵日期 | 現樓 |
| 綠色建築認證評級 | — |
| 承建商 | 裕榮建築置業有限公司 |
| 發展商 | 裕泰興 |
| 官方網站 | http://www.the-uptown.hk/ |
| 示範單位地址 | 美善同道6-12號 (現樓開放) |
裕泰興把項目發展為中小型住宅，提供48個單位，分層只有兩款則，一款為A室，510呎，兩房單位；另一款為B室，708呎，三房一套。當新界樓已趨向以價取量時，「城軒」卻算逆市高開，首批30個單位，折算均價17,968元，與同區早前推售的「明雋」18,488元呎相若，入場兩房單位折實855萬元。
城軒售價
| 首批 | 30伙 |
| 折扣額 | -11% |
| 平均呎價 | 20,189元 |
| 折扣後售價 | 17,968元 |
| 區內一手造價 | 明雋: 18,526元 瀚名: 23,300元 |
| 區內二手造價 | 瑧尚: 16,283元 Downtown 38: 18,230元 環海．東岸: 18,402元 |
付款辦法及開價
注意1: 代繳印花稅上限7.5%，餘額不作找尾數用
發展商有提供三款付款辦法，包括「120天即供」、「20%二按」及「90%一按」計劃，折扣額分別為11%、6%及1%。另外發展商會代繳印花稅，但上限為7.5%，而且如果所需要繳付的印花稅少於7.5%，剩餘部份並不會用作找清尾數，這點跟新地「印花稅直送」計劃有點出入的。
付款辦法
| 付款辧法 | 支付條款 | 折扣額 |
| 120即供 | 臨約: 5% 120天: 95% | -11% |
| 20%二按 | 臨約: 5% 120天: 95% | -6% |
| 90%一按 | 臨約: 5% 60天: 5% 120天: 90% | -1% |
注意2: 一按息率高企、折扣額低
值得留意，選用「20%二按」，其最高成數可達90%，也就是一按70%，二按20%，二按的息率相對便宜一點，首兩年為3.825厘，第3-30年則為5.825厘。但這計劃要通過壓力測試；你都可以直接借取財務公司的「90%一按」，但息率卻不怎吸引，首2年已高達5.825厘，其後全期6.825厘，加上所獲折扣額極低，擺明不希望買家申請。
表: 發展商付款辦法(20%二按 vs 90%一按)
| 付款辦法 | 20%二按 | 90%一按 |
| 獲取樓價折扣額 | -6% | -1% |
| 首期 | 10% | 10% |
| 貸款額 | 一按: 70% 二按: 20% | 90% |
| 息率 | 一按: 4.125厘 二按: 3.825(首2年) 5.825厘(其後) | 首2年: 5.825厘 其後: 6.825厘 |
| 貸款年期 | 30年 | 30年 |
| 壓力測試 | 要 | 未必 |
供款參考
以兩房入場單位為例，訂價960.2萬元，扣除最高11%折扣後，合約價為855萬元。如果發展商代繳印花稅3%後，用光豬價829.35萬元來計算按揭，以目前息口4.125厘計算，借盡90%上會，月供37,076元，入息起碼要有77,470元才進駐得起，只是手持這個入息的準買家，又會否放眼這個樓盤?
| 入場單位: 2房 | |
| 訂價 | 960.2萬元 |
| 折扣後樓價(合約價) | 855萬元 |
| 發展商代繳印花稅 | 25.65萬元 |
| 按揭供款: | |
| 光豬價 | 829.35萬元 |
| 貸款額 | 90%: 746.415萬元 按保: 18.6604萬元 |
| 月供 | 37,076元 |
| 入息要求 | 77,471元 |
| 起始資金要求: | |
| 首期 | 108.585萬元 |
| 印花稅 | — |
樓盤注意事項
注意1: 距離土瓜灣站步距2分鐘
我們記者團隊作過實地測試，由土瓜灣B出口行出來，經過這條街就是「城軒」。雖然這小小路段沒有瓦遮頭，但已可望到樓盤，大約兩分鐘已可到樓盤。出去馬頭圍道都有不少巴士選擇；如果行回「樂民新邨」及「半山壹號」附近有不少超市，有餐廳。論交通、論配套，「城軒」也很難輸蝕得到什麼地步。「城軒」位於美善同道，因為這條街本身較馬頭圍道縮得入一點，所以環境會相對寧靜一點。
注意2: 景觀或有限期
「城軒」一層兩個單位，主要景觀扭向西面，高層可避過前方土瓜灣舊樓，望到北角維港景，也可望向翔龍灣及啟德郵輪碼頭，側望啟德體育園。現時景觀算頗開揚，但不是完全沒任何變數。例如「啟德體育園」景觀，很大程度會受制於「十三街」及「煤氣廠」重建的影響，日後起樓後，便再不會望到如此地標。「城軒」以西，雖然現時為幾層高舊式物業，但實情區內已醞釀重建。尤其著《施政報告》2018及2019年便公布計劃把「城軒」落一點的「靠背壟道/浙江街」合作社重建，並預計提供950個首置上車盤。若類近計劃得以推展，前方項目重建時，也會把「城軒」大部份景觀削去，因為前方用地高度限制，跟「城軒」同樣也為120米。
注意3: 舊契項目涉查契費
由於項目屬舊契項目，不受預樓花同意書約束，故買家要預備額外查契費用。而且由於樓盤本身伙數不多，每戶要攤分的管理費也可能會較高昂。
樓盤開則點評
A室: 兩房單位(510呎)
廚房設不能打開的玻璃窗
城軒以現樓發售，發展商又開放了示範單位，所以可以望清楚，而且參觀交樓標準也最實在。我們首先參觀的，是這個位於27樓無改動的A室示位，單位面積510呎。入門口旁為梗廚。末端設有工作平台及兩幅玻璃可增加單位通透感，外望半山壹號，側望樂民新邨，但由於這裡不屬於玻璃窗，不能打開窗來清潔，要走出工作平台伸手才可處理，會有點麻煩。
廚房手工質素待改進
廚房只設一邊工作枱面，上方放置三頭煤氣爐頭、鋅盆，餘下備餐區不多。下方收納了洗衣及乾衣機、嵌入式微波爐、及雪櫃，餘下位置作為收納空間，上下方也有抽屜，也有一些吊櫃，但以一個兩房梗廚，其儲物量不算十分豐富。廚房手工也很礙眼，如工作平台的欄河有點簡陋，與平時參觀的新盤，今次還原了基本步，手工也有值得商榷的地方，磁磚崩裂、掃口不均。廚房上方還有一幅向外凸的磁磚，不知為何如此?
電掣面發黃
客飯廳空間算分明。飯廳旁設氣窗。客廳空間算寬敞，幾邊牆身有電視天線掣位，所以可以自行決電視擺位。但HKT的掣面特別黃，跟毗鄰電掣雪白面形成強烈對比，好像已經用了多時。露台外望景觀開揚，但同樣天花批盪谷起，露台燈也開始發黃，有點殘舊。
單位設雙出入口
露台設有又有另一道門，打開看看，原來內裡多一個外接後樓梯的空間，就如昔日舊式一梯兩伙鉸剪梯物業，但發展商鋪砌了跟客飯廳相同的木地板，相信業主會用此位置。但如果真的用來作儲物，使用上要小心，因為這裡不是用密碼鎖。如果忘記帶鎖匙而走了出去，隨時會被困在外面。
洗手間裝修平實
睡房及洗手間設於走廊。洗手間屬於光廁設計，值得一讚。裝置方面有齊基本盤，煤氣熱水爐、坐廁、鋅盆、鏡櫃都齊備，但卻並不是平時新盤高檔的交樓標準，有點像房協「朗然」實而不華的設計。裝置上細節也要留意，例如浴室寶旁邊有電線，要找一塊發泡膠作承托，理應可以更美觀一點。
睡房設窗台
對面為兩間睡房，基本上兩間睡房都做到廳房同向。近廳房長2.5米、闊1.85米，扣除窗台位置，主體面積約50呎大，但缺點卻是牆身不夠平直，侷限了傢俬擺位，凸出牆身或跟窗台有關。再入就是主人房，空間稍為大一點，長3.35米，闊約2米，大約有72呎大。主人房設有對流窗，有利通風，但同樣地近窗台位置有幅凸了出來的牆身，也會侷限其傢俬擺放。
B室: 三房一套 (708呎)
客廁企缸不設浴屏
入屋都見到橫向客飯廳，一邊為廚房連工作平台、一邊為露台，同樣地一屋有兩道大門。經過走廊直入就是三間房，而對面就是洗手間。洗手間全光廁，值得一讚，但客廁改了企缸，卻不明為何不裝浴屏，格局就像新居屋交樓標準般。新居屋可能預戶主全拆再執，才選擇不裝浴屏，但私樓卻不會如此?
主人房欠私隱
兩間客房面積均等，大約52呎大，唯一分別是主人房，設套廁之外，基本上三邊都有玻璃窗，藉以擴闊視野。主人套房光線充足，但實情也沒有太多私穩，基本上只有一幅牆身可擺傢俬，而且電掣設於玻璃窗下方，並沒有顧及電線走向。
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