【城軒: 揀樓攻略】裕泰興交樓質素係點? 價單、平面圖、景觀隱憂全面睇! (附影片)

【城軒: 揀樓攻略】裕泰興交樓質素係點? 價單、平面圖、景觀隱憂全面睇! (附影片)

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第四季全新大盤天水圍「YOHO WEST」,雖然搶盡全城焦點,卻無阻中小型發展商推盤,就如多年未有推盤的裕泰興,在土瓜灣美善同道的新盤「城軒」也突擊開售。這個項目伙數不多,全盤只有48個單位,主打兩房及三房一套,面積分別510及708呎。逆市下要突圍,除了看開價,樓盤質素也重要。我們會一文剖析其優缺點及注意事項。

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本文目錄

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城軒背景

「城軒」本身由舊樓併購而成。裕泰興家族早年收購了「美善同道10及12號」業權後,再於2011年透過強拍收購毗鄰6及8號業權,並於2021年以1.85億元完成補地價,以住宅樓面約36,000呎去計算,收購價連補地價金額成本約7,900元。

樓盤名稱城軒
位置美善同道6-12號
單位數目48個
面積510-708呎
戶型2房: 510呎 3房1套: 708呎
車位6個
校網34校網
關鍵日期現樓
綠色建築認證評級
承建商裕榮建築置業有限公司
發展商裕泰興
官方網站http://www.the-uptown.hk/
示範單位地址美善同道6-12號 (現樓開放)
城軒

裕泰興把項目發展為中小型住宅,提供48個單位,分層只有兩款則,一款為A室,510呎,兩房單位;另一款為B室,708呎,三房一套。當新界樓已趨向以價取量時,「城軒」卻算逆市高開,首批30個單位,折算均價17,968元,與同區早前推售的「明雋」18,488元呎相若,入場兩房單位折實855萬元。

城軒售價

首批30伙
折扣額-11%
平均呎價20,189元
折扣後售價17,968元
區內一手造價明雋: 18,526元
瀚名: 23,300元
區內二手造價瑧尚: 16,283元
Downtown 38: 18,230元
環海.東岸: 18,402元

付款辦法及開價

注意1: 代繳印花稅上限7.5%,餘額不作找尾數用

發展商有提供三款付款辦法,包括「120天即供」、「20%二按」及「90%一按」計劃,折扣額分別為11%、6%及1%。另外發展商會代繳印花稅,但上限為7.5%,而且如果所需要繳付的印花稅少於7.5%,剩餘部份並不會用作找清尾數,這點跟新地「印花稅直送」計劃有點出入的。

付款辦法

付款辧法支付條款折扣額
120即供臨約: 5%
120天: 95%
-11%
20%二按臨約: 5%
120天: 95%
-6%
90%一按臨約: 5%
60天: 5%
120天: 90%
-1%

注意2: 一按息率高企、折扣額低

值得留意,選用「20%二按」,其最高成數可達90%,也就是一按70%,二按20%,二按的息率相對便宜一點,首兩年為3.825厘,第3-30年則為5.825厘。但這計劃要通過壓力測試;你都可以直接借取財務公司的「90%一按」,但息率卻不怎吸引,首2年已高達5.825厘,其後全期6.825厘,加上所獲折扣額極低,擺明不希望買家申請。

表: 發展商付款辦法(20%二按 vs 90%一按)

付款辦法20%二按90%一按
獲取樓價折扣額-6%-1%
首期10%10%
貸款額一按: 70%
二按: 20%
90%
息率一按: 4.125厘
二按:  3.825(首2年)
5.825厘(其後)
首2年: 5.825厘
其後: 6.825厘
貸款年期30年30年
壓力測試未必

供款參考

以兩房入場單位為例,訂價960.2萬元,扣除最高11%折扣後,合約價為855萬元。如果發展商代繳印花稅3%後,用光豬價829.35萬元來計算按揭,以目前息口4.125厘計算,借盡90%上會,月供37,076元,入息起碼要有77,470元才進駐得起,只是手持這個入息的準買家,又會否放眼這個樓盤?

入場單位: 2 
訂價960.2萬元
折扣後樓價(合約價)855萬元
發展商代繳印花稅25.65萬元
按揭供款: 
光豬價829.35萬元
貸款額90%: 746.415萬元
按保: 18.6604萬元
月供37,076元
入息要求77,471元
起始資金要求: 
首期108.585萬元
印花稅

樓盤注意事項

注意1: 距離土瓜灣站步距2分鐘

我們記者團隊作過實地測試,由土瓜灣B出口行出來,經過這條街就是「城軒」。雖然這小小路段沒有瓦遮頭,但已可望到樓盤,大約兩分鐘已可到樓盤。出去馬頭圍道都有不少巴士選擇;如果行回「樂民新邨」及「半山壹號」附近有不少超市,有餐廳。論交通、論配套,「城軒」也很難輸蝕得到什麼地步。「城軒」位於美善同道,因為這條街本身較馬頭圍道縮得入一點,所以環境會相對寧靜一點。

注意2: 景觀或有限期

「城軒」一層兩個單位,主要景觀扭向西面,高層可避過前方土瓜灣舊樓,望到北角維港景,也可望向翔龍灣及啟德郵輪碼頭,側望啟德體育園。現時景觀算頗開揚,但不是完全沒任何變數。例如「啟德體育園」景觀,很大程度會受制於「十三街」及「煤氣廠」重建的影響,日後起樓後,便再不會望到如此地標。「城軒」以西,雖然現時為幾層高舊式物業,但實情區內已醞釀重建。尤其著《施政報告》2018及2019年便公布計劃把「城軒」落一點的「靠背壟道/浙江街」合作社重建,並預計提供950個首置上車盤。若類近計劃得以推展,前方項目重建時,也會把「城軒」大部份景觀削去,因為前方用地高度限制,跟「城軒」同樣也為120米。

注意2: 景觀或有限期

注意3: 舊契項目涉查契費

由於項目屬舊契項目,不受預樓花同意書約束,故買家要預備額外查契費用。而且由於樓盤本身伙數不多,每戶要攤分的管理費也可能會較高昂。

樓盤開則點評

A: 兩房單位(510)

廚房設不能打開的玻璃窗

城軒以現樓發售,發展商又開放了示範單位,所以可以望清楚,而且參觀交樓標準也最實在。我們首先參觀的,是這個位於27樓無改動的A室示位,單位面積510呎。入門口旁為梗廚。末端設有工作平台及兩幅玻璃可增加單位通透感,外望半山壹號,側望樂民新邨,但由於這裡不屬於玻璃窗,不能打開窗來清潔,要走出工作平台伸手才可處理,會有點麻煩。

廚房設不能打開的玻璃窗

廚房手工質素待改進

廚房只設一邊工作枱面,上方放置三頭煤氣爐頭、鋅盆,餘下備餐區不多。下方收納了洗衣及乾衣機、嵌入式微波爐、及雪櫃,餘下位置作為收納空間,上下方也有抽屜,也有一些吊櫃,但以一個兩房梗廚,其儲物量不算十分豐富。廚房手工也很礙眼,如工作平台的欄河有點簡陋,與平時參觀的新盤,今次還原了基本步,手工也有值得商榷的地方,磁磚崩裂、掃口不均。廚房上方還有一幅向外凸的磁磚,不知為何如此?  

廚房手工質素待改進

電掣面發黃

客飯廳空間算分明。飯廳旁設氣窗。客廳空間算寬敞,幾邊牆身有電視天線掣位,所以可以自行決電視擺位。但HKT的掣面特別黃,跟毗鄰電掣雪白面形成強烈對比,好像已經用了多時。露台外望景觀開揚,但同樣天花批盪谷起,露台燈也開始發黃,有點殘舊。

電掣面發黃

單位設雙出入口

露台設有又有另一道門,打開看看,原來內裡多一個外接後樓梯的空間,就如昔日舊式一梯兩伙鉸剪梯物業,但發展商鋪砌了跟客飯廳相同的木地板,相信業主會用此位置。但如果真的用來作儲物,使用上要小心,因為這裡不是用密碼鎖。如果忘記帶鎖匙而走了出去,隨時會被困在外面。

單位設雙出入口

洗手間裝修平實

睡房及洗手間設於走廊。洗手間屬於光廁設計,值得一讚。裝置方面有齊基本盤,煤氣熱水爐、坐廁、鋅盆、鏡櫃都齊備,但卻並不是平時新盤高檔的交樓標準,有點像房協「朗然」實而不華的設計。裝置上細節也要留意,例如浴室寶旁邊有電線,要找一塊發泡膠作承托,理應可以更美觀一點。

洗手間裝修平實

睡房設窗台

對面為兩間睡房,基本上兩間睡房都做到廳房同向。近廳房長2.5米、闊1.85米,扣除窗台位置,主體面積約50呎大,但缺點卻是牆身不夠平直,侷限了傢俬擺位,凸出牆身或跟窗台有關。再入就是主人房,空間稍為大一點,長3.35米,闊約2米,大約有72呎大。主人房設有對流窗,有利通風,但同樣地近窗台位置有幅凸了出來的牆身,也會侷限其傢俬擺放。

房設窗台

B: 三房一套 (708)

客廁企缸不設浴屏

入屋都見到橫向客飯廳,一邊為廚房連工作平台、一邊為露台,同樣地一屋有兩道大門。經過走廊直入就是三間房,而對面就是洗手間。洗手間全光廁,值得一讚,但客廁改了企缸,卻不明為何不裝浴屏,格局就像新居屋交樓標準般。新居屋可能預戶主全拆再執,才選擇不裝浴屏,但私樓卻不會如此?

客廁企缸不設浴屏

主人房欠私隱

兩間客房面積均等,大約52呎大,唯一分別是主人房,設套廁之外,基本上三邊都有玻璃窗,藉以擴闊視野。主人套房光線充足,但實情也沒有太多私穩,基本上只有一幅牆身可擺傢俬,而且電掣設於玻璃窗下方,並沒有顧及電線走向。

主人房欠私隱

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