【雨後: 驗樓】$417萬買開放式單位! 點解露台熱辣辣? (附影片)

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記得今年四月,我們《胡.說樓市》才跟大家做了朗屏站「雨後」的實地新盤考察,估不到第四季已經交樓。項目由星星地產發展,一共有335個單位,主打一、兩房,另設少量開放式及三房一套連儲物室戶型,面積由276-720呎。當時我就說過,拭目以待其交樓質素,因為這個發展商一直以發展工廈為主,過去我們驗過其在大角咀的「雲之端」,質素是有點馬虎的;「雨後」屬於它們首個發展住宅項目,情況會否相同?

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項目背景

雨後資料表

地址元朗宏業西街21號
單位數目335個
面積276-720呎
校網74校網
發展商星星地產

由賣樓至交樓只有半年左右時間,所以別寄望區內有什麼大變化。「雨後」位於朗屏東頭工業區附近,由「朗屏站」行過來,經過「朗屏8號」直行「宏業西街」就到。發展商賣樓開價進取,以高於同區二手價14,419元呎開出首張價單,還要是低層單位,只是年初碰巧市場憧憬復甦,至今累計也售出176伙,佔全盤約一半。換著今天才開售? 相信如此訂價也難去貨。畢竟市道復甦差過預期,市區盤都劈價推售,就連《施政報告》後減辣也沒起息。我們抽中開箱的「低層H室」,全盤分層最細276呎開放式戶型,業主當日以416.6萬元買入,折算呎價15,094元。

雨後

驗樓單位資料

屋苑雨後
面積276呎
單位低層H室
樓價416.6萬元
呎價15,094元
得分88分
驗樓單位

驗樓特色

玄關設儲物櫃及無線充電器

入屋門旁設有一個凹位,善用上方位置做了很深的儲物櫃,也收納了電箱,下方位置預留鞋櫃位,鞋櫃門旁還一些層架可擺放小雜物, 中空位置平時可放鎖匙及小飾物,但還配備一個無線充電器以充電話。剛才記者試過,要把電話對得很準才能充電,速度也有點慢,充電後的手機也有點熱,裝置算貼心,但現在大家也手機不離手,會否真的放在這裡充電,未必人人會如此做,住戶則各有取捨。

玄關設儲物櫃及無線充電器
無線充電器

廚房水龍頭撞向牆背

行前一點就是客飯廳的主體面積,這裡就是開放式廚房,L形向客飯廳牆角兩邊伸展出來,上方放置鋅盆,還有架用來放置清潔後的餐具,也設有雙電頭磁爐頭,餘下位置備餐,牆背設有電掣及USB,可以用來擺放廚房裝置,如電飯煲、水壺等。值得留意水龍頭,驗樓師檢查發現其開關會撞向牆背,長期撞擊會撞破,雨後大部份單位也有如此問題,跟壆位淺窄有關。特別的一點,跟我們參觀的新盤不同,下方附設了一個3M過濾器,平時參觀新盤較少見。記前參觀樓盤示位,對廚房有很多特別裝置。工作枱面下方位置加裝踢櫃,去收納薄身碗碟,記得是在新地Silicon Hill見過。

廚房水龍頭撞向牆背

廚房設活動式拉趟架

廚櫃下方有儲物櫃,由於廚櫃對角位置很難用得盡,故加裝了拉趟架,以用盡凹位空間。驗樓師鍾智剛表示,層架可以搖得動,擔心擺放太重的物品可能會墜,未必夠力承托。而且其層架為膠邊,故開關時要小心,否則很容易撞爆。他也建議業主多檢查路軌,若壞了不容易推出推入也頗麻煩。另外工作枱面上方,都做了很多儲物櫃。抽油煙機上方也盡量做了儲物空間,旁邊櫃身為向下拉的調味料架,方便身型較矮的人士,但內裡層架令擺放調味料的地方有點侷限。

廚房設活動式拉趟架

廚房金屬框剔刮手

廚房延伸過來設有雙門雪櫃,還收納了洗衣及乾衣機,上方有微波爐,之間還有一張活動式餐枱,增加備餐空間,也可做飯枱,但較高身故很難坐下來吃飯,可能立食或買張高身椅子才可以,但空間所限也沒有辦法。微波爐及雪櫃上方做了條子玻璃櫃,增加了廚房通透感,但擺放了雜物後是否仍美觀則見仁見智,但其採用的物料為玻璃門設計,門邊為金屬,但驗樓師擔心溫差效應下,玻璃櫃可能內裡溫度高,或會出現倒汗水。而且金屬框邊也相對較尖銳,如果在天氣較乾燥時,擔心會弄傷手。

廚房金屬框剔刮手

洗手間儲物櫃設鏡面作用有限

行過來在大門旁是洗手間,以一個270幾呎的單位來說,暫且空間算合比例。我記得參觀示位時也有很多新裝置,在洗手間位置也利用了門後600毫米深的凹位,分了一半作洗手間儲物櫃,可以擺放毛巾、底衫褲等,上方有鏡面,但應該不會走過來照鏡,反正洗手盆上方已有鏡櫃,且如廁時又不會照鏡,似乎其作用不大。

洗手間儲物櫃設鏡面作用有限

洗手盆踢櫃承托力受疑

過來洗手盆,上方設有鏡櫃,內裡的儲物量算豐富,旁邊位置,第一眼望以為是櫃身,但實情是用來掛毛巾。洗手盆下方都有很多抽屜,連旁邊位置也有。洗手間的儲物地方較平常參觀新盤多。以至有一個踢櫃,並不是儲物櫃,純粹為踏板。類近裝置就是仿效新世界柏傲莊,方便小朋友站上去刷牙。但以如此開放式單位,怎計應不是小朋友居住,估計也是單身人士或兩夫婦居住,此裝置沒有太大用途。而且站立在此踢櫃,裝置由兩邊路軌承托,且不貼地,站立時感覺有點不穩固,裝置可有可無。「雨後」只得兩柱有開放式單位,都全屬黑廁設計,不利通風。

洗手盆踢櫃承托力受疑

露台採雙趟門設計

由洗手間行出來,這裡有個不足10呎的空間,可用來做到頂衣櫃,儲物量應該頗充足。餘下就是客飯廳主體面積。由雪櫃位開始計起,一直延伸至露台長3.35米,闊2.8米,面積只約100呎左右,要容納客廳、飯廳、睡房功能。兩邊牆身只有一邊有電視位,所以會把電視掛於其中一面牆身,對面牆身放睡床,睡床也要遷就電掣位,至於睡床旁位置也可擺放一張書枱,應該就較難放置梳化。由客飯廳行過來再過來就是露台,屬於時下流行三合一設計,但這裡不設工作平台,故只有22呎,走出露台要拉開趟門,採用了雙趟門設計,驗樓師對此覺得不太理想,採用單趟門已經可以。因為開啟另一邊趟門會被冷氣機散熱器阻擋出入。

露台採雙趟門設計

露台冷氣機散熱器並非朝向欄桿外

走到出來露台,第一個感覺就是很熱。雖然今天天氣轉涼,但我仍然很熱,並不是單位開了暖氣,而是開了冷氣,但熱風不斷向我的方向飄出來,跟其設計有一點關係,因為如此三合一露台,冷氣機散熱器可置於此,其通風位應向外,但現在卻朝向露台方向通風。熱風會吹到腳。驗樓師相信,倘若夏天開動冷氣,你是沒有意欲走出露台。甚至用百頁來遮蓋也感到火熨。

氣機散熱器並非朝向欄桿外

露台天花燈裝置位置較高

天花燈裝在高空位置,以前也說過要更換露台天花燈,也需要爬上爬落,也有一點危險,較理想應該是在捉摸得到的地方。露台採用了玻璃幕牆,而且頗為通透,基本上可以望到毗鄰單位的一舉一動,私隱不保,需要長期落簾。單位向下望會望泳池、草披及會所,前一點就是工廠大廈。畢竟「雨後」坐落在工業區。前方工廈已劃為住宅戊類,分別為「嘉柏中心」及「雄偉工業大廈」,分別14層及15層高,日後可重建住宅發。以「雄偉工業大廈」可以用9.5倍地積比率重建,樓高可升高一點至20層,景觀或再有變數。

露台天花燈裝置位置較高

胡.說評析

1. 驗樓得88分

驗勻全屋,發現的瑕疵並不算很多,部份牆身有空鼓,令鋪磚一環扣得較多分,窗有氣泡被扣分,其餘大部份環節也過關,單位最終得88分,評級有B。作為首個在港發展的住宅,樓價跟足大發展商,設計也廣納其他大發展商的特色,交樓質素都算有交代。我們有把驗樓結果轉交發展商星星地產,回覆指改善了洗手盆水龍頭設計,確保不會撞向廚櫃背;廚房洗手盆下方儲物層架每層可承重五公斤;洗手盆踢櫃除了路軌外,另裡還有一組支撐轆直接壓於磚面,減低不穩固狀況;冷氣機散熱器擺位,則在設計時考慮過,如果熱風排出方向朝向固定的牆壁,將導致散熱效果不佳。

2. 會所訯有迷霧花園

目前「雨後」還有餘下一半單位,發展商可以怎樣推售呢?  這個的確考驗他們的功力。畢竟除了交樓質素之外,「雨後」周邊的規劃仍有待改善,但參觀「雨後」的會所卻是有一點驚喜,例如在三樓設有戶外緩跑徑、進行農耕的地方及戶外泳池;二樓會所健身室,走一點較工業風格。最特別莫過於大門中庭位置,設有迷霧花園,好像進入仙景般。也有寵物公園、兒童遊樂區、酒窖等。

2. 會所訯有迷霧花園

3. 周邊用地有待轉型

至於「雨外」外圍不少都劃為「住宅戊類」,用意是鼓勵洶汰舊有工業來發展住宅,以協助區內轉型,除了剛才所說的「雄偉工業大廈」及「嘉柏中心」外,「雨後」毗鄰西南面的「元朗科技中心」亦屬「住宅戊類(1)」用地,現時為樓高19層的物業,但日後准許用5倍地積比率重建,而樓層最高85米。「映御」旁邊的幾座物業,包括「元朗貿易中心」、「大昌行汽車服務中心」、「元朗物流中心」、「嘉柏中心III」也由單一業主持有,免卻聯合業權步驟,日後可以重建。在「山貝河東路」由長實持有,會興建低宅度洋房。

3. 周邊用地有待轉型

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