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納米樓細得有幾誇張? 今日想帶大家再看一個實際例子，就是恒基在大角咀的「利奧坊．曦岸」。項目剛交樓，我們會參觀一個實用面積不足200呎的單位，接近分層面積中最細的單位，較政府訂立280呎的下限面積還細80多呎，但業主買入價一點也不便宜，買入價501萬，相當於每呎呎價高達25,300元。究竟是否值回票價? 我們入屋看看。
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項目背景
前身為海興大樓
說起「利奧坊．曦岸」，不得不提其背景。因為前身為一座殘舊不堪的二手樓「海興大樓」，吸引了不少財團落釘收購，起初進展不順利，但因2013年一宗駭人命案，令業主加快接納發展商收購方案，恒基在2017年6月透過強拍，以底價16.89億元投得。
項目重建為488個單位
重建為今天「利奧坊．曦岸」。外望一座物業，內裡再細分為兩座，共提供488個單位，項目提供289個一房、62個兩房及4個三房，我們參觀的單位是198呎，接近分層最細的開放式。
表: 利奧坊．曦岸資料表
| 地址 | 大角咀福澤街38號 |
| 單位數目 | 488個 |
| 面積 | 171-687呎 |
| 校網 | 32區 |
| 發展商 | 恒基地產 |
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 利奧坊．曦岸 |
| 面積 | 198呎 |
| 單位 | 1座低層H室 |
| 樓價 | 501萬元 |
| 呎價 | 25,303元 |
| 得分 | 94分 |
驗樓問題
1. 玄關設有電話充電裝置
玄關設有新式裝置，牆身有位置可供電話义電，好處是外出時不會忘記取電話；但其壞處是，很多人的智能手機都會有響鬧功能，如果要調較重響幾次才能起床，也要由睡床起來才可關上鬧鐘，則會有一點虐待。玄關上方加裝了暗燈槽，單位光線會稍為柔和一點，但也有一點凹位，積塵會難清潔。
2. 鋅盆冚板有改良
曲尺形廚房貼客飯廳對角牆身放，工作枱面尚算充裕，因為在鋅盆上加裝了層板，而且其特別地方是造了兩塊板，而非一塊過，且也較薄身，所以不會太重，亦可視乎情況看只揭開一邊使用洗手盆，相信這是改良了的設計。
3. 廚房設有不實用儲物櫃
廚房儲物櫃內藏迷你雪櫃，屬納米樓常見裝置；旁設洗衣機，下方為儲物櫃且有托架，可以善用櫃角位置，上方有很深的儲物櫃加層架，相對納米樓而言，儲物量算充足，唯獨驗樓師在抽油煙機旁的儲物櫃，卻發現櫃門很窄，但內部卻很深，很難把大一點的雜物放置入內，甚至飯碗也不夠闊。能否把毗鄰的櫃板拆走，令儲物櫃可以延伸過去? 驗樓師鍾智剛認為，做法有點困難，因為旁為抽油煙機，也有風槽。加上抽油煙機均為標準尺寸，可能需要再設計材料裝置，會較花功夫。
4. 客飯廳吊櫃需借梯才能使用
因為單位樓底夠高，所以善用了高空再加裝儲物櫃，但一定要爬梯才可運用，要向管理處借取。客飯廳上的吊櫃有玻璃趟門，表面看應該頗有深度，其承重量亦達50公斤；但打開趟門，原來沒有想像般的深度，空間頗淺，不能直達門口玄關位。
5. 洗手間到頂櫃難關上
因應單位高樓底，洗手間亦做了到頂櫃，但因為櫃門只靠門頂來開關，如果把手按在下手很難關上，必須把手伸高才能順利關上，旁邊為企缸。業主表示企缸位置較她想像中大，但要留意企缸內的熱水，熱水爐是置於單位露台天花頂，如果要開關熱水時，可能需要運行較長一點時間，才有熱水。
6. 企缸用玻璃間隔牆
驗樓師表示，洗手間淋浴間用玻璃間牆，驗來去水時要特別小心。因為雖然如此設計會慳位，但選用這種材料卻有漏水風險，故檢查時要嚴謹一點，包括要先看看浴屏的唧膠是否密實，各個夾口也要檢查清楚，只要有輕微裂縫，也不知道水流流向什麼地方，之後再要做灑水測試。鍾SIR表示，這類膠邊在淋浴時熱水及沐浴露的衝擊下，大約只有約七年壽命。
7. 地台去水位高於地台
地台去水位在坐廁旁，去水位較地面突出約一元硬幣的厚度。由於地台不會做斜水，這代表水流必須高於一元硬幣的厚度，才能流往去水口。鍾SIR表示，這個情況在近年新盤常見，但就未至於以毫米計，建議可透過打磨來解決問題。
8. 客飯廳空間靈活度不足
由洗手間行過來，就是客飯廳的主體面積。但用來掛電視的幅牆身卻偏偏有凹位；客飯廳設轉角窗，也令對面牆身不夠平直，床頭板未能貼牆放板貼牆放。如果床頭板貼牆放，則也沒有空間可放衣櫃。
9. 露台路軌或有積水問題
單位露台22呎，佔單位逾10%，比例算很多，但露台可用度則頗高。因採用了趟門，而非巴士摺門，若採用巴士摺門向外推會局限了空間運用，但類近趟門設計的壞處，露台與客飯廳間有一條凹坑，擔心走出露台時會絆倒。驗樓師表示，去水孔只置於路軌的另一末端，由於趟門安裝平直，不會出現斜度，變相如果水流不能流往末端的去水孔，就會出現積水問題。
10. 單位外望舊樓及天台無線發射器
由露台走出來，單位位處單邊有較高私隱度，也幸好因業主選擇樓層稍高，可避過前方舊樓，外望較開揚的樓景。然而外望毗鄰大廈裝有一些無線發射器，不知道業主是否介意。
11. 要檢查露台延伸的去水口有沒有漏水
由於露台頂部設有熱水爐，日後維修會比較麻煩外，也因為如此設計，令單位多了一個排氣口。驗樓師叮囑業主日後可以多作檢查。因為單位熱水器置於露台天花，需要把水流透過膠喉流走。發展商把這條膠喉接駁至喉管內，並往下方走向露台地面。驗樓師表示，一般情況下，這組喉是沒有水流流出的，而供應商曾經說過，如果發現喉管有大量水流流出，最好檢查一下熱水爐。
胡．說評析
1. 驗樓得94分
原定於去年入伙的「利奧坊．曦岸」，關鍵日期有所延遲，結果業主都白供了幾期樓。只是幸好收樓後，整體質素尚算保持得宜，除了廚櫃少量崩花、油漆不平滑被扣分外，各細項也算力保不失，單位總分有94分，評分有A級，比起一期「利奧坊．曉岸」74分，總得分扯高20分。
2. 細單位月租10,500元起步
「利奧坊．曦岸」在住客大堂設有戶外泳池、以及健身室等會所設施。至於屋苑租務，類近單位月租10,500-10,800元之間，未扣除管理費回報大約2.5厘-2.6厘左右水平，勉強只能貼近大市水平。
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