立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

納米樓細得有幾誇張? 今日想帶大家再看一個實際例子,就是恒基在大角咀的「利奧坊.曦岸」。項目剛交樓,我們會參觀一個實用面積不足200呎的單位,接近分層面積中最細的單位,較政府訂立280呎的下限面積還細80多呎,但業主買入價一點也不便宜,買入價501萬,相當於每呎呎價高達25,300元。究竟是否值回票價? 我們入屋看看。

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

項目背景

前身為海興大樓

說起「利奧坊.曦岸」,不得不提其背景。因為前身為一座殘舊不堪的二手樓「海興大樓」,吸引了不少財團落釘收購,起初進展不順利,但因2013年一宗駭人命案,令業主加快接納發展商收購方案,恒基在2017年6月透過強拍,以底價16.89億元投得。

項目重建為488個單位

重建為今天「利奧坊.曦岸」。外望一座物業,內裡再細分為兩座,共提供488個單位,項目提供289個一房、62個兩房及4個三房,我們參觀的單位是198呎,接近分層最細的開放式。

利奧坊.曦岸

: 利奧坊.曦岸資料表

地址大角咀福澤街38號
單位數目488個
面積171-687呎
校網32區
發展商恒基地產

: 驗樓樓盤資料

屋苑利奧坊.曦岸
面積198呎
單位1座低層H室
樓價501萬元
呎價25,303元
得分94分

驗樓問題

驗樓單位

1. 玄關設有電話充電裝置

玄關設有新式裝置,牆身有位置可供電話义電,好處是外出時不會忘記取電話;但其壞處是,很多人的智能手機都會有響鬧功能,如果要調較重響幾次才能起床,也要由睡床起來才可關上鬧鐘,則會有一點虐待。玄關上方加裝了暗燈槽,單位光線會稍為柔和一點,但也有一點凹位,積塵會難清潔。

玄關設有電話充電裝置

2. 鋅盆冚板有改良

曲尺形廚房貼客飯廳對角牆身放,工作枱面尚算充裕,因為在鋅盆上加裝了層板,而且其特別地方是造了兩塊板,而非一塊過,且也較薄身,所以不會太重,亦可視乎情況看只揭開一邊使用洗手盆,相信這是改良了的設計。

鋅盆冚板有改良

3. 廚房設有不實用儲物櫃

廚房儲物櫃內藏迷你雪櫃,屬納米樓常見裝置;旁設洗衣機,下方為儲物櫃且有托架,可以善用櫃角位置,上方有很深的儲物櫃加層架,相對納米樓而言,儲物量算充足,唯獨驗樓師在抽油煙機旁的儲物櫃,卻發現櫃門很窄,但內部卻很深,很難把大一點的雜物放置入內,甚至飯碗也不夠闊。能否把毗鄰的櫃板拆走,令儲物櫃可以延伸過去? 驗樓師鍾智剛認為,做法有點困難,因為旁為抽油煙機,也有風槽。加上抽油煙機均為標準尺寸,可能需要再設計材料裝置,會較花功夫。

廚房設有不實用儲物櫃

4. 客飯廳吊櫃需借梯才能使用

因為單位樓底夠高,所以善用了高空再加裝儲物櫃,但一定要爬梯才可運用,要向管理處借取。客飯廳上的吊櫃有玻璃趟門,表面看應該頗有深度,其承重量亦達50公斤;但打開趟門,原來沒有想像般的深度,空間頗淺,不能直達門口玄關位。

客飯廳吊櫃需借梯才能使用

5. 洗手間到頂櫃難關上

因應單位高樓底,洗手間亦做了到頂櫃,但因為櫃門只靠門頂來開關,如果把手按在下手很難關上,必須把手伸高才能順利關上,旁邊為企缸。業主表示企缸位置較她想像中大,但要留意企缸內的熱水,熱水爐是置於單位露台天花頂,如果要開關熱水時,可能需要運行較長一點時間,才有熱水。

洗手間到頂櫃難關上

6. 企缸用玻璃間隔牆

驗樓師表示,洗手間淋浴間用玻璃間牆,驗來去水時要特別小心。因為雖然如此設計會慳位,但選用這種材料卻有漏水風險,故檢查時要嚴謹一點,包括要先看看浴屏的唧膠是否密實,各個夾口也要檢查清楚,只要有輕微裂縫,也不知道水流流向什麼地方,之後再要做灑水測試。鍾SIR表示,這類膠邊在淋浴時熱水及沐浴露的衝擊下,大約只有約七年壽命。

企缸用玻璃間隔牆

7. 地台去水位高於地台

地台去水位在坐廁旁,去水位較地面突出約一元硬幣的厚度。由於地台不會做斜水,這代表水流必須高於一元硬幣的厚度,才能流往去水口。鍾SIR表示,這個情況在近年新盤常見,但就未至於以毫米計,建議可透過打磨來解決問題。

地台去水位高於地台

8. 客飯廳空間靈活度不足

由洗手間行過來,就是客飯廳的主體面積。但用來掛電視的幅牆身卻偏偏有凹位;客飯廳設轉角窗,也令對面牆身不夠平直,床頭板未能貼牆放板貼牆放。如果床頭板貼牆放,則也沒有空間可放衣櫃。

客飯廳空間靈活度不足

9. 露台路軌或有積水問題

單位露台22呎,佔單位逾10%,比例算很多,但露台可用度則頗高。因採用了趟門,而非巴士摺門,若採用巴士摺門向外推會局限了空間運用,但類近趟門設計的壞處,露台與客飯廳間有一條凹坑,擔心走出露台時會絆倒。驗樓師表示,去水孔只置於路軌的另一末端,由於趟門安裝平直,不會出現斜度,變相如果水流不能流往末端的去水孔,就會出現積水問題。

露台路軌或有積水問題

10. 單位外望舊樓及天台無線發射器

由露台走出來,單位位處單邊有較高私隱度,也幸好因業主選擇樓層稍高,可避過前方舊樓,外望較開揚的樓景。然而外望毗鄰大廈裝有一些無線發射器,不知道業主是否介意。

單位外望舊樓及天台無線發射器

11. 要檢查露台延伸的去水口有沒有漏水

由於露台頂部設有熱水爐,日後維修會比較麻煩外,也因為如此設計,令單位多了一個排氣口。驗樓師叮囑業主日後可以多作檢查。因為單位熱水器置於露台天花,需要把水流透過膠喉流走。發展商把這條膠喉接駁至喉管內,並往下方走向露台地面。驗樓師表示,一般情況下,這組喉是沒有水流流出的,而供應商曾經說過,如果發現喉管有大量水流流出,最好檢查一下熱水爐。

要檢查露台延伸的去水口有沒有漏水

胡.說評析

1. 驗樓得94分

原定於去年入伙的「利奧坊.曦岸」,關鍵日期有所延遲,結果業主都白供了幾期樓。只是幸好收樓後,整體質素尚算保持得宜,除了廚櫃少量崩花、油漆不平滑被扣分外,各細項也算力保不失,單位總分有94分,評分有A級,比起一期「利奧坊.曉岸」74分,總得分扯高20分。

2. 細單位月租10,500元起步

「利奧坊.曦岸」在住客大堂設有戶外泳池、以及健身室等會所設施。至於屋苑租務,類近單位月租10,500-10,800元之間,未扣除管理費回報大約2.5厘-2.6厘左右水平,勉強只能貼近大市水平。

胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!

《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠!經指定連結透過「好師傅」,成功配對並簽約裝修工程,將可額外獲得兩次QC服務連報告,而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞,每$10萬裝修費,可獲得價值$300的超市現金券!詳情可按以下連結:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top