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啟跑道區附近,恒地、會德豐、新世界及帝國集團的「承豐道23號」批出預售即將賣樓,原本擬建的單軌鐵路被否決、跑道末端又用作興建隔離設施,降低了區內地皮身價,區內有發展商就自組公司,跟政府磋商興建穿梭巴士接駁鐵路站。所以,對比下,位處啟德站以南的「The Henley」則沒有如此煩惱,趁樓盤剛交樓,我們會實地考察其質素。

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項目背景

啟德站以南的住宅逐個落成,位於啟體育園前方的「The Henley I」由恒基發展。這幅用原本是由內房「海航」持有,當年「海航」連環以逾272億元投得區內用地,每呎地價更高逾13000元以上,其後財困而逐幅地拋售,恒基承接了兩幅,「The Henley I」就是其中一幅,接貨平價地價高達15,000元,而最終開售呎價也高達26,000元以上。

樓盤背景

「The Henley I」分三期發展,第一期推出第二座及全數低座,合共有479個單位。項目一房單位佔多,三房以上單位則只佔少數。但我們抽出驗樓的單位是少數的三房,位於2座中層E室,實用696呎的單位。

: The Henley I資料表

地址沐泰街7號
單位數目479個
面積186-1,350呎
校網34區
發展商恒基

: 驗樓樓盤資料

屋苑The Henley I
面積696呎
單位2座中層E室
樓價1,865萬元
呎價26,796元
得分85分

驗樓問題

1. 單位儲物室空間不大

單位面積696呎,三房連儲物室的開則,其實入屋未踏入客飯廳主體面積前,旁邊已經是儲物房。望望儲物房,空間不算很大,闊一米多一點、長兩米左右,面積不足30呎。如果用來做工人房,只能放一張小睡床,但又因為沒有設通風窗、一定要長期開冷氣;又沒有工人廁,變相工人要跟屋主共用一個洗手間,所以用來做雜物房可能較適合一點。

單位儲物室空間不大

2. 三房單位卻不設梗廚

由儲物室行過來就是廚房,L型廚櫃向客飯廳對角牆身伸展,所以備餐區都頗充足,而且望望上下都做了儲物櫃,收納量也足夠。明明單位都接近700呎大、還要是三房單位,但竟然不做梗廚,這一點就有些弔詭。我們會理解,納米樓受制空間而興建開放式廚房,但三房單位多數一家大細居住,相信煮食的機會較大,不明白為何不設梗廚。

三房單位卻不設梗廚

3. 單位廚具及家電損壞比例高

開放式廚房附設嵌入式紅酒櫃外,枱面設有三個爐頭,但驗樓師陳智康卻發現全屋不少家電都壞。他表示,煮食爐開啟會有打火的「噠噠聲」,但現在卻沒有,跟電線未接駁插蘇有關。至於下方微波爐,則雖然已安裝了插頭卻不能開啟。由於驗樓師已檢查了插頭並沒發現問題,所以推斷微波爐有損壞。另外客房冷氣機百頁損壞,故冷氣也未能開啟。

單位廚具及家電損壞比例高

4. 飯廳比例偏細

廚房行過來就是客飯廳,撇除門口開合位置,由這裡一直行至客飯廳盡頭,長度約有4.8米長,闊度大約有2.8米,始終開放式廚房,所以空間感覺上是寬敞一點,亦是開廚的唯一好處。但因為這裡有一間睡房,對面就是走廊,感覺上較難區分出飯廳的空間,不能放太大的餐枱,否則會阻礙出入。

飯廳比例偏細

5. 景觀西北有西斜及望樓景

客飯廳外接就是24呎露台。走出去望望。露台呈一點斜角梯形,前窄後闊,是這個樓盤的特色。其實,「The Henley I」分層只得兩柱屬於三房單位,除了這個單位E室外,毗鄰A室「三房一套連工人房及工人廁」。毗鄰單位可以望到樓盤最殺食的「啟德體育園」,跟單位外望景觀不太相同,主要扭向西北,被「The Henley I」第三座阻擋一點景觀外,其餘都以樓景為主,包括會望到居屋「啟欣苑」方向的用地,還有一點西斜問題。

景觀西北有西斜及望樓景

6. 弧型玻璃窗難清潔

由露台行過來,設有其中一間睡房。最觸目都落地弧型玻璃窗,雖然視野真的很遼闊,但睡房有點彎曲會較難擺傢俬外,安裝弧型玻璃窗的手工都較複雜,而且戶主日後要清潔也較困難。驗樓師則認為,弧型玻璃窗會容易出現扭影,裝工也較困難,需要窗台石配合來遷就弧度,稍一不慎出現少量變形,已有漏水風險。

弧型玻璃窗難清潔

7. 側窗難開啟

至於旁邊側窗也有點「蠱惑」。該側窗足有一個人的高度,所以有一定重量,但其開合時並不順暢,背後跟發展商加裝幾個緊貼扣有關。多加緊貼扣的好處是令窗戶跟窗框更緊貼,可減少漏水風險,但因加裝了緊貼扣,卻使用上開關時要很用力。

側窗難開啟

8. 近廳房呈斜邊

由於近廳房的窗口呈斜邊,所以入到房間感覺房間會都有點斜。雖然如此設計,景觀角度會稍為拉闊了,但末端位置卻較難使用。只是客房空間不算太細,如果不計及斜角位,也大約有70呎,所以才不覺太過礙眼。

近廳房呈斜邊

9. 房門及門鎖由外國進口

單位的房門及門鎖由外國進口,都有獨特設計,物料由外國進口。但驗樓師認為,正因物料由外國入口,故換門時間較需時,並不建議業主有少量花痕便要求更換。他指出,房門的門鎖有特別設計,打開時鎖脷是不會凸出來的,但輕輕關門後,鎖脷則會自動彈出,故可減少平常關門般對鎖脷的損耗,但就提醒一定要關好門才可能門鎖鎖上。

房門及門鎖由外國進口

10. 衣櫃玻璃門房門易碰撞

由近廳房行過來就是主人房。利用了凹位,附設了入牆衣櫃。還有保險箱。這裡還附設空氣淨化系統,按一按鈕便可進行消毒、除濕等功能。據現場發展商職員所述,空氣淨化系統內的紫外線燈大約一年籌命左右,要更換後才可繼續使用。還有衣櫃採用玻璃門,使用時要小心一點,因為可能會跟房門碰撞。

衣櫃玻璃門房門易碰撞

11. 工作平台生口位漏裝去水閘

撇除轉角位置,主人房主體面積有80呎,但整體感覺比近廳房細,因為實情這裡只有不足三米,長度比起近廳房細,純粹闊度搭夠才能主人房面積稍大一點。再走出去就是工作平台,驗樓師發現了至少兩個問題。包括把工作平台生口位石蓋揭起,發現未安裝去水閘。另外,工作平台趟門唧膠有孔,擔心做成窗漏水風險。

工作平台生口位漏裝去水閘

驗樓得分

至於單位整體質素,驗樓師說瑕疵不算特別多,失分位在壞家電,新盤較少見;其餘均屬地板鬆等均屬細微瑕疵,單位最終得分85分,評級為B。我們把驗樓結果轉交發展商恒基,回覆稱煮食爐問題已完成修繕,亦已與業主聯絡安排執修其餘項目,期間將與業主繼續保持溝通,並會盡快安排業主到場驗收。


同場加映: B座低層G室

由於「The Henley I」以細單位為主,我們都決定參觀多一個細單位,是低座分層最細208呎。發現問題跟大單位沒有太大分別。低座低層地下為會所一部份,設有不同主題,都算頗特別。至於內櫳又如何呢? 大細單位之間,配套及裝置有沒有「大細超」?

: 驗樓樓盤資料

屋苑The Henley I 低座B座
面積208呎
單位低層G室
樓價583.1萬元
呎價28,034元

廚房裝置少了紅酒櫃及不能明火煮食

入屋經過玄關設了雪櫃、微波爐及一些收納空間,行前一點就是開放式廚房,備餐區不算特別寬敞。跟三房單位不同,這裡不可以明火煮食、爐頭也比三房單位少了一個,也沒有紅酒櫃,相對較樸實一點。

廚房裝置少了紅酒櫃及不能明火煮食

單位位處低層、私隱欠奉

前方客飯廳算方正,電視天線擺放位置,加上有一幅大牆身,可以放置電視或者投射螢幕,另一邊放置睡床;外接露台接近橫跨整個客飯廳,但外望都是以街景為主,加上低層,行人經過都可以望到室內,私隱欠奉。

單位位處低層、私隱欠奉

沒有附送空氣淨化衣櫃、護膚品雪櫃及保險箱

單位沒有如三房單位,沒有設空氣淨化系統的衣櫃、沒有護膚品雪櫃、沒有保險箱,但也用了外國入口的門鎖及大門。入去洗手間望望,洗手間設置跟三房分別不大,分別是洗手間屬黑廁,但開放式單位多數如此。

沒有附送空氣淨化衣櫃、護膚品雪櫃及保險箱

胡.說評析

經會所進入分層大廈

樓盤質素不差,是否代表可承接到高租值,看交樓質素外,還視乎入伙環境是否吸引,以及區內供應。環境算舒服的,分層大廈會經過會所才入大堂,感覺也頗悠閒。這個機械人就是用來清潔。你又知道這個機械人有什麼作用? 是用來送餐上樓! 而這個就是用來運送大件行李。會所設於底層,環繞戶外泳池而建,有宴會廳、特大健身室等。

經會所進入分層大廈

啟德區供應太充裕

至於供應卻是啟德區的死症。畢竟隨著啟德站南的新盤不斷入伙,區內供應量較充俗。差估署資料也反映,啟德區本身供應重貨,所屬的九龍城區,今年有4,061個單位落成,成為九龍區的落成量之冠,排名僅次沙田。

啟德區供應太充裕

樓盤溢價開售、租值卻沒有溢價

雖然「The Henley」的開價較周邊屋苑高,但跟租值卻沒有特別大溢價,一房單位月租大約16,000元左右,呎租44元,跟附近「嘉峯匯」的價格相若,所以都蠶食了回報。以我們驗收的單位為例,以買入價去推算,在市場放租的回報,在未扣除管理費前只有1.97厘及1.88厘,所以業主也必須守一段時間才可以。

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