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傳統智慧說，當樓價升至離島區時，也就是差不多去到雞犬皆升時，樓市差不多見頂爆煲，因為在市區未能找到合適盤源時，不期然會到離島區找尋平盤，今日價格也重返歷史高位，究竟這個傳統智慧是否真的成立? 今集《和你搵盤》，我們便決定來到離島區參觀放盤及了解市況，一共會看三個單位。
整個「愉景灣」發展歷時超過四十年了，大致可以分為「愉景灣北」及「愉景灣南」兩面，中間由「愉景灣道」貫穿起來。平時我們由中環坐船抵達碼頭的位置，就是「愉景灣南」，這裡有「愉景商場」及店舖，商場早前翻新後還加建了溜冰場，民生配套會比較完善；但如果你選擇在東涌或欣澳坐巴士入去，會經「愉景灣隧道」先去「愉景灣北」，近年新發展也集中這裡。因為「愉景灣」實施了道路管制，但的士卻可以經隧道在「愉景灣北」下車，故這個新區也頗受歡迎。
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樓盤1: 意堤 (愉景灣16期)
我們驗收的單位「意堤」就是在「愉景灣北」，單位面積707呎，買入價格1,077萬元，呎價大約15,000多元。「意堤」屬於第十六期的發展，全共由三座物業組成，設有300多呎的開放式單位外，還有一房至三房，及一些特色戶，面積由344-1,844呎之間，位置上山勢較高，所以能夠由上而下俯瞰整個「大白灣」的景色。
| 發展項目 | 意堤 |
| 地址 | 愉景灣堤畔徑3號 |
| 座數 | 3座 |
| 單位數目 | 196個單位 |
| 面積 | 344-1,844呎 |
| 入伙日期 | 2019年4月 |
| 發展商 | 香港興業 |
「意堤」在2019年5月時推售，業主購入的為貨尾單位，所以同屋苑很多業主已經遷入。單位整體得分也維持83分。發展商「香港興業」也回覆我們，表示已經替業主完成所以執修工程。
| 單位 | 意堤5座低層D室 |
| 面積 | 707呎 |
| 樓價 | 1,077萬元 |
| 呎價 | 15,233元 |
注意1: 廚房櫃層板傾斜
入屋第一個問題在大門已經看到，單位門鎖壞了並不能上鎖；還有側門上下兩個鎖打開了，也不能打開門，再過來這邊就是廚房，廚房三邊有枱面，空間算頗闊落，廚房的層板也明顯裝斜了，驗樓師認為跟層板托鑽少了孔有關。前方的孔鑽高了一點，內裡則低了一點，所以整塊層板是向下傾斜。我們把一支小棍，它自己會往內裡滾動入去。
注意2: 雪櫃門不緊貼
雪櫃櫃門緊貼關上，但這裡卻明顯凸出，這裡也凸了出來，下方則較貼，所以有櫃門彎曲，因為關門不貼，雪櫃出現漏氣。驗樓師表示，若櫃背上有水珠也反映櫃門關得不夠貼。
注意3: 單位剛避過前方樓宇望海景
單位剛好由廚房行出來就是客飯廳，客飯廳也頗闊落，外邊就是露台，露台外望景觀頗開揚，因為不單能望海，最遠可以望到去香港仔、坪洲及南丫島一帶。聽業主說，當日來到現場睇實景，是參觀了低一層的單位，卻不能避過前方物業未能望海，高一層單位的擘價稍高一點，但就寧願選擇支付較高價格買入這個海景單位。
注意4: 露台門有花痕
露台門玻璃花得很明顯，花痕長且深，但若透過打磨去處理則寧願不要處理，因為如此長且深的花痕，透過打磨也未必美觀，也容易令玻璃出現「哈哈鏡」影像扭曲問題，故寧願不去處理；但若業主堅持要換，則可能要待三至四個月時間待玻璃物料運抵才能更換。另外露台關門時，稍為大力一點，手柄會觸碰框邊，驗樓師建議可加裝一小顆膠粒可減少碰撞，便可以解決問題。
注意5: 工作平台撞向牆磚
由客飯廳行過來這裡，左右兩邊各有一間房，房間面積也頗大，房間也外接一個工作平台，跟剛才露台問題相同，打開工作平台門會撞向牆磚，業主要小心使用才可以。再過去對面房間望望，這一間房不及剛才的空間闊落，景觀也跟剛才房間不同，望內園景為主。遠望山景、下方為草披，但日後為愉景灣的其他期數，日後會起樓，所以景觀未必有很大的保障。
樓盤2: 尚堤 (愉景灣第13期)
愉景灣發展很大，分開了十八期發展，總共有647座、合共有8,517個住宅單位。期數較新的項目也集中在「愉景灣北」，位於「二白灣」或山上的單位為主，包括我們剛才看的驗樓單位「意堤」，還包括「津堤」、「悅堤」及「尚堤」。我們現在會參觀一個「尚堤」的住宅單位，為一個三房，業主叫價1,228萬元，單位面積892呎，呎價13,769元，我們又即管入屋看看。
| 發展項目 | 尚堤 |
| 地址 | 愉景灣尚堤徑2號 |
| 座數 | 5座 |
| 單位數目 | 519呎 |
| 面積 | 510-991呎 |
| 入伙日期 | 2006年4月 |
| 發展商 | 香港興業 |
「尚堤」正正在「意堤」旁邊，都是由「香港興業」發展。「香港興業」可說是愉景灣大地主，除了部份期數有跟「新世界」合作外，其餘均屬獨資發展。「尚堤」早於2006年時入伙，合共5座，一共有541個單位。我記得，當年「迪士尼」才開幕不久，這區都成為投資者入貨目標，代理經常說：「日日望煙花景」作賣點催谷，但隨著周邊地盤逐個發展，就未必每戶也能望煙花景了。「尚堤」分層由514-1,168呎之間，我們參觀的單位屬892呎的三房一套連工人房類別。
| 單位 | 尚堤3座中層A室 |
| 面積 | 892呎 |
| 叫價 | 1,228萬元 |
| 呎價 | 13,767元 |
特色1: 露台及工作平台二合一
叫價1,200萬元，因為單位比我們剛才驗樓單位大百多呎，新舊之間也見到一點分別，就是十五年前的出品，是有點反璞歸真的。廚房改為半開放式，置中放了一個小吧台，跟客飯廳融合起來，所以空間顯得很寬落。長直廚的設備齊備，業主也有用心打理，所以即使入伙多年卻未見殘舊。為何我說有點撲實呢? 走出露台看看便感受到。露台不是一般新盤採用玻璃圍欄，而是鐵圍欄；露台面積寬大，因為它是跟工作平台二合一的舊式設計，露台算頗好用。
特色2: 外望用地日後起樓
單位外望的景觀，除了側望少量海景外，前方這遍綠悠悠的草地，跟剛才「意堤」的驗樓單位時睡房外望景觀相同，是日後愉景灣的後期發展用地。根據香港興業的2020-2021年年報顯示，他們在愉景灣有46,515平呎的樓面會發展住宅，工程已進行，預計會於2021年落成；另外尚餘367,289呎樓面未動工，暫時未有固定計劃，會留在日後發展。似乎現時尚未動工的這幅地就屬於後者，但日後景觀被阻都屬意料中事。
特色3: 主人房望海景比例最高
看這個單位，唯有放眼內櫳是否適合自己。畢竟沒有放置傢俬，所以每間房也算闊落。由門口這個水平線望出去，透過窗框現時仍可望遠山景、以及少量海景，頗有小島風情。愈近主人房，因為屋苑設計關係，呈現海景比例最高。值得一提，單位睡房全部都採用窗口機而非分體式，有好也有不好。好處是換機容易，日後維修沒有如此煩惱，但缺點是沒有分體式機般寧靜。
樓盤3: 頤峰(愉景灣第5期)
可能你會說愉景灣樓價低水，究竟低水至什麼水平? 令到大家水向低流而入來愉景灣搵盤呢? 以下這個盤，大家可以看看。是一個400多呎的單位，位於愉景灣第五期「頤峰」，一個3座中層B室，叫價510萬元，呎價大約11,617元，重點是它可以望到全海景。
| 發展項目 | 頤峰 |
| 地址 | 愉景灣道9號 |
| 座數 | 9座 |
| 單位數目 | 1,344個單位 |
| 面積 | 439-947呎 |
| 入伙日期 | 1990年5月 |
| 發展商 | 香港興業 |
| 單位 | 頤峰3座中層樓B室 |
| 面積 | 439呎 |
| 叫價 | 510萬元 |
| 呎價 | 11,617元 |
特色1: 全盤最細戶型
510萬全海景，又不是蚊型單位，我真的很好奇是怎樣一回事。這個放盤位於五期「臨峰」的「翠山閣」，其位置比起「津堤」及「意堤」稍為落一點，在「愉景灣道」旁邊，還未去到「愉景灣南」一帶。一共由九座物業組成，合共提供1,362個單位，樓齡已經有31年。我們參觀的單位就是最細的類別。
特色2: 向東望二白灣景色
雖說單位全場最細，但內櫳空間卻是方正。入屋右手邊是廚房，直入就是客飯廳，都頗好擺傢俬。近門放餐枱及鞋櫃，入一點就是客廳，背靠牆身放置梳化。在客廳直出就是露台，因為地勢較高可以透過前方「海澄湖畔」東望「二白灣」景色。再入就是睡房，走廊凹位做了衣櫃，再入就是洗手間。每個位置的空間也充足。
特色3: 物業不設座頭
這個銀碼望海，在外區真的難找到。要挑剔就是物業樓齡已經31年，卻未做大維修。不過你能否看到前方的幾幢物業，該處是第一期「明翠台」，翻新後新淨到我以為是全新物業，細問之下才知是舊樓翻新，可能也能給五期業主一點點參考。第二點，就是這裡並沒有座頭，只是隔幾座才有一個保安亭。
胡．說評析
三個單位中，CP值最高是第三個「頤峰」400多呎的一房單位。因為住得愉景灣本身就是有點隔涉，所以一定要有海景、樓價一定要平。第三個單位90%按揭可以上車，呎價萬零元，而且向東望海，最符合我自己的搵盤條件。當然以上都是我們的主觀看法，也值得我們看看一些客觀數據。
意堤買家需預備一半首期
起首兩個單位，銀碼都過千萬元水平，所以大家都要預備一半銀碼的資金作首期，所以第一筆開支都相對高昂。第一個單位「意堤」，由於是新購入物業，我們就用了業主的買入價作基準來評估，以樓價1,077萬來計，首期要538.5萬才可以，月供要21,277元，而入息要有50,959元才可以過關。
| 意堤 | 尚堤 | 頤峰 | |
| 估價 | 1,077萬元 | 1,019萬元 | 490萬元 |
| 首期 | 50%: 538.5萬元 | 50%: 509.5萬元 | 10%: 49萬元 |
| 貸款額 | 50%: 538.5萬元 | 50%: 509.5萬元 | 90%: 441萬元 按保: 22.05萬元 |
| 月供 | 21,277元 | 20,131元 | 18,296元 |
| 入息需求 | 50,959元 | 48,215元 | 43,819元 |
| 第一筆資金 | 591萬元 | 559萬元 | 69.6萬元 |
尚堤價格未能承造按保
至於「尚堤」，業主叫價1,228萬元，但銀行卻只估價1,019萬元，銀碼也剛好過1,000萬元關口，所以也要預備一半首期才可以。不過翻查近三個月「尚堤」類近800多呎的單位價格介乎950-980萬元之間，如果有幸跟業主議價，令樓價跌低於1,000萬元以下，則才有條件做到80%按揭上車。
頤峰能借盡最高90%按揭
最後看看「頤峰」。業主叫價510萬元，但銀行估價再稍低一點，估價490萬元。這個銀碼可以做到10%首期，再透過借取新按保90%按揭上車，按保連貸款額463萬元，月供18,296元便可以，而儲到70萬元也夠置業首期及雜費，對於上車客來說，相對容易入口。
愉景灣日常消費較高
值得注意，「愉景灣北」遠離碼頭，但「愉景灣北」近年都發展了自己商場及酒店，由屋苑有部升降電梯可前往；但商場都以歐式餐廳為主，價位不貼地，所以當日我們攝製隊也沒有留在這裡吃午飯。住在愉景灣，你要預計生活成本相對高，例如網上訂貨送貨要額外收費。
區內哥爾夫球車牌價有價有市
就算你想去「愉景灣南」消費也要駁車。除了接駁巴士外，有些人可以自己駕高球車。但高球車在愉景灣卻數量有限，故此也是有價有市。賣價來說，單計車牌也要160萬，但月租卻要6,000-7000元。
樓市升勢至離島區就爆煲?
過去傳統智慧說，購買力追逐至離島就爆煲，觀乎今天的愉景灣，雖然跟過去對比，交通仍算隔涉，但已改善不少。雖然無可否認，交通成本是有點昂貴，例如去碼頭坐船，雖然居民有優惠價，但也要33.5元一程；搭巴士去東涌或欣澳，雖然比正常街客便宜兩元，也要10元一程，但近年購買力轉移至愉景灣，也不一定純粹跟樓價有關。跟部份住在這裡的人談過，他們就是喜歡這裡環境比較隔涉，相對地與世無爭；也有部份是為了仔女讀國際學校而遷入，有街訪說，隨著部份外國人離開香港，以前愉景灣爭崩頭的國際學校，現時是容易入讀，自然也要在這裡尋找居所。
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