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傳統智慧說,當樓價升至離島區時,也就是差不多去到雞犬皆升時,樓市差不多見頂爆煲,因為在市區未能找到合適盤源時,不期然會到離島區找尋平盤,今日價格也重返歷史高位,究竟這個傳統智慧是否真的成立? 今集《和你搵盤》,我們便決定來到離島區參觀放盤及了解市況,一共會看三個單位。

整個「愉景灣」發展歷時超過四十年了,大致可以分為「愉景灣北」及「愉景灣南」兩面,中間由「愉景灣道」貫穿起來。平時我們由中環坐船抵達碼頭的位置,就是「愉景灣南」,這裡有「愉景商場」及店舖,商場早前翻新後還加建了溜冰場,民生配套會比較完善;但如果你選擇在東涌或欣澳坐巴士入去,會經「愉景灣隧道」先去「愉景灣北」,近年新發展也集中這裡。因為「愉景灣」實施了道路管制,但的士卻可以經隧道在「愉景灣北」下車,故這個新區也頗受歡迎。

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本文目錄

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樓盤1: 意堤 (愉景灣16期)

我們驗收的單位「意堤」就是在「愉景灣北」,單位面積707呎,買入價格1,077萬元,呎價大約15,000多元。「意堤」屬於第十六期的發展,全共由三座物業組成,設有300多呎的開放式單位外,還有一房至三房,及一些特色戶,面積由344-1,844呎之間,位置上山勢較高,所以能夠由上而下俯瞰整個「大白灣」的景色。

意堤
發展項目意堤
地址愉景灣堤畔徑3號
座數3座
單位數目196個單位
面積344-1,844呎
入伙日期2019年4月
發展商香港興業

「意堤」在2019年5月時推售,業主購入的為貨尾單位,所以同屋苑很多業主已經遷入。單位整體得分也維持83分。發展商「香港興業」也回覆我們,表示已經替業主完成所以執修工程。

單位意堤5座低層D室
面積707呎
1,077萬元
呎價15,233元
意堤5座低層D室

注意1: 廚房櫃層板傾斜

入屋第一個問題在大門已經看到,單位門鎖壞了並不能上鎖;還有側門上下兩個鎖打開了,也不能打開門,再過來這邊就是廚房,廚房三邊有枱面,空間算頗闊落,廚房的層板也明顯裝斜了,驗樓師認為跟層板托鑽少了孔有關。前方的孔鑽高了一點,內裡則低了一點,所以整塊層板是向下傾斜。我們把一支小棍,它自己會往內裡滾動入去。

廚房櫃層板傾斜

注意2: 雪櫃門不緊貼

雪櫃櫃門緊貼關上,但這裡卻明顯凸出,這裡也凸了出來,下方則較貼,所以有櫃門彎曲,因為關門不貼,雪櫃出現漏氣。驗樓師表示,若櫃背上有水珠也反映櫃門關得不夠貼。

雪櫃門不緊貼

注意3: 單位剛避過前方樓宇望海景

單位剛好由廚房行出來就是客飯廳,客飯廳也頗闊落,外邊就是露台,露台外望景觀頗開揚,因為不單能望海,最遠可以望到去香港仔、坪洲及南丫島一帶。聽業主說,當日來到現場睇實景,是參觀了低一層的單位,卻不能避過前方物業未能望海,高一層單位的擘價稍高一點,但就寧願選擇支付較高價格買入這個海景單位。

單位剛避過前方樓宇望海景

注意4: 露台門有花痕

露台門玻璃花得很明顯,花痕長且深,但若透過打磨去處理則寧願不要處理,因為如此長且深的花痕,透過打磨也未必美觀,也容易令玻璃出現「哈哈鏡」影像扭曲問題,故寧願不去處理;但若業主堅持要換,則可能要待三至四個月時間待玻璃物料運抵才能更換。另外露台關門時,稍為大力一點,手柄會觸碰框邊,驗樓師建議可加裝一小顆膠粒可減少碰撞,便可以解決問題。

露台門有花痕

注意5: 工作平台撞向牆磚

由客飯廳行過來這裡,左右兩邊各有一間房,房間面積也頗大,房間也外接一個工作平台,跟剛才露台問題相同,打開工作平台門會撞向牆磚,業主要小心使用才可以。再過去對面房間望望,這一間房不及剛才的空間闊落,景觀也跟剛才房間不同,望內園景為主。遠望山景、下方為草披,但日後為愉景灣的其他期數,日後會起樓,所以景觀未必有很大的保障。

工作平台撞向牆磚

樓盤2: 尚堤 (愉景灣第13期)

愉景灣發展很大,分開了十八期發展,總共有647座、合共有8,517個住宅單位。期數較新的項目也集中在「愉景灣北」,位於「二白灣」或山上的單位為主,包括我們剛才看的驗樓單位「意堤」,還包括「津堤」、「悅堤」及「尚堤」。我們現在會參觀一個「尚堤」的住宅單位,為一個三房,業主叫價1,228萬元,單位面積892呎,呎價13,769元,我們又即管入屋看看。

尚堤
發展項目尚堤
地址愉景灣尚堤徑2號
座數5座
單位數目519呎
面積510-991呎
入伙日期2006年4月
發展商香港興業

「尚堤」正正在「意堤」旁邊,都是由「香港興業」發展。「香港興業」可說是愉景灣大地主,除了部份期數有跟「新世界」合作外,其餘均屬獨資發展。「尚堤」早於2006年時入伙,合共5座,一共有541個單位。我記得,當年「迪士尼」才開幕不久,這區都成為投資者入貨目標,代理經常說:「日日望煙花景」作賣點催谷,但隨著周邊地盤逐個發展,就未必每戶也能望煙花景了。「尚堤」分層由514-1,168呎之間,我們參觀的單位屬892呎的三房一套連工人房類別。

單位尚堤3座中層A室
面積892呎
叫價1,228萬元
呎價13,767元

特色1: 露台及工作平台二合一

叫價1,200萬元,因為單位比我們剛才驗樓單位大百多呎,新舊之間也見到一點分別,就是十五年前的出品,是有點反璞歸真的。廚房改為半開放式,置中放了一個小吧台,跟客飯廳融合起來,所以空間顯得很寬落。長直廚的設備齊備,業主也有用心打理,所以即使入伙多年卻未見殘舊。為何我說有點撲實呢? 走出露台看看便感受到。露台不是一般新盤採用玻璃圍欄,而是鐵圍欄;露台面積寬大,因為它是跟工作平台二合一的舊式設計,露台算頗好用。

露台及工作平台二合一

特色2: 外望用地日後起樓

單位外望的景觀,除了側望少量海景外,前方這遍綠悠悠的草地,跟剛才「意堤」的驗樓單位時睡房外望景觀相同,是日後愉景灣的後期發展用地。根據香港興業的2020-2021年年報顯示,他們在愉景灣有46,515平呎的樓面會發展住宅,工程已進行,預計會於2021年落成;另外尚餘367,289呎樓面未動工,暫時未有固定計劃,會留在日後發展。似乎現時尚未動工的這幅地就屬於後者,但日後景觀被阻都屬意料中事。

外望用地日後起樓

特色3: 主人房望海景比例最高

看這個單位,唯有放眼內櫳是否適合自己。畢竟沒有放置傢俬,所以每間房也算闊落。由門口這個水平線望出去,透過窗框現時仍可望遠山景、以及少量海景,頗有小島風情。愈近主人房,因為屋苑設計關係,呈現海景比例最高。值得一提,單位睡房全部都採用窗口機而非分體式,有好也有不好。好處是換機容易,日後維修沒有如此煩惱,但缺點是沒有分體式機般寧靜。

主人房望海景比例最高

樓盤3: 頤峰(愉景灣第5期)

可能你會說愉景灣樓價低水,究竟低水至什麼水平? 令到大家水向低流而入來愉景灣搵盤呢? 以下這個盤,大家可以看看。是一個400多呎的單位,位於愉景灣第五期「頤峰」,一個3座中層B室,叫價510萬元,呎價大約11,617元,重點是它可以望到全海景。

頤峰
發展項目頤峰
地址愉景灣道9號
座數9座
單位數目1,344個單位
面積439-947呎
入伙日期1990年5月
發展商香港興業
單位頤峰3座中層樓B室
面積439呎
叫價510萬元
呎價11,617元

特色1: 全盤最細戶型

510萬全海景,又不是蚊型單位,我真的很好奇是怎樣一回事。這個放盤位於五期「臨峰」的「翠山閣」,其位置比起「津堤」及「意堤」稍為落一點,在「愉景灣道」旁邊,還未去到「愉景灣南」一帶。一共由九座物業組成,合共提供1,362個單位,樓齡已經有31年。我們參觀的單位就是最細的類別。

全盤最細戶型

特色2: 向東望二白灣景色

雖說單位全場最細,但內櫳空間卻是方正。入屋右手邊是廚房,直入就是客飯廳,都頗好擺傢俬。近門放餐枱及鞋櫃,入一點就是客廳,背靠牆身放置梳化。在客廳直出就是露台,因為地勢較高可以透過前方「海澄湖畔」東望「二白灣」景色。再入就是睡房,走廊凹位做了衣櫃,再入就是洗手間。每個位置的空間也充足。

向東望二白灣景色

特色3: 物業不設座頭

這個銀碼望海,在外區真的難找到。要挑剔就是物業樓齡已經31年,卻未做大維修。不過你能否看到前方的幾幢物業,該處是第一期「明翠台」,翻新後新淨到我以為是全新物業,細問之下才知是舊樓翻新,可能也能給五期業主一點點參考。第二點,就是這裡並沒有座頭,只是隔幾座才有一個保安亭。

物業不設座頭

胡.說評析

三個單位中,CP值最高是第三個「頤峰」400多呎的一房單位。因為住得愉景灣本身就是有點隔涉,所以一定要有海景、樓價一定要平。第三個單位90%按揭可以上車,呎價萬零元,而且向東望海,最符合我自己的搵盤條件。當然以上都是我們的主觀看法,也值得我們看看一些客觀數據。

意堤買家需預備一半首期

起首兩個單位,銀碼都過千萬元水平,所以大家都要預備一半銀碼的資金作首期,所以第一筆開支都相對高昂。第一個單位「意堤」,由於是新購入物業,我們就用了業主的買入價作基準來評估,以樓價1,077萬來計,首期要538.5萬才可以,月供要21,277元,而入息要有50,959元才可以過關。

 意堤尚堤頤峰
估價1,077萬元1,019萬元490萬元
首期50%: 538.5萬元50%: 509.5萬元10%: 49萬元
貸款額50%: 538.5萬元50%: 509.5萬元90%: 441萬元
按保: 22.05萬元
月供21,277元20,131元18,296元
入息需求50,959元48,215元43,819元
第一筆資金591萬元559萬元69.6萬元

尚堤價格未能承造按保

至於「尚堤」,業主叫價1,228萬元,但銀行卻只估價1,019萬元,銀碼也剛好過1,000萬元關口,所以也要預備一半首期才可以。不過翻查近三個月「尚堤」類近800多呎的單位價格介乎950-980萬元之間,如果有幸跟業主議價,令樓價跌低於1,000萬元以下,則才有條件做到80%按揭上車。

頤峰能借盡最高90%按揭

最後看看「頤峰」。業主叫價510萬元,但銀行估價再稍低一點,估價490萬元。這個銀碼可以做到10%首期,再透過借取新按保90%按揭上車,按保連貸款額463萬元,月供18,296元便可以,而儲到70萬元也夠置業首期及雜費,對於上車客來說,相對容易入口。

愉景灣日常消費較高

值得注意,「愉景灣北」遠離碼頭,但「愉景灣北」近年都發展了自己商場及酒店,由屋苑有部升降電梯可前往;但商場都以歐式餐廳為主,價位不貼地,所以當日我們攝製隊也沒有留在這裡吃午飯。住在愉景灣,你要預計生活成本相對高,例如網上訂貨送貨要額外收費。

愉景灣日常消費較高

區內哥爾夫球車牌價有價有市

就算你想去「愉景灣南」消費也要駁車。除了接駁巴士外,有些人可以自己駕高球車。但高球車在愉景灣卻數量有限,故此也是有價有市。賣價來說,單計車牌也要160萬,但月租卻要6,000-7000元。

區內哥爾夫球車牌價有價有市

樓市升勢至離島區就爆煲?

過去傳統智慧說,購買力追逐至離島就爆煲,觀乎今天的愉景灣,雖然跟過去對比,交通仍算隔涉,但已改善不少。雖然無可否認,交通成本是有點昂貴,例如去碼頭坐船,雖然居民有優惠價,但也要33.5元一程;搭巴士去東涌或欣澳,雖然比正常街客便宜兩元,也要10元一程,但近年購買力轉移至愉景灣,也不一定純粹跟樓價有關。跟部份住在這裡的人談過,他們就是喜歡這裡環境比較隔涉,相對地與世無爭;也有部份是為了仔女讀國際學校而遷入,有街訪說,隨著部份外國人離開香港,以前愉景灣爭崩頭的國際學校,現時是容易入讀,自然也要在這裡尋找居所。

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