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由其士夥拍市建局合作發展的大角咀「傲寓」交樓。對於其士,我們也比較少接觸,對上出品已數到2018年土瓜灣的「津匯」,當時交樓質素跌破新低,估不到三年過後情況仍未有改善。單位的驗樓總分只得56分,創出《胡.說樓市》平台在2021年的新低紀錄。

本文目錄

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項目背景

「傲寓」本身屬於其士入標市建局的重建項目,為市建局的「需求主導」重建計劃。所謂「需求主導」就是市建局會提議一些地段作重建,當大部份業主都同意重建,才展開收購、補償及安置;但如果未能取得共識,以往就會把項目中止。項目地盤不算很大,面積只得8,267呎,可建樓面面積6.37萬呎,其士在2017年就成功以6.8億元投得,每呎地價11,000元。

根據招標條款規定,賣樓收益達到10.5億元就要向市建局分紅,而分紅比例就由20%起跳,售樓收益每增加3,000萬元,就要再提高分紅。若以10.5億元售樓收益計算,平均呎價約16,480元便要跟市建局分紅。所以當發展商在去年9月開售首批50個單位時,其呎價也較分紅下限為高,平均呎價高達20,934元,但叫做稍低於恒基「利奧坊.曦岸」的價格,開放式單位入場價538萬元起。

傲寓

: 傲寓資料表

地址大角咀福澤街8號
單位數目144個
面積300-340呎
校網32校網
發展商其士、市建局

「傲寓」本身屬於單幢樓,全盤144個單位,主打開放式及一房單位,一層六個單位之中,有四個都屬一房設計,面積由328-340呎,一些單位向南望「利奧坊.凱岸」樓景,一些則向北望「大同新邨」、以及「港灣豪庭」方向;至於餘下開放式300-308呎,就望「利奧坊.曉岸」及「奧城西岸」。至於我們陪同業主開箱的單位,是實用面積333呎的一房單位。入屋經過小玄關,毗鄰就是開放式廚房,前方就是客飯廳的主體面積,空間都算闊落,大約112呎大,之後再入就是睡房連套廁。

: 驗樓樓盤資料

屋苑傲寓
面積333呎
單位低層F室
樓價695萬元
呎價20,871元
得分56分

驗樓問題

微波爐侷限了廚櫃枱面運用

開放式廚房放置微波爐的位置,大大侷限下方枱面的運用,這裡有電掣,例如想放置一個熱水煲或電飯煲,要購入一個合適的尺寸才可以;而且日後想㷛水或煮飯,蒸氣容易令上方板面出現耗損。另外,廚房有很多新式裝置,例如有活動餐桌、這裡也附設了藍芽喇叭,能夠測試溫度、還顯示時間,但這些裝置壞了,日後要維修也很麻煩。

微波爐侷限了廚櫃枱面運用

廚櫃設計有問題

廚櫃面下方的其中一個小櫃,打開後卻佈滿洗衣機喉管。驗樓師陳智康認為,雖然方便維修,但由於不會經常維修,建議可參考其他發展商置於櫃背或置於較暗位,不會阻礙使用空間,因為現在放了喉管後只餘下很小的空間,很難用盡這個位置。他也建議可安裝兩層拉架,擴大使用空間。另外,洗手盆底的位置有一塊板置櫃背,跟牆身之間有段距離,亦令整個儲物量減少。

廚櫃設計有問題

露台圍欄欠清潔

露台跟客飯廳接駁的位置,整塊磚呈梯形設計上闊下窄,而且走出露台也覺得不太整潔,清潔不足,白色欄杆上很多污漬,而且嘗試按一按欄杆,是可以搖動的,手工並不太過理想。

露台圍欄欠清潔

露台活動晾衫架跟露台窗碰撞

露台設有活動晾衫架,最高載重量為35公斤,升得最高及最低剛好可以晾衫,算頗為方便,但部份單位的晾衫架卻會被上方露台陣底頂著,不能正常使用。就算驗樓單位能夠正常運作,卻也因為打開露台前方細窗,會容易頂著晾衫架的運作,所以使用上要很小心。

露台活動晾衫架跟露台窗碰撞

工作平台門跟牆身及欄杆碰撞

驗樓師嘗試把工作平台門開到盡,發現把它全面打開後會阻到牆身及欄杆,建議應該加裝門阻以避免工作平台撞向牆身,否則長此下去,業主不小心下大力開門,可能會撞彎門框、或撞崩牆身的磚瓦,甚或撞爆玻璃,易生家居危險。

工作平台門跟牆身及欄杆碰撞

洗手間跟主人房外地板明顯發黑

洗手間外地板發黑,是發展商在交樓前重新補油執色卻不理想,建議發展商可直接換走地板。由於在洗手間外邊擔心有漏水問題,驗樓師建議發展商更換這兩塊地板時,順道檢查下方有沒有水漬,如果有濕就代表洗手間有漏水問題。

洗手間跟主人房外地板明顯發黑

浴屏門開關時發出巨響

關上浴屏門也出現一些尖銳的聲音,驗樓師認為跟浴屏門膠邊過緊有關,故每一次開門時都跟膠邊刮著。雖然可減少漏水問題,但驗樓師認為,反正洗澡時不會朝著這個方向灑水,未必需要裝得如此緊貼。另外,驗樓師也發現浴屏門旁更換了磁磚卻沒有唧膠,即使在該位置灑水半小時至四十五分鐘沒有漏水,但還是建議補回唧膠,因為最擔心日後掃口老化,會出現滲水問題。

浴屏門開關時發出巨響

洗手盆漏水

單位洗手盤也有漏水問題,試水時用水潑往水龍頭,水流滲了櫃底,雖然加裝唧膠才可以,也導致來去水一項扣至零分;連同玻璃窗有較明顯花痕,亦導致窗一項失分嚴重,最終單位只得56分。成績有欠理想,也創出了《胡.說樓市》平台在2021年的新低紀錄。我們有把驗樓結果轉交其士及市建局,回應指管理處已收到業主的執修單,並與業主聯絡確認及安排承建商進行相關執修工作。至於活動餐桌及藍芽喇叭保養,會按照買賣合約內有關保養安排處理。。

洗手盆漏水

胡.說評析

交通配套完善

樓盤有一點也沒有得輸,是其市區位置。因為位置上鄰近「奧運站」,由「奧運站」行過來,穿過「匯豐中心」在地面行兩個街口便到達。近年這區經歷轉型,九建「奧城西岸」、恒基「利奧坊」系列,連帶地下商場,區內地貌不斷提升。行落少少去到「大同新邨」周邊商舖,亦有不少食肆及超市,所以交通配套尚算充足,故只能寄望租金能頂得住。現時屋苑入伙約有十個放租盤,暫時促成了兩宗租務,開放式單位月租14,500元;而一房單位則約15,500元。若以業主購入695萬元計,在未扣除管理費前,回報大約2.68厘,跟市場水平相若。

區內轉型仍進行中

大角咀區內轉型仍進行之中,因為恒基在附近都有幾個項目正在發展,恒基已收購了不少土地,包括「大角咀道173-199號」連同「萬安街16-30號」,最高可用9倍地積比率重建商住物業,預計可重建樓面為27萬呎;以及位於「新九龍廣場」對面的「大角咀道39-53號、嘉善街1號及博文街2號」亦會由恒基發展,這個項目佔地9,642呎,現劃作住宅(甲類)用途,同以地積比率9倍,預計可建樓面達86,778呎。

: 重建項目(私人併購)

 大角咀道173-199號、萬安街16-30號大角咀道39-53號、嘉善街1號及博文街2號
地盤面積20,814呎9,642呎
可建樓面270,000呎86,778呎
發展商恒基地產恒基地產

另外,現時建有數座工業大廈,包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」。在《工業用地檢討報告》2014中,被劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎,最高可用7.5倍重建為住宅,可建樓面達47.1萬,也會成為日後新供應來源。

區內轉型仍進行中

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