【啟岸:驗樓】最細單位開箱:掀起170呎神秘面紗! (附影片)

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納米樓愈起愈多,今次我們帶大家開箱的是土瓜灣的新盤「啟岸」,驗樓單位正正是全盤最納米的170呎單位,卻又附設120呎平台,今日就跟大家掀開這道神秘面紗!

恒基在馬頭圍道「啟岸」陸續入伙,這個當日以「屯馬線」包裝的樓盤,在2019年3月時推售,呎價高達19,977元;同期新世界也推出「瑧尚」對壘。當時兩個盤首推幾多,即日就售出幾多,大家也能想像市況有多熾熱。兩年後半後的今天,這一區迎來什麼轉變?  至於驗樓單位,驗樓師在單位找到瑕疵不算多,單位最終得到93分,評級為A。

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驗樓影片

啟岸資料表

地址馬頭圍道63號
單位數目551個單位
面積170-425呎
校網35校網
發展商恒基

驗樓樓盤資料

屋苑啟岸
面積170呎(平台: 120呎)
單位低層A7室
樓價450.15萬元
呎價26,479元
驗樓得分93分

屯馬線通車交通改善?

巴士路線重組

「屯馬線」正式通車,無疑令「土瓜灣」起了一些變化。有人說「屯馬線」開通後加強了各區聯繫,但變化是好是壞,也就見仁見智。因為當「屯馬線」改善區內交通時,區內巴士路線也會重組,對居民未必是壞事,好像要過海上班的一批。

巴士路線重組

部份巴士線會縮減服務時間

由於「屯馬線」接駁至過海路段,也就是「沙中線二期」未開通,他們仍倚賴巴士前往紅隧。但「屯馬線」開通令區內巴士線路重組,當中由「慈雲山」往「尖沙咀」的「5C」路線,本可在「紅磡站」下車轉過海巴士,卻因未來跟「5X」路線重組後,「5C」班次則由以往11-15分鐘,減少至15-20分鐘一班,居民選擇會減少了。

部份巴士線會縮減服務時間

運輸署考慮點

路線重組,正正關乎「屯馬線」通車一事。運輸署指出,他們是按《調整巴士服務指引》考慮的載客量而作調整。根據指引,若在繁忙時段最繁忙的半小時內,載客量少於70%、而非繁忙時段少於30%,巴士公司會考慮縮減班次,並表示會密切關注事件,但削減路線一事也勢在必行。可能你會說,搭「屯馬線」一個站也可往「紅磡站」再搭隧巴,問題是,不是所有區內居民也住近「屯馬線」站口。例如前往「啟岸」就要在「土瓜灣站」D出口,google map表示步行需時十分鐘,較前往「瑧尚」要多一倍時間。

驗樓質素與缺陷

交通優勢不及「瑧尚」,但內櫳又如何? 邀請我們入屋開箱的業主,碰巧購入全盤面積最細的170呎單位的「A7」室,但卻附設有120呎平台,平台差不多等於四分之三個單位般大。其實整個「啟岸」均主打如此蚊型戶型,由開放式至兩房不等,共提供551個單位,內屋行一轉,的確不會覺得有很大問題,實際上呢?

需透過高樓底向高空發展

這個單位面積不算很大,大約有170呎,入屋接近一屋望透,入門左手邊有個凹位,大約八呎空間,發展商加裝了入牆櫃,利用了高樓底優勢,造了一些儲物櫃。再過來這邊就是開放式廚房,麻雀雖小,但五臟俱全,有微波爐,有雪櫃、洗衣機,設施叫齊備。

需透過高樓底向高空發展

儲物櫃頂設燈條照明

發展商都繼續利用高樓底,在上方做了一些儲物櫃,我用發展商的兩級樓梯,置於下方的儲物櫃、中間位置也可輕易觸及,至於最頂位置也勉強用得到。為了增加透光度,天花做了射燈及安裝一些燈條,例如在這個儲物櫃頂也有燈條,但燈條壞了。據發展商職員說,這些燈條很少壞,通常是壞火牛,火牛置於頂部儲物櫃內的生口位內,若果要更換,我相信要找維修人員來協助才可以。

火牛置於頂部儲物櫃內的生口位內

洗手間並不是黑廁

由開放式廚房行過來這裡,這裡就是洗手間,設計有點像上次參觀同系在佐敦的「本木」般,洗手間採用一些流線形設計,也很簡潔;但分別卻是洗手間屬光廁設計,「啟岸」的開放式單位均屬光廁,反而一房則屬於黑廁,這點值得一讚。

洗手間磨砂玻璃趟門見身影

浴屏玻璃當牆身,過往有不少樓盤也有此設計,這款玻璃較以往玻璃窗稍為透光一點,以前普遍屬灰玻璃,但這款開燈後也望透內部,站在裡面的動作也頗清楚,單位一至兩人居住或沒有太大問題,但若請客人上來便會尷尬一點。

洗手間磨砂玻璃趟門見身影

玻璃牆身增加滲漏機會

驗樓師表示,過去檢驗靠浴屏玻璃做間隔一定要做試水,因為若擋水做得不好,會馬上流出客廳,比起一幅實心牆差很遠,因為當中會有防水,好少向牆灑水會直接流出廳。但如今只要玻璃牆身唧膠稍為離隙,就會滲水。

浴室玻璃趟門令客飯廳少了牆身

除了透光問題外,由於浴室玻璃趟門的擺位,如果業主把睡房放在另一邊,對面放掛牆電視就有點麻煩,就算在浴室外放置地櫃,也因為這道趟門令設計較侷限。

浴室玻璃趟門令客飯廳少了牆身

冷氣機散熱器滴水

由客飯廳行出來就是120呎平台,等於這個單位面積四分之三,平台空間算很大,上方就是對上單位露台,冷氣機散熱器及熱水爐也置於露台頂部,但驗樓師卻發現天花底部有水點,背後跟冷氣機散熱器底部有水珠。驗樓表示,這類機身的水會自動揮發,故不需駁排水,但怎樣也會有一點點倒汗水,平時把機身置於冷氣機平台不會有人發現,但現在置於天花,則會滴在頭頂。

冷氣機散熱器滴水

熱水爐軟喉未接駁好

置於冷氣機散熱器旁的熱水爐也沒有接駁至排水口,驗樓師認為,熱水爐通常置於廚櫃內,會有排水口,可經排水口排走;但這個卻沒有接駁排水口。但他認為置於露台頂部理應沒有排水口,也沒有位置可以安裝,但建議可以把喉管捱近牆邊,一旦有水流下,可沿牆邊滴下來。

平台發現積水

120呎平台,空間好洗好用,但業主入屋也發現有一些水滴在地上,抬頭望望才知道是由高空滴下,驗樓師估計是由高層露台的排水管滴出,建議發展商在高層單位找出根源。

屋苑屬高密度設計

「啟岸」都採用了超高密度的設計,一層有25個單位,只不過用英文字母分開四翼,而「AB」翼會共用兩部電梯;「CD」翼則共用另外兩部來淡化密度。但值得留意,驗樓單位所在的「AB」翼均沒有垃圾房,必須把家居圾圾拿過去「CD翼」一邊才可丟棄,以驗樓單位為例,要經過五個單位,兩部電梯,推開防煙門、再經過兩部份電梯,推開後樓梯門、及垃圾門才能做得到。

會所置於天台

驗樓單位全盤最細,但「啟岸」的會所又不算特別細。會所也值得帶大家參觀一下,因為有別於其他新盤,「啟岸」會所設於天台,主題以船艦為主。會所分兩層,內裡設有大型健身室、瑜伽房,還有個無邊際泳池,還設有戶外BBQ場。以單幢物業來說,會所比例也算大,而且也頗有誠意。至於樓盤基座則設有一個小型商場,暫時未完全出租,但從廣告牌來看,似乎想設計為一條日式食肆的街道。

會所置於天台

區內轉變

租值未完全反映

租值是否守得住呢?  自八月收樓以來,至今大約促成了90多宗租務成交,開放式單位55-60元之間,當然,這個租值是否已全面反映「屯馬線」效應?  相信待「過海段」落成後,其效應才會完全浮現;以及還有一個因素,就是「啟岸」對面的重建地盤。

市建局附近地盤地價11,414元

由港鐵站行過來「啟岸」時,不是說過有很多舊式商舖? 其實該位置就是「庇利街及榮光街」地盤,正是市建局推出的招標項目,也剛剛由恒基以81.89億元中標,每呎地價11,414元。由於據市場消息指,售樓收益達148億元時,相當於每呎過20,000元呎,發展商就要跟市建局分紅。市建局理應不會做蝕本生意的前設下,也可預視這區的呎價起碼在這個價位起跳,也大概可作為一個預算。

「庇利街及榮光街」地盤

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