【凱堤揀樓攻略】中洲火炭新盤:景觀、平面圖、呎價深入分析

被視為毗鄰火炭站的大型住宅項目,由中洲控股持有的火炭「前惠康倉」項目,市傳已命名為「凱堤」,項目預計落成日期2022年12月31日,樓花期足有26個月時間。全盤共提供1,335個住宅單位,戶型設有開放式至四房單位,料可於短期內推出。不過此盤三面環樓,如不仔細研究則會隨時中伏,我們將為大家拆解當中陷阱!

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凱堤資料

樓盤名稱凱堤(市場流傳)
位置坳背灣街1-11號
單位數目1,335個
面積250-900呎(市場流傳)
戶型開放式 1房 2房 3房
車位待定
校網91校網
關鍵日期2022年12月31日
綠色建築認證評級待定
發展商中洲控股

凱堤開價

首批待定
折扣額待定
平均呎價待定
折扣後售價待定
區內二手造價御龍山: 15,545元
銀禧花園: 13,200元
駿景園: 13,360元
晉名峰: 15,116元

項目背景

  • 1998年: 牛奶公司申請改劃「綜合發展區」

「凱堤」的前身,實情是由牛奶公司持有的「惠康倉」。牛奶公司曾於1998年夥拍「九鐵」及「華潤集團」,計劃把「惠康倉」以及毗鄰「沙田冷倉」、「百適倉」等用地合併重建發展。項目佔地逾55萬方呎,及後成功向城規會改劃為「綜合發展區」,准以4倍地積比率重建商住項目,可建樓面達220萬呎,提供2,768個單位。

  • 2004年: 爪哇控股中標「惠康倉」項目

牛奶公司把「綜合發展區」中的「惠康倉」以暗標形式招標,終由爪哇控股以5.55億元,力壓新地、信和、九建等財團中標。「惠康倉」佔整個「綜合發展區」約四成面積,佔地215,280呎,最高可建樓面約為860,000呎,每呎樓面地價逾640元,並正式在2004年7月30日把業權轉讓爪哇。

  • 2005年: 爪哇向城規會提交規劃大綱

獲取地皮後,爪哇控股展開了前期發展工作,包括申請把毗鄰「東鐵火炭站」及「巴士站」合併發展,地皮面積約為535,066呎,建議以地積比率4.19倍發展,總樓面逾2,245,412呎,興建10幢17至42層高住宅,並分三期提供2,268伙。

當中第一期為「惠康倉」共有1,068個單位;第二期則為「交通交匯處」,沒有住宅單位;第三期則為港鐵旁邊的長型地皮,會建有1,200個單位。當時爪哇提出與九鐵磋商合作發展並各佔一半樓面,但港鐵及城規會反對,終相關方案並不獲通過。

  • 2006年: 縮細規模再向城規會闖關

方案不被通過後,爪哇控股選擇把發展項目的規模縮小再闖關,包括把原本建議發展三期改為兩期,並擴大單位面積,由平均每戶907呎增大至997呎;同時原擬建十幢物業則改為八幢物業,單位數目也縮減至2,063伙,但最終方案同樣不被接納,其後發展商一直向城規會上訴委員會作出上訴,在2010年才獲判上得直,並批出興建2,061個單位。

  • 2011: 獲屋宇署批則

發展商爪哇控股上訴得直後,並成功爭取可先發展「惠康倉」部份,在2011年10月獲屋宇批則,容許項目在四層平台上興建4座35-43層高住宅,住宅部份831,359呎呎、另設約商業樓面167,803呎,總樓面999,162呎。其後2012年12月及2013年10月也曾作出定。2014年10月,發展商獲批申請延期動工四年至2018年10月。

  • 2015年: 爪哇控股轉售地盤予中洲控股

爪哇控制在2015年,以總代價逾十億元售予深圳中洲集團或相關公司,但當中並未包括跟政府磋商的補地價金額。其後中洲控股在2017年為「惠康倉」完成補地價手續,金額為35.8億元,相當於每呎補金額3,583元。

  • 2017年: 中洲向城規會提出改劃

獲得地皮後,中洲控股再向城規會提交規劃大綱進行改劃。連同毗鄰用地共建有2,443個單位,以地盤面積53萬呎,申請人擬興建8幢37至47層高分層住宅,住用總樓面達205萬方呎,提供單位約2,443伙。比起7年前核准方案,單位數目增加382伙,平均每伙面積則由998呎減至842呎。另食肆及商店樓面各佔約9萬方呎,另有約9,000多方呎樓面作幼稚園用途。

在整個綜合發展區中,中洲持有的「惠康倉」會興建4幢住宅大廈,樓高40至46層,預計會提供1,296伙,當中70%為430-750呎中小型單位。至於毗鄰火炭站及坳背灣街巴士站,則由政府及九鐵所持有,獲准建4幢住宅大廈,提供1,147伙。

火炭綜合發展區規劃大綱

 200520062010
地盤面積535,067呎535,067呎535,067呎
總樓面面積住宅: 2,057,039呎
零售: 188,374呎
住宅: 2,057,039呎
零售: 188,374呎
住宅: 2,057,039呎
食肆及零售: 188,374呎
座數10座8座8座
樓層17-42層35-43層37-47層
單位數目2,268個2,063個2,443個
車位數目943個住宅: 658-985個
訪客: 40個
零售: 89個
學校: 14個
待定
  • 2020年: 申請預售樓花同意書

歷時超過16年的發展期,發展商中洲控股在2020年4月為項目申請預售樓花同意書,據地政總署資料顯示,物業會在2022年12月落成,當中「惠康倉」項目則會提供1,335伙,會提供涵蓋開放式至四房的戶型。

內二手私樓呎價

御龍山

如果數到火炭區的私樓項目,首選就是港鐘「火炭站」旁的「御龍山」,由信和及港鐵合作發展。發展商在2008年金融海嘯前開售,吸引大批買家入市,只因鐵路站上蓋成為樓盤的最大優勢。項目共由十座組成,合共提供1,375個單位,面積由499-3,070呎不等,以兩房、三房及四房為主,並提供289個車位。項目的「AB室」主要向東,望向沙田方向及城門河一帶,打側能望到馬場景。而「CDE室」則以望向火炭工廠區及半山為主。截至2020年11月止,御龍山兩房單位875萬元、三房單位約1100-1380萬左右,平均呎價約為15,545元。

御龍山

銀禧花園

火炭區樓價較相宜的私樓,則是「銀禧花園」。這個由九座組成,合共提供2,261個單位的項目,標準面積由498-510呎不等。這個屋苑以兩房單位為主,部份兩房包括「1至8座A及D室、E及F室」均採取長直廳形的設計;部份如「1、4、6座B-C室」及「5座B-C及F-G室」,實用面積498呎的單位,則採曲尺廳設計;另外還有一款設玄關、且採用曲尺廳設計的開則,分布於「1-4座、6-8座F及G室」以及「2-3座、7-8座B及C室」。現時一個兩房單位約值610萬元,屋苑平均呎價約為13,200元。

銀禧花園

駿景園

一直沿著火炭站行落去,還有另一個知名屋苑「駿景園」,是由新地及港鐵合作發展,項目共分兩期發展,合共提供2,504個單位,實用面積介乎596呎-1,401呎。十座物業分前後兩排而建,第一期「1-7座」的E及F室最能貼近沙田馬場景,景觀角度比起「御龍山」還要優勝;而餘下「1-7座」A-D室則望向內園方向為主。至於第二期則在1996年落成,由「8-11座」組成,當中「E-H室」以望內園景為主,而「A-D室」則望火炭山景為主。屋苑自設九萬呎商場、且提供2,115個住宅車位,故車位比例充足。現時三房以上大單位也要1280萬元起步,屋苑平均呎價約為13,360元。

駿景園

晉名峰

「晉名峰」是唯一一個屋苑,原本是大學宿舍,但其後大學把土地交回政府後,政府在2002年推出拍賣,終由永泰及南豐聯手以6.6億元投得,較底價高出57%,以可建樓面436,265呎計算,每呎地價1,513元。跟「御龍山」、「銀禧花園」及「駿景園」不同之處,並非座落在火炭港鐵站以南的項目,而是座落在火炭站以北。項目共由五座組成,合共提供424個單位組成,最細單位也接近600呎,二手平均價格約為910萬元,而屋苑平均呎價為15,116元。

晉名峰

火炭區內私樓項目

 御龍山銀禧花園駿景園晉名峰
座數10座9座10座5座
單位數目1,375個2,261個2,504個424個
面積491-3,070呎498-510呎596-1,401呎568-2,075呎
落成年份2008年1986年1995年2006年
發展商信和、港鐵長實新地、九鐵永泰、南豐、南聯
平均呎價15,545元13,200元13,360元15,116元

胡說評析

景觀分析

  • 樓盤西面望火炭路及山景: 《胡.說樓市》團隊在樓盤附近放置航拍機,四座物業當中第二、三、五座設於地盤西面,樓盤以西遠眺居屋「穗禾苑」的遠山景。但向西面的最大影響是有西斜問題外,低層單位會望到火炭路。「火炭路」屬於接連「獅子山隧道」、「沙田路」及「城門河」直接進入火炭工業區的一條主要道路,故平常也會很多車輛經過,故低層較受車聲影響外,河道對面也會有用地會作骨灰龕,買家需留意。由於「火炭路」呈彎曲向火炭工業區方向延伸,我們以航拍機實地飛航經驗來看,對第五座的影響較大。
  • 樓盤西面望明渠及受煮食味道影響:  樓盤西面會望向一條明渠。有人說,這條明渠會有臭味,但我們團隊在現場卻感受不了。反而後方的「稻苗學院」,內裡會進行煮食,會有煙囪噴出一些油煙,現場會聞到一些煮食的味道,味道會否隨風飄入單位內,值得第五座向西面低層的單位住戶留意。
樓盤西面望火炭路及山景
樓盤西面有明渠
  • 樓盤北面望居屋旭禾苑: 樓盤北面會朝向兩幅用地,一邊就是稻苗學院,為樓高約15米合共四層高的教育機構,但另一幅用地則是居屋2019年的旭禾苑,可建高達有140米,故會阻擋了大部份樓盤面向北面的景觀。向北面會向坳背灣街方向,較多重型貨車會經過,環境較雜亂,但只有第五座及少量一座單位會朝向這方向。
樓盤北面望居屋旭禾苑
  • 樓盤以南望鐵路方向: 四座物業中,樓盤的第一及二座其中一邊會朝向南面。低層會望向火炭鐵路站,列車經過會有車聲,但我們團隊現場感受,卻得聲音不算很大,反而月台上扶手電梯會長期發出一些「嘀、嘀、嘀」的提示聲。早上跟環境聲並存,可能未必感受到聲響,但夜闌人靜時,鐵路還未停駛時,聲音會否傳入屋,建議準買家要來實地考察一下。
  • 樓盤以南高層被御龍山阻擋: 樓前方就是御龍山以及火炭鐵路大樓,其實透過航拍片,你會見到無論由三十多樓、去到二十樓中層、以至十樓低層,景觀角度差別不大,都是望御龍山及鐵路大樓景後,就是一覽無遺的城門河及沙田市景。只是景觀的比例上,就以二座較一座優勝。
樓盤以南望鐵路方向
樓盤以南高層被御龍山阻擋
  • 樓盤以東望工業用地及未來發展區: 但整個項目最大的潛在隱憂是東邊。樓盤座落火炭工業區位置,但由於處於較邊陲位置,故只有東邊較受工業用地所影響,分別會面向「安盛工業大廈」、「海輝工業中心」、「華威工業大廈」、「沙田冷倉」、及由港鐵持有的未發展用地。
  • 工業用地發展: 根據《工業用地檢討報告2014》,環繞禾穂街、禾香街的「大家樂中心」、「百適二倉大廈」、「沙田冷倉二倉」、「百適一倉」及「沙田冷倉一倉」曾在2009年的檢討報告中改劃為「其他指定用途(註明商業)」用途,其後「百適一倉」及「沙田冷倉一倉」均曾申請改建為住宅及零售用途,但卻被拒,規劃署建議重新保留作工業用途,故連同面向樓盤東面的工業用地,未來均會作工業發展,暫時難有任何改劃。因此樓盤以東面,只要高於30樓以上也可避過工業樓宇。
樓盤以東望工業用地及未來發展區
工業用地檢討報告2014
  • 港鐵未發展用地: 但實情朝向樓盤東面還有港鐵持有未發展用地。根據城規會已獲准的規劃大綱圖,港鐵用地准建4幢住宅大廈,提供1,147伙,會阻擋了朝向東面單位大部份景觀。
港鐵未發展用地

交通及配套

  • 步行一分鐘火炭站: 雖有景觀未必是樓盤的最主要賣點,但交通上卻相對有優勢,事關樓盤步行約一分鐘已經可以去到港鐵火炭站。雖然樓盤鄰近港鑼站,但其他交通如小巴及巴士的路線卻相對不多。
  • 小巴及巴士選檡較少: 雖然屋苑附近設交通交匯處,但當中暫時只有專線小巴「65K」,提供接駁服務至沙田第一城及小瀝源一帶,服務時間由早上6時半至晚上八時,每八至十五分鐘有一班車,車費5.9元。透過火炭站A出口外,也有專線小巴811號前往「愉翠苑」及「威爾斯親王醫院」,車費6.6元,服務時間早上6時15分至晚上11時15分,約八分鐘有一班車。另外這裡也設有九巴「88K」,可前往大圍、顯徑一帶,每程4.7元。

公共交通工具

小巴/巴士收費服務時間班次地點
專線小巴65K5.9元06:00-20:008-15分鐘沙田第一城、小瀝源
專線小巴8116.6元06:15-23:158分鐘愉翠苑、威爾斯親王醫院
九巴88K4.7元05:30-00:2012-20分鐘顯徑、大圍
  • 配套匱乏: 屋宇會自設商場及零售設施外,日常生活配套均要前往御龍山基座的小型商場、或者駿景園商場才可以。而最近的大型商場則需要搭火車,前往沙田新城市廣場。
步行一分鐘火炭站

間隔分布

  • 屋宇署資料: 由於物業尚未公布售樓書,故我們只能從側面資料來評估物業間隔。其中翻查屋宇署資料,項目於2015年12月向屋宇署遞交了「動工通知書」,發展商獲批建4幢35-40層高的住宅,合共914個單位。但因中間發展商已作出修改,不單物業數目跟實質有落差,且屋宇署的實用面積數字又跟樓書標明的面積有差異,故可供讀者作一個初步參考。

屋宇署動工紙資料

面積伙數
332呎203個
378呎274個
531呎77個
590呎82個
698呎124個
834呎154個
  • 市場流傳: 事實上,坊間已有一些地產代理網站標示出樓盤的間隔資料。其中項目會提供約250呎的開放式單位外,還有約330的一房單位。至於兩房單位則會細分純兩房、以及兩房連儲物室類型,介乎480-550呎之間。三房單位則分四類則,純三房、三房一套、三房一套連儲物室、以及三房一套連儲物室及工人套房,面積介乎650-900呎之間。但當然,資料並未經發展商證實,只能參考不可盡信。

市場流傳資料

間隔面積
開放式250呎
1房330呎
2房480呎
2房連儲物室550呎
純3房650呎
3房1套750呎
3房1套連儲物室800呎
3房1套連儲物室及工人套房900呎

胡.說評分

因此,在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊認為,由於樓盤步距可抵達火炭港鐵站,故交通一項可獲4分,但配套上卻相對匱乏,只能給予1分。景觀上望御龍山及山景外,部份單位會面向工業區,故只能給予2分。至於間隔方面則待樓書公布後再作評分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通4分
配套1分
間隔待定
景觀2分
註:由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

樓盤尚未公布樓書及價單,當推出價單後,我們會在此作出更新。

付款辦法

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