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被視為毗鄰火炭站的大型住宅項目,由中洲置業持有的火炭「星凱.堤岸」,項目預計關鍵日期2022年12月31日,改為2023年3月31日,樓花期約有18個月。全盤共由四座物業組成,合共提供1,335個住宅單位,戶型設有開放式至四房單位。除了地盤本身四面環樓外,經歷恒大事件後,大家也對中資財團頗有戒心,銀行是否會承造「樓花按揭」呢? 我們都向銀行查詢過。選購這個樓盤還有什麼要注意呢? 我們會為大家拆解當中陷阱!

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本文目錄

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
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【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較

星凱.堤岸資料

樓盤名稱星凱•堤岸
位置坳背灣街1-11號
單位數目1,335個
面積228-2,001呎
戶型開放式: 228-259呎 (75個)
1房: 325-385呎 (378個)
2房: 462-583呎(451個)
3房: 673-947呎(378個)
4房: 1,063-1,146呎(2個)
特色: 237-2,001呎 (51個)
車位196個
校網91校網
關鍵日期2023年3月31日
綠色建築認證評級不予評級
發展商中洲控股
官方網站http://www.thearles.com.hk/
示範單位地址九龍灣宏照道金利豐國際中心

星凱.堤岸開價

首批268個
折扣額15%
平均呎價$22,222
折扣後售價$18,888
區內二手造價御龍山: 18,591元
銀禧花園: 13,911元
駿景園: 14,367元
晉名峰: 17,556元

星凱‧堤岸位置與周邊二手價 (VR地圖)

項目背景

1998年: 牛奶公司申請改劃「綜合發展區」

「凱堤」的前身,實情是由牛奶公司持有的「惠康倉」。牛奶公司曾於1998年夥拍「九鐵」及「華潤集團」,計劃把「惠康倉」以及毗鄰「沙田冷倉」、「百適倉」等用地合併重建發展。項目佔地逾55萬方呎,及後成功向城規會改劃為「綜合發展區」,准以4倍地積比率重建商住項目,可建樓面達220萬呎,提供2,768個單位。

2004年: 爪哇控股中標「惠康倉」項目

牛奶公司把「綜合發展區」中的「惠康倉」以暗標形式招標,終由爪哇控股以5.55億元,力壓新地、信和、九建等財團中標。「惠康倉」佔整個「綜合發展區」約四成面積,佔地215,280呎,最高可建樓面約為860,000呎,每呎樓面地價逾640元,並正式在2004年7月30日把業權轉讓爪哇。

2005年: 爪哇向城規會提交規劃大綱

獲取地皮後,爪哇控股展開了前期發展工作,包括申請把毗鄰「東鐵火炭站」及「巴士站」合併發展,地皮面積約為535,066呎,建議以地積比率4.19倍發展,總樓面逾2,245,412呎,興建10幢17至42層高住宅,並分三期提供2,268伙。

當中第一期為「惠康倉」共有1,068個單位;第二期則為「交通交匯處」,沒有住宅單位;第三期則為港鐵旁邊的長型地皮,會建有1,200個單位。當時爪哇提出與九鐵磋商合作發展並各佔一半樓面,但港鐵及城規會反對,終相關方案並不獲通過。

2006年: 縮細規模再向城規會闖關

方案不被通過後,爪哇控股選擇把發展項目的規模縮小再闖關,包括把原本建議發展三期改為兩期,並擴大單位面積,由平均每戶907呎增大至997呎;同時原擬建十幢物業則改為八幢物業,單位數目也縮減至2,063伙,但最終方案同樣不被接納,其後發展商一直向城規會上訴委員會作出上訴,在2010年才獲判上得直,並批出興建2,061個單位。

2011年: 獲屋宇署批則

發展商爪哇控股上訴得直後,並成功爭取可先發展「惠康倉」部份,在2011年10月獲屋宇批則,容許項目在四層平台上興建4座35-43層高住宅,住宅部份831,359呎呎、另設約商業樓面167,803呎,總樓面999,162呎。其後2012年12月及2013年10月也曾作出定。2014年10月,發展商獲批申請延期動工四年至2018年10月。

2015年: 爪哇控股轉售地盤予中洲控股

爪哇控制在2015年,以總代價逾十億元售予深圳中洲集團或相關公司,但當中並未包括跟政府磋商的補地價金額。其後中洲控股在2017年為「惠康倉」完成補地價手續,金額為35.8億元,相當於每呎補金額3,583元。

2017年: 中洲向城規會再提出改劃

獲得地皮後,中洲控股再向城規會提交規劃大綱進行改劃。連同毗鄰用地共建有2,443個單位,以地盤面積53萬呎,申請人擬興建8幢37至47層高分層住宅,住用總樓面達205萬方呎,提供單位約2,443伙。比起7年前核准方案,單位數目增加382伙,平均每伙面積則由998呎減至842呎。另食肆及商店樓面各佔約9萬方呎,另有約9,000多方呎樓面作幼稚園用途。

在整個綜合發展區中,中洲持有的「惠康倉」會興建4幢住宅大廈,樓高40至46層,預計會提供1,296伙,當中70%為430-750呎中小型單位。至於毗鄰火炭站及坳背灣街巴士站,則由政府及九鐵所持有,獲准建4幢住宅大廈,提供1,147伙。

火炭綜合發展區規劃大綱

 200520062010
地盤面積535,067呎535,067呎535,067呎
總樓面面積住宅: 2,057,039呎
零售: 188,374呎
住宅: 2,057,039呎
零售: 188,374呎
住宅: 2,057,039呎
食肆及零售: 188,374呎
座數10座8座8座
樓層17-42層35-43層37-47層
單位數目2,268個2,063個2,443個
車位數目943個住宅: 658-985個
訪客: 40個
零售: 89個
學校: 14個
待定

2020年: 申請預售樓花同意書

歷時超過16年的發展期,發展商中洲控股在2020年4月為項目申請預售樓花同意書,據地政總署資料顯示,物業會在2022年12月落成,當中「惠康倉」項目則會提供1,335伙,會提供涵蓋開放式至四房的戶型。

內二手私樓呎價

御龍山

如果數到火炭區的私樓項目,首選就是港鐘「火炭站」旁的「御龍山」,由信和及港鐵合作發展。發展商在2008年金融海嘯前開售,吸引大批買家入市,只因鐵路站上蓋成為樓盤的最大優勢。項目共由十座組成,合共提供1,375個單位,面積由499-3,070呎不等,以兩房、三房及四房為主,並提供289個車位。項目的「AB室」主要向東,望向沙田方向及城門河一帶,打側能望到馬場景。而「CDE室」則以望向火炭工廠區及半山為主。

御龍山

銀禧花園

火炭區樓價較相宜的私樓,則是「銀禧花園」。這個由九座組成,合共提供2,261個單位的項目,標準面積由498-510呎不等。這個屋苑以兩房單位為主,部份兩房包括「1至8座A及D室、E及F室」均採取長直廳形的設計;部份如「1、4、6座B-C室」及「5座B-C及F-G室」,實用面積498呎的單位,則採曲尺廳設計;另外還有一款設玄關、且採用曲尺廳設計的開則,分布於「1-4座、6-8座F及G室」以及「2-3座、7-8座B及C室」。

銀禧花園

駿景園

一直沿著火炭站行落去,還有另一個知名屋苑「駿景園」,是由新地及港鐵合作發展,項目共分兩期發展,合共提供2,504個單位,實用面積介乎596呎-1,401呎。十座物業分前後兩排而建,第一期「1-7座」的E及F室最能貼近沙田馬場景,景觀角度比起「御龍山」還要優勝;而餘下「1-7座」A-D室則望向內園方向為主。至於第二期則在1996年落成,由「8-11座」組成,當中「E-H室」以望內園景為主,而「A-D室」則望火炭山景為主。屋苑自設九萬呎商場、且提供2,115個住宅車位,故車位比例充足。

駿景園

晉名峰

「晉名峰」是唯一一個屋苑,原本是大學宿舍,但其後大學把土地交回政府後,政府在2002年推出拍賣,終由永泰及南豐聯手以6.6億元投得,較底價高出57%,以可建樓面436,265呎計算,每呎地價1,513元。跟「御龍山」、「銀禧花園」及「駿景園」不同之處,並非座落在火炭港鐵站以南的項目,而是座落在火炭站以北。

晉名峰

火炭區內私樓項目

 御龍山銀禧花園駿景園晉名峰
座數10座9座10座5座
單位數目1,375個2,261個2,504個424個
面積491-3,070呎498-510呎596-1,401呎568-2,075呎
落成年份2008年1986年1995年2006年
發展商信和、港鐵長實新地、九鐵永泰、南豐、南聯
平均呎價18,591元13,911元14,367元17,556元

胡說評析

內房背景是否穩健?

「中洲置業」屬內房

據發展商官方網站,發展商「中洲置業(香港)」是如此形容自己: 「中洲為內地最具規模的房地產發展商。」 查實同系在深圳上市的「中洲控股」,在1984年成立,現時在深交所主板上市。我們翻查「中洲控股」在「深交所」的業績,2020年度純利為2.8億元人民幣,按年大減64%。

中洲控股2020年報內容
中洲控股2020年報內容

「三條紅線」反映財政狀況

但經歷恒大事件後,我們反而更關注內房財政狀況是否穩健。內地政府為壓抑市場過熱,住建部及央行早前定出「三條紅線」。踩中紅線愈多,反映其財政狀況愈岌岌可危。所謂「三條紅線」,即是什麼?  如果房企剔除預收款後的資產負債大於70%,就會踩中了第一條紅線;第二條就是,淨負債率超過100%;第三,就是現金對短債的比率少於一倍。從「中洲控股」的年報顯示,公司踩中了兩條紅線。

表: 「三條紅線」
1.剔除預收款後的資產負債大於70%
2.淨負債率超過100%
3,現金對短債的比率少於一倍

「中洲控股」跟「中洲置業」為關聯公司

按但可能你會問,「中洲置業(香港)」跟納入深圳上市的「中洲控股」有沒有直接關係呢? 翻查「中洲置業(香港)」的官方網站,他們是這樣介紹自己:「中洲置業於2015年開始發展香港房地產,以香港為基地,全力發展香港及海外市場,所有員工皆為香港本地團隊,在地產界擁有豐富經驗。」看來「中洲置業」都想盡量搣甩內房的形象,就此我們都曾向「中洲置業」查詢,得知中洲置業是獨立公司,並非由深圳上市的「中洲控股」直接持有。事實上,翻查「深交所」年報,「中洲控股」有斷斷續續為「中洲置業有限公司」及「中洲(火炭)有限公司」做擔保,其中部份擔保金額更在出年到期,兩者關係屬於「關聯公司」。這也意味若果「中洲控股」出事,主力香港業務的「中洲置業」也可能受牽連。

中洲控股年報顯示,曾為中洲置業擔保貸款
中洲控股年報顯示,曾為中洲置業擔保貸款
中洲置業為中洲控股的關聯公司

景觀分析

樓盤西面望明渠、火炭路及山景

《胡.說樓市》團隊在樓盤附近放置航拍機,四座物業當中第二、三、五座設於地盤西面,樓盤以西遠眺居屋「穗禾苑」的遠山景。但向西面的最大影響是有西斜問題外,低層單位會望到火炭路。「火炭路」屬於接連「獅子山隧道」、「沙田路」及「城門河」直接進入火炭工業區的一條主要道路,故平常也會很多車輛經過,故低層較受車聲影響外,河道對面也會有用地會作骨灰龕,買家需留意。由於「火炭路」呈彎曲向火炭工業區方向延伸,我們以航拍機實地飛航經驗來看,對第五座的影響較大。

另外,樓盤西面會望向一條明渠。有人說,這條明渠會有臭味,我們團隊曾於兩個不同時期到訪該地,一次不能嗅到臭味,但一次卻有味道,故相信跟季節性因素影響較大。而在第五座毗鄰的「稻苗學院」,為樓高約15米合共四層高的教育機構,內裡會進行煮食,會有煙囪噴出一些油煙,現場會聞到一些煮食的味道,味道會否隨風飄入單位內,值得第五座向西面低層的單位住戶留意。(影響: 5座A、B、J室)

星凱‧堤岸向西VR模擬景觀

樓盤西面望火炭路及山景
樓盤西面有明渠

樓盤北面望內園及學校景

樓盤北面會朝向工廠區,但發展商透過自家園林盡量拉遠跟工廠區距離,所以「1座B-E室」、「2座A、B、G、H室」、「3座E、F、G、H室」、「5座E、F、G、H室」為主。但要留意園景前方的一幅吉地,日後會興建小學校舍。近學校的下課鐘聲、小息時操場聲會否影響住戶,自己也要留意一下。

星凱‧堤岸向北模擬景觀(VR功能)

樓盤北面望居屋旭禾苑
樓盤北面望內園及學校景

樓盤以南望城門河、鐵路

四座物業中,樓盤的第一及二座其中一邊會朝向南面。低層會望向火炭鐵路站,列車經過會有車聲,但我們團隊現場感受,卻得聲音不算很大,反而月台上扶手電梯會長期發出一些「嘀、嘀、嘀」的提示聲。早上跟環境聲並存,可能未必感受到聲響,但夜闌人靜時,鐵路還未停駛時,聲音會否傳入屋,建議準買家要來實地考察一下。(影響: 1座G、F室、2座C、E、F室)

樓前方就是御龍山以及火炭鐵路大樓,其實透過航拍片,即使前方景觀開揚,但10樓望出去仍難望到城門河,因為前方的建築物,如體院等會遮擋河景。將航拍機升至25樓,向南的單位就能望到開揚的城門河景觀,但要注意的是第1座E至G室,以及第2座的F室,將被御龍山削去一部分河景,而且23樓或以上,才能避開前方的「火炭鐵路大樓」。至於升至約49樓的高層單位,河景則更加遼闊,但始終御龍山都會遮擋第1座E至G室,第2座的F室,以及第3座B至D室的部分河景。

星凱‧堤岸向南模擬景觀 (VR功能)

樓盤以南望鐵路方向
樓盤以南高層被御龍山阻擋

樓盤以東望工業用地及未來發展區

但整個項目最大的潛在隱憂是東邊。樓盤座落火炭工業區位置,但由於處於較邊陲位置,故只有東邊較受工業用地所影響,分別會面向「安盛工業大廈」、「海輝工業中心」、「華威工業大廈」、「沙田冷倉」、及由港鐵持有的未發展用地。(影響: 1座A及H室)

工業用地發展

根據《工業用地檢討報告2014》,環繞禾穂街、禾香街的「大家樂中心」、「百適二倉大廈」、「沙田冷倉二倉」、「百適一倉」及「沙田冷倉一倉」曾在2009年的檢討報告中改劃為「其他指定用途(註明商業)」用途,其後「百適一倉」及「沙田冷倉一倉」均曾申請改建為住宅及零售用途,但卻被拒,規劃署建議重新保留作工業用途,故連同面向樓盤東面的工業用地,未來均會作工業發展,暫時難有任何改劃。因此樓盤以東面,只要高於30樓以上也可避過工業樓宇。

樓盤以東望工業用地及未來發展區
工業用地檢討報告2014

港鐵未發展用地

但實情朝向樓盤東面還有港鐵持有未發展用地。根據城規會已獲准的規劃大綱圖,港鐵用地准建4幢住宅大廈,提供1,147伙,會阻擋了朝向東面單位大部份景觀。

港鐵未發展用地

交通及配套

步行一分鐘火炭站

雖有景觀未必是樓盤的最主要賣點,但交通上卻相對有優勢,事關樓盤步行約一分鐘已經可以去到港鐵火炭站。雖然樓盤鄰近港鑼站,但其他交通如小巴及巴士的路線卻相對不多。

小巴及巴士選檡較少

雖然屋苑附近設交通交匯處,但當中暫時只有專線小巴「65K」,提供接駁服務至沙田第一城及小瀝源一帶,服務時間由早上6時半至晚上八時,每八至十五分鐘有一班車,車費5.9元。透過火炭站A出口外,也有專線小巴811號前往「愉翠苑」及「威爾斯親王醫院」,車費6.6元,服務時間早上6時15分至晚上11時15分,約八分鐘有一班車。另外這裡也設有九巴「88K」,可前往大圍、顯徑一帶,每程4.7元。

公共交通工具

小巴/巴士收費服務時間班次地點
專線小巴65K5.9元06:00-20:008-15分鐘沙田第一城、小瀝源
專線小巴8116.6元06:15-23:158分鐘愉翠苑、威爾斯親王醫院
九巴88K4.7元05:30-00:2012-20分鐘顯徑、大圍

生活配套有限

屋宇將自設10萬呎商場及零售設施,但除此之外,日常生活配套均要前往御龍山基座的小型商場、或者駿景園商場才可以。而最近的大型商場則需要搭火車,前往沙田新城市廣場。

步行一分鐘火炭站

示範單位VR Tour

3座28樓H室:清水示範單位

3座28樓H室:有裝修

1座28樓B室377呎:清水示範單位

1座28樓B室377呎:有裝修

5座28樓H室 527呎:清水示範單位

平面圖揀盤攻略

今次「星凱.堤岸」提供較大比例上車間隔,由開放式、一房、兩房都有。四座物業,合共1,335個住宅單位,面積由228-2,001呎。開則算多樣化,因為兩房單位會提供開廚、梗廚外,當中還可配置工人房與否;同樣地三房單位,「純三房」可再選擇是否要儲物室;「三房一套」則可選擇是否要工人房、工人房內是否附設套廁、及工人房設套廁外,需否額外多一間儲物室。

揀樓要訣:有高揀高

綜合上述的景觀觀察,大家值得留意以下幾點。第一,「星凱.堤岸」無論東南西北都會受噪聲困擾;第二,向南單位間中會嗅到城門河的臭味;第三,部分向南單位,前方「御龍山」以及「火炭鐵路大樓」遮擋部分河景。因此,我們都建議大家,揀樓時盡量揀選高層單位,低層單位避之則吉。

星凱.堤岸開則分布與鳥瞰平面圖

間隔單位伙數
開放式 (228-259呎)1座5-48樓C室
2座6-48樓H室
75個
1房 (325-385呎)1座5-48樓B室
1座6-48樓F室
2座6-48樓A室
2座6-47樓E室
3座50樓D室
3座6-49樓E室
3座6-49樓F室
3座6-49樓G室
5座50樓D室
5座6-49樓E室
5座6-49樓F室
5座6-49樓G室
378個
2房開廚 (462-512呎)1座5-48樓D室
2座6-48樓B室
3座6-49樓B室
5座6-49樓B室
151個
2房開廚+工人房 (573呎)1座6-48樓E室37個
2房梗廚 (527-542)1座6-48樓G室
5座6-49樓H室
75個
2房梗廚+工人房 (552-583呎)1座6-48樓H室
2座6-47樓D室
2座6-48樓G室
3座6-49樓J室
3座50樓F室
5座6-49樓J室
5座50樓J室  
188個
3房 (673呎)3座6-49樓A室
5座6-49樓A室
76個
3房連儲物室 (676-679呎)3座6-49樓D室
5座6-49樓D室
5座50樓C室
77個
3房1套 (731呎)1座6-48樓A室37個
3房1套+工人房 (755-774呎)2座6-48樓F室 3座6-49樓H室75個
3房1套+工人房+工人廁 (850呎)2座6-48樓C室37個
3房1套+工人房+工人廁+儲物室 (945-947呎)3座6-49樓C室 5座6-49樓C室76個
4房1套+工人房+工人廁 (1,063呎)3座50樓E室1個
4房1套+工人房+工人廁+雙儲物室 (1,146呎)5座50樓E室1個
特色單位 (237-2,001呎)51個

開放式單位 (75個)

首選「1座C室」

預算有限可放眼「星凱.堤岸」的開放式單位,但我們估計也會頗搶手。因為分層僅得75個單位,分別為為228呎的「1座5-48樓C室」、以及259呎的「2座6-48樓H室」。兩柱之中,開則上面積最細的228呎,雖然方位向西,但空間上卻少了大比例的玄關,較259呎的「2座6-48樓H室」好用一點。

次選「2座H室」

因為純粹從居住角度來說,「2座6-48樓H室」的客飯廳會斬開兩邊,其中一邊捱近大門口及洗手間對出,這個位置除了放儲物櫃外,也很難運用這個地方。反觀「1座5-48樓C室」的客飯廳會較歸一,空間雖狹小卻有較大發揮空間。

: 開放式單位

 1座5-48樓C室 (228呎)2座6-48樓H室 (259呎)
客飯廳連廚房136呎129呎
玄關11呎41呎
洗手間28呎29呎
露台22呎22呎
方向及景觀向西望內園及未來小學向北望內園及未來小學
選擇首選次選

1房(378個)

一房光廁首選「2座E室」

一房比例多共有378個單位,大家可以先決定是否需要光廁與否。如望選擇光廁,則只有兩柱可以選擇。分別為示範單位337呎的「1座5-48樓B室」,以及不設示位的385呎「2座6-47樓E室」。其中「1座5-48樓B室」單位入屋旁邊,做了入牆櫃收納雪櫃、洗衣機等設施;直入整個客飯廳及外接露台。睡房面積算闊落,轉入就是洗手間,光廁設計。但兩柱光廁中,面積大一點的385呎「2座6-47樓E室」更值得認購,因為它本身是大一房開則,睡房足有80呎大,更重要是方位向南,可以望沙田河景。

: 1房(光廁)

 1座5-48樓B室 (337呎)2座6-47樓E室 (385呎)
客飯廳連廚房154呎150呎
睡房71呎80呎
洗手間34呎30呎
露台22呎22呎
工作平台—-16呎
套房設計套房設計非套房設計
方向及景觀向西望內園景向南望沙田河景
受噪音影響沒有有噪音緩解措施
選擇次選首選

一房黑廁首選「1座F室」

至於其他一房單位則全屬黑廁,包括「1座6-48樓F室」、「2座6-48樓A室」、還有「3及5座E、F、G室」。如果要排序,記住先選擇「1座」,因為它會少了16呎工作平台,相對內櫳可用性較高,方位向南可望沙田河景;至於「3及5座E、F、G室」則要放得較次要選擇。

一房黑廁尾選「3及5座EFG室」揀細不揀大

「3及5座E、F、G室」,面積346-348呎之間,幾柱單位方位相同、間隔一樣,分別在於牆身厚度,令單位面數有差異,所以謹記「選細不選大」,所以在這個次要之選中排選擇次序,先選「3及5座F室」、之後「3及5座G室」、尾選才是「3及5座E室」。

: 1房(黑廁)

 1座6-48樓F室 (331呎)2座6-48樓A室 (325呎)3座及5座50樓D室 (344-349呎)3座及5座6-49樓E室 (348呎)3座及5座6-49樓F室 (346呎)3座及5座6-49樓G室 (347呎)
工作平台沒有沒有
方向及景觀向南望火車站及沙田河景向北望園景向東望園景向東望園景向東望園景向東望園景
選擇首選第二選擇—-尾選第三選擇第四選擇

兩房開廚(188個)

兩房開廚連工人房

兩房單位共有451個單位,可以分為「兩房開廚」及「兩房梗廚」兩類。「兩房開廚」單位設有一款面積大一點的「兩房開廚連工人房」,單位為「1座6-48樓E室」,該工人房面積約有30呎大,若希望選購三房單位,但資金有限則可當作三房使用。

唯一黑廁「1座D室」剔走不選擇

但如果純粹放眼於「兩房開廚」單位,四柱單位之中,「1座D室」跟「2座B室」開則相似,但前者為黑廁之選,也是兩房唯一黑廁,但「2座B室」則在主人房外伸展了需計入實用面積的隔音鯺,但幸好面積不算很大,且會設有少量玄關位置,谷大了單位面積至481呎,但純粹從居住角度來分析,似乎「2座B室」會較「1座D室」理想。

5座B室」不設露台

相比之下,餘下兩柱「兩房梗廚」,位於「3座B室」及「5座B室」,其開則不及「1座D室」及「2座B室」工整,但其好處是客飯廳及睡房會扭向不同方位,一邊向西望火炭路、一邊向南望沙田河景。但「3座B室」及「5座B室」面積上有差異,主要反映在單位是否設有計入實用面積的露台。「5座B室」不設露台,故整體面積稍細一點。若對露台需求不太殷切,可先選「5座B室」,次選「3座B室」。

: 兩房開廚

 1座5-48樓D室 (462呎)2座6-48樓B室 (481呎)3座6-49樓B室 (512呎)5座6-49樓B室 (492呎)
洗手間黑廁光廁光廁光廁
露台沒有
方向及景觀向西望內園向北望內園向西望火炭路、向南望沙田河景向西望火炭路、向南望沙田河景
設有隔音設施沒有外牆設隔音鯺露台有隔音設施外牆設隔音鯺
選擇尾選首選第三選擇次選

兩房梗廚(263個)

「兩房梗廚」首選「5座H室」

「兩房梗廚」同樣可細分是否設有工人房,但如果「兩房梗廚」單位則只有75個單位,分布於「1座6-48樓G室」(542呎)以及「5座6-49樓H室」(527-528呎)。兩者大約相差14呎,但若計及內櫳面積,差別則主要在走廊及玄關大細、以及是否設有設入實用面積的隔音鯺。所以雖然「1座G室」的主人房設有對流窗,向東可望御龍山方向,但若未能選擇高層,其景觀一樣受局限。相比之下,「5座H室」相對實用。

: 兩房梗廚
 1座6-48樓G室 (542呎)5座6-49樓H室 (527-528呎)
客飯廳147呎140呎
客房51呎51呎
主人房78呎81呎
洗手間36呎36呎
廚房47呎47呎
玄關34呎23呎
走廊19呎21呎
露台22呎22呎
工作平台16呎16呎
特色向東望御龍山睡房設對流窗兩側隔音鰭計入面積向東望內園及小學用地不設對流窗沒有隔音鯺
選擇次選首選

「兩房梗廚連工人房」首選「1座H室」

「兩房梗廚連工人房」共有五柱提供,首選為「1座6-48樓H室」較值得認購。以方位來說,「1座H室」能夠望到雙邊景觀,向南高層可透過火車站,望到沙田河景,而另一邊則望向御龍山方向,其工人房也置於廚房外,且有通風窗,比起置於廚房及沒有窗,其可用性較靈活一點,但這個單位的隔音鯺比例多,需計入實用面積。

2座G室」主力牆蠶食內櫳可用性

相比之下,「2座D室」會放在次選考慮。這個單位面積582呎,但若比較內櫳跟「1座H室」分別不算很大,客飯廳會大一點、工人房及廚房稍大一點而已。同樣地「2座G室」,面積583呎,比起它大了一呎,但由於這個單位特厚主力牆超多,大幅蠶食了內櫳的可用性,故「2座G室」會跟「5座J室」放在尾選。

棄選「5座6-49樓J室」及「5座50樓F室」

「5座6-49樓J室」及「5座50樓F室」會放於尾選,一來其工人房置於廚房內,而且不設氣窗外,更重要其方位會捱近「稻苗學院」及受火炭路車聲影響,故可放在尾選,甚至棄選不作選擇。

: 兩房梗廚連工人房
 1座6-48樓H室 (568呎)2座6-47樓D室 (582呎)2座6-48樓G室 (583呎)3座6-49樓J室 / 3座50樓F室 (552呎)5座6-49樓J室 / 5座50樓F室 (552呎)
客飯廳143呎153呎155呎146呎146呎
睡房49呎50呎49呎49呎49呎
主人房74呎80呎67呎79呎79呎
洗手間37呎36呎36呎36呎36呎
工人房17呎25呎24呎23呎23呎
廚房46呎55呎49呎45呎45呎
玄關27呎25呎13呎18呎18呎
走廊17呎24呎24呎22呎22呎
露台22呎22呎22呎22呎22呎
工作平台16呎16呎16呎16呎16呎
方位及景觀向南向火車站及東北向御龍山向西望穗禾苑及火炭村向北望內園及學校向西望火炭工業村及向北望內園及學校向西望火炭工業村、鄰近稻苗學院及居屋旭禾苑
工人房位置設於廚房外,有窗設於廚房外,有窗設於廚房內,有窗設於廚房內,沒有窗設於廚房內,沒有窗
隔音鯺有,需計入面積有少量,需計入實用面積有,需計入實用面積;且單位附設厚主力牆沒有沒有
選擇首選次選尾選次選尾選

純三房(153個)

三房單位變化更多樣化,可分為「純三房」及「三房一套」類別,內裡還會再細分工人房/儲物房則。「純三房」共有四柱提供,分別673呎的「3座6-49樓A室」及「5座6-49樓A室」;以及設有少型儲物室的「3座6-49樓D室」(677呎)、「5座6-49樓D室/5座50樓C室」(676-679呎)。

3座D室」及「5座D室」較實用

若按我們量度的面積來計算,似乎「3座D室」及「5座D室/5座50樓C室」較實用,其地氈面積佔實用面積約為83%;反觀「3座A室」及「5座A室」則為81%。不過「3座D室」及「5座D室/5座50樓C室」的主人房面積略細一點,故若著重空間的準買家就要在「3座D室」及「5座D室/5座50樓C室」這兩柱作抉擇。

: 純三房面積分布
 3座6-49樓A室 (673呎)5座6-49樓A室 (673呎)3座6-49樓D室 (677呎)5座6-49樓D室 / 5座50樓C室 (676-679呎)
客飯廳172呎172呎184呎184呎
睡房47呎47呎47呎47呎
睡房55呎55呎54呎54呎
主人房91呎91呎75呎75呎
洗手間36呎36呎44呎44呎
儲物室5呎5呎
廚房47呎47呎53呎53呎
玄關29呎29呎24呎24呎
走廊27呎27呎26呎26呎
露台24呎24呎35呎35呎
工作平台16呎16呎16呎16呎

光廁首選「3座A室」

不過若本身對黑廁很抗拒的話,則不應選擇剛才提及的兩柱,而必須把焦點放在「3座A室」及「5座A室」,這兩柱均沒有儲物室,其露台也會較少一點,而方位也不及「3座D室」及「5座D室」。若鐵定在「3座D室」及「5座D室」之間作抉擇,則要先選擇「3座D室」,因為其位置較遠離稻苗學院,較不受該餐廳的油煙所影響。

: 純三房特色
 3座6-49樓A室 (673呎)5座6-49樓A室 (673呎)3座6-49樓D室 (677呎)5座6-49樓D室 / 5座50樓C室 (676-679呎)
洗手間光廁光廁黑廁黑廁
儲物室沒有沒有
露台24呎24呎35呎35呎
方位及景觀向西望火炭村、向北望內園景及少量5座樓景向西望火炭工業區、向北望稻苗學院向南望沙田河景向南望沙田河景及少量3座樓景
選擇光廁首選光廁次選實用及景觀首選實用及景觀次選

三房一套(225個)

餘下三房單位全屬套房設計,但內裡會再細分「三房一套連工人房」、「三房一套連工人房及工人廁」、以及「三房一套連工人房工人廁及儲物室」。

不設工人廁類別

尾選為「3座H室」

其中若沒有聘請工人的考慮,則可考慮三柱沒有工人廁的單位,分別為「1座6-48樓A室」(731呎)、「2座6-48樓F室」(774呎)及「3座6-49樓H室」(755呎)。發展商對外開放的示範單位就是後者。入屋經過小玄關邊做了鞋櫃後,客飯闢了位置做了18呎工人房,客廁屬黑廁設計,主人套房中的套廁則屬光廁。對比之下,「2座6-48樓F室」同屬「三房一套連工人房」,但單位兩個洗手間均屬光廁,故可作為這款開則的首選。

首選「2座F室」

若純粹從預算角度出發,又認為沒有儲物室或工人房的需要,則甚至可選擇「1座6-48樓A室」,面積會再細一點。但論景觀角度則不及「2座F室」。「1座A室」會扭向東面,必須選擇極高層才能避過日後「港鐵未發展用地」的影響;反觀「2座F室」則朝向南面,高層可避過前方「火炭鐵路大樓」望過去沙田河景。

表: 三房一套(不設工人廁)
類別三房一套三房一套連工人房 
單位1座6-48樓A室 (731呎)2座6-48樓F室 (774呎)3座6-49樓H室 (755呎)
洗手間光廁客廁: 光廁
主人房: 光廁
客廁: 黑廁
主人房: 光廁
方位及景觀向東望貨倉及港鐵用地向南望沙田河景向東望內園及學校景
選擇次選首選尾選

設有工人廁

首選「2座C室」

當然若預算多一點,而且本身有聘請工人的考慮,則必須選擇800多呎起步的單位,分別為「2座6-48樓C室」(850呎)、「3座6-49樓C室」(945呎)、及「5座6-49樓C室」(947呎)戶型。三柱單位均扭向南,高層可以避過「火炭鐵路大樓」望沙田河景。如果本身對儲物室沒有太多需求,三柱之中,我們反而建議選擇「2座C室」,因為由客廁、主人套廁至工人廁均屬於光廁設計,有助增加通風;反而「3座C室」及「5座C室」的客廁及工人廁均屬黑廁設計。

次選「3座C室」

若本身對儲物室有需求,則只能在「3座C室」及「5座C室」中二選一,但當中我們也會建議先選擇「3座C室」。因為其面積跟「5座C室」的兩呎差異只反映在牆身厚度而已,而且其方位距離「火炭路」會拉較遠一點,受車聲影響不及「5座C室」般嚴重。

表: 三房一套(設工人廁)
類別三房一套連工人房及工人廁三房一套連工人房工人廁及儲物室 
單位2座6-48樓C室 (850呎)3座6-49樓C室 (945呎)5座6-49樓C室 (947呎)
洗手間客廁: 光廁
主人房: 光廁
工人房: 光廁
客廁: 黑廁
主人房: 光廁
工人房: 黑廁
客廁: 黑廁
主人房: 光廁
工人房: 黑廁
方位及景觀向南望沙田河景向南望沙田河景向南望沙田河景
選擇首選次選尾選

價單與付款辦法

入場價位低至600多萬元

發展商在2021年10月5日,也就是特首林鄭月娥公布任內最後一份《施政報告》前夕,開出了首批268個單位的價單,平均呎價22,222元,扣除最高即供折扣額15%後,均價壓低至18,889元,較同區二手價位如「駿景園」及「銀禧花園」,現價介乎15,000-16,000元為高,但就追貼毗鄰火車站上蓋的「御龍山」二手價,且因為樓盤提供了一房細位,入場價壓低至600多萬元,表面上看似吸引。

首張價單夾雜優質及次級貨色

但針對首張開出的價單,究竟發展商首批推出的單位,是否最值得吸納的一批? 簡單來說,在首張價單中夾雜了優質及次級貨色。好像一房單位共推出62個,當中少數一房光廁的「1座B室」也有推出,但這並不屬於「一房光廁」的最一線之選。至於一房黑廁的單位,所推出的「1座F室」則屬「一房黑廁」中較優質選擇。至於兩房單位,「兩房開廚」推出的「1座D室」及「3座B室」均屬幾柱中較次要選擇,建議買家可按價單跟上方的「揀樓攻略」作一對照。

: 第一張價單

 伙數單位售價即供價
1房62個1座6-21樓B室
1座6-21樓F室
3座6-22樓E室
3座6-21樓F室
3座6-22樓G室
726.4-898.2萬元617萬-763萬元
2房開廚66個1座6-32樓D室
1座6-32樓E室
3座6-32樓B室
1,017.5萬-1,335.5萬元865萬-1,135萬元
2房梗廚66個1座6-32樓G室
1座6-32樓H室
1座6-32樓J室
1,018.9-1,259萬元866萬-1,070萬元
3房36個3座6-32樓A室
3座6-26樓D室
1,267.3萬-1,623.8萬元1,077萬-1,380萬元
3房1套38個1座6-26樓A室
3座6-26樓C室
3座6-26樓H室
1,541.5萬-2,399.3萬元1,310萬-2,039萬元

付款辧法

高成數按揭只能依賴「新按保」

今次「星凱.堤岸」沒有任何高成數按揭提供,故有按揭需求的買家便只能依賴銀行按揭上會。根據發展商的付款方法,一共提供了三款計劃,包括被視為即供的「開心120天付款計劃」、另備有「輕鬆360天付款計劃」、以及「建築期付款」。由於首張價單的銀碼全數超出了「舊按保」600萬元的門檻,故對高成數按揭有需求的買家,而認購單位價格低於1,000萬元以下,方能透過「建築期付款」,待物業正式上會時申請「新按保」上會。

: 星凱.堤岸付款辧法
付款辧法支付方式折扣額
開心120天付款計劃臨約: 5%
臨約後30天: 5%
臨約後120天: 90%
-15%
輕鬆360天付款計劃臨約: 5%
臨約後120天: 5%
臨約後360天: 90%
-12.5%
建築期付款臨約: 5%
臨約後30天: 5%
物業落成: 90%
-11%

並非所有銀行接受「樓花按揭」

不過,更重要的一點,就是究竟經過恒大事件後,銀行是否仍然願意為內房提供樓花按揭呢? 尤其是今次發展商並沒有提供任何高成數按揭安排,變相買家極度倚賴銀行按揭。我們在2021年10月5日致電幾間大型銀行查詢,匯豐銀行、華僑永亨、中銀及東亞銀行均表示,「星凱.堤岸」暫時並不在受理範圍內(On list)。這意味買家若選擇即供計劃,有可能不獲批按揭,選用建築期付款可能較穩妥一點。

轉換付款辧法

如果買家在簽臨約時選定了「即供按揭」,但其後發現銀行不受理又如何? 價單中有列明,買家選擇轉換付款辧法的方法。買家必須在簽署正式買賣合約後30日,但不遲於成交日前30日提出申請。同時準買家要支付相關律師費及相關雜費支出,而且最終是否批准轉換也由發展商決定。

「如買方希望更改付款計劃,可於不早於簽署『正式買賣合約』後 30 日,但不遲於付清樓價餘額之屆滿日前30日或(如適用)正式合約內訂明預計『關鍵日期』前30日(以較早者為準)向賣方提出申請,並須承擔有關律師費用及雜費(如有)。對前述更改之申請及申請條件的批准與否,視乎有關付款計劃、折扣、贈品、財務優惠或利益的有效性和賣方的最終決定。」

建築期付款利弊

若最終真的沒有銀行願意辦理「樓花按揭」,雖然「建築期付款」的折扣額較低,只大月11%,但由於相對較具彈性,我們仍建議買家選擇「建築期付款」,但當然,選擇「建築期付款」也就要跟發展商作一場對賭,始終物業在2023年3月31日才屆「關鍵日期」,意味買家要在18個月才作上會安排,若期內出現樓價或經濟逆轉,而導致銀行估價不足,買家要有捧錢上會的心理準備;同時銀行也會用申請人在接近入伙時的入息作審批,這一點就是選用「建築期付款」時需要留意的地方。

供款實例

為方便理解各付款方式的支付方法,我們會採用入場單位「1座6樓F室」,面積331呎的一房單位作闡述,單位訂價為726.4萬元。

「開心120天付款計劃」

若採用「開心120天付款計劃」,準買家可獲最高折扣額15%,以入場單位計就是617萬元,但買家就要有早上會的心理準備。準買家在揀樓當日簽臨約,需要先支付5%訂金,相當於30.8萬元,在簽署臨約後的30天需要多繳付5%訂金,也就是相當於30.8萬元,而餘額555.3萬元則在120天後找清(4個月)。如果本身對按揭有需求,就要在四個月內成功覓得銀行上會。

以617萬元的樓價來計算,買家最高可以借取60%按揭,自己則需預備40%首期(相當於246.8萬元),但由於在支付訂金過程已支付了10%樓價,故在上會前自己需要多準備30%便可以(相當於185.1萬元),以息率2.5厘,分攤30年還款期,單位月供14,627元,只要大約有35,033元入息便能通過壓力測試,但首筆開支較高,需要有267.5萬元才可以。

「輕鬆360天付款計劃」

買家也可採用「輕鬆360天付款計劃」,其折扣額會比起「即供」少2.5%,折扣後樓價635.6萬元。準買家在揀樓當日簽臨約,同樣需支付5%訂金,相當於31.8萬元,之後可於四個月後再支付5%,相當於31.8萬元,餘額90%則在360天才找清。雖然屆時樓花期會少於一年,理應可以做到「舊按保」,但因首張價單沒有單位低於600萬元,所以仍與「舊按保」無緣。

以635.6萬元樓價計算,買家借取60%按揭,自己預備40%首期 (相當於254.24萬元),同樣地因在支付訂金過程已支付了10%,故上會前需多預備樓價30%(相當於190.68萬元)。至於月供跟「即供計劃」差不多,每月供款15,068元,月入約有36,089元便可過壓測,首筆開支也多,約要有277萬元才可進駐最平單位。

「建築期付款」+「新按保」

但上述兩種付款辦法也受制於銀行是否受理「樓花按揭」,若果銀行不受理的話,買家就只能放眼於「建築期付款」,當然折扣額最低,只有11%,但卻可把成交期拉至物業落成時,屆時可以現樓身份申請銀行按揭,有需要還可申請新按保。扣除11%的折扣後,入場單位價為646.5萬元,買家在簽臨約當日以及臨約後30天內支付10%樓價後,餘額90%可在入伙時找清,也可以申請最高90%按揭上會,連按保計的貸款額為610.9萬元,但月供卻會上調至24,138元,入息也要有57,810元才能通過壓測,但第一筆資金則可壓縮至88.3萬元。

: 供款實例 (1座6樓F室、訂價: 726.4萬元)
 開心120天付款計劃輕鬆360天付款計劃建築期付款建築期付款」+新按保
折扣額-15%-12.5%-11%-11%
樓價617萬元635.6萬元646.5萬元646.5萬元
首期40%: 246.8萬元40%: 254.24萬元40%: 258.5萬元10%: 64.65萬元
貸款額60%: 370.2萬元60%: 381.36萬元60%: 387.9萬元90%: 581.85萬元
按保: 29.0925萬元
月供14,627元15,068元15,327元24,138元
月入35,033元36,089元36,708元57,810元
第一筆資金267.5萬元276.8萬元282.3萬元88.3萬元

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