最後更新日期

【嘉峯匯開價】投資價值如何 用建期定發展商二按好?

逆權運動當前,一講買樓投資可能大家都會「耍手擰頭」,但逆向思維,現時又是否出擊時機?背後也要看價格是否合理。區選後首個開價新盤嘉華在啟德區的「嘉峯匯」,首批推出208個單位,扣除最高15%折扣額,即供均價22,887元呎,較毗鄰「尚珒溋」24,310元呎,開低6%,只因當日「嘉峯匯」這幅地的地價成本,本身也較「尚珒溋」低19%,每呎地價僅10,220元。

同區新盤比較

嘉峯匯尚‧珒溋
首批208伙138伙
折扣額15%18%
即供均價$22887$24310
平均地價$10220$12563

當人人說納米樓在樓市調整下出現最大危機,但偏偏數字上卻呈現相反結論。以即供價計,「嘉峯匯」一個面積287呎的開放式單位,入場價650.8萬;跟實用331呎的一房最平單位754萬元相比,兩者入場銀碼相差過百萬。

嘉峯匯預計租值

雖然無人知道「嘉峯匯」兩年後入伙時的實質租價,但純粹參考啟德現貨市場,開放式單位的呎租高達51元,反而一房則大約維持37至40元的水平。按最低消費來計算,啟德區開放式最平月租14,000元,實情跟一房單位很貼近。所以計算回報上,當一房大約維持2.2厘回報,開放式單位卻有2.6厘。

嘉峯匯預計租值

同一道理套用在兩房及三房單位,也會發現面積愈大的單位,現價回報反而愈低。兩房入場價919萬元,按同區最低消費17,000元計,回報只有2.2厘;至於三房入場價1,751萬元,以區內租值23,000元計,回報更跌至只有1.6厘。

開放式一房兩房三房
折實$650.8-735萬$754-840萬$919-1,244萬$1,751-2,000萬
預計月租$14,000$14,000-15,700$17,000-18,500$23,000-25,800
預計回報2.6厘2.2厘2.2厘1.6厘

建築期付款 VS 發展商二按

今次「嘉峯匯」有提供最高25%二按,但就視乎面積大細而決定二按息率。400呎以下單位,二按首兩年息率3厘,其後全期5厘;而400呎以上則首兩年半2.5厘,其後全期5厘。只要樓價低於1000萬元,準買家可選擇「建築期付款」,餘額在入伙時才借按保上會;或者揀發展商計劃先上會,待貴息時再轉按。

兩個方案應該如何抉擇?大前提就是問自己有幾多首期。本身首期有限,就只能侷揀「建築期付款」,折扣額較低,但勝在一成首期可以。入場單位建期價681.4萬,首期68.14萬,餘額借按保上會,月供25,442元,月入要有60,933元才可過壓測。

建築期付款 VS 發展商二按

反觀採用發展商二按,多一點折扣、但卻要先付兩成首期。用發展商計劃下的入場單位,樓價是658.4萬元,兩成首期131.68萬元,餘額借二按及銀行一按,首兩年月供19,172元。兩年後整筆貸款借按保轉按,月供還可進一步減少至16,398元。

入場單位:1A座1樓F室(287呎)
建築期付款發展商二按
樓價$681.4萬$658.4萬
首期$68.14萬$131.68萬
貸款$643.9萬(連按保)$395.04萬(一按)
$131.68萬(二按)
月供$25,442$19,172
月入$60,933$45,763
兩年後轉按
月供$16,398
月入$39,272

胡‧說精選

Scroll to Top