
逆權運動當前,一講買樓投資可能大家都會「耍手擰頭」,但逆向思維,現時又是否出擊時機?背後也要看價格是否合理。區選後首個開價新盤嘉華在啟德區的「嘉峯匯」,首批推出208個單位,扣除最高15%折扣額,即供均價22,887元呎,較毗鄰「尚珒溋」24,310元呎,開低6%,只因當日「嘉峯匯」這幅地的地價成本,本身也較「尚珒溋」低19%,每呎地價僅10,220元。
同區新盤比較
嘉峯匯 | 尚‧珒溋 | |
首批 | 208伙 | 138伙 |
折扣額 | 15% | 18% |
即供均價 | $22887 | $24310 |
平均地價 | $10220 | $12563 |
當人人說納米樓在樓市調整下出現最大危機,但偏偏數字上卻呈現相反結論。以即供價計,「嘉峯匯」一個面積287呎的開放式單位,入場價650.8萬;跟實用331呎的一房最平單位754萬元相比,兩者入場銀碼相差過百萬。
嘉峯匯預計租值
雖然無人知道「嘉峯匯」兩年後入伙時的實質租價,但純粹參考啟德現貨市場,開放式單位的呎租高達51元,反而一房則大約維持37至40元的水平。按最低消費來計算,啟德區開放式最平月租14,000元,實情跟一房單位很貼近。所以計算回報上,當一房大約維持2.2厘回報,開放式單位卻有2.6厘。

同一道理套用在兩房及三房單位,也會發現面積愈大的單位,現價回報反而愈低。兩房入場價919萬元,按同區最低消費17,000元計,回報只有2.2厘;至於三房入場價1,751萬元,以區內租值23,000元計,回報更跌至只有1.6厘。
開放式 | 一房 | 兩房 | 三房 | |
折實 | $650.8-735萬 | $754-840萬 | $919-1,244萬 | $1,751-2,000萬 |
預計月租 | $14,000 | $14,000-15,700 | $17,000-18,500 | $23,000-25,800 |
預計回報 | 2.6厘 | 2.2厘 | 2.2厘 | 1.6厘 |
建築期付款 VS 發展商二按
今次「嘉峯匯」有提供最高25%二按,但就視乎面積大細而決定二按息率。400呎以下單位,二按首兩年息率3厘,其後全期5厘;而400呎以上則首兩年半2.5厘,其後全期5厘。只要樓價低於1000萬元,準買家可選擇「建築期付款」,餘額在入伙時才借按保上會;或者揀發展商計劃先上會,待貴息時再轉按。
兩個方案應該如何抉擇?大前提就是問自己有幾多首期。本身首期有限,就只能侷揀「建築期付款」,折扣額較低,但勝在一成首期可以。入場單位建期價681.4萬,首期68.14萬,餘額借按保上會,月供25,442元,月入要有60,933元才可過壓測。

反觀採用發展商二按,多一點折扣、但卻要先付兩成首期。用發展商計劃下的入場單位,樓價是658.4萬元,兩成首期131.68萬元,餘額借二按及銀行一按,首兩年月供19,172元。兩年後整筆貸款借按保轉按,月供還可進一步減少至16,398元。
入場單位:1A座1樓F室(287呎) | ||
建築期付款 | 發展商二按 | |
樓價 | $681.4萬 | $658.4萬 |
首期 | $68.14萬 | $131.68萬 |
貸款 | $643.9萬(連按保) | $395.04萬(一按) |
$131.68萬(二按) | ||
月供 | $25,442 | $19,172 |
月入 | $60,933 | $45,763 |
兩年後轉按 | ||
月供 | — | $16,398 |
月入 | — | $39,272 |