【香港經濟】當失業率攀升至3.1%......  樓市崩盤會否重演?

區選結果迎來大家心情短暫興奮的一天,相信就算今日《胡.說樓市》跟大家討論負面新聞,也不會太掃興。自六月出現逆權運動,零售旅遊各層面開始受打擊,香港經濟也陷入技術性衰退,而政府剛公布的失業率也升至3.1%兩年新高,自然令人聯想對樓市有沒有影響?

香港失業率走勢

翻查資料,97年的香港接近全民就業,其後科網股爆破、以至2003年沙士來襲,推高本港失業率至超過8.5%的歷史高位,失業大軍直迫307,700人;同期反映樓價走勢的「中原城市領先指數」則陷入谷底31.77,相當於較97年高峰期,樓價崩盤式下瀉69%。來到2019年的今天,當樓價指數超越180點關口,但失業率又亦步亦趨地回升,同時政府表明未來經濟會差過沙士,大家也在想歷史是否在重演?

香港失業率走勢
2016年3.4
2017年3.1
2018年2.8
2019年(截至10月)3.2
*資料來自政府統計處

邏輯推論,經濟轉差令失業率飆升,小市民失去工作,好可能會失去穩定收入變相無力償還按揭債務,自然驅使業主要劈價出貨,樓價也會大幅回落。但若將今日跟03年稍作對比,我們會發現之間有一些本質上的分別,也足以影響樓市去向,包括息口水平。

今日 VS 2003年沙士

今日 VS 2003年沙士

樓價由1997年滑落至2003年的六年間,當時在高位入市的買家,他們所承造按揭的息率動輒超過9至10厘,變相每月供款之中,有95%是用來償還沉重的利息,而觸及本金則只有半成。雖然其後銀行也一路路減息,在2003年時息口低見2.3厘,但當時因樓價回調,令業主難以透過轉按來甩掉貴息。

但當時無論日子如何難捱,很多業主仍選擇咬緊牙關供落去,一直在市場出現兩個現象,才令他們重新反思應否棄守物業。其一、就是當樓價再進一步下跌,並跌穿尚欠的銀行債務時,這一股「資不抵債」的效應,令業主覺得放棄物業可能比繼續供樓來得著數。其二、就是當租金也同步大幅回調,做租客比起做業主更加吸引的時候,才令他們放棄繼續擁抱磚頭。

今日供甩樓業主較多

今日供甩樓業主較多

至於今日情況,雖然今日樓價早已超越97年80%水平,但早幾年入市的買家,供樓的息率卻是貼近歷史低位的兩厘,每月供款只有一半還息,餘下一半還本金,可以說還款還得相當輕鬆。只要業主本身有一定儲備,就算失經濟轉差失去工作能力,相信他們也不會貿貿然減價賣樓。當然除非利息突如其來上升,再加上經濟轉差的夾擊,這也會驅使業主割價拋售物業,這一點我們不能排除。 然而,以上所指是一批有樓有按揭在手的業主,但實情比例也僅佔私樓買家34%。因為餘下66%的業主並沒有按揭在身。這一點也反映無論息口如何轉變,經濟如何轉差,只要他們仍對住屋有需求,對他們來說也可以是不痛不癢。所以失業率是否一定要跟樓價走勢成反比走勢,我們也需按不同時期、加入不同因素來衡量。

香港無按揭物業比率
2001年48.5%
2006年52.5%
2011年60.1%
2016年65.7%
*資料來自政府統計處

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