【港版國安法】政治陰霾如何威脅本港樓市   業主防禦力是多少?

全國人大昨日(5月28日)表決通過把《國安法》納入《基本法》附件三,預計最快今年6月在港通過,美國國務卿蓬佩奧隨即向國會提交報告,確認香港再不享有高度自治,進一步令投資者憂慮本港將失國際金融中心的地位,究竟對樓市的影響是什麼?

樓市有什麼威脅?

美國國會去年通過《香港人權及民主法案》,規定美國國務卿需要每年向國會匯報香港情況,從而決定應否制裁香港違反人權的人士,以及審視應否繼續給予香港有別於內地的特殊待遇,包審視《香港關係法》及取消獨立關稅區等。綜合媒體報道,美國有可能對香港實施以下制裁:

  • 針對香港違反人權人士,實施凍結資產、限制美國簽證等懲罰
  • 取消香港獨立關稅區地位
  • 限制與香港企業就敏感科技上的合作
  • 補貼美國企業逐步從香港撤離的開支

上述只是美國的潛在制裁措施,具體操作相信會於短時間內揭曉。市場最憂慮的是,當美國正式制裁,中國亦會推出反制措施,雙方較技下,措施會否愈出愈辣,影響營商環境之餘,在巨大不明朗因素纏繞下,投資者會更趨保守,資金逐步流出香港資本市場,包括房地產市場。

事實上,港版國安法消息出現後,本港的移民查詢亦隨之急增,根據Google的資料顯示,兩者的搜尋量於同日急升,雖然難斷言對樓市會否構成威脅,但足以顯示部分港人出現信心危機。

特朗普將撤銷港特殊待遇

美國總統特朗普於香港時間5月30日淩晨公布,不會再視香港為一國兩制的地方,已指示官員檢視香港的關係,啟動撤銷特殊待遇,高科技出口和旅遊安排將更嚴格,同時會制裁參與國安法立法的官員。

大行對樓市持較審慎的看法

在港版國安法消息曝光後,普遍外資投行對香港的經濟前景持較審慎的看法,當中有瑞信、高盛、花旗針對樓市撰寫研究報告,三間大行均對樓市前景較為悲觀。

瑞信認為,美國的制裁措施,有可能導致本港的營商活動減慢,拖低本地寫字樓及商舖的租金。雖然這樣會減低市民的購買力,但瑞信認為,政府可透過放寬辣招來抵銷部分負面影響,該行估計,樓價最差會再下調10%,即較去年6月跌16%,而寫字樓及商舖的租金則會較本年首季再急跌20%。

高盛則指,預計港版國安法將帶來新一波的社會動盪,同時增加本港局勢的不明朗因素,預計最壞情況下,本港樓價與租金較去年中的跌幅,將再擴大5至10個百分點,跌幅有可能達25%。(高盛分析的詳盡版,按我跳往 )

花旗亦在港版國安法曝光後發表研究報告,該行預計隨著香港社會矛盾升溫,投資者亦關注會否令美國修訂《香港關係法》,令損害本港的貿易優勢,當中服務業,包括交通、旅遊、商界服務等行業將首當其衝,亦會有損本港的營商信心,最終或導致美國企業逐步撤回在港投資。

 對樓市看法預測樓價
瑞信– 寫字樓及商舖租金將受壓   – 經濟下行將影響樓市購買力   – 政府放寬辣招可抵消部分負面影響較去年中跌16%
高盛– 港版國安法將帶來新一波社會動盪,將衝擊樓市若社會環境更動盪,樓價將較去年中跌25%
花旗– 隨著社會矛盾升溫,投資者關注本港貿易優勢會否消失   – 有機會損害本港營商信心港版國安法消息曝光前,曾預計全年樓價將回升5至10%,但消息曝光後卻未有更新

銀行估價將成重要因素

政經局勢動盪,只要銀行收緊信貸也會加劇樓價下落。1989年六四事件發生後,香港出現了信心危機,當時除了跟一部份炒家減價出貨有關外,還有是跟部份中資銀行擔心醞釀擠提危機,故收緊房地產信貸,最終導致部份準備完成交易的買家撻訂收場,繼而加速樓市調整。

事實上,市場亦揣測美國下一步的制裁行動,有可能延伸至金融層面,把中資銀行列入制裁清單,為嚴控風險,銀行有機會重演落雨收遮的情況,限制準買家的槓桿能力,亦即封鎖了樓市的購買力。

當然,我們亦會繼續關注銀行的物業估價變動,如欲知道銀行估價不足的處理方法,亦可參考我們的文章,那裡有更詳細的解說,按我跳往。

留意新盤開價策略

自從政府推出樓市辣招以來,二手成交冰封,市場焦點轉移至一手市場,新盤開價將左右二手定價。(如想了解今年重點新盤項目和折扣,按我跳往)受新冠肺炎疫情影響,首季新盤供應積壓至本季才推出,故短期內將有大量新盤供應,包括長實位於康城站的Sea to Sky、會德豐於藍田茜發道的KOKO Hills,以至新世界與港鐵合作發展的大圍站項目,將成為市場焦點。

在政經陰霾充斥,加上多個新盤同時競爭,市場均預料發展商定價不會進取,或傾向以付款辦法盡量搾取市場購買力,但當發展商以低於市價推盤促銷,或成為樓市的警號。

港版國安法消息曝光後,公開發售的新盤主要為恒地發展的「利奧坊.曦岸」,以及萬科發展的「The Campton」,前者開價較同區二手高出兩成以上,首輪發售只沽出45%單位,後者則以貼二手市價作招徠沽清所有單位。

樓市防禦力是多少?

即管前景未明,但我們難以定論樓市必跌,皆因今昔有別,目前樓市仍具一定防守力。受雙倍印花稅等辣招所影響,本港短線炒家絕跡,用家及長線投資者的比例較高,而且金管局以壓力測試等措施嚴控業主的借貸比率,根據金管局最新的數字顯示,目前新造物業的按揭比率只有56.2%,令炒家急於出貨套現的現象難再復見,變相二手市場上賣家要劈價的壓力減低。

另外,根據政府統計處於2016年的人口普查報告,目前共有65.7%的物業已供甩樓,他們也不必心急求售。

至於資金流動性方面,各國央行在肺炎疫情後,相繼推出寬鬆貨幣措施挽救經濟,當中美國已降至零利率,同時推出無限量寬措施,為資產市場帶來承托。雖然港版國安法消息公布後,金融市場曾出現震盪,港匯一度偏弱,拆息亦急升,但其後已經放緩,再者目前本港銀行體系結餘達947.57億元 ,加上金管局未償還外匯基金票據價值約1萬億元,當資金急速流走,亦可透過向銀行贖回該批外匯基金票據來釋放資金,可穩定本港流動性。

官方樓價指數未反映國安法因素

差餉物業估價署今日(5月29日)公布 ,本港4月私人住宅單位售價指數按月微跌0.1%至376點,同月租金指數亦跌1.3%至180點,創近三年新低。不過,數字只反映4月份的樓市表現,未反映本月下旬的國安法因素。

至於本周的中原城市領先指數(CCL)則按周升0.56%至178.54點,而相關數字是根據2020年5月18日至5月24日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有七成半的交易是在2020年5月4日至5月10日簽臨時買賣合約,是五一長假期後第2周市況,國安法對樓價的影響仍有待反映。

我們會繼續緊貼最新情況,如有新消息,會繼續更新此文。

胡‧說精選

Scroll to Top