全國人大昨日(5月28日)表決通過把《國安法》納入《基本法》附件三，預計最快今年6月在港通過，美國國務卿蓬佩奧隨即向國會提交報告，確認香港再不享有高度自治，進一步令投資者憂慮本港將失國際金融中心的地位，究竟對樓市的影響是什麼？
樓市有什麼威脅？
美國國會去年通過《香港人權及民主法案》，規定美國國務卿需要每年向國會匯報香港情況，從而決定應否制裁香港違反人權的人士，以及審視應否繼續給予香港有別於內地的特殊待遇，包審視《香港關係法》及取消獨立關稅區等。綜合媒體報道，美國有可能對香港實施以下制裁：
- 針對香港違反人權人士，實施凍結資產、限制美國簽證等懲罰
- 取消香港獨立關稅區地位
- 限制與香港企業就敏感科技上的合作
- 補貼美國企業逐步從香港撤離的開支
上述只是美國的潛在制裁措施，具體操作相信會於短時間內揭曉。市場最憂慮的是，當美國正式制裁，中國亦會推出反制措施，雙方較技下，措施會否愈出愈辣，影響營商環境之餘，在巨大不明朗因素纏繞下，投資者會更趨保守，資金逐步流出香港資本市場，包括房地產市場。
事實上，港版國安法消息出現後，本港的移民查詢亦隨之急增，根據Google的資料顯示，兩者的搜尋量於同日急升，雖然難斷言對樓市會否構成威脅，但足以顯示部分港人出現信心危機。
特朗普將撤銷港特殊待遇
美國總統特朗普於香港時間5月30日淩晨公布，不會再視香港為一國兩制的地方，已指示官員檢視香港的關係，啟動撤銷特殊待遇，高科技出口和旅遊安排將更嚴格，同時會制裁參與國安法立法的官員。
大行對樓市持較審慎的看法
在港版國安法消息曝光後，普遍外資投行對香港的經濟前景持較審慎的看法，當中有瑞信、高盛、花旗針對樓市撰寫研究報告，三間大行均對樓市前景較為悲觀。
瑞信認為，美國的制裁措施，有可能導致本港的營商活動減慢，拖低本地寫字樓及商舖的租金。雖然這樣會減低市民的購買力，但瑞信認為，政府可透過放寬辣招來抵銷部分負面影響，該行估計，樓價最差會再下調10%，即較去年6月跌16%，而寫字樓及商舖的租金則會較本年首季再急跌20%。
高盛則指，預計港版國安法將帶來新一波的社會動盪，同時增加本港局勢的不明朗因素，預計最壞情況下，本港樓價與租金較去年中的跌幅，將再擴大5至10個百分點，跌幅有可能達25%。(高盛分析的詳盡版，按我跳往 )
花旗亦在港版國安法曝光後發表研究報告，該行預計隨著香港社會矛盾升溫，投資者亦關注會否令美國修訂《香港關係法》，令損害本港的貿易優勢，當中服務業，包括交通、旅遊、商界服務等行業將首當其衝，亦會有損本港的營商信心，最終或導致美國企業逐步撤回在港投資。
| 對樓市看法 | 預測樓價 | |
| 瑞信 | – 寫字樓及商舖租金將受壓 – 經濟下行將影響樓市購買力 – 政府放寬辣招可抵消部分負面影響 | 較去年中跌16% |
| 高盛 | – 港版國安法將帶來新一波社會動盪，將衝擊樓市 | 若社會環境更動盪，樓價將較去年中跌25% |
| 花旗 | – 隨著社會矛盾升溫，投資者關注本港貿易優勢會否消失 – 有機會損害本港營商信心 | 港版國安法消息曝光前，曾預計全年樓價將回升5至10%，但消息曝光後卻未有更新 |
銀行估價將成重要因素
政經局勢動盪，只要銀行收緊信貸也會加劇樓價下落。1989年六四事件發生後，香港出現了信心危機，當時除了跟一部份炒家減價出貨有關外，還有是跟部份中資銀行擔心醞釀擠提危機，故收緊房地產信貸，最終導致部份準備完成交易的買家撻訂收場，繼而加速樓市調整。
事實上，市場亦揣測美國下一步的制裁行動，有可能延伸至金融層面，把中資銀行列入制裁清單，為嚴控風險，銀行有機會重演落雨收遮的情況，限制準買家的槓桿能力，亦即封鎖了樓市的購買力。
當然，我們亦會繼續關注銀行的物業估價變動，如欲知道銀行估價不足的處理方法，亦可參考我們的文章，那裡有更詳細的解說，按我跳往。
留意新盤開價策略
自從政府推出樓市辣招以來，二手成交冰封，市場焦點轉移至一手市場，新盤開價將左右二手定價。（如想了解今年重點新盤項目和折扣，按我跳往）受新冠肺炎疫情影響，首季新盤供應積壓至本季才推出，故短期內將有大量新盤供應，包括長實位於康城站的Sea to Sky、會德豐於藍田茜發道的KOKO Hills，以至新世界與港鐵合作發展的大圍站項目，將成為市場焦點。
在政經陰霾充斥，加上多個新盤同時競爭，市場均預料發展商定價不會進取，或傾向以付款辦法盡量搾取市場購買力，但當發展商以低於市價推盤促銷，或成為樓市的警號。
港版國安法消息曝光後，公開發售的新盤主要為恒地發展的「利奧坊．曦岸」，以及萬科發展的「The Campton」，前者開價較同區二手高出兩成以上，首輪發售只沽出45%單位，後者則以貼二手市價作招徠沽清所有單位。
樓市防禦力是多少？
即管前景未明，但我們難以定論樓市必跌，皆因今昔有別，目前樓市仍具一定防守力。受雙倍印花稅等辣招所影響，本港短線炒家絕跡，用家及長線投資者的比例較高，而且金管局以壓力測試等措施嚴控業主的借貸比率，根據金管局最新的數字顯示，目前新造物業的按揭比率只有56.2%，令炒家急於出貨套現的現象難再復見，變相二手市場上賣家要劈價的壓力減低。
另外，根據政府統計處於2016年的人口普查報告，目前共有65.7%的物業已供甩樓，他們也不必心急求售。
至於資金流動性方面，各國央行在肺炎疫情後，相繼推出寬鬆貨幣措施挽救經濟，當中美國已降至零利率，同時推出無限量寬措施，為資產市場帶來承托。雖然港版國安法消息公布後，金融市場曾出現震盪，港匯一度偏弱，拆息亦急升，但其後已經放緩，再者目前本港銀行體系結餘達947.57億元 ，加上金管局未償還外匯基金票據價值約1萬億元，當資金急速流走，亦可透過向銀行贖回該批外匯基金票據來釋放資金，可穩定本港流動性。
官方樓價指數未反映國安法因素
差餉物業估價署今日(5月29日)公布 ，本港4月私人住宅單位售價指數按月微跌0.1%至376點，同月租金指數亦跌1.3%至180點，創近三年新低。不過，數字只反映4月份的樓市表現，未反映本月下旬的國安法因素。
至於本周的中原城市領先指數(CCL)則按周升0.56%至178.54點，而相關數字是根據2020年5月18日至5月24日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算。當中有七成半的交易是在2020年5月4日至5月10日簽臨時買賣合約，是五一長假期後第2周市況，國安法對樓價的影響仍有待反映。
我們會繼續緊貼最新情況，如有新消息，會繼續更新此文。
