無論入市目的為何，只要持有多於一層物業的買家，也值得細看這篇文章，因為我們會一文闡述換樓客及投資客要留意事項，由加按套現、入息未能通過測試而需用「擔保人」上會、以至「先買後賣」或「先賣後買」的策略，都會作全方位剖析。
快速跳往：沽貨後租樓、以租養租、先買後賣、以擔保人方式借按保、先賣後買
換樓五大方式：
選擇1: 沽貨後租樓
部份原本已持有一層樓，現時部署改善生活環境的換樓客，他們眼前選擇會較上車客為多。看淡後市的會選擇沽貨後租樓；部份則會選擇沽貨後，靜待跌市時再吸納；部份則希望細屋搬大屋，盼最終能做到無縫交接，幾種抉擇下有什麼需要注意呢？
選擇放盤後租樓，再靜待時機去換樓，大前提要考慮樓市是否有預期中的跌勢，抑或樓市只屬「大漲小回」的調整格局。如果屬於後者，沽貨就等於「落錯車」；但若樓市真的出現終極一跌，由於過去經驗反映劈價貨僅屬曇花一現，屆時自己能否嚴格遵守「再入市」決定？自己又能否執到終極平貨？以及留銀行是否維持寬鬆信貸都是考慮點，否則分分鐘有平貨，但未必夠錢買。
事實上，租樓過程也有很多注意事項，從睇樓到成交都別做漏，這裡有詳細Checklist，可跳往查看。
「沽貨後租樓」考慮點
- 樓市預期: 需達到預期中的跌勢
- 心態: 劈價貨一閃即逝，能否嚴守再上入市決定
- 銀行是否仍維持寬鬆信貸
選擇2: 以租養租
如果本身屬於低價入市的業主，按現時物業升幅去看，本身已有很強防守性，退守放租坐擁高回報，與其沽貨離場般極端，可考慮「以租養租」，意即將手上單位放租，同時自己再在外面租大單位居住。但有上述選項的換樓客要符合幾個條件。
第一，現時持有物業需醞釀豐厚升幅。若本身物業仍有按揭在身，由於業主將自住物業出租，理論上需通知銀行，銀行會視乎情況為物業重新作按揭審批。一般情況，收租物業按揭成數最高五成。這也意味，未償還銀行按揭貸款金額，需低於物業最新估值的五成才可以。如果銀行發現單位非自住，業主有可能要補回降低按揭成數後的金額。
舉例，如果一個買家在三年前，以500萬元買入一層物業，現時未償還銀行貸款金額250萬元，而物業最新估值已升至700萬元，買家就等於符合出租門檻。因為以最新估值700萬元，承造五成按揭計，貸款額即350萬元 (700萬 X 50% = 350萬元)，較原本償欠銀行貸款額250萬元高出100萬元，因此符合出租物業按揭門檻。
當然第二個條件，就是本身對放租沒有太大反感。有部份業主擔心遇上麻煩租客，偶然要幫助他們處理單位內櫳問題。但如果能夠克服這個關口，對於選用此操作的業主，理論上有較大彈性。因為他可以利用舊居租金補貼新居的租金，但同時也可因應自己的資金及自身需要，盤算是否連約賣樓套現；又或者是否選擇加按去增持多一個物業，變相業主不必在心急搵樓租的情況下而倉促沽貨，感覺上較實在一點。
更重要一點，「以租養租」對再置業有絕對好處。因為舊居租金收入，可以打六至七折計算為「入息」一部份，有助谷大業主再置業時的負擔能力。租金收入究竟如何可計入息，詳情可按這裡，我們有剖析「入息」詳細定義。
當然，將單位出租需繳交「物業稅」，以及要繳付「雙倍印花稅」，自己就需要計清楚。買樓收租後應怎樣填寫「物業稅」，這裡也附有連結解釋各項細節。
以租養租:
- 樓價醞釀升幅: 未償還貸款額 < 最新估值 X 50%
- 對放租不反感
- 以舊居租金補貼新居租金
- 舊有物業可計算入息，加大供款額
- 持有多於一層物業需繳雙倍印花稅
- 租金收入需繳物業稅
選擇3: 先買後賣
除了沽貨後租樓住、或者以租養租之外，其實換樓客還可以直接作樓換樓。如果在市況低迷時換樓，自己可能會以一個較低的價格售出自己物業，但同時卻可以低價購入新居，造成「低買低賣」的效果；反觀，若市況高企時進行相關操作，則會出現「高買高賣」現象。在旺市時換樓，最大問題是一旦尋找新居時遇上強硬業主，就需要花費更多心血及精力在價錢上周旋。另外對於需要透過舊居套現，從而升格至新居的換樓人士，最大掙扎還有應該「先買後賣」抑或「先賣後買」？
自從政府實施辣招調控樓市後，「先買後賣」 多了幾重考慮。首先，採取「先買後賣」的換樓客，由於在購入新物業後，舊有物業尚待沽出，變相等於同一時間會持有兩層樓。因此，稅局會要求換樓客在購買第二層物業時，需預繳15%「雙倍印花稅」。如果一年內成功賣甩舊居，業主可申請退稅。但一旦業主未能在限期內售出舊居，就未能夠取回稅項，所以屆時會否被迫要減價賣樓呢？是考慮要點之一。
其次，在承造按揭上，由於換樓客在購入的是第二層物業，銀行有機會以「二套房」方式計算按揭，包括「按揭成數」需下調一成，壓力測試也較為嚴格。舉例，一層原本可批出六成按揭的物業，銀行會下調至只有五成。例如第二套房樓價800萬元，一般來說可批出480萬元 (800萬 X 60% = 480萬元)，但現在就只會批出400萬 (800萬 X 50% = 400萬元)。同時間，供款佔入息比率也隨之收緊。如果你只得一層樓，物業供款佔收入不得多於一半，加息三厘後的壓力測試，供款不得多於收入六成，但二套房買家一律向下調一成。
如果要清楚知道壓力測試及供款佔入息比率如何計算，可按我跳往。
另一個經常出現的疑問就是，由於舊居本身有物業按揭在身，是否需要先從收入中扣減舊居的每個月供款，之後才去計算第二層樓的供款呢? 答案並不是! 銀行是會一併計算兩層樓的供款總和，之後再對照入息，來評定供款佔入息比率及壓力測試。例如業主的舊居每月供款額為11,000元，而第二層樓供款額為19,000元，兩層樓相加的每月供款額為30,000元，在加息三厘後供款會上調至44,000元，以供款不可超過入息五成，他本身有88,000元收入，就可以通過負擔能力測試。
例子
| 舊物業 | 新購入物業 | 累計 | |
| 樓價 | 500萬元 | 800萬元 | 1300萬元 |
| 貸款額 | 300萬元 | 480萬元 | 780萬元 |
| 每月供款 | 11,000元 | 19,000元 | 30,000元 |
| 每月供款(壓力測試) | 17,000元 | 27,000元 | 44,000元 |
| 月入要求 | — | — | 88,000元 |
先買後賣:
- 預繳雙倍印花稅
- 一年內未能售出被壓價
- 最高按揭成數: 50%
- 供款佔入息比率不得多於40%
- 壓力測試下，供款佔入息不得多於50%
選擇4: 繼續持有舊物業，但以「擔保人」方式用另一半身份購入新居
部份人在換樓時，為了避免雙倍印花稅，會希望透過「加按」其舊有物業，並找尋另一半的身份購入新居。對於「加按」的實際操作，可以按這裡，詳閱「加按」的各項細節。 如果本身另一半的財政實力有限，舊居業主可能需以「擔保人」的角色，協助新居業主上會。
但其實做擔保人都有很多限制，未來買樓的難度亦會大增，如想知道資格與限制，可按我跳往。
舉例，業主舊居樓價500萬元，借取60%按揭，每月供款額為11,000元；而第二層樓800萬元，原有貸款額下調至五成情況下，即只能向銀行借400萬元，業主打算以擔保人方式申請按揭保險，並申請八成按揭，即會加借240萬元，但由於按揭保險的份額較原按揭高20%以上(一按50% + 按揭保險30%)，故兩層樓的總供款額，不得多於兩人入息總和的35%；而在加息三厘後不得多於入息45%。
兩層樓的供款額相加為37,000元，供款佔入息不得多於35%，月入需達105,700元才可通過測試。在加息三厘後，兩層樓的供款額相加為53,000元，供款佔入息不得多於45%下，月入117,700元才可通過負擔測試。
例子
| 舊物業 | 新購入物業 | 累計 | |
| 樓價 | 500萬元 | 800萬元 | 1300萬元 |
| 貸款額 | 300萬元 | 一按(50%): 400萬元 按保(30%): 240萬元 | 940 |
| 每月供款 | 11,000元 | 26,000元 | 37000元 |
| 每月供款(壓力測試) | 17,000元 | 36,000 | 5300元 |
| 月入要求 | — | — | 117,700元 |
選擇5: 先賣後買
當然，換樓客除了「先買後賣」外，還可以選擇「先賣後買」。但採取這種操作的換樓客，就有幾點要留意。第一，如果換樓首期需透過舊樓套現才能獲取，就記住要穩妥一點，務必要等舊有物業的買家了簽署必買必賣的「正式買賣合約」後，才落實購入新物業，否則一旦舊有物業買家撻訂，自己購入的新物業也可能受拖累，而撻訂收場。或者另一個穩妥的做法，就是在出售舊有物業時，在「臨時買賣合約」中上加簽必買必賣條款，才是對自己最保障的方法。
穩妥地希望採用「先賣後買」，但又希望可做到無縫交接，同時又能借取「按揭保險」的換樓客就要留意。基於「按揭保險」只能作自住原則，如果舊有物業本身沒有按揭保險在身，新購入的物業可以照樣申請「按揭保險」，但前提是在「按揭保險」批出前，舊有物業必須完成交易，所以謹記新物業在訂立完成交易日期時，必須較舊物業為遲。一般做法，銀行會先批最高80%按揭保險，待舊物業簽署了「轉讓契」，正式成交時，銀行可再加借10%；但如果舊有物業本身有按揭保險在身，則必須完成交易後，才能為新物業批出按保。
先賣後買:
- 待舊有物業買家簽署正約後才購入
- 臨約加簽必買必賣條款
- 舊有物業沒有按揭保險: 可先申請最高80%按揭保險，舊居完成交易才加借至90%
- 舊有物業有按揭保險: 需待物業完成交易才可申請按揭保險
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
