【THE CAMPTON】首批價單、交通配套、平面圖、景觀全攻略

市區盤隨疫症緩和也積極推盤,內房萬科在深水埗的「THE CAMPTON」,坐落「福榮街201號」,只提供一座合共467個單位,主攻一房及兩房單位。項目關鍵日期在2021年5月31日,距離落成期約有13個月時間,屬樓花期較短的一個項目。

面對同期恒基在大角咀「利奧坊.曦岸」的搶攻 (想看「利奧坊‧曦岸」深入分析,按我跳往),「THE CAMPTON」首批開出94個單位,扣除最高16%折扣額,即供平均呎價16,409元,比附近半新樓「曉盈」及「寓弍捌」15,540元呎及12,340元呎,高出約半成左右,甚至貼近同區有34年樓齡的「美居中心」二手價,開價尚算克制。

「利奧坊.曦岸」一個不足200呎的開放式單位,最平464萬元;「THE CAMPTON」最平單位484萬元,但卻可以住大很多,這個盤的開放式單位也有287呎。至於一房及兩房單位,入場價分別為570萬及727萬元。但有意入手「THE CAMPTON」的準買家,在首張價單應該怎樣抉擇呢? 我們會一文剖析樓盤景觀、交通、開價策略,以及就付款辦法作出建議。 (想看新盤購買流程,以至相關注意事項,按我跳往)

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THE CAMPTON資料

樓盤名稱THE CAMPTON
位置深水埗福榮街201號
單位數目467個
面積251-1,446呎
戶型開放式: 52個 1房: 105個 2房: 237個 3房: 56個 特色: 17個
車位38個
校網40區校網
關鍵日期2021年5月31日
綠色建築認證評級暫定評級金級
發展商萬科
示範單位地址尖沙嘴天文台道8號8樓 (開放時間:上午11:00-下午8:00)

THE CAMPTON首批價單

首批94個
折扣額16%
平均呎價16,409元
折扣後售價開放式: 484萬-524萬元
1房: 570萬-684萬元
2房: 727萬-878萬元
區內二手造價曉盈: 15,540元
美居中心: 15,260元
寓弍捌: 12,340元
(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

項目背景:

前身是垃圾站

這個位於深水埗「福榮街」的項目,毫無疑問就是一個傳統舊區,實際位置坐落「中華電力有限公司深水埗中心」後方。前身是「營盤街垃圾站」。政府改劃作住宅用途後推出地皮招標,並由萬科在2016年1月以13.0622億元投得,以地盤可建樓面307,388呎,每呎地價4,249元。

樓盤前身是垃圾站,現置於樓盤地下
樓盤前身是垃圾站,現置於樓盤地下

交通與配套

樓盤附近為學校區,包括「九龍工業學校」及「福榮街官立學校」,周邊環境較深水埗港鐵站寧靜一點。地盤座落位置正好夾在「長沙灣站」及「深水埗站」之間,沿著「長沙灣道」直行,屈入「營盤街」內街就會見到地盤,需時約五分鐘。其實,在「長沙灣道」也有不少巴士可以往來市區,連接「奧運站」、「旺角東站」、「佐敦」、「尖沙嘴」、「九龍城」、「黃埔」及「坑口」,交通四通八達。

「長沙灣道」也有不少巴士可以往來市區

至於配套方面,屋苑基座沒有商場,最近的大型購物中心要前往「西九龍中心」。這個商場以中下價民生路線為主;步行約二十分鐘可前往「南昌站」的「V WALK」。深水埗一帶開設不少地道食肆,尤其黃金商場附近的「福榮街」及「福華街」,故從住的角度去看,配套理應可滿足住戶日常所需。

 巴士路線
坑口98C
黃埔30X
佐敦42A、60X
九龍城41、45
旺角東站58X、59X、67X
尖沙嘴35A、234X、238X
奧運站33A、37、66X、68X、E21

《胡.說樓市》評析

同區重建項目二手呎價約$15,500-16,500

深水埗區被喻為全港最窮的地區之一,區內都以舊樓為主。「THE CAMPTON」附近地鋪也多以車房及小型食肆。「THE CAMPTON」西北面,跟它一路之隔的,就是樓齡已有34年的「美居中心」。「美居中心」跟同系的「美寧中心」均屬深水埗區大型屋苑。「美居中心」在1986年落成,項目共由七座組成,提供721個單位,最新二手呎價約為15,264元。現時「美居中心」一個300多呎單位,入場價約480多萬元。

現時「美居中心」一個300多呎單位,入場價約480多萬元。
現時「美居中心」一個300多呎單位,入場價約480多萬元。

但也因為舊區老化,故也吸引不少發展商收購舊樓重建。「THE CAMPTON」對面的「曉盈」就是其中一個例子。「曉盈」由恒基發展,主打迷你單位由295呎起步。項目已於2014年第三季開售,當時首批開售呎價大約13,715元呎;而今天的二手市價則為15,540元呎;華懋在2011年時也附近推出了「寓弍捌」。

事實上,發展商主動併購重建外,市建局也有插旗。信和跟市建局合作發展的「海峰」就座落在「THE CAMPTON」的不遠處,最新的二手呎價也高達16,500元。另外,在2016年停辦的「德貞小學」位於「元州街125號」。該校舍佔地約2000平方米,正好座落 「THE CAMPTON」不遠處,現時暫未有用途。

單位景觀座向分析

「THE CAMPTON」外型呈大V形設計,一層高達十七個單位,但中間會再透過一道防煙門分開兩邊,而每邊各設三部電梯。全盤大致可分四邊景觀,其中樓盤以東,會望過去石峽尾方向,全盤只得兩伙,分別為「P室」(2房)及「Q室」(1房)。這兩個單位的主人房同設轉角玻璃窗,可拉闊室外景觀;以至樓盤以西,就是「B室」(3房),可避開前方的學校,遠眺至「長沙灣」及「西九四小龍」一帶的景緻。

「THE CAMPTON」外型呈大V形設計,一層高達十七個單位
「THE CAMPTON」外型呈大V形設計,一層高達十七個單位

但除了上述兩種景觀外,樓盤更大部份的單位分別座向西南、及座向北。座向北面的單位,清一色由開放式至兩房(開放式廚房)為主,外望都是以整個深水埗的舊區景,部份高層單位可以望到「蘇屋」附近遠山景,分別為「M室」(開放式)、「E、K、N室」(1房)、及「C、D、L室」(兩房開放式廚房),是樓盤景觀最次選的一類。

樓盤前方的「中華電力有限公司深水埗中心」樓高只有七至八層
樓盤前方的「中華電力有限公司深水埗中心」樓高只有七至八層

至於望向西南的單位,就是全盤的最一線之選,因為前方的「中華電力有限公司深水埗中心」樓高只有七至八層,「THE CAMPTON」樓盤基座大致可穿越它,低層接近可避過電力公司,高層更可望向「南昌站」昂船洲一帶的海景,故除了「S室」(開放式)外,面積最大的單位也側重於這個方向,包括有「G、H、R室」(2房連梗廚)、「F、J室」(2房1套)、及「A室」(3房)。

 「P室」(2房)
「Q室」(1房)
「B室」(3房)「M室」(開放式)
「E、K、N室」(1房)
「C、D、L室」(兩房開放式廚房)
「S室」(開放式)
「G、H、R室」(2房連梗廚)
「F、J室」(2房1套)
「A室」(3房)
景觀向東,望石峽尾方向向西,遠望西九四小龍向北,望蘇屋遠山景向西南,高層可望昂船洲海景
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

樓下是公共垃圾站

但值得注意一點,望向電力公司方向的單位,低層正好就是垃圾站。事關「THE CAMPTON」前身就是「營盤街垃圾站」,批地章程規定,發展商需要重置垃圾站、以及提供53個公眾停車場。

《胡.說樓市》編輯團隊評分

因此,在衡量及歸納各項因素後,跟同期的「利奧坊.曦岸」比較,樓盤在位置及交通上也可取得較高評分。但始終沒有大型商場支持,而只能依賴舊區配套,故分項中只能取得3分。其餘間隔(下文詳述)及景觀則分別有4分及3分。若以20分為滿分的話,《胡.說樓市》編輯團隊會給予樓盤14分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通4分
配套3分
間隔4分
景觀3分
總分14分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。
《胡.說樓市》團隊評分

揀樓秘訣

全盤共提供467個單位的「THE CAMPTON」,分層單位由開放式至三房位也有提供,但卻以兩房比例較多,而當中兩房也設有「純兩房」、「兩房連梗廚」及「兩房一套」類別。每款則也略有不同,故若下定決心要選擇「THE CAMPTON」,就要認清不同開則的屬性才能作出比較。以下我們會逐款開則作出點評。

開放式

整個「THE CAMPTON」分開「M室」(5-33樓287呎)及「S室」(5-33樓272呎),分層戶共提供52個單位,兩款面積有約15呎差距。其中面積較大的「M室」望向深水埗舊區,屬於全盤景觀最次級的單位,跟面積細一點的「S室」望向「中華電力有限公司」,剛好是截然不同的景觀。不過若仔細比較兩款開則,你會發現雖然兩個面積的面數不同,但實情內櫳並沒有絲毫分別。

因此撇除景觀因素,兩個單位在同價的情況下,也應該先選「S室」,之後才再「M室」。但值得注意,發展商首批推出的94個單位,並沒有包含較優質的「S室」單位。首批只推出了「M室」(5-17樓),即供折實售價484萬-524萬元。換句話說,如果準買家銳意選購「THE CAMPTON」開放式單位,而又估計發展商不會大幅加價,就算在首輪抽不中也不用氣餒,皆因好貨在後頭。

左:M室、右:S室
左:M室、右:S室
 M室」(5-33287)「S室」(5-33樓272呎)
(首張價單沒有提供)
景觀望深水埗舊區望中華電力有限公司,高層可望昂船洲海景
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

一房

一房單位在「THE CAMPTON」屬於第二多貨源的一種戶型,分層戶共提供105個,面積由369-386呎之間,當中包括「E、K室」(369呎)、「N室」(382呎)、及「Q室」386呎。究竟這幾款開則有什麼分別? 應該怎去解讀這幾柱單位?

首先,面積最大的「Q室」座向東面,會望到「石峽尾」方向,實用面積386呎,比起最細的一房單位大了17呎,但實情跟這款一房單位設有「工作平台」有關。「Q室」除了有「露台」還設有「工作平台」,這部份需計入實用面積的;相比之下「E、K室」(369呎)及「N室」(382呎)則只設有「露台」,是面數大了一點點的原因。

至於「E、K室」(369呎)及「N室」(382呎)之間又有何分別呢? 三柱單位面向同一方向,都是向北望深水埗舊區景,但單看內櫳開則,面數較大的「N室」(382呎),除了在睡房多設一道轉角窗外,洗手間外還會設有一個小玄關位,但這部份空間實際作用不大,卻谷大了單位的玄關位置。若連同走廊玄關計算,這個單位的玄關高達18.9呎,相當於實用面積半成。至於其他部份,包括客飯廳連開放式廚房、睡房、洗手間等的開則的分別並不大。

在首張價單中,發展商推出了「E室」(369呎)及「N室」(382呎),但值得注意「N室」只推出「5-8樓」,而E室則由「3-29樓」也有提供。純綷抽出「5-8樓」比較,「N室」較「E室」貴約6-17萬元,除非對特大玄關有喜好,否則在「N室」及「E室」的「5-8樓」中,應先選「E室」而非「N室」。

左:E室、右:N室
左:E室、右:N室
 E(369)N(382)
客飯廳+開放式廚房171.3呎173呎
睡房71.5呎71.8呎
洗手間35.9呎33.6呎
玄關8.9呎18.9呎
露台22呎22呎
折實售價3樓: 570萬元
5-8樓: 579萬-603萬元
9-29樓: 605萬-684萬元
3樓: —
5-8樓: 596萬-609萬元
9-29樓: —
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

兩房

兩房單位佔全盤量數最多,分層共有237個單位,但當中可細分為「兩房開放式廚房」、「2房連梗廚」及「2房1套」類別。當中每一款則也有其揀樓攻略,我們會逐點拆解。

兩房開放式廚房

純兩房單位中設有開放式廚房的戶型,面積也是兩房中最細的一類,故成為兩房入場版本,分別為「P室」(462呎)、「D室」(465呎)、「L室」(466呎)及「C室」(477呎)。當中面積最細的兩房「P室」,景觀反而是最優質,主要集中望向東面、即「石峽尾」方向,比起「CDL室」向北面望深水埗景觀優勝。而且「P室」主人房也設有轉角窗,是其他幾乎開則所沒有的。

反觀面積最大的三款則,包括「C、D、L室」,雖然面數上約有最高12呎的差異,但實情仔細度一度內櫳,你會發現並沒有任何分別,三柱單位所面向景觀相同,都是向北望深水埗區舊樓景。在這三柱單位中要「揀細不揀大」,即首選「D室」、次選「L室」,最後才「C室」。

首批單位中所推出,發展商剛好推出了最細的「P室」及最大的「C室」。抽出同層樓價來比較,「C室」比起「P室」略貴一點。但同樣地,若比較內櫳面積的話,實情分別大。故在這兩款則之間作取捨,也是先選「P室」、後選「C室」。

左:C室、右:P室
左:P室、右:C室
 C(477)P(462)
客飯廳+開放式廚房156呎155呎
睡房47.5呎47.5呎
主人房77.8呎77.8呎
洗手間33.6呎33.6呎
玄關48.7呎46.1呎
露台38呎38呎
折實售價3樓: 728萬元
5-6樓: 733萬-740萬元
7-30樓: —
3樓: —
5-6樓: 727萬-731萬元
7-30樓: 736萬-847萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

兩房連梗廚

另外,「THE CAMPTON」也有提供兩房連梗廚類別,當中包括「G室」(512呎)、「R室」(513呎)及「H室」(514呎)。但這類開則較容易理解,皆因三柱單位的內櫳是百分百相同,且面向同一方向,故在揀樓時一定要「揀細不揀大」,首選為「G室」、次選「R室」,最後才是「H室」,但由於首批單位只推出了「H室」,折實737萬-873萬元之間,故抽不中首輪兩房連梗廚的準買家不用氣餒,可保留資金在第二輪才認購。

H室
H室

兩房一套

最後的一種兩房戶型,就是兩房一套開則,分別別為「F室」(553呎)及「J室」(539呎)。不過首張價單就只推出了「J室」單位,折實介乎770萬-878萬元。但「F室」及「J室」之間究竟有沒有分別呢? 最主要分別在洗手間位置。面積較大的「F室」,洗手間面積約50呎,比起「J室」的35.8呎大一點,但「F室」的洗手間近浴室旁設有主力牆,佔據一定空間,看似未必及「J室」實用。若要在兩者之間抉擇,「J室」較「F室」為吸引。

左:F室、右:J室
左:F室、右:J室
 F(553)J(539)
客飯廳150呎150呎
睡房48.6呎48.6呎
主人房80.7呎80.7呎
洗手間49.9呎35.8呎
廚房46.5呎46.5呎
儲物室20.3呎22.9呎
玄關31.1呎29.8呎
露台38呎38呎
折實售價770萬-878萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

三房

「THE CAMPTON」也設有56個三房單位,分布於「B室」(657呎)及「A室」(761呎)。面積細一點的「B室」屬於純三房設計,但最特別是洗手間為乾濕兩用設計,即座廁及企缸各設獨立門口出入,並打對角擺,方便一家人居住時不用爭廁所用。這邊單位主要望向西面,可遠眺「長沙灣」及「西九四小龍」一帶景觀。至於面積較大的「A室」則屬於三房一套加儲物室的設計,可透過電力中心望到「南昌站」海景。不過在第一張價單中,發展商並未推出相關單位。

A室
A室

付款辦法

THE CAMPTON」共提供「即供」、「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」,當中選擇「即供」的買家,除了可透過傳統銀行借取六成按揭外,眼前還有兩個選擇,一就是選擇「發展商一按」、二就是選擇「二按」付款方法,但後兩者所獲取的折扣額,會較純即供計劃減少2-3%,分別為「即供」(-16%)、「即供加一按」(-14%)及「即供加二按」(-13%)。以下我們會以最平的入場單位作闡述,全場最平的單位為5樓M室,面積287呎的單位,訂價為576.2萬元。

折扣額一覽

 即供靈活付款辦法建築期付款辦法
最多折扣16%14%13%
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

即供

選擇傳統的即供按揭,最大好處是準買可獲取最大折扣額,折實樓價為484萬元,自己支付40%首期193.6萬元後,60%餘額290.4萬元借貸上會,攤分30年還款期,息率2.5厘計算,每月供款11,474元,入息達27,841元便可通過壓力測試 (如想看什麼因素會影響壓力測試,按我跳往)。因支付首期比例高,故入場資金門檻也相應提高,連同印花稅14.52萬元,以及其他雜費,入場資金要有209.22萬元,才買得起最平單位。

即供一按

所以在準買家眼前還有另外兩條路。第一,他可以選擇即供,同時再選用發展商「一按」付款方法。根據條款,樓價833萬以下的物業可借最高一按80%;而833萬至1000萬元的物業則可借500萬元及成交金額的20%;而1000萬元以上的單位則最高一按70%,最長貸款年期25年,息率2.65厘。

按全場最平的單位作為例子,樓價折實為484萬元,準買家可以借取最高八成按揭,即自己支付了20%首期99.1萬元後,80%餘額借貸396.4萬元上會。以最長貸款年期25年、息率2.65厘計算,月供18,084元。由於有機會只以供款佔入息一半作審批準則,故入息達36,168元已可以。不過因自己支付20%首期關係,故連同印花稅等雜費在內,仍要有115.065萬元才足夠買最平單位。

即供二按

至於第二條路,買家也可以選擇即供,但再搭配發展商「二按」付款方法。因為透過這個方法,首期比例可以減少一點,最高可在傳統銀行60%一按以上,加借25%二按,變相自己只需支付15%首期。「二按」部份首三年「免息免供」,由第四年至二十五年則五厘,故買家務必在「免息免供」後轉按至傳統銀行。

按全場最平的單位作為例子,樓價折實為501.3萬元,自己支付15%首期即75.195萬元後,向銀行借貸60%即300.78萬元,而25%樓價即125.325萬元則借取二按。由於二按部份首三年「免息免供」,故一二按合共月供13,494元而已。在即供的選項中,由於自己所支付的首期比例最低,故連同印花稅等雜費在內,有大約91.334萬元的資金已可以買到最平單位。

但這個計劃的缺點是,因涉及二按關係,銀行會用二按後期部份供款、以及較高息部份作壓力測試基準,故月入可能需達47,623元才獲批貸款。而且二按部份首三年低息,但第四年起就跳升至5厘,故準買家一定要在三年內轉走二按,屆時運用新按保計劃作轉按,三年後月供16,160元就可以。

靈活付款辦法

至於選擇「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」的買家,所獲得的折扣額會最少,分別為「靈活付款辦法」(-13%)及「建築期付款辦法」(-12%),但如能在今年尾前上會,則可獲樓價1%的回贈。

但值得注意一點,若買家希望打算借取「新按保」(想知按揭保費點計,按我跳往),但由於「新按保」需要「現樓」才可接受申請,故選用「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」是不能獲得任何回贈;但若買者只是放眼「舊按保」計劃,因樓花期少於一年也可獲接納,故可能也能趕得及申請回贈。

根據「靈活付款辦法」安排,買家在成交前需支付20%首期,以最平單位折實501.3萬元計算,20%首期100.26萬元,80%餘額401.04萬元,可加借「舊按保」上會,連保費一併上會,總貸款額410.86萬。攤分30年還款期,息率2.5厘計,月供16,234元,而入息達38,880元可獲批貸款。選用這個方法,所需要支付的首期資金達116.399萬元,但因可能獲取現金回贈1%,大約50,130元的現金回贈,故實質付出為111.4萬元,比起「即供一按」為少。

建築期付款辦法

但如果真的想用最少成本入市,就需要放棄任何現金回贈,直接用「建築期付款」,並待入伙時再申請「新按保」上會。以最平單位計算,折實樓價為507.1萬元,自己在入伙前支付5%,在入伙時再多付5%,即前後支付10%首期50.71萬元,90%餘額借新按保上會,連同按揭保費的總貸款額為479.2萬元。攤分30年還款,以息率2.5厘計算,月供18,934元,月入有45,347元便可過到壓力測試。

但值得注意,這個計劃的入息要求接近最高,每月供款也接近最多,但卻可壓縮了第一筆資金要求,首期連印花稅及雜項支出,大約有67.023萬元已經可以入市。

例子:5M(287)

 即供即供一按即供二按靈活付款計劃舊按保建築期付款新按保
訂價576.2萬元576.2萬元576.2萬元576.2萬元576.2萬元
折實樓價484萬元495.5萬元501.3萬元501.3萬元507.1萬元
首期193.6萬元99.1萬元75.195萬元100.26萬元50.71萬元
貸款額290.4萬元396.4萬元一按: 300.78萬元 二按: 125.325萬元410.86萬元(連保費)479.2萬元(連保費)
月供11,474元18,084元首3年: 13,494元 轉按: 16,160元16,234元18,934元
月入27,481元36,168元47,263元38,880元45,347元
資金要求209.22萬元115.065萬元91.334萬元116.399萬元67.023萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

首批全沽清

The Campton於昨日(27日)首輪開售188伙,全部沽清,套現逾14億元。

胡‧說精選

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