【The Campton】首批價單、交通配套、平面圖、景觀全攻略

【THE CAMPTON】首批價單、交通配套、平面圖、景觀全攻略
【THE CAMPTON】首批價單、交通配套、平面圖、景觀全攻略

市區盤隨疫症緩和也積極推盤,內房萬科在深水埗的「THE CAMPTON」,坐落「福榮街201號」,只提供一座合共467個單位,主攻一房及兩房單位。項目關鍵日期在2021年5月31日,距離落成期約有13個月時間,屬樓花期較短的一個項目。

面對同期恒基在大角咀「利奧坊.曦岸」的搶攻 (想看「利奧坊‧曦岸」深入分析,按我跳往),「THE CAMPTON」首批開出94個單位,扣除最高16%折扣額,即供平均呎價16,409元,比附近半新樓「曉盈」及「寓弍捌」15,540元呎及12,340元呎,高出約半成左右,甚至貼近同區有34年樓齡的「美居中心」二手價,開價尚算克制。

「利奧坊.曦岸」一個不足200呎的開放式單位,最平464萬元;「THE CAMPTON」最平單位484萬元,但卻可以住大很多,這個盤的開放式單位也有287呎。至於一房及兩房單位,入場價分別為570萬及727萬元。但有意入手「THE CAMPTON」的準買家,在首張價單應該怎樣抉擇呢? 我們會一文剖析樓盤景觀、交通、開價策略,以及就付款辦法作出建議。 (想看新盤購買流程,以至相關注意事項,按我跳往)

快速跳往:首批價單一覽項目背景交通配套同區二手價比較景觀座向分析編輯團隊評分開放式揀樓秘訣一房揀樓秘訣兩房揀樓秘訣三房揀樓秘訣付款辦法比較

THE CAMPTON資料

樓盤名稱THE CAMPTON
位置深水埗福榮街201號
單位數目467個
面積251-1,446呎
戶型開放式: 52個 1房: 105個 2房: 237個 3房: 56個 特色: 17個
車位38個
校網40區校網
關鍵日期2021年5月31日
綠色建築認證評級暫定評級金級
發展商萬科
示範單位地址尖沙嘴天文台道8號8樓 (開放時間:上午11:00-下午8:00)

THE CAMPTON首批價單

首批94個
折扣額16%
平均呎價16,409元
折扣後售價開放式: 484萬-524萬元
1房: 570萬-684萬元
2房: 727萬-878萬元
區內二手造價曉盈: 15,540元
美居中心: 15,260元
寓弍捌: 12,340元
(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

項目背景:

前身是垃圾站

這個位於深水埗「福榮街」的項目,毫無疑問就是一個傳統舊區,實際位置坐落「中華電力有限公司深水埗中心」後方。前身是「營盤街垃圾站」。政府改劃作住宅用途後推出地皮招標,並由萬科在2016年1月以13.0622億元投得,以地盤可建樓面307,388呎,每呎地價4,249元。

樓盤前身是垃圾站,現置於樓盤地下
樓盤前身是垃圾站,現置於樓盤地下

交通與配套

樓盤附近為學校區,包括「九龍工業學校」及「福榮街官立學校」,周邊環境較深水埗港鐵站寧靜一點。地盤座落位置正好夾在「長沙灣站」及「深水埗站」之間,沿著「長沙灣道」直行,屈入「營盤街」內街就會見到地盤,需時約五分鐘。其實,在「長沙灣道」也有不少巴士可以往來市區,連接「奧運站」、「旺角東站」、「佐敦」、「尖沙嘴」、「九龍城」、「黃埔」及「坑口」,交通四通八達。

「長沙灣道」也有不少巴士可以往來市區

至於配套方面,屋苑基座沒有商場,最近的大型購物中心要前往「西九龍中心」。這個商場以中下價民生路線為主;步行約二十分鐘可前往「南昌站」的「V WALK」。深水埗一帶開設不少地道食肆,尤其黃金商場附近的「福榮街」及「福華街」,故從住的角度去看,配套理應可滿足住戶日常所需。

 巴士路線
坑口98C
黃埔30X
佐敦42A、60X
九龍城41、45
旺角東站58X、59X、67X
尖沙嘴35A、234X、238X
奧運站33A、37、66X、68X、E21

《胡.說樓市》評析

同區重建項目二手呎價約$15,500-16,500

深水埗區被喻為全港最窮的地區之一,區內都以舊樓為主。「THE CAMPTON」附近地鋪也多以車房及小型食肆。「THE CAMPTON」西北面,跟它一路之隔的,就是樓齡已有34年的「美居中心」。「美居中心」跟同系的「美寧中心」均屬深水埗區大型屋苑。「美居中心」在1986年落成,項目共由七座組成,提供721個單位,最新二手呎價約為15,264元。現時「美居中心」一個300多呎單位,入場價約480多萬元。

現時「美居中心」一個300多呎單位,入場價約480多萬元。
現時「美居中心」一個300多呎單位,入場價約480多萬元。

但也因為舊區老化,故也吸引不少發展商收購舊樓重建。「THE CAMPTON」對面的「曉盈」就是其中一個例子。「曉盈」由恒基發展,主打迷你單位由295呎起步。項目已於2014年第三季開售,當時首批開售呎價大約13,715元呎;而今天的二手市價則為15,540元呎;華懋在2011年時也附近推出了「寓弍捌」。

事實上,發展商主動併購重建外,市建局也有插旗。信和跟市建局合作發展的「海峰」就座落在「THE CAMPTON」的不遠處,最新的二手呎價也高達16,500元。另外,在2016年停辦的「德貞小學」位於「元州街125號」。該校舍佔地約2000平方米,正好座落 「THE CAMPTON」不遠處,現時暫未有用途。

單位景觀座向分析

「THE CAMPTON」外型呈大V形設計,一層高達十七個單位,但中間會再透過一道防煙門分開兩邊,而每邊各設三部電梯。全盤大致可分四邊景觀,其中樓盤以東,會望過去石峽尾方向,全盤只得兩伙,分別為「P室」(2房)及「Q室」(1房)。這兩個單位的主人房同設轉角玻璃窗,可拉闊室外景觀;以至樓盤以西,就是「B室」(3房),可避開前方的學校,遠眺至「長沙灣」及「西九四小龍」一帶的景緻。

「THE CAMPTON」外型呈大V形設計,一層高達十七個單位
「THE CAMPTON」外型呈大V形設計,一層高達十七個單位

但除了上述兩種景觀外,樓盤更大部份的單位分別座向西南、及座向北。座向北面的單位,清一色由開放式至兩房(開放式廚房)為主,外望都是以整個深水埗的舊區景,部份高層單位可以望到「蘇屋」附近遠山景,分別為「M室」(開放式)、「E、K、N室」(1房)、及「C、D、L室」(兩房開放式廚房),是樓盤景觀最次選的一類。

樓盤前方的「中華電力有限公司深水埗中心」樓高只有七至八層
樓盤前方的「中華電力有限公司深水埗中心」樓高只有七至八層

至於望向西南的單位,就是全盤的最一線之選,因為前方的「中華電力有限公司深水埗中心」樓高只有七至八層,「THE CAMPTON」樓盤基座大致可穿越它,低層接近可避過電力公司,高層更可望向「南昌站」昂船洲一帶的海景,故除了「S室」(開放式)外,面積最大的單位也側重於這個方向,包括有「G、H、R室」(2房連梗廚)、「F、J室」(2房1套)、及「A室」(3房)。

 「P室」(2房)
「Q室」(1房)
「B室」(3房)「M室」(開放式)
「E、K、N室」(1房)
「C、D、L室」(兩房開放式廚房)
「S室」(開放式)
「G、H、R室」(2房連梗廚)
「F、J室」(2房1套)
「A室」(3房)
景觀向東,望石峽尾方向向西,遠望西九四小龍向北,望蘇屋遠山景向西南,高層可望昂船洲海景
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

樓下是公共垃圾站

但值得注意一點,望向電力公司方向的單位,低層正好就是垃圾站。事關「THE CAMPTON」前身就是「營盤街垃圾站」,批地章程規定,發展商需要重置垃圾站、以及提供53個公眾停車場。

《胡.說樓市》編輯團隊評分

因此,在衡量及歸納各項因素後,跟同期的「利奧坊.曦岸」比較,樓盤在位置及交通上也可取得較高評分。但始終沒有大型商場支持,而只能依賴舊區配套,故分項中只能取得3分。其餘間隔(下文詳述)及景觀則分別有4分及3分。若以20分為滿分的話,《胡.說樓市》編輯團隊會給予樓盤14分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通4分
配套3分
間隔4分
景觀3分
總分14分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。
《胡.說樓市》團隊評分

揀樓秘訣

全盤共提供467個單位的「THE CAMPTON」,分層單位由開放式至三房位也有提供,但卻以兩房比例較多,而當中兩房也設有「純兩房」、「兩房連梗廚」及「兩房一套」類別。每款則也略有不同,故若下定決心要選擇「THE CAMPTON」,就要認清不同開則的屬性才能作出比較。以下我們會逐款開則作出點評。

開放式

整個「THE CAMPTON」分開「M室」(5-33樓287呎)及「S室」(5-33樓272呎),分層戶共提供52個單位,兩款面積有約15呎差距。其中面積較大的「M室」望向深水埗舊區,屬於全盤景觀最次級的單位,跟面積細一點的「S室」望向「中華電力有限公司」,剛好是截然不同的景觀。不過若仔細比較兩款開則,你會發現雖然兩個面積的面數不同,但實情內櫳並沒有絲毫分別。

因此撇除景觀因素,兩個單位在同價的情況下,也應該先選「S室」,之後才再「M室」。但值得注意,發展商首批推出的94個單位,並沒有包含較優質的「S室」單位。首批只推出了「M室」(5-17樓),即供折實售價484萬-524萬元。換句話說,如果準買家銳意選購「THE CAMPTON」開放式單位,而又估計發展商不會大幅加價,就算在首輪抽不中也不用氣餒,皆因好貨在後頭。

左:M室、右:S室
左:M室、右:S室
 M室」(5-33287)「S室」(5-33樓272呎)
(首張價單沒有提供)
景觀望深水埗舊區望中華電力有限公司,高層可望昂船洲海景
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

一房

一房單位在「THE CAMPTON」屬於第二多貨源的一種戶型,分層戶共提供105個,面積由369-386呎之間,當中包括「E、K室」(369呎)、「N室」(382呎)、及「Q室」386呎。究竟這幾款開則有什麼分別? 應該怎去解讀這幾柱單位?

首先,面積最大的「Q室」座向東面,會望到「石峽尾」方向,實用面積386呎,比起最細的一房單位大了17呎,但實情跟這款一房單位設有「工作平台」有關。「Q室」除了有「露台」還設有「工作平台」,這部份需計入實用面積的;相比之下「E、K室」(369呎)及「N室」(382呎)則只設有「露台」,是面數大了一點點的原因。

至於「E、K室」(369呎)及「N室」(382呎)之間又有何分別呢? 三柱單位面向同一方向,都是向北望深水埗舊區景,但單看內櫳開則,面數較大的「N室」(382呎),除了在睡房多設一道轉角窗外,洗手間外還會設有一個小玄關位,但這部份空間實際作用不大,卻谷大了單位的玄關位置。若連同走廊玄關計算,這個單位的玄關高達18.9呎,相當於實用面積半成。至於其他部份,包括客飯廳連開放式廚房、睡房、洗手間等的開則的分別並不大。

在首張價單中,發展商推出了「E室」(369呎)及「N室」(382呎),但值得注意「N室」只推出「5-8樓」,而E室則由「3-29樓」也有提供。純綷抽出「5-8樓」比較,「N室」較「E室」貴約6-17萬元,除非對特大玄關有喜好,否則在「N室」及「E室」的「5-8樓」中,應先選「E室」而非「N室」。

左:E室、右:N室
左:E室、右:N室
 E(369)N(382)
客飯廳+開放式廚房171.3呎173呎
睡房71.5呎71.8呎
洗手間35.9呎33.6呎
玄關8.9呎18.9呎
露台22呎22呎
折實售價3樓: 570萬元
5-8樓: 579萬-603萬元
9-29樓: 605萬-684萬元
3樓: —
5-8樓: 596萬-609萬元
9-29樓: —
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

兩房

兩房單位佔全盤量數最多,分層共有237個單位,但當中可細分為「兩房開放式廚房」、「2房連梗廚」及「2房1套」類別。當中每一款則也有其揀樓攻略,我們會逐點拆解。

兩房開放式廚房

純兩房單位中設有開放式廚房的戶型,面積也是兩房中最細的一類,故成為兩房入場版本,分別為「P室」(462呎)、「D室」(465呎)、「L室」(466呎)及「C室」(477呎)。當中面積最細的兩房「P室」,景觀反而是最優質,主要集中望向東面、即「石峽尾」方向,比起「CDL室」向北面望深水埗景觀優勝。而且「P室」主人房也設有轉角窗,是其他幾乎開則所沒有的。

反觀面積最大的三款則,包括「C、D、L室」,雖然面數上約有最高12呎的差異,但實情仔細度一度內櫳,你會發現並沒有任何分別,三柱單位所面向景觀相同,都是向北望深水埗區舊樓景。在這三柱單位中要「揀細不揀大」,即首選「D室」、次選「L室」,最後才「C室」。

首批單位中所推出,發展商剛好推出了最細的「P室」及最大的「C室」。抽出同層樓價來比較,「C室」比起「P室」略貴一點。但同樣地,若比較內櫳面積的話,實情分別大。故在這兩款則之間作取捨,也是先選「P室」、後選「C室」。

左:C室、右:P室
左:P室、右:C室
 C(477)P(462)
客飯廳+開放式廚房156呎155呎
睡房47.5呎47.5呎
主人房77.8呎77.8呎
洗手間33.6呎33.6呎
玄關48.7呎46.1呎
露台38呎38呎
折實售價3樓: 728萬元
5-6樓: 733萬-740萬元
7-30樓: —
3樓: —
5-6樓: 727萬-731萬元
7-30樓: 736萬-847萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

兩房連梗廚

另外,「THE CAMPTON」也有提供兩房連梗廚類別,當中包括「G室」(512呎)、「R室」(513呎)及「H室」(514呎)。但這類開則較容易理解,皆因三柱單位的內櫳是百分百相同,且面向同一方向,故在揀樓時一定要「揀細不揀大」,首選為「G室」、次選「R室」,最後才是「H室」,但由於首批單位只推出了「H室」,折實737萬-873萬元之間,故抽不中首輪兩房連梗廚的準買家不用氣餒,可保留資金在第二輪才認購。

H室
H室

兩房一套

最後的一種兩房戶型,就是兩房一套開則,分別別為「F室」(553呎)及「J室」(539呎)。不過首張價單就只推出了「J室」單位,折實介乎770萬-878萬元。但「F室」及「J室」之間究竟有沒有分別呢? 最主要分別在洗手間位置。面積較大的「F室」,洗手間面積約50呎,比起「J室」的35.8呎大一點,但「F室」的洗手間近浴室旁設有主力牆,佔據一定空間,看似未必及「J室」實用。若要在兩者之間抉擇,「J室」較「F室」為吸引。

左:F室、右:J室
左:F室、右:J室
 F(553)J(539)
客飯廳150呎150呎
睡房48.6呎48.6呎
主人房80.7呎80.7呎
洗手間49.9呎35.8呎
廚房46.5呎46.5呎
儲物室20.3呎22.9呎
玄關31.1呎29.8呎
露台38呎38呎
折實售價770萬-878萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

三房

「THE CAMPTON」也設有56個三房單位,分布於「B室」(657呎)及「A室」(761呎)。面積細一點的「B室」屬於純三房設計,但最特別是洗手間為乾濕兩用設計,即座廁及企缸各設獨立門口出入,並打對角擺,方便一家人居住時不用爭廁所用。這邊單位主要望向西面,可遠眺「長沙灣」及「西九四小龍」一帶景觀。至於面積較大的「A室」則屬於三房一套加儲物室的設計,可透過電力中心望到「南昌站」海景。不過在第一張價單中,發展商並未推出相關單位。

A室
A室

付款辦法

THE CAMPTON」共提供「即供」、「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」,當中選擇「即供」的買家,除了可透過傳統銀行借取六成按揭外,眼前還有兩個選擇,一就是選擇「發展商一按」、二就是選擇「二按」付款方法,但後兩者所獲取的折扣額,會較純即供計劃減少2-3%,分別為「即供」(-16%)、「即供加一按」(-14%)及「即供加二按」(-13%)。以下我們會以最平的入場單位作闡述,全場最平的單位為5樓M室,面積287呎的單位,訂價為576.2萬元。

折扣額一覽

 即供靈活付款辦法建築期付款辦法
最多折扣16%14%13%
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

即供

選擇傳統的即供按揭,最大好處是準買可獲取最大折扣額,折實樓價為484萬元,自己支付40%首期193.6萬元後,60%餘額290.4萬元借貸上會,攤分30年還款期,息率2.5厘計算,每月供款11,474元,入息達27,841元便可通過壓力測試 (如想看什麼因素會影響壓力測試,按我跳往)。因支付首期比例高,故入場資金門檻也相應提高,連同印花稅14.52萬元,以及其他雜費,入場資金要有209.22萬元,才買得起最平單位。

即供一按

所以在準買家眼前還有另外兩條路。第一,他可以選擇即供,同時再選用發展商「一按」付款方法。根據條款,樓價833萬以下的物業可借最高一按80%;而833萬至1000萬元的物業則可借500萬元及成交金額的20%;而1000萬元以上的單位則最高一按70%,最長貸款年期25年,息率2.65厘。

按全場最平的單位作為例子,樓價折實為484萬元,準買家可以借取最高八成按揭,即自己支付了20%首期99.1萬元後,80%餘額借貸396.4萬元上會。以最長貸款年期25年、息率2.65厘計算,月供18,084元。由於有機會只以供款佔入息一半作審批準則,故入息達36,168元已可以。不過因自己支付20%首期關係,故連同印花稅等雜費在內,仍要有115.065萬元才足夠買最平單位。

即供二按

至於第二條路,買家也可以選擇即供,但再搭配發展商「二按」付款方法。因為透過這個方法,首期比例可以減少一點,最高可在傳統銀行60%一按以上,加借25%二按,變相自己只需支付15%首期。「二按」部份首三年「免息免供」,由第四年至二十五年則五厘,故買家務必在「免息免供」後轉按至傳統銀行。

按全場最平的單位作為例子,樓價折實為501.3萬元,自己支付15%首期即75.195萬元後,向銀行借貸60%即300.78萬元,而25%樓價即125.325萬元則借取二按。由於二按部份首三年「免息免供」,故一二按合共月供13,494元而已。在即供的選項中,由於自己所支付的首期比例最低,故連同印花稅等雜費在內,有大約91.334萬元的資金已可以買到最平單位。

但這個計劃的缺點是,因涉及二按關係,銀行會用二按後期部份供款、以及較高息部份作壓力測試基準,故月入可能需達47,623元才獲批貸款。而且二按部份首三年低息,但第四年起就跳升至5厘,故準買家一定要在三年內轉走二按,屆時運用新按保計劃作轉按,三年後月供16,160元就可以。

靈活付款辦法

至於選擇「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」的買家,所獲得的折扣額會最少,分別為「靈活付款辦法」(-13%)及「建築期付款辦法」(-12%),但如能在今年尾前上會,則可獲樓價1%的回贈。

但值得注意一點,若買家希望打算借取「新按保」(想知按揭保費點計,按我跳往),但由於「新按保」需要「現樓」才可接受申請,故選用「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」是不能獲得任何回贈;但若買者只是放眼「舊按保」計劃,因樓花期少於一年也可獲接納,故可能也能趕得及申請回贈。

根據「靈活付款辦法」安排,買家在成交前需支付20%首期,以最平單位折實501.3萬元計算,20%首期100.26萬元,80%餘額401.04萬元,可加借「舊按保」上會,連保費一併上會,總貸款額410.86萬。攤分30年還款期,息率2.5厘計,月供16,234元,而入息達38,880元可獲批貸款。選用這個方法,所需要支付的首期資金達116.399萬元,但因可能獲取現金回贈1%,大約50,130元的現金回贈,故實質付出為111.4萬元,比起「即供一按」為少。

建築期付款辦法

但如果真的想用最少成本入市,就需要放棄任何現金回贈,直接用「建築期付款」,並待入伙時再申請「新按保」上會。以最平單位計算,折實樓價為507.1萬元,自己在入伙前支付5%,在入伙時再多付5%,即前後支付10%首期50.71萬元,90%餘額借新按保上會,連同按揭保費的總貸款額為479.2萬元。攤分30年還款,以息率2.5厘計算,月供18,934元,月入有45,347元便可過到壓力測試。

但值得注意,這個計劃的入息要求接近最高,每月供款也接近最多,但卻可壓縮了第一筆資金要求,首期連印花稅及雜項支出,大約有67.023萬元已經可以入市。

例子:5M(287)

 即供即供一按即供二按靈活付款計劃舊按保建築期付款新按保
訂價576.2萬元576.2萬元576.2萬元576.2萬元576.2萬元
折實樓價484萬元495.5萬元501.3萬元501.3萬元507.1萬元
首期193.6萬元99.1萬元75.195萬元100.26萬元50.71萬元
貸款額290.4萬元396.4萬元一按: 300.78萬元 二按: 125.325萬元410.86萬元(連保費)479.2萬元(連保費)
月供11,474元18,084元首3年: 13,494元 轉按: 16,160元16,234元18,934元
月入27,481元36,168元47,263元38,880元45,347元
資金要求209.22萬元115.065萬元91.334萬元116.399萬元67.023萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料。(資料來源:一手住宅物業銷售資訊網)

首批全沽清

The Campton於昨日(27日)首輪開售188伙,全部沽清,套現逾14億元。

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