市區盤隨疫症緩和也積極推盤，內房萬科在深水埗的「THE CAMPTON」，坐落「福榮街201號」，只提供一座合共467個單位，主攻一房及兩房單位。項目關鍵日期在2021年5月31日，距離落成期約有13個月時間，屬樓花期較短的一個項目。
面對同期恒基在大角咀「利奧坊．曦岸」的搶攻 (想看「利奧坊‧曦岸」深入分析，按我跳往)，「THE CAMPTON」首批開出94個單位，扣除最高16%折扣額，即供平均呎價16,409元，比附近半新樓「曉盈」及「寓弍捌」15,540元呎及12,340元呎，高出約半成左右，甚至貼近同區有34年樓齡的「美居中心」二手價，開價尚算克制。
「利奧坊．曦岸」一個不足200呎的開放式單位，最平464萬元；「THE CAMPTON」最平單位484萬元，但卻可以住大很多，這個盤的開放式單位也有287呎。至於一房及兩房單位，入場價分別為570萬及727萬元。但有意入手「THE CAMPTON」的準買家，在首張價單應該怎樣抉擇呢? 我們會一文剖析樓盤景觀、交通、開價策略，以及就付款辦法作出建議。 (想看新盤購買流程，以至相關注意事項，按我跳往)
快速跳往：首批價單一覽、項目背景、交通配套、同區二手價比較、景觀座向分析、編輯團隊評分、開放式揀樓秘訣、一房揀樓秘訣、兩房揀樓秘訣、三房揀樓秘訣、付款辦法比較
THE CAMPTON資料
| 樓盤名稱 | THE CAMPTON |
| 位置 | 深水埗福榮街201號 |
| 單位數目 | 467個 |
| 面積 | 251-1,446呎 |
| 戶型 | 開放式: 52個 1房: 105個 2房: 237個 3房: 56個 特色: 17個 |
| 車位 | 38個 |
| 校網 | 40區校網 |
| 關鍵日期 | 2021年5月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定評級金級 |
| 發展商 | 萬科 |
| 示範單位地址 | 尖沙嘴天文台道8號8樓 (開放時間：上午11:00-下午8:00) |
THE CAMPTON首批價單
| 首批 | 94個 |
| 折扣額 | 16% |
| 平均呎價 | 16,409元 |
| 折扣後售價 | 開放式: 484萬-524萬元 1房: 570萬-684萬元 2房: 727萬-878萬元 |
| 區內二手造價 | 曉盈: 15,540元 美居中心: 15,260元 寓弍捌: 12,340元 |
項目背景：
前身是垃圾站
這個位於深水埗「福榮街」的項目，毫無疑問就是一個傳統舊區，實際位置坐落「中華電力有限公司深水埗中心」後方。前身是「營盤街垃圾站」。政府改劃作住宅用途後推出地皮招標，並由萬科在2016年1月以13.0622億元投得，以地盤可建樓面307,388呎，每呎地價4,249元。
交通與配套
樓盤附近為學校區，包括「九龍工業學校」及「福榮街官立學校」，周邊環境較深水埗港鐵站寧靜一點。地盤座落位置正好夾在「長沙灣站」及「深水埗站」之間，沿著「長沙灣道」直行，屈入「營盤街」內街就會見到地盤，需時約五分鐘。其實，在「長沙灣道」也有不少巴士可以往來市區，連接「奧運站」、「旺角東站」、「佐敦」、「尖沙嘴」、「九龍城」、「黃埔」及「坑口」，交通四通八達。
至於配套方面，屋苑基座沒有商場，最近的大型購物中心要前往「西九龍中心」。這個商場以中下價民生路線為主；步行約二十分鐘可前往「南昌站」的「V WALK」。深水埗一帶開設不少地道食肆，尤其黃金商場附近的「福榮街」及「福華街」，故從住的角度去看，配套理應可滿足住戶日常所需。
| 巴士路線 | |
| 坑口 | 98C |
| 黃埔 | 30X |
| 佐敦 | 42A、60X |
| 九龍城 | 41、45 |
| 旺角東站 | 58X、59X、67X |
| 尖沙嘴 | 35A、234X、238X |
| 奧運站 | 33A、37、66X、68X、E21 |
《胡．說樓市》評析
同區重建項目二手呎價約$15,500-16,500
深水埗區被喻為全港最窮的地區之一，區內都以舊樓為主。「THE CAMPTON」附近地鋪也多以車房及小型食肆。「THE CAMPTON」西北面，跟它一路之隔的，就是樓齡已有34年的「美居中心」。「美居中心」跟同系的「美寧中心」均屬深水埗區大型屋苑。「美居中心」在1986年落成，項目共由七座組成，提供721個單位，最新二手呎價約為15,264元。現時「美居中心」一個300多呎單位，入場價約480多萬元。
但也因為舊區老化，故也吸引不少發展商收購舊樓重建。「THE CAMPTON」對面的「曉盈」就是其中一個例子。「曉盈」由恒基發展，主打迷你單位由295呎起步。項目已於2014年第三季開售，當時首批開售呎價大約13,715元呎；而今天的二手市價則為15,540元呎；華懋在2011年時也附近推出了「寓弍捌」。
事實上，發展商主動併購重建外，市建局也有插旗。信和跟市建局合作發展的「海峰」就座落在「THE CAMPTON」的不遠處，最新的二手呎價也高達16,500元。另外，在2016年停辦的「德貞小學」位於「元州街125號」。該校舍佔地約2000平方米，正好座落 「THE CAMPTON」不遠處，現時暫未有用途。
單位景觀座向分析
「THE CAMPTON」外型呈大V形設計，一層高達十七個單位，但中間會再透過一道防煙門分開兩邊，而每邊各設三部電梯。全盤大致可分四邊景觀，其中樓盤以東，會望過去石峽尾方向，全盤只得兩伙，分別為「P室」(2房)及「Q室」(1房)。這兩個單位的主人房同設轉角玻璃窗，可拉闊室外景觀；以至樓盤以西，就是「B室」(3房)，可避開前方的學校，遠眺至「長沙灣」及「西九四小龍」一帶的景緻。
但除了上述兩種景觀外，樓盤更大部份的單位分別座向西南、及座向北。座向北面的單位，清一色由開放式至兩房(開放式廚房)為主，外望都是以整個深水埗的舊區景，部份高層單位可以望到「蘇屋」附近遠山景，分別為「M室」(開放式)、「E、K、N室」(1房)、及「C、D、L室」(兩房開放式廚房)，是樓盤景觀最次選的一類。
至於望向西南的單位，就是全盤的最一線之選，因為前方的「中華電力有限公司深水埗中心」樓高只有七至八層，「THE CAMPTON」樓盤基座大致可穿越它，低層接近可避過電力公司，高層更可望向「南昌站」昂船洲一帶的海景，故除了「S室」(開放式)外，面積最大的單位也側重於這個方向，包括有「G、H、R室」(2房連梗廚)、「F、J室」(2房1套)、及「A室」(3房)。
| 「P室」(2房) 「Q室」(1房) | 「B室」(3房) | 「M室」(開放式) 「E、K、N室」(1房) 「C、D、L室」(兩房開放式廚房) | 「S室」(開放式) 「G、H、R室」(2房連梗廚) 「F、J室」(2房1套) 「A室」(3房) | |
| 景觀 | 向東，望石峽尾方向 | 向西，遠望西九四小龍 | 向北，望蘇屋遠山景 | 向西南，高層可望昂船洲海景 |
樓下是公共垃圾站
但值得注意一點，望向電力公司方向的單位，低層正好就是垃圾站。事關「THE CAMPTON」前身就是「營盤街垃圾站」，批地章程規定，發展商需要重置垃圾站、以及提供53個公眾停車場。
《胡．說樓市》編輯團隊評分
因此，在衡量及歸納各項因素後，跟同期的「利奧坊．曦岸」比較，樓盤在位置及交通上也可取得較高評分。但始終沒有大型商場支持，而只能依賴舊區配套，故分項中只能取得3分。其餘間隔(下文詳述)及景觀則分別有4分及3分。若以20分為滿分的話，《胡．說樓市》編輯團隊會給予樓盤14分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 4分 |
| 配套 | 3分 |
| 間隔 | 4分 |
| 景觀 | 3分 |
| 總分 | 14分 |
揀樓秘訣
全盤共提供467個單位的「THE CAMPTON」，分層單位由開放式至三房位也有提供，但卻以兩房比例較多，而當中兩房也設有「純兩房」、「兩房連梗廚」及「兩房一套」類別。每款則也略有不同，故若下定決心要選擇「THE CAMPTON」，就要認清不同開則的屬性才能作出比較。以下我們會逐款開則作出點評。
開放式
整個「THE CAMPTON」分開「M室」(5-33樓287呎)及「S室」(5-33樓272呎)，分層戶共提供52個單位，兩款面積有約15呎差距。其中面積較大的「M室」望向深水埗舊區，屬於全盤景觀最次級的單位，跟面積細一點的「S室」望向「中華電力有限公司」，剛好是截然不同的景觀。不過若仔細比較兩款開則，你會發現雖然兩個面積的面數不同，但實情內櫳並沒有絲毫分別。
因此撇除景觀因素，兩個單位在同價的情況下，也應該先選「S室」，之後才再「M室」。但值得注意，發展商首批推出的94個單位，並沒有包含較優質的「S室」單位。首批只推出了「M室」(5-17樓)，即供折實售價484萬-524萬元。換句話說，如果準買家銳意選購「THE CAMPTON」開放式單位，而又估計發展商不會大幅加價，就算在首輪抽不中也不用氣餒，皆因好貨在後頭。
| 「M室」(5-33樓287呎) | 「S室」(5-33樓272呎) (首張價單沒有提供) | |
| 景觀 | 望深水埗舊區 | 望中華電力有限公司，高層可望昂船洲海景 |
一房
一房單位在「THE CAMPTON」屬於第二多貨源的一種戶型，分層戶共提供105個，面積由369-386呎之間，當中包括「E、K室」(369呎)、「N室」(382呎)、及「Q室」386呎。究竟這幾款開則有什麼分別? 應該怎去解讀這幾柱單位?
首先，面積最大的「Q室」座向東面，會望到「石峽尾」方向，實用面積386呎，比起最細的一房單位大了17呎，但實情跟這款一房單位設有「工作平台」有關。「Q室」除了有「露台」還設有「工作平台」，這部份需計入實用面積的；相比之下「E、K室」(369呎)及「N室」(382呎)則只設有「露台」，是面數大了一點點的原因。
至於「E、K室」(369呎)及「N室」(382呎)之間又有何分別呢? 三柱單位面向同一方向，都是向北望深水埗舊區景，但單看內櫳開則，面數較大的「N室」(382呎)，除了在睡房多設一道轉角窗外，洗手間外還會設有一個小玄關位，但這部份空間實際作用不大，卻谷大了單位的玄關位置。若連同走廊玄關計算，這個單位的玄關高達18.9呎，相當於實用面積半成。至於其他部份，包括客飯廳連開放式廚房、睡房、洗手間等的開則的分別並不大。
在首張價單中，發展商推出了「E室」(369呎)及「N室」(382呎)，但值得注意「N室」只推出「5-8樓」，而E室則由「3-29樓」也有提供。純綷抽出「5-8樓」比較，「N室」較「E室」貴約6萬-17萬元，除非對特大玄關有喜好，否則在「N室」及「E室」的「5-8樓」中，應先選「E室」而非「N室」。
| E室(369呎) | N室(382呎) | |
| 客飯廳+開放式廚房 | 171.3呎 | 173呎 |
| 睡房 | 71.5呎 | 71.8呎 |
| 洗手間 | 35.9呎 | 33.6呎 |
| 玄關 | 8.9呎 | 18.9呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
| 折實售價 | 3樓: 570萬元 5-8樓: 579萬-603萬元 9-29樓: 605萬-684萬元 | 3樓: — 5-8樓: 596萬-609萬元 9-29樓: — |
兩房
兩房單位佔全盤量數最多，分層共有237個單位，但當中可細分為「兩房開放式廚房」、「2房連梗廚」及「2房1套」類別。當中每一款則也有其揀樓攻略，我們會逐點拆解。
兩房開放式廚房
純兩房單位中設有開放式廚房的戶型，面積也是兩房中最細的一類，故成為兩房入場版本，分別為「P室」(462呎)、「D室」(465呎)、「L室」(466呎)及「C室」(477呎)。當中面積最細的兩房「P室」，景觀反而是最優質，主要集中望向東面、即「石峽尾」方向，比起「C、D、L室」向北面望深水埗景觀優勝。而且「P室」主人房也設有轉角窗，是其他幾乎開則所沒有的。
反觀面積最大的三款則，包括「C、D、L室」，雖然面數上約有最高12呎的差異，但實情仔細度一度內櫳，你會發現並沒有任何分別，三柱單位所面向景觀相同，都是向北望深水埗區舊樓景。在這三柱單位中要「揀細不揀大」，即首選「D室」、次選「L室」，最後才「C室」。
首批單位中所推出，發展商剛好推出了最細的「P室」及最大的「C室」。抽出同層樓價來比較，「C室」比起「P室」略貴一點。但同樣地，若比較內櫳面積的話，實情分別不大。故在這兩款則之間作取捨，也是先選「P室」、後選「C室」。
| C室(477呎) | P室(462呎) | |
| 客飯廳+開放式廚房 | 156呎 | 155呎 |
| 睡房 | 47.5呎 | 47.5呎 |
| 主人房 | 77.8呎 | 77.8呎 |
| 洗手間 | 33.6呎 | 33.6呎 |
| 玄關 | 48.7呎 | 46.1呎 |
| 露台 | 38呎 | 38呎 |
| 折實售價 | 3樓: 728萬元 5-6樓: 733萬-740萬元 7-30樓: — | 3樓: — 5-6樓: 727萬-731萬元 7-30樓: 736萬-847萬元 |
兩房連梗廚
另外，「THE CAMPTON」也有提供兩房連梗廚類別，當中包括「G室」(512呎)、「R室」(513呎)及「H室」(514呎)。但這類開則較容易理解，皆因三柱單位的內櫳是百分百相同，且面向同一方向，故在揀樓時一定要「揀細不揀大」，首選為「G室」、次選「R室」，最後才是「H室」，但由於首批單位只推出了「H室」，折實737萬-873萬元之間，故抽不中首輪兩房連梗廚的準買家不用氣餒，可保留資金在第二輪才認購。
兩房一套
最後的一種兩房戶型，就是兩房一套開則，分別別為「F室」(553呎)及「J室」(539呎)。不過首張價單就只推出了「J室」單位，折實介乎770萬-878萬元。但「F室」及「J室」之間究竟有沒有分別呢? 最主要分別在洗手間位置。面積較大的「F室」，洗手間面積約50呎，比起「J室」的35.8呎大一點，但「F室」的洗手間近浴室旁設有主力牆，佔據一定空間，看似未必及「J室」實用。若要在兩者之間抉擇，「J室」較「F室」為吸引。
| F室(553呎) | J室(539呎) | |
| 客飯廳 | 150呎 | 150呎 |
| 睡房 | 48.6呎 | 48.6呎 |
| 主人房 | 80.7呎 | 80.7呎 |
| 洗手間 | 49.9呎 | 35.8呎 |
| 廚房 | 46.5呎 | 46.5呎 |
| 儲物室 | 20.3呎 | 22.9呎 |
| 玄關 | 31.1呎 | 29.8呎 |
| 露台 | 38呎 | 38呎 |
| 折實售價 | — | 770萬-878萬元 |
三房
「THE CAMPTON」也設有56個三房單位，分布於「B室」(657呎)及「A室」(761呎)。面積細一點的「B室」屬於純三房設計，但最特別是洗手間為乾濕兩用設計，即座廁及企缸各設獨立門口出入，並打對角擺，方便一家人居住時不用爭廁所用。這邊單位主要望向西面，可遠眺「長沙灣」及「西九四小龍」一帶景觀。至於面積較大的「A室」則屬於三房一套加儲物室的設計，可透過電力中心望到「南昌站」海景。不過在第一張價單中，發展商並未推出相關單位。
付款辦法
「THE CAMPTON」共提供「即供」、「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」，當中選擇「即供」的買家，除了可透過傳統銀行借取六成按揭外，眼前還有兩個選擇，一就是選擇「發展商一按」、二就是選擇「二按」付款方法，但後兩者所獲取的折扣額，會較純即供計劃減少2-3%，分別為「即供」(-16%)、「即供加一按」(-14%)及「即供加二按」(-13%)。以下我們會以最平的入場單位作闡述，全場最平的單位為5樓M室，面積287呎的單位，訂價為576.2萬元。
折扣額一覽
| 即供 | 靈活付款辦法 | 建築期付款辦法 | |
| 最多折扣 | 16% | 14% | 13% |
即供
選擇傳統的即供按揭，最大好處是準買可獲取最大折扣額，折實樓價為484萬元，自己支付40%首期193.6萬元後，60%餘額290.4萬元借貸上會，攤分30年還款期，息率2.5厘計算，每月供款11,474元，入息達27,841元便可通過壓力測試 (如想看什麼因素會影響壓力測試，按我跳往)。因支付首期比例高，故入場資金門檻也相應提高，連同印花稅14.52萬元，以及其他雜費，入場資金要有209.22萬元，才買得起最平單位。
即供加一按
所以在準買家眼前還有另外兩條路。第一，他可以選擇即供，同時再選用發展商「一按」付款方法。根據條款，樓價833萬以下的物業可借最高一按80%；而833萬至1000萬元的物業則可借500萬元及成交金額的20%；而1000萬元以上的單位則最高一按70%，最長貸款年期25年，息率2.65厘。
按全場最平的單位作為例子，樓價折實為484萬元，準買家可以借取最高八成按揭，即自己支付了20%首期99.1萬元後，80%餘額借貸396.4萬元上會。以最長貸款年期25年、息率2.65厘計算，月供18,084元。由於有機會只以供款佔入息一半作審批準則，故入息達36,168元已可以。不過因自己支付20%首期關係，故連同印花稅等雜費在內，仍要有115.065萬元才足夠買最平單位。
即供加二按
至於第二條路，買家也可以選擇即供，但再搭配發展商「二按」付款方法。因為透過這個方法，首期比例可以減少一點，最高可在傳統銀行60%一按以上，加借25%二按，變相自己只需支付15%首期。「二按」部份首三年「免息免供」，由第四年至二十五年則五厘，故買家務必在「免息免供」後轉按至傳統銀行。
按全場最平的單位作為例子，樓價折實為501.3萬元，自己支付15%首期即75.195萬元後，向銀行借貸60%即300.78萬元，而25%樓價即125.325萬元則借取二按。由於二按部份首三年「免息免供」，故一二按合共月供13,494元而已。在即供的選項中，由於自己所支付的首期比例最低，故連同印花稅等雜費在內，有大約91.334萬元的資金已可以買到最平單位。
但這個計劃的缺點是，因涉及二按關係，銀行會用二按後期部份供款、以及較高息部份作壓力測試基準，故月入可能需達47,623元才獲批貸款。而且二按部份首三年低息，但第四年起就跳升至5厘，故準買家一定要在三年內轉走二按，屆時運用新按保計劃作轉按，三年後月供16,160元就可以。
靈活付款辦法
至於選擇「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」的買家，所獲得的折扣額會最少，分別為「靈活付款辦法」(-13%)及「建築期付款辦法」(-12%)，但如能在今年尾前上會，則可獲樓價1%的回贈。
但值得注意一點，若買家希望打算借取「新按保」(想知按揭保費點計，按我跳往)，但由於「新按保」需要「現樓」才可接受申請，故選用「靈活付款辦法」及「建築期付款辦法」是不能獲得任何回贈；但若買者只是放眼「舊按保」計劃，因樓花期少於一年也可獲接納，故可能也能趕得及申請回贈。
根據「靈活付款辦法」安排，買家在成交前需支付20%首期，以最平單位折實501.3萬元計算，20%首期100.26萬元，80%餘額401.04萬元，可加借「舊按保」上會，連保費一併上會，總貸款額410.86萬。攤分30年還款期，息率2.5厘計，月供16,234元，而入息達38,880元可獲批貸款。選用這個方法，所需要支付的首期資金達116.399萬元，但因可能獲取現金回贈1%，大約50,130元的現金回贈，故實質付出為111.4萬元，比起「即供加一按」為少。
建築期付款辦法
但如果真的想用最少成本入市，就需要放棄任何現金回贈，直接用「建築期付款」，並待入伙時再申請「新按保」上會。以最平單位計算，折實樓價為507.1萬元，自己在入伙前支付5%，在入伙時再多付5%，即前後支付10%首期50.71萬元，90%餘額借新按保上會，連同按揭保費的總貸款額為479.2萬元。攤分30年還款，以息率2.5厘計算，月供18,934元，月入有45,347元便可過到壓力測試。
但值得注意，這個計劃的入息要求接近最高，每月供款也接近最多，但卻可壓縮了第一筆資金要求，首期連印花稅及雜項支出，大約有67.023萬元已經可以入市。
例子：5樓M室(287呎)
| 即供 | 即供加一按 | 即供加二按 | 靈活付款計劃加舊按保 | 建築期付款加新按保 | |
| 訂價 | 576.2萬元 | 576.2萬元 | 576.2萬元 | 576.2萬元 | 576.2萬元 |
| 折實樓價 | 484萬元 | 495.5萬元 | 501.3萬元 | 501.3萬元 | 507.1萬元 |
| 首期 | 193.6萬元 | 99.1萬元 | 75.195萬元 | 100.26萬元 | 50.71萬元 |
| 貸款額 | 290.4萬元 | 396.4萬元 | 一按: 300.78萬元 二按: 125.325萬元 | 410.86萬元(連保費) | 479.2萬元(連保費) |
| 月供 | 11,474元 | 18,084元 | 首3年: 13,494元 轉按: 16,160元 | 16,234元 | 18,934元 |
| 月入 | 27,481元 | 36,168元 | 47,263元 | 38,880元 | 45,347元 |
| 資金要求 | 209.22萬元 | 115.065萬元 | 91.334萬元 | 116.399萬元 | 67.023萬元 |
首批全沽清
The Campton於昨日(27日)首輪開售188伙，全部沽清，套現逾14億元。
