恒基在大角咀的「利奧坊．曦岸」登場，是為「利奧坊第三期」，外望呈一座物業組成，但實情內裡再細分為兩座共提供488個單位。樓盤貫徹蚊型則路線，最細只得171呎的開放式單位，暫時成為一手新例後最細單位的第十三位。另外有提供289個一房、62個兩房及4個三房戶型。項目關鍵日期為2021年10月31日，距離落成期約有18個月。
發展商首批價單開出100個單位，扣除最高7%的折扣額後，即供平均呎價高達24,520元，比起周邊二手老牌藍籌屋苑「維港灣」高出20%，較半新盤同系的「利奧坊‧曉岸」及信和的「奧柏‧御峰」則分別高15%至30%，最平一個開放式單位也要464萬元。但周日只推出當中的88個單位發售。樓盤純粹以鄰「奧運站」為賣點，終令發展商全線高開，究竟「利奧坊．曦岸」投資價值是否仍存？又有什麼揀樓秘訣呢?
快速跳往：首批價單、項目背景、利奧坊同系比較、周邊規劃與座向評析、《胡‧說樓市》編輯團隊評分、同系租值參考、開放式單位平面圖分析、一房單位平面圖分析、付款辦法拆解
利奧坊．曦岸資料
| 樓盤名稱 | 利奧坊．曦岸 |
| 位置 | 福澤街38號 |
| 單位數目 | 488個 |
| 面積 | 171-687呎 |
| 戶型 | 開放式: 133個 (171-200呎) 1房: 289個 (225-320呎) 2房: 62個(362-400呎) 3房: 4個(524-687呎) |
| 車位 | — 個 |
| 校網 | 32區校網 |
| 關鍵日期 | 2021年10月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定評級銀級 |
| 發展商 | 恒基地產 |
| 示範單位地址 | 中環港景街1號國際金融中心一期31樓 (開放時間：上午11時至晚上8時) |
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首批價單
| 首批 | 100伙 |
| 最高折扣額 | 7% |
| 折實平均呎價 | 24,520元 |
| 折扣後售價 | 開放式: 464萬-519萬元 1房: 579萬-654萬元 |
| 區內二手呎價 | 維港灣: 20,600元 利奧坊‧曉岸: 21,400元 奧柏御峰: 18,720元 |
項目背景：重建前曾發生「雙親碎屍案」
說起這樓盤，不得不提它的背景，事關「利奧坊．曦岸」前身就是「海興大樓」，是一座1964年落成的建築。這座殘舊不堪的舊樓一直吸引不少財團落釘收購，但進展不順利。但直至2013年大廈發生一宗駭人的命案，卻出現了轉機。
當時兒子周凱亮在三樓的一個單位內，謀殺父親及母親並肢解屍體，及後更用雪櫃藏起人頭。起初周凱亮接受傳媒訪問時，表示父母失蹤並感到憂心忡忡，警方苦無頭緒，及後周凱亮跟友人在通訊群組中透露犯案詳情，終揭發這種駭人命案，周凱亮於2015年被判終身監禁。
由於命案過度嚇人，居於「海興大樓」的業主紛紛接納發展商收購方案，最終恒基在2017年6月再透過強制拍賣餘下業權，並以底價16.89億元投得。地盤面積20,114呎，以最高地積比率9倍發展，可重建面積181,026呎，當時恒基表示會打造為中小型單位，發展成今天的「利奧坊．曦岸」。
利奧坊系列比較
發展「利奧坊．曦岸」之前，恒基早年已在區內發展了「港灣豪庭」及「亮賢居」，及後在區內發展了兩個「利奧坊」系列。一個為「利奧坊．曉岸」及「利奧坊．凱岸」，分別提供448個單位及514個單位，同樣都以極迷你的單位作主打。(我們曾替利奧坊‧曉岸驗樓，想知同系交樓質素如何，按我跳往)
「利奧坊．曉岸」在2015年10月開售，首批推出162個單位，扣除最高10%折扣後，平均均價16,704元，由於已過了禁售期，故陸續有二手成交，最新二手平均呎價為21,400元；至於「利奧坊．凱岸」則於2018年6月開售，首批推出180個單位，折扣後均價23,964元，最近都已經入伙。
| 利奧坊．曉岸(第一期) | 利奧坊．凱岸(第二期) | 利奧坊．曦岸(第三期) | |
| 開放式 | 172-203呎 (120伙) | 171-197呎 (138伙) | 171-200呎(133伙) |
| 一房 | 227-264呎 (280伙) | 227-331呎 (322伙) | 225-320呎(289伙) |
| 兩房 | 368-540呎 (46伙) | 379-417呎 (46伙) | 362-400呎 (62伙) |
| 三房 | 601呎 (2伙) | 509-632呎 (8伙) | 524-687呎 (4伙) |
| 合共 | 448伙 | 514伙 | 488伙 |
| 關鍵日期 | 2017年9月 | 2019年10月 | 2021年10月 |
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《胡．說樓市》評析
舊區老化待轉型
撇除「利奧坊．曦岸」駭人的歷史背景，這個位於大角咀「大同新村」附近的樓盤，周邊環境老化，雖然沿著「匯豐中心」對面的街道開始，逐步設有特色食肆漸漸轉型，但仍然夾雜不少舊式車房或廢紙回收廠，環境要得到全面改善仍需時。不過，生活配套方面卻尚算充足。雖然樓盤下方的「利奧坊」只有兩座小型商場，僅得一些特色食肆進駐，但因周邊舊樓多，已形成成熟的生活圈。
買餸可前往「大角咀市政大廈」。在「埃華街」及「大全街」一帶也會設有一些廉價茶餐廳；又或者步行約五分鐘前往「港灣豪庭」基座商場，或十分鐘前往「奧海城」商場消費。
周邊規劃：多重建項目
也因為區內老化，近年不少發展商開始在區內收購土儲重建，故準買家也要有塵土飛揚、沙塵滾滾的心理準備。當中有不少由恒基發展，包括「大角咀173-199號」連同「萬安街16-30號」，最高可用9倍地積比率重建商住物業，預計可重建樓面為27萬呎；以及位於「新九龍廣場」對面的「大角道39-53號、嘉善街1號及博文街2號」亦會由恒基發展，這個項目佔地9,642呎，現劃作住宅(甲類)用途，同以地積比率9倍，預計可建樓面達86,778呎。
當然也有例外，如在「福澤街8號」亦即「奧城．西岸」及「利奧坊．凱岸」旁的住宅，就是由其士跟市建局合作重建，已命名為「傲寓」。項目樓高25層，合共提供144個單位，當中一房單位佔全盤60%。以至在大角嘴街市後方的「榆樹街」，現時建有的數座工業大廈，包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」等，也被劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎，最高可用7.5倍重建為住宅，可建樓面達47.1萬。
四款單位座向分析
在「利奧坊．曦岸」以西也有一個發展地盤，是已折卸的「大志工業大廈」，項目佔地30,527呎，現現時劃為「住宅戊類」，意即鼓勵重建發展住宅，早前已獲批建1座22層高的住宅單位，發展商其後再申請改建為1座28層高住宅，提供636伙。根據規劃大綱，最高可興建100米高，勢阻擋「利奧坊．曦岸」向西方向的單位，包括「1座A-G室」以及「2座A及B室」，未能夠望到奧運站方向的「昂船洲」景觀，但卻可淡化了西斜的問題。
由於「利奧坊．曦岸」整個樓盤呈L形設計，景觀大致可分四類。除了向西面望海景外，一部份則是望向「利奧坊．曉岸」及「奧城．西岸」方向。這邊單位會向東，但景觀以純樓景為主，包括「1座K-P室」，以及「2座H-L室」。
另一邊則望向「福澤街」方向，避過前方「福祥樓」望過去「匯豐中心」。雖然同樣是樓景，但方位卻向南，包括「2座C-G室」為主。
最後還有一類就是望向「大同新邨」方向的單位，這邊單位最遠可望到「南昌站」方向，打側可能望到少量海景，包括樓盤「1座H及J室」也屬於這類。
日後維修冷氣機須租用吊船
跟對上幾期利奧坊系列很相似，單位的冷氣機散熱器並非置於單位外牆，而是需要延伸至其他位置擺放，日後維修冷氣機需租用發展商吊船。在維修當天需要自費予師傅上堂，取得一次性臨時牌照才可使用。而冷氣機散熱器置於「1座G、J、L、P室」(6-26樓)、「1座D、E、F、G室」(28樓)；以及「2座B、G、H、L室」(6-26樓)、「「2座A、D、E、F室」(28樓)，會否對個別單位構成影響，也值得準買家自己衡量。
《胡．說樓市》編輯團隊評分
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，只得交通一環是值得較高評分；配套上靠周邊舊樓配套支持下，可得3分。但景觀及間隔也會令準買家失望的，所以只能各給予1分。若以20分為滿分的話，《胡．說樓市》編輯團隊只能給予樓盤9分。
| 位置及交通 | 4分 |
| 配套 | 3分 |
| 間隔 | 1分 |
| 景觀 | 1分 |
| 總分 | 9分 |
揀樓攻略
同系同款單位租值參考
一共由488個單位組成的「利奧坊．曦岸」，恃著樓盤鄰近「奧運站」而高開，但都要注意樓盤並非鐵路站上蓋。由樓盤前往「奧運站」也要先通過「匯豐中心」，再接駁上蓋天橋前往，需時約五分鐘，且全程也未必有瓦遮頭。首批開出的100個單位，折實平均呎價高達24,260元，比起二手價高出一截，究竟是否吸引呢？當然也值得我們以附近屋苑的租值，來估算「利奧坊．曦岸」的潛在回報，從而作出對比。
| 戶型 | 利奧坊系列參考租值 |
| 開放式 | $9,500 – $11,000 |
| 一房 | $13,000 |
資料來源：《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料
開放式
「利奧坊．曦岸」全盤共提供133個開放式單位，面積介乎171-200呎，當中首批共推出28伙，開放式單位入場價格也要464萬元，最貴開放式則為519萬元。參考現時「利奧坊．曉岸」及「利奧坊．凱岸」的租值，截至2020年5月份為止，月租介乎9,500-11,000元，平均月租為10,300元。用此推算「利奧坊．曦岸」回報，估計只得2.4厘至2.7厘，是否吸引實在見仁見智。
但如果真的要選購「開放式」戶型，就要留意兩點。第一，開放式單位的洗手間，除了全屬黑廁設計外，要留意其中一幅牆並非實心石屎牆，從樓書看到疑似用玻璃作分隔，有機會是採用磨砂玻璃。開放式單位面積分「171呎」、「172呎」、「175呎」、「176呎」及「178呎」(5樓)；以及「193呎」、「197呎」、「198呎」及「200呎」(6-26樓)。五樓整體單位面積較細，主因沒有設置露台，反觀6-26樓單位設有露台，需計入實用面積。
首批開售的開放式單位，為開放式戶型中最大的「1座P室」(200呎)，以及「2座L室」(197呎)，但如果仔細計及內櫳面積，實情並沒有分別。開則上都屬於入屋經過一個小玄關後，旁邊設有一個洗手間，面積約26.7呎，而對面就是開放式廚房，前方已是客飯廳。但計及內櫳實情分別不大，除非對景觀有特別喜好，否則開放式單位的秘訣也是「揀細不揀大」。
| 1座P室(6-21樓) | 2座L室(6-21樓) | |
| 主體面積+開放式廚房 | 111.3呎 | 109呎 |
| 玄關 | 11.2呎 | 11.2呎 |
| 浴室 | 26.7呎 | 26.7呎 |
| 露台 | 22呎 | 22呎 |
| 開價 | 474萬-519萬元 | 464萬-516萬元 |
一房單位
一房單位共有289伙，面積介乎225-320呎之間。首批推出72個，分別為「1座C室」(6-22樓)、「1座D室」(6-22樓)、「1座E室」(6-22樓)、「1座L室」(6-22樓)、及「2座E室」(6-19樓)，折算介乎579萬-654萬元之間。現時「利奧坊．曉岸」及「利奧坊．凱岸」的一房平均租值大約為13,000元，故計及回報只有2.4厘至2.7厘之間，比起開放式單位還要不吸引。問題是真的考慮購入這個樓盤的一房單位，又應該如何抉擇呢？
最貴是「2座E室」(6-19樓)的單位，折實介乎596萬-654萬元，跟其他已推出的兩房單位分別在於景觀。「2座E室」向南，望向匯豐中心方向；比起其他單位向西海景受阻是有一定分別。至於樓價最平就是「1座L室」(6-22樓)的單位，折實介乎579萬-638萬元，主要望過去「利奧坊‧曉岸」的樓景為主。
至於「1座C室」(6-22樓)、「1座D室」(6-22樓)、「1座E室」(6-22樓)，基本上推出的樓層相同，面向景觀也是一樣，都是向西望過去「大志工業大廈」，但偏偏E室(587萬-649萬元)的樓價比起C、D室(584萬-646萬)為貴。因此若有意選取一房單位買家，需要先就景觀作抉擇，但若選取西面單位則謹記選「C、D室」而棄「E室」。
| 2座E室 (6-19樓) | 1座L室(6-22樓) | 1座C室、D室、E室 (6-22樓) | |
| 折實 | $596萬至$654萬 | $579萬至$638萬 | $584萬至$649萬 |
| 景觀 | 向南，望匯豐中心 | 望「利奧坊‧曉岸」 | 向西，望大志工業大廈(正在重建) |
兩房及三房單位
首批100個單位，並未推出兩房及三房單位，故如有意買兩房及三房的買家，在首輪開售時並不需要入票，可再等待發展商加推時才再入。
付款辦法
今次發展商的付款辦法傾向簡單，大致提供了即供及建築期付款辦法。另外額外提供了一按85%、或者可以透過借取40%二按，令按揭成數達到90%。首期不足，但又屬意選購這個樓盤的買家，可選用「即供付款」配合「發展商計劃」，但低息期完結後再轉按至傳統銀行。多種計劃之中，如果想第一筆資金付出最少，就要用「即供加二按」方式借取最高90%。
即供付款最高獲7%折扣
我們會選取全場最平開放式單位作為例子闡述。開放式單位最平為2座6樓L室，面積197呎的單位，訂價498.8萬元。如果選用即供的話，買家可獲取最高折扣額7%，樓價為464萬元。但由於超過一年樓花期的物業，舊按保未必受理，故買家有機會要自己先支付40%首期185.6萬元，60%借貸額278.4萬元，攤分30年期供款，息率2.5厘下，月供11,000元。由於支付首期比例高，連同釐印費13.92萬元，以及律師費及契稅，要預計有200萬元資金。
即供加二按首期最少
所以買家可以選用即供，之後再用發展商的一按及二按計劃，折扣額只得6%，但也算吸引。當中一按及二按計劃之間，若以支付最少首期為前提的話，就要揀選「二按」。折實後樓價為469萬元，因為一二按總共借到最高90%，變相可用最少資金入市，首期連印花稅等費用大約62萬元可以買到樓，而首三年月供19,296元。發展商表示選取這計劃，要跟「特約銀行」辦理一按，如果屬於金管局規管的銀行則仍要做壓力測試，故我們會用較嚴謹的方式計算，月入要有45,243元才足夠。三年後轉按，月供就可減至15,568元。
建築期付款毫無吸引力
當然買家還可以選擇另一條路，就是選擇建築期付款，待物業落成時才申請按揭保險(新舊)，但卻不能獲取任何折扣。反正即供加二按之後再轉按，也可達到相同效果，故不建議採用。
例子：開放式單位 – 2座6樓L室(197呎)
| 即供 | 即供+一按 | 即供+二按 | 建築期+按揭保險 | |
| 面價 | 498.8萬元 | 498.8萬元 | 498.8萬元 | 498.8萬元 |
| 折實價 | 464萬元 | 469萬元 | 469萬元 | 498.8萬元 |
| 首期 | 185.6萬元 | 70.35萬元 | 46.9萬元 | 74.82萬元 |
| 借貸額 | 278.4萬元 | 398.65萬元 | 一按: 281.4萬元 二按: 140.7萬元 | 438.18萬元(連按保) |
| 月供 | 11,000元 | 首3年: 18,904元 轉按: 14,777元 | 首3年: 19,296元 轉按: 15,568元 | 17,313元 |
| 入息要求 | 26,345元 | 37,808元 | 45,243元 | 41,466元 |
| 入場資金 | 200萬元 | 86萬元 | 62萬元 | 91萬元 |
