【利奧坊.曦岸】價單、景觀、交通、平面圖、租金深入分析

恒基在大角咀的「利奧坊.曦岸」登場,是為「利奧坊第三期」,外望呈一座物業組成,但實情內裡再細分為兩座共提供488個單位。樓盤貫徹蚊型則路線,最細只得171呎的開放式單位,暫時成為一手新例後最細單位的第十三位。另外有提供289個一房、62個兩房及4個三房戶型。項目關鍵日期為2021年10月31日,距離落成期約有18個月。

發展商首批價單開出100個單位,扣除最高7%的折扣額後,即供平均呎價高達24,520元,比起周邊二手老牌藍籌屋苑「維港灣」高出20%,較半新盤同系的「利奧坊‧曉岸」及信和的「奧柏‧御峰」則分別高15%至30%,最平一個開放式單位也要464萬元。但周日只推出當中的88個單位發售。樓盤純粹以鄰「奧運站」為賣點,終令發展商全線高開,究竟「利奧坊.曦岸」投資價值是否仍存?又有什麼揀樓秘訣呢?

快速跳往:首批價單項目背景利奧坊同系比較周邊規劃與座向評析《胡‧說樓市》編輯團隊評分同系租值參考開放式單位平面圖分析一房單位平面圖分析付款辦法拆解

利奧坊.曦岸資料

樓盤名稱利奧坊.曦岸
位置福澤街38號
單位數目488個
面積171-687呎
戶型開放式: 133個 (171-200呎)
1房: 289個 (225-320呎)
2房: 62個(362-400呎)
3房: 4個(524-687呎)
車位— 個
校網32區校網
關鍵日期2021年10月31日
綠色建築認證評級暫定評級銀級
發展商恒基地產
示範單位地址中環港景街1號國際金融中心一期31樓 (開放時間:上午11時至晚上8時)
延伸閱讀:【Wetland Seasons Park】第二期價單、平面圖、交通全攻略

首批價單

首批100伙
最高折扣額7%
折實平均呎價24,520元
折扣後售價開放式: 464萬-519萬元
1房: 579萬-654萬元
區內二手呎價維港灣: 20,600元
利奧坊‧曉岸: 21,400元
奧柏御峰: 18,720元
《胡‧說樓市》綜合價單及周邊成交。(資料來源:一手物業住宅資訊網)

項目背景:重建前曾發生「雙親碎屍案」

說起這樓盤,不得不提它的背景,事關「利奧坊.曦岸」前身就是「海興大樓」,是一座1964年落成的建築。這座殘舊不堪的舊樓一直吸引不少財團落釘收購,但進展不順利。但直至2013年大廈發生一宗駭人的命案,卻出現了轉機。

重建中的海興大樓
重建中的海興大樓

當時兒子周凱亮在三樓的一個單位內,謀殺父親及母親並肢解屍體,及後更用雪櫃藏起人頭。起初周凱亮接受傳媒訪問時,表示父母失蹤並感到憂心忡忡,警方苦無頭緒,及後周凱亮跟友人在通訊群組中透露犯案詳情,終揭發這種駭人命案,周凱亮於2015年被判終身監禁。

由於命案過度嚇人,居於「海興大樓」的業主紛紛接納發展商收購方案,最終恒基在2017年6月再透過強制拍賣餘下業權,並以底價16.89億元投得。地盤面積20,114呎,以最高地積比率9倍發展,可重建面積181,026呎,當時恒基表示會打造為中小型單位,發展成今天的「利奧坊.曦岸」。

利奧坊系列比較

發展「利奧坊.曦岸」之前,恒基早年已在區內發展了「港灣豪庭」及「亮賢居」,及後在區內發展了兩個「利奧坊」系列。一個為「利奧坊.曉岸」及「利奧坊.凱岸」,分別提供448個單位及514個單位,同樣都以極迷你的單位作主打。(我們曾替利奧坊‧曉岸驗樓,想知同系交樓質素如何,按我跳往)

位於利奧坊.曉岸毗鄰的利奧坊.曉岸
位於利奧坊.曉岸毗鄰的利奧坊.曉岸

「利奧坊.曉岸」在2015年10月開售,首批推出162個單位,扣除最高10%折扣後,平均均價16,704元,由於已過了禁售期,故陸續有二手成交,最新二手平均呎價為21,400元;至於「利奧坊.凱岸」則於2018年6月開售,首批推出180個單位,折扣後均價23,964元,最近都已經入伙。

 利奧坊.曉岸(第一期)利奧坊.凱岸(第二期)利奧坊.曦岸(第三期)
開放式172-203呎 (120伙)171-197呎 (138伙)171-200呎(133伙)
一房227-264呎 (280伙)227-331呎 (322伙)225-320呎(289伙)
兩房368-540呎 (46伙)379-417呎 (46伙)362-400呎 (62伙)
三房601呎 (2伙)509-632呎 (8伙)524-687呎 (4伙)
合共448伙514伙488伙
關鍵日期2017年9月2019年10月2021年10月
《胡‧說樓市》綜合資料。(資料來源:一手物業住宅資訊網)
延伸閱讀:【OMA BY THE SEA】景觀、平面圖、開價、交通深入評析

《胡.說樓市》評析

舊區老化待轉型

撇除「利奧坊.曦岸」駭人的歷史背景,這個位於大角咀「大同新村」附近的樓盤,周邊環境老化,雖然沿著「匯豐中心」對面的街道開始,逐步設有特色食肆漸漸轉型,但仍然夾雜不少舊式車房或廢紙回收廠,環境要得到全面改善仍需時。不過,生活配套方面卻尚算充足。雖然樓盤下方的「利奧坊」只有兩座小型商場,僅得一些特色食肆進駐,但因周邊舊樓多,已形成成熟的生活圈。

買餸可前往「大角咀市政大廈」。在「埃華街」及「大全街」一帶也會設有一些廉價茶餐廳;又或者步行約五分鐘前往「港灣豪庭」基座商場,或十分鐘前往「奧海城」商場消費。

樓盤附近以舊舖、車房為主
樓盤附近以舊舖、車房為主

周邊規劃:多重建項目

也因為區內老化,近年不少發展商開始在區內收購土儲重建,故準買家也要有塵土飛揚、沙塵滾滾的心理準備。當中有不少由恒基發展,包括「大角咀173-199號」連同「萬安街16-30號」,最高可用9倍地積比率重建商住物業,預計可重建樓面為27萬呎;以及位於「新九龍廣場」對面的「大角道39-53號、嘉善街1號及博文街2號」亦會由恒基發展,這個項目佔地9,642呎,現劃作住宅(甲類)用途,同以地積比率9倍,預計可建樓面達86,778呎。

當然也有例外,如在「福澤街8號」亦即「奧城.西岸」及「利奧坊.凱岸」旁的住宅,就是由其士跟市建局合作重建,已命名為「傲寓」。項目樓高25層,合共提供144個單位,當中一房單位佔全盤60%。以至在大角嘴街市後方的「榆樹街」,現時建有的數座工業大廈,包括「宏業工業大廈」、「華源工廠大廈」等,也被劃為「住宅戊類」。兩幅地地盤面積68,230呎,最高可用7.5倍重建為住宅,可建樓面達47.1萬。

樓盤附近的重建項目傲寓
樓盤附近的重建項目傲寓

四款單位座向分析

在「利奧坊.曦岸」以西也有一個發展地盤,是已折卸的「大志工業大廈」,項目佔地30,527呎,現現時劃為「住宅戊類」,意即鼓勵重建發展住宅,早前已獲批建1座22層高的住宅單位,發展商其後再申請改建為1座28層高住宅,提供636伙。根據規劃大綱,最高可興建100米高,勢阻擋「利奧坊.曦岸」向西方向的單位,包括「1A-G室」以及「2AB室」,未能夠望到奧運站方向的「昂船洲」景觀,但卻可淡化了西斜的問題。

大志工業大廈
大志工業大廈將阻擋向西單位景觀

由於「利奧坊.曦岸」整個樓盤呈L形設計,景觀大致可分四類。除了向西面望海景外,一部份則是望向「利奧坊.曉岸」及「奧城.西岸」方向。這邊單位會向東,但景觀以純樓景為主,包括「1座K-P室」,以及「2座H-L室」。

另一邊則望向「福澤街」方向,避過前方「福祥樓」望過去「匯豐中心」。雖然同樣是樓景,但方位卻向南,包括「2座C-G室」為主。

最後還有一類就是望向「大同新邨」方向的單位,這邊單位最遠可望到「南昌站」方向,打側可能望到少量海景,包括樓盤「1座H及J室」也屬於這類。

大同新邨
部分高層單位可望向大同新邨

日後維修冷氣機須租用吊船

跟對上幾期利奧坊系列很相似,單位的冷氣機散熱器並非置於單位外牆,而是需要延伸至其他位置擺放,日後維修冷氣機需租用發展商吊船。在維修當天需要自費予師傅上堂,取得一次性臨時牌照才可使用。而冷氣機散熱器置於「1座G、J、L、P室」(6-26樓)、「1座D、E、F、G室」(28樓);以及「2座B、G、H、L室」(6-26樓)、「「2座A、D、E、F室」(28樓),會否對個別單位構成影響,也值得準買家自己衡量。

維修冷氣機要租用吊船
維修冷氣機要租用吊船

胡.說樓市》編輯團隊評分

因此,在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,只得交通一環是值得較高評分;配套上靠周邊舊樓配套支持下,可得3分。但景觀及間隔也會令準買家失望的,所以只能各給予1分。若以20分為滿分的話,《胡.說樓市》編輯團隊只能給予樓盤9分。

位置及交通4分
配套3分
間隔1分
景觀1分
總分9分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。
利奧坊‧曦岸評分

揀樓攻略

同系同款單位租值參考

一共由488個單位組成的「利奧坊.曦岸」,恃著樓盤鄰近「奧運站」而高開,但都要注意樓盤並非鐵路站上蓋。由樓盤前往「奧運站」也要先通過「匯豐中心」,再接駁上蓋天橋前往,需時約五分鐘,且全程也未必有瓦遮頭。首批開出的100個單位,折實平均呎價高達24,260元,比起二手價高出一截,究竟是否吸引呢?當然也值得我們以附近屋苑的租值,來估算「利奧坊.曦岸」的潛在回報,從而作出對比。

戶型利奧坊系列參考租值
開放式$9,500 – $11,000
一房$13,000

資料來源:《胡‧說樓市》編輯團隊綜合資料

開放式

「利奧坊.曦岸」全盤共提供133個開放式單位,面積介乎171-200呎,當中首批共推出28伙,開放式單位入場價格也要464萬元,最貴開放式則為519萬元。參考現時「利奧坊.曉岸」及「利奧坊.凱岸」的租值,截至20205月份為止,月租介乎9,500-11,000元,平均月租為10,300元。用此推算「利奧坊.曦岸」回報,估計只得2.42.7,是否吸引實在見仁見智。

但如果真的要選購「開放式」戶型,就要留意兩點。第一,開放式單位的洗手間,除了全屬黑廁設計外,要留意其中一幅牆並非實心石屎牆,從樓書看到疑似用玻璃作分隔,有機會是採用磨砂玻璃。開放式單位面積分「171呎」、「172呎」、「175呎」、「176呎」及「178呎」(5樓);以及「193呎」、「197呎」、「198呎」及「200呎」(6-26樓)。五樓整體單位面積較細,主因沒有設置露台,反觀6-26樓單位設有露台,需計入實用面積。

首批開售的開放式單位,為開放式戶型中最大的「1P室」(200),以及「2L室」(197),但如果仔細計及內櫳面積,實情並沒有分別。開則上都屬於入屋經過一個小玄關後,旁邊設有一個洗手間,面積約26.7呎,而對面就是開放式廚房,前方已是客飯廳。但計及內櫳實情分別不大,除非對景觀有特別喜好,否則開放式單位的秘訣也是「揀細不揀大」。

 1座P室(6-21樓)2座L室(6-21樓)
主體面積+開放式廚房111.3呎109呎
玄關11.2呎11.2呎
浴室26.7呎26.7呎
露台22呎22呎
開價474萬-519萬元464萬-516萬元
左:1座P室(6-21樓)、右:2座L室(6-21樓)
左:1座P室(6-21樓)、右:2座L室(6-21樓)

一房單位

一房單位共有289伙,面積介乎225-320呎之間。首批推出72個,分別為「1座C室」(6-22樓)、「1座D室」(6-22樓)、「1座E室」(6-22樓)、「1座L室」(6-22樓)、及「2座E室」(6-19樓),折算介乎579萬-654萬元之間。現時「利奧坊.曉岸」及「利奧坊.凱岸」的一房平均租值大約為13,000元,故計及回報只有2.4厘至2.7厘之間,比起開放式單位還要不吸引。問題是真的考慮購入這個樓盤的一房單位,又應該如何抉擇呢?

最貴是「2E室」(6-19)的單位,折實介乎596-654萬元,跟其他已推出的兩房單位分別在於景觀。「2座E室」向南,望向匯豐中心方向;比起其他單位向西海景受阻是有一定分別。至於樓價最平就是「1L室」(6-22)的單位,折實介乎579-638萬元,主要望過去「利奧坊‧曉岸」的樓景為主。

至於「1座C室」(6-22樓)、「1座D室」(6-22樓)、「1座E室」(6-22樓),基本上推出的樓層相同,面向景觀也是一樣,都是向西望過去「大志工業大廈」,但偏偏E室(587萬-649萬元)的樓價比起C、D室(584萬-646萬)為貴。因此若有意選取一房單位買家,需要先就景觀作抉擇,但若選取西面單位則謹記選「CD室」而棄「E室」。

 2座E室 (6-19樓)1座L室(6-22樓)1座C室、D室、E室 (6-22樓)
折實$596萬至$654萬$579萬至$638萬$584萬至$649萬
景觀向南,望匯豐中心望「利奧坊‧曉岸」向西,望大志工業大廈(正在重建)
《胡‧說樓市》綜合樓書資料。(資料來源:一手物業住宅資訊網)
左:2座E室 (6-19樓)、右:1座L室(6-22樓)
左:2座E室 (6-19樓)、右:1座L室(6-22樓)
1座C室、D室、E室 (6-22樓)
1座C室、D室、E室 (6-22樓)

兩房及三房單位

首批100個單位,並未推出兩房及三房單位,故如有意買兩房及三房的買家,在首輪開售時並不需要入票,可再等待發展商加推時才再入。

付款辦法

今次發展商的付款辦法傾向簡單,大致提供了即供及建築期付款辦法。另外額外提供了一按85%、或者可以透過借取40%二按,令按揭成數達到90%。首期不足,但又屬意選購這個樓盤的買家,可選用即供付款配合發展商計劃」,但低息期完結後再轉按至傳統銀行。多種計劃之中,如果想第一筆資金付出最少就要用即供加二按」方式最高90%。

即供付款最高獲7%折扣

我們會選取全場最平開放式單位作為例子闡述。開放式單位最平為2座6樓L室,面積197呎的單位,訂價498.8萬元。如果選用即供的話,買家可獲取最高折扣額7%,樓價為464萬元。但由於超過一年樓花期的物業,舊按保未必受理,故買家有機會要自己先支付40%首期185.6萬元,60%借貸額278.4萬元,攤分30年期供款,息率2.5厘下,月供11,000元。由於支付首期比例高,連同釐印費13.92萬元,以及律師費及契稅,要預計有200萬元資金。

即供加二按首期最少

所以買家可以選用即供,之後再用發展商的一按及二按計劃,折扣額只得6%,但也算吸引。當中一按及二按計劃之間,若以支付首期為前提的話,就要揀選「二按」。折實後樓價為469萬元因為一二按總共借到最高90%,變相可用最少資金入市,首期連印花稅等費用大約62萬元可以買到樓,而首三年月供19,296元發展商表示選取這計劃,要跟「特約銀行」辦理一按,如果屬於金管局規管的銀行則仍要做壓力測試,故我們會用較嚴謹的方式計算,月入要有45,243元才足夠。三年後轉按,月供就可減至15,568元。

建築期付款毫無吸引力

當然買家還可以選擇另一條路,就是選擇建築期付款,待物業落成時才申請按揭保險(新舊),但卻不能獲取任何折扣。反正即供加二按之後再轉按,也可達到相同效果,故不建議採用。

例子:開放式單位 – 26L(197)

 即供即供+一按即供+二按建築期+按揭保險
面價498.8萬元498.8萬元498.8萬元498.8萬元
折實價464萬元469萬元469萬元498.8萬元
首期185.6萬元70.35萬元46.9萬元74.82萬元
借貸額278.4萬元398.65萬元一按: 281.4萬元 二按: 140.7萬元438.18萬元(連按保)
月供11,000元首3年: 18,904元 轉按: 14,777元首3年: 19,296元 轉按: 15,568元17,313元
入息要求26,345元37,808元45,243元41,466元
入場資金200萬元86萬元62萬元91萬元
《胡‧說樓市》綜合價單資料。(資料來源:一手物業住宅資訊網)

胡‧說精選

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