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太古城是香港最具代表性的藍籌屋苑之一，但同樣叫太古城，不同期數、座數、方向、景觀、間隔及距離港鐵站，樓價可以相差超過兩成。
究竟應該買鄰近港鐵站的單位、海景戶，還是總價較低的入場盤？用差不多的預算，應該選擇較新的兩房，還是位置較遠、樓齡較高的三房？
今集《和你搵盤》，我們特別邀請曾在太古城從事地產代理約10年、亦曾居於屋苑多個單位的資深炒家「白旋風」陳清白——炮哥，一起實睇三個不同期數及價位的放盤，從自住、放租、按揭及轉售角度，拆解太古城應該怎樣選擇。
*資料更新至2026年8月。文中放盤狀態、叫價、估價、租值及按揭試算均以影片拍攝及資料整理時為準，其後可能出現變動。
撰文: Henry
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太古城揀樓先看五項因素
| 揀樓因素 | 對樓價及轉售的影響 |
|---|---|
| 距離港鐵站 | 愈接近太古站及太古城中心，呎價一般愈硬淨 |
| 景觀及方向 | 海景、內園及泳池景較受歡迎；鄰近車路及東區走廊則要留意噪音 |
| 期數及樓齡 | 較新期數呎價較高；較舊期數則可用較低總價換取更大面積 |
| 平面圖及間隔 | 兩房則王、呂字廳及容易擺放家具的戶型，轉售客源相對廣泛 |
| 買入價 | 再好的期數及景觀，如果買入價高於同類單位，流動性仍會受到影響 |
炮哥的總結很直接：
買樓最重要始終是價錢。即使單位有缺點，只要價格低於競爭放盤，仍然有機會找到買家；反之，如果高於市價入市，下一手的流動性便會較弱。
藍籌屋苑王：太古城資料
太古城是香港首批大型私人住宅項目之一。根據太古地產資料，屋苑共有61座，提供12,698個住宅單位，設有平台花園、社區設施及商店。太古地產：太古城項目資料
| 太古城資料 | 內容 |
| 發展商 | 太古地產 |
| 首批單位入伙 | 1976年 |
| 住宅座數 | 61座 |
| 單位總數 | 12,698伙 |
| 常見間隔 | 兩房、三房、三房套房及三房套房連工人房 |
| 主要設施 | 平台花園、泳池及羽毛球場 |
| 商場 | 太古城中心 |
| 港鐵 | 太古站；部分較早期數亦鄰近西灣河站 |
| 小學校網 | 14校網 |
| 中學校網 | 東區 |
| 地契 | 市場一般視為999年長地契屋苑 |
太古城的戶型超過20款，最細單位已是實用面積400多平方呎的兩房，與現時新盤大量一房及開放式單位的產品定位截然不同。
不過，屋苑規模愈大，內部分別亦愈多。市場一般按翠湖台、高山台、金殿台、安盛台、星輝台、海景花園、觀海台及海天花園等主要期數分類。買家不能只看「太古城」三個字，還要比較每一期的位置及單位條件。
太古城前身：由船塢及糖廠變成藍籌屋苑
太古城的價值不單來自住宅單位，亦與整個港島東的規劃有關。
太古於鰂魚涌設有太古糖廠及太古船塢，附近亦曾興建員工宿舍、學校及康樂設施。1892年，太古更加興建連接鰂魚涌與柏架山大風坳的吊車，用來接載員工前往山上的休養所。
根據太古歷史檔案，這套吊車是全球首個由蒸汽推動、專為運載乘客而建的吊車系統，每個車卡可接載六人，全程長約2.3公里。
隨着香港經濟轉型，製造業逐步遷離市區，太古於1972年成立太古地產，並把昔日船塢及糖廠用地，逐步發展成大型住宅、商場及商業區。
太古城首批單位於1976年預售，當年585平方呎單位售價由11.2萬元起，首批220個單位在一日內售罄。時至今日，單是入場兩房的樓價已達700萬至800萬元水平。
太古城附近其後亦發展成港島東商業區。由住宅、商場、交通、平台花園至附近寫字樓均由同一集團長期規劃，正是太古城配套及物業管理較完整的原因之一。
太古城近期樓價及成交參考
太古城有61座，同一月份不同成交的呎價亦可以相差很遠。2026年8月的部分登記成交如下：
| 登記日期 | 單位 | 實用面積 | 成交價 | 實用呎價 |
| 2026年8月21日 | 翠湖台洞庭閣21樓E室 | 489呎 | 778萬元 | 15,910元 |
| 2026年8月20日 | 安盛台高安閣8樓F室 | 503呎 | 873萬元 | 17,356元 |
| 2026年8月19日 | 安盛台寶安閣8樓F室 | 583呎 | 900萬元 | 15,437元 |
| 2026年8月18日 | 金殿台夏宮閣9樓G室 | 580呎 | 998萬元 | 17,207元 |
以上是土地註冊處登記日期，並不一定等同買賣雙方實際簽署臨時買賣合約的日期。不同單位亦可能涉及樓層、景觀、裝修及特殊成交因素，不能單憑平均呎價判斷某一個放盤是否抵買。
買家比較時，最少要同時查看：
- 同座及同方向成交；
- 相同面積及戶型成交；
- 高一級及低一級戶型的總價；
- 銀行估價；
- 同期一手及其他二手屋苑的選擇。
太古城揀樓秘訣一：愈近港鐵站，呎價愈硬淨
太古城其中一個最容易理解的定價規律，就是愈接近太古站及太古城中心，呎價一般愈高。
海天花園及星輝台除了樓齡相對較新，部分座數亦可以透過商場及平台接駁港鐵站。即使打風落雨，住戶亦不需要長時間在露天位置步行，因此較受上班族及家庭客歡迎。
以影片實睇的海天花園南天閣為例，單位實用面積592平方呎，叫價1,150萬元，實用呎價19,426元。相比之下，位置較遠、樓齡較高的高山台東山閣，即使面積達704平方呎，叫價1,238萬元，呎價亦只是17,585元。
換言之，兩個放盤的總價只相差88萬元，買家卻可以由592平方呎兩房，升級至704平方呎三房。
代價就是距離港鐵站較遠、樓齡較高，以及下一手買家未必願意為面積犧牲交通便利。
太古城揀樓秘訣二：海景不一定比港鐵站更值錢
除了距離港鐵站，景觀亦是決定太古城樓價的重要因素。
臨海的海景花園大單位，部分可以直接望向維港及九龍東，屬於屋苑內的高價產品。其他期數亦有部分單位可以望海，但買家要留意：
- 會否被前方樓宇遮擋；
- 是否面向東區走廊；
- 車聲會否傳入室內；
- 未來景觀會否受到附近發展影響；
- 單位是全海景、側海景，還是只在特定位置才看到海。
並非所有買家都願意為海景支付最高溢價。對部分家庭客而言，鄰近港鐵、商場及平台花園，可能比海景更實際。
太古城揀樓秘訣三：內園單位較安靜，但要留意採光
太古城不少座數圍繞平台花園而建。內園單位一般遠離主要車路，環境相對安靜，亦適合有小朋友的家庭。
不過，部分較低層內園單位會被附近樓宇包圍，採光及私隱度未必理想。因此，不能單憑「內園景」三個字判斷單位質素，仍要實地觀察：
- 客廳及睡房的自然光；
- 對面樓宇距離；
- 是否直接對望其他單位；
- 平台活動及泳池會否形成噪音；
- 雨季及潮濕天氣的室內狀況。
太古城平面圖：兩房及三房應該怎樣選？
太古城的單位大致分為兩房、三房、三房套房，以及三房套房連工人房，但同樣是兩房，開則亦可以有很大分別。
太古城最細兩房：眼鏡房開則
實用面積約489平方呎的兩房，是太古城常見的入場戶型。這類單位一般沒有長走廊，空間浪費較少，兩間房的大小亦比不少新盤兩房寬敞。
不過，部分戶型會出現「五門歸心」，即睡房、廚房及浴室門集中在客廳附近，令完整牆身不足，擺放電視櫃及大型家具較困難。
部分業主會把浴室門改到廚房內，騰出客廳牆身，但涉及去水、防水及間隔改動，買家必須查清楚工程是否合法，亦要確認改動有沒有影響按揭估價及保險。
太古城兩房則王：580平方呎戶型
太古城另一款受市場歡迎的兩房，實用面積約580平方呎、建築面積約675平方呎。
其中一間睡房面積超過120平方呎，而且設有兩扇窗，部分業主會再間出小房、工作間或儲物空間，因此被市場稱為「兩房則王」。
由於這款戶型的成交價經常接近屋苑三房一廁單位，買家要比較：
- 需要較大的兩房，還是真正三房；
- 睡房數目是否比廚房及客飯廳面積重要；
- 同一總價能否在較舊期數購入三房；
- 未來轉售對象是小家庭還是換樓家庭。
呂字廳是否一定較好用？
呂字廳可以把客廳及飯廳分開，視覺上較有層次，亦較容易劃分不同生活區域。
不過，市場稱為「則王」的單位未必適合所有家庭。炮哥認為，如果只需要兩房，他反而較喜歡影片中南天閣的呂字廳，原因是客廳較容易擺放家具，不需要為了多間一房而犧牲原有空間。
平面圖沒有絕對好壞，最重要是配合實際家庭人數及生活習慣。
《和你搵盤》：太古城三個放盤實測
今次我們實睇三個不同期數、面積及價位的放盤：
| 放盤 | 戶型 | 面積 | 叫價 | 呎價 | 銀行估價 | 預計租值 |
| 翠湖台洞庭閣高層D室 | 兩房 | 489呎 | 798萬元 | 16,319元 | 730萬元 | 約22,000元 |
| 海天花園南天閣中層A室 | 兩房 | 592呎 | 1,150萬元 | 19,426元 | 1,221萬元 | 約29,000元 |
| 高山台東山閣高層F室 | 三房 | 704呎 | 1,238萬元 | 17,585元 | 1,220萬元 | 約33,000元 |
放盤及估價資料截至影片拍攝時，並不代表最新成交價。
海天花園南天閣：買位置及交通
南天閣放盤實用面積592平方呎，採用兩房呂字廳間隔，望向內園、泳池及少量海景。
海天花園最大的優勢，是鄰近太古城中心及港鐵站，住戶可以經商場及平台前往屋苑，雨天出入較方便。
海天花園亦是太古城少數設有泳池的期數之一。太古城並沒有時下新盤常見的大型住客會所，而泳池主要設於觀海台、海景花園及海天花園。
這個單位由業主在1986年一手買入，購入價約67萬元，一直持有至影片拍攝時，叫價已達1,150萬元。不過，單位保留較多原裝裝修，買家需要預留全面翻新的開支。
高山台東山閣：買面積及房數
東山閣放盤實用面積704平方呎，屬三房一廁及呂字廳間隔，望向內園。
以1,238萬元叫價計算，呎價約17,585元，較南天閣低約一成。兩者總價只相差88萬元，但東山閣可以提供多112平方呎實用面積及多一間睡房。
對需要三房的家庭而言，東山閣的性價比可能較高；但對每天乘搭港鐵上班的買家而言，南天閣的位置優勢可能更重要。
翠湖台洞庭閣：太古城入場盤
洞庭閣放盤實用面積489平方呎，叫價798萬元，是三個放盤中唯一低於1,000萬元的單位。
翠湖台屬於太古城最早期發展的部分，樓齡較高，距離太古站及太古城中心亦較遠，呎價一般較海天花園低。部分座數前往西灣河站反而較方便。
這個單位採用眼鏡房設計，實用率高，客廳凹位亦可以改作工作間、儲物空間或工人房。缺點是樓底相對較矮，部分窗戶與附近單位距離較近，私隱度一般。
由於總價較低，這類兩房單位的買家群較廣，較容易吸引上車客及小家庭，但最終去貨速度仍取決於開價。
炮哥買樓Tips：原裝盤可能比豪裝盤更安心
一般賣樓廣告都會強調「豪華裝修」及「即買即住」，但炮哥的看法相反。
他認為，裝修品味因人而異，新買家即使購入曾經翻新的單位，亦可能因應自己的生活需要重新裝修。對樓齡達40至50年的屋苑而言，原裝或簡單裝修的單位，反而比較容易看到實際狀況。
例如：
- 牆身是否曾經滲水；
- 窗框附近有沒有水漬；
- 水喉及電線是否已經更換；
- 地板有沒有發黑或拱起；
- 廚房及浴室有沒有大幅改動；
- 豪裝背後有沒有遮蓋裂縫或維修問題。
當然，原裝盤不等於一定沒有問題。買入樓齡較高的單位前，仍然應該驗樓，並預留更換水喉、電線、鋁窗、防水及裝修的預算。
炮哥投資心法：樓價之外，要計清楚交易成本
自住買家會較重視居住需要，但投資者除了比較樓價，亦要計算買入及賣出的所有成本。
以叫價1,238萬元的東山閣放盤為例，假設買家需要支付：
| 項目 | 估算金額 |
| 經紀佣金，以樓價1%計算 | 123,800元 |
| 律師費 | 約10,000元 |
| 從價印花稅 | 464,250元 |
| 初步交易成本合計 | 約598,050元 |
以上尚未包括裝修、按揭利息、按揭保費、管理費、差餉、空置期，以及將來放售時的經紀佣金及律師費。
如果買賣活動被稅務局視為以圖利為目的的交易，亦可能涉及利得稅。是否需要繳稅及實際稅率，要視乎持貨時間、交易頻密程度、資金安排、買入目的及納稅人身分，不能一概而論。
炮哥認為，短炒物業需要有足夠水位，扣除各項成本後仍有合理利潤，才符合風險回報。這是嘉賓的個人投資準則，並不代表所有買家都要採用相同數字。
延伸閱讀：二手樓買賣及置業開支計算
太古城租金及租務回報
香港私人住宅租金近年持續上升。差餉物業估價署公布的2026年7月私人住宅租金指數升至207.4，創歷史新高。
代理表示，太古城2026年的租務旺季較往年提早，除了本地家庭及港島東上班族，市場亦錄得留學生及專才租務需求。
三個影片放盤按拍攝時市場租值計算，未扣除空置期、管理費、差餉、維修及稅項前的租金回報約為：
| 放盤 | 參考月租 | 估算租金回報 |
| 洞庭閣489呎兩房 | 約22,000元 | 約3.3厘 |
| 南天閣592呎兩房 | 約29,000元 | 約3厘 |
| 東山閣704呎三房 | 約33,000元 | 約3.2厘 |
以上只能反映影片拍攝時的市況。租務旺季過後，租金可能回落；單位裝修、家具、景觀、租約條款及租客背景，亦會影響實際租值。
太古城放租的主要優點
- 鄰近港鐵站、商場及港島東商業區；
- 單位面積普遍較新盤寬敞；
- 屋苑規模大，租售成交相對活躍；
- 物業管理及平台環境成熟；
- 管理費一般較配備大型豪華會所的新盤低；
- 長地契可減少部分買家對2047年後地契問題的憂慮。
代理在影片拍攝時表示，管理費若按實用面積折算，約為每平方呎3.5元。不同期數、單位面積及計算口徑可能有別，買家應以管理處及業主提供的最新收費通知為準。
太古城放租的潛在缺點
- 樓齡達40至50年，需要預留維修及裝修費；
- 樓底及窗戶面積不及部分新樓；
- 單位水喉、電線及防水狀況差異較大；
- 屋苑管理規定可能限制飼養狗隻，影響部分租客；
- 舊有單位需要查清楚業權、改動及單位背景；
- 日後可能面對較頻繁的公共地方維修工程。
太古城累積多年的維修基金，有助應付部分屋苑大型維修，但不能保證日後所有工程都不需要業主額外供款。買家應在購入前索取最新管理帳目、會議紀錄及維修工程資料。
太古城999年地契有甚麼分別？
太古城普遍被市場視為999年長地契屋苑，地契年期遠長於不少在2047年前後到期的住宅地段。
與不少需要每年繳交相當於應課差餉租值3%政府地租的物業相比，太古城長地契在持有成本及地契年期上具有一定優勢。
不過，不同座數、地段及個別業權文件可能存在差異。買家不應只憑地產廣告判斷，仍要由律師查閱土地查冊、政府租契及單位差餉地租通知書。
太古城樓齡會否影響按揭年期？
樓齡是買入太古城時不能忽略的問題。
即使銀行願意提供最長30年按揭，實際還款期仍可能受到以下因素影響：
- 物業樓齡；
- 借款人年齡；
- 銀行估價；
- 單位質素及改動；
- 按揭成數；
- 是否需要申請按揭保險。
部分銀行會採用「75年減樓齡」或「75年減借款人年齡」計算最長按揭年期，但不同銀行可以有不同審批準則。大型屋苑、成交活躍及保養較佳的物業，部分銀行可能較願意彈性處理。
如果買家需要高成數按揭，按證保險公司的公開準則列明，原定或剩餘還款年期與樓齡之和，一般上限為75年，最長還款期為30年。
換言之，樓齡接接近50年的單位，申請高成數按揭時未必能夠承造完整30年。還款期一旦縮短，每月供款及最低入息要求都會提高，亦可能影響下一手買家的購買力。
三個放盤自住按揭試算
| 放盤 | 叫價 | 銀行估價 | 估算首期 | 連按保月供 | 最低月入要求 |
| 洞庭閣489呎兩房 | 798萬元 | 730萬元 | 約141萬元 | 約29,308元 | 約58,616元 |
| 南天閣592呎兩房 | 1,150萬元 | 1,221萬元 | 約230萬元 | 約40,475元 | 約80,950元 |
| 東山閣704呎三房 | 1,238萬元 | 1,220萬元 | 約262萬元 | 約42,939元 | 約85,878元 |
以上試算以影片製作時的按揭利率、估價、按揭成數及保費假設計算，只供參考。
洞庭閣放盤雖然叫價低於1,000萬元，在符合資格的情況下可考慮申請較高成數按揭，但由於銀行估價只有730萬元，估價不足的差額需要由買家以現金支付，實際首期因而增至約141萬元。
如果買入單位作出租用途，一般住宅物業的銀行按揭成數上限為七成。
買家應在簽署臨時買賣合約前，先取得至少兩至三間銀行的估價及初步按揭評估。
延伸閱讀：
太古城值得買嗎？
太古城最大的優勢，是位置、交通、商場、戶型、屋苑規模及物業管理形成一個成熟社區。即使樓齡已達40至50年，仍然有穩定的自住及租務需求。
但「太古城保值」並不代表任何單位都可以追價購入。
適合考慮太古城的買家
- 重視港島東交通及生活配套；
- 希望購買面積較實用的兩房或三房；
- 接受購入舊樓後再自行裝修；
- 希望屋苑有較活躍的租售市場；
- 願意花時間比較不同期數及座向；
- 不需要新盤式大型豪華會所。
入市前要特別留意
- 不要只比較屋苑平均呎價；
- 查清楚同座、同方向及同戶型成交；
- 比較高一級與低一級戶型的總價；
- 預先查詢銀行估價及最長按揭年期；
- 預留水喉、電線、窗戶及防水維修費；
- 查閱公契、業權、改則及單位背景；
- 留意附近樓宇、道路及東區走廊噪音；
- 不要把旺季叫租直接當作全年實收租金。
炮哥認為，太古城供應量大，市況轉弱時，業主之間的價格競爭可以很快加劇。買家如果希望物業日後容易轉售，便不能只看個別創新高成交，更要了解大部分同類單位的實際承接價。
對純自住買家而言，最重要是單位是否符合家庭需要及負擔能力；但如果希望保值，則可以慢慢比較，不一定要因為短期樓價回升而急於追價。
太古城揀樓結論：不是買屋苑名字，而是買價錢與流動性
今次實睇的三個放盤，正好反映太古城不同選擇：
- 798萬元洞庭閣：買較低總價及入場門檻；
- 1,150萬元南天閣：買港鐵、商場及較新期數；
- 1,238萬元東山閣：用接近預算換取三房及更大面積。
三個單位都有優點，也有缺點。最終應該選擇哪一個，取決於買家需要的是位置、面積、房數、租金回報，還是下一手流動性。
說到底，買太古城並不是單純買「藍籌屋苑」四個字，而是要判斷：
在同一個預算下，哪一個放盤最符合自己的需要，而且買入價沒有透支未來升值空間？
