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更新日期：2026年8月17日 撰文：Henry
今年初香港新盤市場熾熱，SIERRA SEA、形瑨、壹沐及首岸等焦點項目，首輪銷售均接近全數沽清，部分樓盤更連續多輪「一Q清」。
不過，踏入下半年後，市場氣氛開始出現變化。部分新盤即使錄得數十倍超額認購，正式開售時的成交轉化率仍未如理想；另一些早期銷情理想的樓盤，在加價或推出後段貨源後，去貨速度亦明顯放慢。
PARK SILICON第二期PALO SPRINGS、錦田芊御及海瑅灣I近期的銷售結果，均反映市場未必沒有購買力，但買家對價格的敏感度正在上升。
短期內最大的市場壓力測試，則落在收逾18,000票的長沙灣叡璟I身上。
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新盤最新銷情比較
| 新盤 | 推售情況 | 收票／認購 | 成交結果 | 去貨率／價格變化 |
|---|---|---|---|---|
| PALO SPRINGS | 首輪100伙，包括82伙價單及18伙招標 | 逾2,500票，超購約30倍 | 售出56伙 | 約56% |
| 芊御第四輪 | 73伙價單及41伙招標，合共114伙 | — | 24宗成交 | 約21% |
| 海瑅灣I首輪 | 254伙 | — | 售出254伙 | 100% |
| 海瑅灣I次輪 | 168伙 | — | 售出152伙 | 約90.5% |
| 海瑅灣I第三輪 | 261伙 | — | 售出71伙 | 約27% |
| 叡璟I | 首兩張價單合共180伙 | 逾18,000票 | 有待公布 | 第二張價單平均呎價較首批高約6% |
單看以上數字，市場並非全面轉淡，而是呈現出很明顯的分化：定價具折讓的首批單位仍可吸引大量購買力，但當發展商提高售價、擴大推售量，或推出條件較複雜的後段貨，市場承接能力便迅速下降。
PALO SPRINGS超購約30倍 首輪去貨率僅56%
我們早前推出古洞PARK SILICON新盤分析時，曾經提出一個問題：買家是否願意付出超過兩成溢價，換取「北都新中環」仍有待兌現的發展憧憬？
市場很快便交出第一份答案。
PARK SILICON第二期PALO SPRINGS首輪推出100伙，包括82伙價單單位及18伙招標單位。項目累收逾2,500票，超額認購約30倍，但最終只售出56伙，整體去貨率約56%，銷情未有跟隨入票數字般熾熱。
這個結果帶出一個重要訊號：收票數字與實際購買力並不能直接畫上等號。
登記認購本身沒有法律約束力，準買家亦可能同時比較多個新盤。當正式揀樓時，單位樓層、景觀、總價、付款辦法，以及同區二手樓和其他新盤的價格，都會影響最終成交轉化率。
PALO SPRINGS具有北部都會區概念、低密度環境及會所等賣點，但古洞北的鐵路、商業及社區配套仍待逐步成熟。當售價已把部分遠期發展憧憬反映在內，買家便會重新計算：現時需要支付的溢價，是否足以由未來升值潛力補償？
同樣約18,000元一呎 古洞北還是長沙灣？
PALO SPRINGS與叡璟I形成了一個很直接的價格對比。
PALO SPRINGS首批折實平均呎價約17,671元，而位於長沙灣的叡璟I，首批折實平均呎價約17,880元。兩者均處於每平方呎約18,000元水平，但地區發展成熟程度、交通網絡及現有生活配套卻有明顯差異。
對準買家而言，問題變成：同樣預算之下，應該選擇具有長遠發展概念、但配套仍待成熟的古洞北，還是交通及社區配套相對成熟的長沙灣市區盤？
叡璟I開價後累收逾18,000票，迅速成為市場焦點。不少原本考慮其他一手新盤或二手樓的買家，難免暫停決定，等待叡璟I的抽籤及銷售結果。
這種「凍結效應」不代表市場需求完全消失，而是短期購買力被集中到同一個大型新盤。其他發展商及二手業主要等到叡璟I完成首輪銷售後，才能更清楚判斷有多少購買力重新流回市場。
延伸閱讀：叡璟I THE STERLING I價單及揀樓分析
芊御加價遇上叡璟I截擊
叡璟I搶去市場焦點，首先受到考驗的，是早前一路銷售、一路調高售價的新地錦田芊御。
新地在新一輪銷售前，將53伙現有價單單位的售價上調約2%至4%。項目其後在周末推出73伙價單單位及41伙招標單位，合共114伙，最終只錄得24宗成交，整體去貨率約21%。
芊御銷情放慢，固然可能受到叡璟I同期收票及即將開售影響，但價格亦是不能忽略的因素。
當一個項目的首輪單位已吸納最積極的準買家，後續貨源再提高售價，便需要由另一批願意接受較高價錢的買家接力。如果同期有另一個市區大盤以接近價格推出，原本打算追價的準買家，自然可能轉為觀望。
因此，芊御的銷售結果未必只是個別樓盤問題，亦反映現時市場對「加價後是否仍值得買」的審視變得更加嚴格。
一手市場在叡璟I開價前已開始轉弱
叡璟I是近期一手市場轉靜的主要原因之一，但若將所有責任都歸因於一個新盤，亦未免過度簡化。
事實上，一手市場在叡璟I開價之前已開始降溫。根據土地註冊處資料，7月一手成交按月急速回落49%，創今年新低。
當中一個原因，是發展商早前放慢推盤步伐。不過，更值得注意的是，部分樓盤經過首輪及次輪銷售後，較低價、較易出售及戶型較大路的單位已被市場吸納。
當後段貨源轉為面積較大的單位、特色戶，或景觀及戶型條件較次的單位，而發展商同時提高叫價，剩餘購買力便未必願意繼續追價。
換句話說，一個新盤首輪沽清，不等於項目餘下單位都能以相同速度出售。首輪價格通常帶有測試市場及吸引注意力的作用，後續批次才真正考驗買家對價格的接受程度。
海瑅灣I去貨率由100%跌至27%
海瑅灣I是近期較具代表性的例子。
| 銷售輪次 | 推售伙數 | 售出伙數 | 去貨率 | 折實平均呎價 |
| 首輪 | 254伙 | 254伙 | 100% | 約16,028元 |
| 次輪 | 168伙 | 152伙 | 約90.5% | — |
| 第三輪 | 261伙 | 71伙 | 約27% | 約17,032元 |
海瑅灣I首輪及次輪銷售均錄得理想成績，但到了第三輪，折實平均呎價升至約17,032元，261伙只售出71伙，去貨率跌至約27%。
由首輪約16,028元升至第三輪約17,032元，批次平均呎價上升約6.3%；與此同時，去貨率由全數沽清跌至不足三成。
不同銷售輪次涉及的樓層、景觀、戶型及單位組合並不完全相同，因此不能將銷情下跌全部歸因於價格。不過，平均呎價上升與去貨速度大幅放慢同時出現，至少反映市場承接力存在一個明顯頂位。
發展商可以利用首輪低價吸引買家，但當售價逐步上調，準買家便會重新比較同區二手樓、其他新盤，以至不同地區的選擇。樓盤若未能提供足夠的戶型、景觀或地段優勢，買家未必願意單純因為首輪銷情理想而繼續追價。
由「一Q清」變成買家拒絕追價
對比今年初的新盤旺勢，市場轉變更加明顯。
SIERRA SEA兩期曾連續多輪「一Q清」；形瑨、壹沐及首岸等焦點盤，首輪價單單位亦幾乎全部沽清。
當時市場並非沒有議價意識，而是首批定價普遍帶有折讓，與同區二手樓或其他新盤相比具有一定吸引力，因此能夠一次過吸納大量累積購買力。
但當較便宜及較易出售的單位被消化後，發展商開始加價、擴大每輪推售量，或推出戶型及景觀較複雜的後段貨源，市場便未見有足夠購買力全面承接。
近期市場大致呈現以下變化：
| 銷售階段 | 貨源及定價特徵 | 買家反應 |
| 首批開售 | 價格具折讓、以大路戶型為主 | 容易吸引大量入票，去貨率較高 |
| 第二、三輪 | 售價開始上調，推售量增加 | 銷情開始分化 |
| 後段貨源 | 大單位、特色戶或條件較複雜 | 買家選擇性提高，去貨速度放慢 |
| 同期多盤競爭 | 不同地區新盤處於相若呎價 | 購買力集中於性價比較高的項目 |
因此，現時並非完全「沒有買家」，而是市場由年初的「首批有折讓便積極入市」，轉為「沒有明顯價格優勢便不願追價」。
外圍因素並非唯一原因
新盤銷情放慢，又是否因為外圍環境突然轉差？
至少在美國利率預期方面，答案暫時是否定的。美國最新通脹及就業數據公布後，市場對聯儲局短期加息的預期反而有所降溫。
雖然美國長期國債孳息率、油價及地緣政治風險仍然偏高，但市場對利率突然大幅飆升的憂慮，已不及半個月前強烈。因此，近期新盤銷情轉弱，未必能單純歸咎於美國息口。
延伸閱讀：美國議息結果及香港按揭利率走勢
另一個需要繼續追蹤的變數，是內地加強審查跨境資金流動，以及境外投資收益申報，會否削弱內地買家來港置業的意欲。
由於買家來源、正式成交及土地登記數據均存在時間差，目前尚未有足夠資料證實相關措施已直接導致香港新盤成交減少。這項因素較可能影響高價住宅、投資型物業及依賴內地購買力的項目，仍需觀察未來數月的買家來源比例。
叡璟I將成為購買力壓力測試
短期內真正的市場壓力測試，將是叡璟I的開售結果。
項目累收逾18,000票，暫時搶盡市場焦點。華潤其後推出第二張價單，折實平均呎價約18,960元，較首批約17,880元高約6%。
若叡璟I往後平均呎價逐步上調，仍能維持高去貨率，代表市場購買力並未消失，只是高度集中於地段、配套及價格較具優勢的市區大盤。
相反，如果項目錄得龐大入票數字，但最終成交轉化率未如理想，或者後續批次在平均呎價上升後迅速放慢，則可能證明年初多個新盤已吸納大量購買力，市場暫時缺乏足夠資金繼續追價。
因此，叡璟I值得留意的不只是首輪能否沽清，還包括以下三項數據：
- 首輪實際成交宗數及整體去貨率；
- 入票數字轉化為成交的比例；
- 後續批次平均呎價上升後，銷售速度能否維持。
這三項數據，將直接反映目前市場究竟只是購買力暫時被集中，還是整體一手需求已開始被透支。
結論：市場不是沒有購買力，而是更重視價格
PALO SPRINGS超額認購約30倍，最終去貨率只有約56%；芊御在部分單位加價後，最新一輪去貨率約21%；海瑅灣I亦由首輪全數售罄，跌至第三輪只售出約27%。
這些結果共同反映，香港新盤市場並非突然失去所有購買力，而是買家不再單憑發展概念、收票數字或早期銷情追價。
在相若的價格之下，買家會比較地段、交通、現有配套、入伙期、戶型，以至附近一手及二手供應。發展商若希望在後續批次加價，就必須提供足夠的產品差異及價格理據。
所以，現時真正要問的，未必只是香港樓市「旺還是淡」，而是：
目前的買家，究竟還願意為甚麼條件追價？
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