建築期付款遇遲交樓,按揭上會怎辧?

新盤延遲入伙問題普遍,但過往只是出現在小型發展商身上,估不到連大型發展商也中招。如果遇上新盤延遲入伙,碰巧你又已獲得按揭Offer Letter,那應該怎辦?

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長實及市建局合作發展的深水埗「愛海頌」,原本預計關鍵日期訂在2021年6月30日,怎料發展商未能趕及地契完工期前落成外,其後還把預計關鍵日期延後210天,對選取建築期付款買家也構成上會問題。截至2021年6月,全盤累計售出791個單位,當中有320多個買家選擇了「建築期付款」,意味今次延期入伙,牽連了40%買家。

愛海頌延遲交樓個案

1. 未能於地契「完工期」完工

本身在長沙灣租樓的陳先生(假名),2019年尾購入深水埗「愛海頌」三座一個單位,由租客變業主,自己期待可盡早入伙。根據樓書,列出的預計關鍵日期為2021年6月30日。以為入伙在即,怎料2020年8月收到律師樓的第一封信,表示樓盤可能延期三個月入伙。

「表示有『機會延遲』,只是表達有這個機會,所以業主也是在等待。『可能不會延遲吧!』他們只是寫有『機會』,所以大家都在等六月,寄望不會延期。(記者問: 但第一封信表示會延期,發展商有沒有解釋? ) 其實也沒有。」從發展商發給陳先生的第一封信件,的確無清晰交代遲交樓原因,只表示發展商向地政總署申請延期至2021年9月30日,地政總署已接納,但強調預計關鍵日期2021年6月30日沒有改變。

未能於地契「完工期」完工

2. 預計關鍵日期需延後

由於第一封信件只是「有機會」延遲三個月,而且預計關鍵日期沒有改變,陳先生覺得沒太大問題,怎知來到2021年6月中,發展商第二度透過律師樓發信業主,表示要在原本預計的關鍵日期延長210天,也就是在2022年1月26日才能交樓。「今次六月收到的信件,則明確通知要延期210天,要延遲至2022年。都是莫須有,都是說天災人禍。都是發展商說什麼就什麼。」陳先生說。

我們參看第二份信件,信件指出,基於暴動或騷亂、不可抗力事件、及惡劣天氣延遲建築幾大理由接納項目延期210天。根據目前《一手條例》,只要「認可人士」接納,就可以把預計關鍵日期延後。翻查資料,負責「愛海頌」的認可人士,是「梁黃顧建築師(香港)事務所」的梁鵬程。梁鵬程是該事務所的創始人及董事總經理,過去也曾為多個長實樓盤,包括北角「維港頌」、中環「My Central」、紅磡「維港.星岸」擔任認可入士。

預計關鍵日期需延後

3. 記者實地視察

在2021年6月29日,也就是樓盤原本預計關鍵日期的前一天,我們《胡.說樓市》團隊來到「愛海頌」現場,從地盤外圍望入去,棚架已經拆走,實在看不出地盤有很多地方未完成。究竟有什麼工程未完工,而需要把入伙期延長足足七個月?  據了解,這關乎地盤涉及20,000呎的商業樓面,而當中一部份屬於GIC用途,除了要由屋宇署驗收外,還要由該GIC用地的使用者來驗收,故需要較長時間。

「愛海頌」現場
這關乎地盤涉及20,000呎的商業樓面,而當中一部份屬於GIC用途,除了要由屋宇署驗收外,還要由該GIC用地的使用者來驗收,故需要較長時間。
這關乎地盤涉及20,000呎的商業樓面,而當中一部份屬於GIC用途,除了要由屋宇署驗收外,還要由該GIC用地的使用者來驗收,故需要較長時間。

各方回應

1. 地政總署

一般而言,發展商若預期未能在地契指定期限內取得「入伙紙」,須向地政總署申請延長期限。地政總署在處理申請時,會考慮提交理據及項目發展進度。如果延長建築規約期限申請獲批,申請人須遵守地政總署施加條件,包括繳付補價。鑑於2019冠狀病毒病疫情,政府於去年四月八日公布支援企業應對疫情挑戰的措施,土地業權人可免補地價延長有關期限最多六個月,愛海頌亦受惠於該項措施。地政處於2020年5月28日收到發展商有關申請,並於2020年7月3日批准延長期限至2021年9月30日。

2. 一手銷售監管局

一般而言,「關鍵日期」是指項目符合批地文件的條件的日期,或該項目在遵照經批准的建築圖則的情況下、或按照豁免證明書的發出的條件,在各方面均屬完成的日期。發展項目的「認可人士」,可因應「工人罷工或封閉工地」、「暴動或內亂」、「不可抗力或天災」、「火警或其他賣方所不能控制的意外」、「戰爭」或「惡劣天氣」導致延遲,批准延後預計關鍵日期。買賣合約會述明,賣方須於「認可人士」批予延期後的14日內,向買家提供有關延期證明書的文本。

3. 發展商長實

發展商已根據買賣合約規定,透過律師發信通知買家,由於建築期間的「暴動或騷亂」、「不可抗力事件」及「惡劣天氣延遲了有關的建築」,發展項目認可人士已按照該合約的第4(3)(a)條向賣方批予延期至2022年1月26日。

4. 發展商市建局

「愛海頌」住宅單位工程及裝修已在2021年年中大致完成,一二座更已取得入伙紙,但第三五座仍有待批出。市建局指出,發展商仍需進行地盤外圍工程、及安排政府部門驗收目,包括基座的多項政府設施等,之後待發出滿意紙後,才能安排買家收樓,一般需數個月處理時間。

延遲交樓對業主及按揭影響

1. 產生額外租金支出

「我在想,發展商面對如此多業主,應該牽涉千多戶人,不可能是沒有任何解釋,或者說了算。我會在想,會否延遲210天後,之後再延遲210天? 我有一個很大的疑問,第一件就是這件事。可能你有些業主,現在租樓住,假設兩萬元月租,半年也就是10多萬元,都有一點麻煩。」

2. 建築期付款上會問題

其實對陳先生來說,因為現時仍然租樓住,苦煞應否跟業主商討續租安排之餘,更擔心卻是按揭安排。因為不想邊租樓、邊供樓形成雙重負擔,所以當日選擇「建築期付款」,原本銀行已批出按揭,現在卻不知道銀行會怎處理。

「因為我的按揭已經批出,做按揭的銀行已經說會等到我六月,批出後要提取了,這個就出現了較大手續上的麻煩。因為現在要跟銀行接洽,未知是否需要再重新申請。這個世界有很多變數,又或者樓市有很大的上落,這一點就是要業主去承擔,發展商是完全沒有責任。」究竟選擇建築期付款的樓花買家,在按揭上會出現什麼問題呢?

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