【傲玟: 現樓豪宅揭秘】發哥賣廣告都險爛尾!? 銀行肯唔肯借按揭? (附影片)

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早前位於何文田的「傲玟」重推,開放現樓示範單位及會所給傳媒參觀。這個差點淪為爛尾盤的豪宅物業,原本是由高銀金融前主席潘蘇通私人持有,其後因為財困而被接管,並鬧上一場官司。一份法庭判決書清晰披露接管人與潘蘇通相關人士的爭拗及瓜葛,亦揭露發展商賣樓時的手法存有重大問題。

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現樓狀況

位於何文田常盛街17號的「傲玟」,由六座物業組成,合共有401個單位,面積由848至1,447呎,加上有34區校網優勢,無論地理位置或單位內櫳,都展現出一份豪宅氣派。在物業被接管後開放現樓參觀,這個面積過千呎的現樓單位,由電梯走出來已為私家電梯大堂,屬入契一部份,廚房裝置用上名牌設備,廳大房大望透整個何文田區,怎看都是豪宅身價。至於屋苑會所,沿旋轉樓梯一直延伸上二樓,設有大型宴會廳、健身室、室內泳池,最觸目莫過於底層設有室內泥地網球場。

傲玟現樓豪宅
傲玟現樓豪宅
傲玟現樓豪宅
傲玟現樓豪宅
傲玟豪宅會所
傲玟豪宅會所_泥地網球場

傲玟財困事件薄

2017: 工銀亞洲批出72億元予潘蘇通相關人士

「傲玟」原本是政府在2016年推出招標的一幅用地,當時高銀金融以63.81億元投得,地價每呎過萬元,其後高銀金融把土地權益出售予當時的主席潘蘇通。潘蘇通則以「金鋑有限公司」來持有項目作為發展商,並在2017年獲「工銀亞洲」批出72億元的貸款,作為收購土地及建築工程費用之用。

201910: 傲玟開售僅售出28伙,銷情慘淡

這一切,本來看似沒什麼大問題,但「傲玟」在2019年10月開售時,受當時社運及經濟氣氛影響,即使請來影帝周潤發助陣宣傳,最終樓盤僅售出28個單位,套現11.9億元,銷情慘淡。資金回籠導致發展商周轉不靈,發展商開始左借右借,其後更未能支付工程費導致承建商離場,售樓紙被撤回。其後白武士「橡樹資本」提供75億元的融資,令項目得以翻生,但仍走不出要被接管的道路。

20205向內地商人田偉「Outstanding Management Consultation Limited」借5億元支付工程費

一個丟空兩年的物業,內部質素看似仍保養得宜,但一份法庭判決書,就揭露了高銀金融前主席潘蘇通是如何踏上財困之路,同時把預售期間的不正當銷售手法浮面,部份更間接反映出《一手住宅物業銷售條例》的漏洞。

2019年賣樓銷情冷淡,導致潘蘇通一方資金周轉不靈。2020年5月,潘蘇通向內地商人田偉的「Outstanding Management Consultation Limited」借取5億元來周轉,藉以支付承建商金門工程費用。本以為可大步檻過,但實情並沒解決問題。

20215: 承建商金門決定暫停工程

2021年5月,承建商金門決定暫停工程、抽隊離場。記得2021年,我們《胡.說樓市》團隊接到消息時,也曾來過「傲玟」現場,當時接近完工的地盤已重門深鎖,原本預計關鍵日期2021年5月29日的「傲玟」未能如期交樓,有九個業主取消交易。記得當時有買家跟我們反映,在取消交易後,發展商卻無力退還按金。

20218: 地政總署撤銷傲玟售樓紙

因發展商無力證明有能力償還超支發展費用,2021年8月,地總總署撤銷了「傲玟」的預售樓花同意書。當時的潘蘇通既沒有財力完工,卻又不透過樓花方式售樓套現,「傲玟」處於半爛尾階段。

20223: 私募基金「橡樹資本」提供75億元融資,年息14

向潘蘇通提供72億元貸款的「工銀亞洲」,在2022年1月打算申請接管「傲玟」,但因潘蘇通一方知道「傲玟」還有六個月可完工、且項目估值高達170億元,售樓所得可還清所有債務,故決定選擇再尋求融資,跟私募基金「橡樹資本」商討把項目權益抵押,終在2022年3月獲得一筆75億元的融資。該筆融資的年息14厘,逾期還款需額外罰息8厘。

20224: 潘蘇通公司被內地商人田偉追討8.11億元

2022年4月,潘蘇通一方被內地商人田偉入稟追討早前貸款,連本帶利8.11億元。「橡樹資本」認為嚴重損害其利益。因為「橡樹資本」批出融資前進行盡職審查,潘蘇通一方並沒有披露任何文件,而事後反映,潘蘇通向田偉借取的5億元貸款、利息高達30-48厘。

202210: 潘蘇通公司未能償還「橡樹資本」融資利息,委託羅兵咸接管

2022年10月,潘蘇通一方亦再未能償還「橡樹資本」75億元融資的利息。故在2022年11月,「橡樹資本」委託「羅兵咸永道會計師事務所」接管「金鋑有限公司」,踢走原有董事,由他們來出任。

胡.說評析

為何墊支工程費的貸款不翼而飛?

回望事件,既然當初潘蘇通已向內地商人田偉借了5億元來周轉,理應可以解決到問題,但何以最終承建商金門要在2021年5月抽隊離場?  法庭判決書披露一件事,原來這五億元根本沒有用來找清金門建築費用,反而存於在一個叫名為「Stand Ahead Holdings Ltd」的公司戶口內。這個戶口的持有人正是潘蘇通妻子劉建明。用來墊支工程費的貸款不翼而飛,其後更因為拖欠田偉貸款被入稟追討。這件事成為之後債主「橡樹資本」,要向潘蘇通一方發出違約通知書的導火線之一。

it transpired that the proceeds of the OMCL loan were not paid to discharge Gammon’s construction costs but were deposited in the bank account of a company called Stand Ahead Holdings Ltd ultimately owned by Pan’s wife Liu Jianming

法庭判決書

潘蘇通拒交出銀行帳戶?

「橡樹資木」接管了「金鋑」後,把原有董事被踢出董事局,但潘蘇通一方拒絕交出帳目,亦阻止「羅兵咸永道會計師事務所」相關人士登入銀行帳戶,甚至入稟宣布接管行動無效,其中一個理由是「橡樹資本」有目的地惡意阻礙他們賣樓套現。因為他們知道,潘蘇通一方本身需要透過賣樓來還息,只要阻礙賣樓無能力償還利息時,「橡樹資本」便可獲取進一步罰息,以及獲取整個「傲玟」的控制權。

法庭不接受潘蘇通一方看法,因為他們理應知道2022年8月尾項目取得滿意紙、也理應知道2022年9月30日前要向「橡樹資本」償還利息,但何以在2021年8月被撤銷售樓紙後,一直去到2022年7月也沒採取任何申請賣樓等行動? 而且雙方簽定的貸款協議,也有表明只要潘蘇通一方符合條例要求可自由賣樓,沒證據顯示「橡樹資本」有阻礙其賣樓。

法庭判決書

  • the Plaintiff’s made allegations against Grand XI that it had deliberately delayed GT’s sales of units in bad faith and for ulterior purposes
  • Oaktree knew that GT had to generate income from sales before it could be a position to pay interest. Therefore, Oaktree would have known that by delaying consent, GT would not be able to generate cash to service the interest payment and cause an event of default which would immediately yield an additional 8% interest to Oaktree, making a total interest rate of 22% from the date of default.
  • The above would result in Oaktree having control over the Development

項目發展商誰屬?

買家身份有點撲朔迷離,究竟接管後,日後買家是跟潘蘇通一方買樓、抑或跟接管人買樓? 接管人代表庄日杰在記者會中表示,自已為「羅兵咸永道會計師事務所」合夥人,也是大家所說的接管人。進入了該董事局後,項目發展商仍是金鋑,並以金鋑名義去銷售。他表示,大家或會擔心日後及以前權益是否受保障,對於部份第三方債務的問題,金鋑仍需要承擔的,但金鋑會怎樣處理,則要看物業銷售情況如何。他表示,今次是由接管人代表金鋑把其物業出售,故他們的權益不會受損。另外今次項目建築商是金門,金門也承諾會在交樓後提供執修服務。

潘蘇通曾隱瞞「以樓代債」?

在2019年首次推售時,「傲玟」2座一個低層B室,作價4,041.3萬元的單位,在銷售文件中顯示,買家選擇了建築期付款,當時需支付半成首期,餘額3,839萬元則由「利星行信貸有限公司」作貸款,最高按揭成數65%,為期五年,首兩年息率P-3厘,其後P+2.25厘。但據法庭判決書卻披露,原來這種交易的尾數,買家只支付了750萬元,餘額超過3,000萬元就用來抵銷了潘蘇通對買家的債務。

潘蘇通一方指出,當時潘蘇通為該公司唯一受益擁有人,所以沒有所謂。但這真的沒有所謂嗎? 法官用上 「cavalier approach」來形容,認為做法輕率,令人關注管理層的誠信問題。「以樓代債」的枱底交易,不單沒跟「橡樹資本」披露,翻查當時的一手銷售冊,發展商也沒有作額外披露,準買家對該成交冊上披露買賣的資訊並不對等,若影響了入市決定,隨時惹來造市疑雲。

The Plaintiffs submitted that the transaction took place at a time when Pan was the sole owner beneficial owner of the Development and so it did not matter. With respect, that is a somewhat cavalier approach to adopt when it is a breach of clause 21.11 and leaves much to be desired in terms of the integrity and disposition of management involved

法庭判決書

接管人代表庄日杰在記者會中也表示,在他們接管前,有部份業主跟金鋑也在車位上有一些交易,但基於保密協議而不能透露詳情,他們進場後的車位交易則全部按照正常程序來處理。我們《胡.說樓市》編輯部翻查了土地註冊處資料,發現「傲玟」累計錄得15宗車位轉讓,當中有8個成交在2023年1月後發生,也就是公司被接管後才促成,車位成交價400萬元,電單車位則25萬元;另外有7個則於2022年11月售出,成交價由400萬-435萬元。在全數車位成交中,13個買家並沒有或已解除按揭,1個買家有做按揭,唯獨有一個買家沒有相關資料顯示。

重推時買家能否做按揭?

來到2023年的今天,雖然法庭裁定「羅兵咸永道會計師行」作為接管人,會以最佳利益來為「金鋑」行事,但有一些問題仍然是懸而未決,特別是早前取消交易的九個買家,至今並不是全部已取回訂金。雖然接管人表示「金鋑」仍會負責,但前提是視乎銷售情況,怎樣負責? 何時負責? 現時仍未有清晰答案。

而且,就算買家真的對物業有興趣,如此複雜的背景下,銀行是否願意為物業提供按揭有沒有影響?  以至日後收樓後,執修工作由金門負責,但會否負責到底呢?  畢竟以前在九龍城喇沙利道6號的「晟林」,原本也由內房福晟持有,但亦因財困被接管後,其執修工作卻找不到相關人士來處理,日後「傲玟」又會否遇上同一情況?  值得準買家留意。

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