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買入千萬豪宅，無非想享受優質生活，但東涌昇薈一個複式單位的業主一家六口，過去幾年卻經歷了一場長期的漏水惡夢。為了根治嚴重的滲漏問題，業主以為終於爭取到發展商安排大修，豈料一場看似積極的維修工程，竟演變成業主口中的「恐怖設局」。發展商在打拆單位廁所後突告停工，並拋出一份被形容為「魔鬼條約」的和解協議。究竟這份協議隱藏了甚麼條款？業主該如何應對？《胡‧說樓市》團隊聯同驗樓師 Joe Sir 深入現場直擊，揭開漏水真相與法律疑團。
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一、 千萬複式慘變「水簾洞」！全屋多處嚴重滲水直擊
業主陳先生一家六口於2016年買入由南豐發展的東涌昇薈複式單位。單位連同天台共三層高，於2018年入伙。然而，入伙僅一年多（即2019年起），全屋多處便陸續出現嚴重漏水現象，嚴重時屋內宛如「水簾洞」。
1. 地下睡房：黑雨即滲水 窗台積水成災
地下一層的睡房是全屋漏水的重災區。業主展示管理處在窗邊貼上的皺紋膠紙，透露當初管理處曾勸阻報界，並貼上膠紙暫代修補，但根本無法止漏。每逢大雨或黑雨，雨水便沿著L型轉角玻璃窗框滲入，大半個窗台浸濕，必須用膠盆接水才不致浸壞地板。即使發展商曾進行維修，隔天一場黑雨，水流依然滲入。
2. 廚房假天花：石膏板發黃 驚現「石屎鐘乳石」
除了地下房間，毗鄰的廚房亦是重災區。雪櫃頂部的假天花油漆因長期受潮而發黃。驗樓師 Joe Sir 打開梗廚假天花檢查時，赫然發現內部已結成很大塊白色的「鐘乳石」。
驗樓師 Joe Sir 現場分析：「這塊白色的鐘乳石，正上方是石屎接駁位與水喉套筒。建樓時承建商後期用英泥填補洞口並做防水，但因防水層破損，水份長期滲漏，最終滴凝成鐘乳石。這種情況不應先維修樓下，必須從樓上主人套廁源頭重新做好防水層，進行48小時蓄水測試及紅外線監察，確定無漏後才修補樓下天花。」
3. 外牆與排氣喉設計瑕疵
Joe Sir 仔細檢查外牆，發現二樓露台外框有白色水痕，懷疑整個玻璃幕牆內的鋁框已注滿水。若承建商未在外牆鋁板內部安裝「擋水片」，雨水便會在空腔內亂竄滲入室內。此外，廚房排氣喉管連通外牆百葉窗，因缺乏擋水板，風雨大時雨水會直衝入內並從喉管接駁口滴出，屬設計上的細節疏忽。
| 漏水位置 | 受損狀況 / 現象 | 驗樓師 Joe Sir 診斷源頭 | 建議根治方案 |
| 地下睡房（L型窗） | 窗框大面積滲水、地磚積水、邊框腐爛 | 外牆玻璃幕牆鋁框注滿水，疑缺乏擋水片 | 拆開外牆鋁板蓋子檢查，補裝/更換擋水片 |
| 廚房假天花 | 油漆發黃剝落、天花結成大塊「鐘乳石」 | 樓上主人套廁石屎套筒防水層破裂滲漏 | 樓上浴室重新做防水層，經48小時蓄水測試後還原樓下 |
| 廚房工作平台風槽 | 排氣喉管接駁口下雨時滴水 | 外牆斜百葉窗缺乏擋水板，雨水直衝入內 | 於百葉窗後加裝擋水板，將積水引導向外流出 |
| 其餘房間及天台 | 仔仔房牆身發霉；囡囡房天花發黃；天台地磚踏下噴水 | 天台防水層失效，水份積聚於地磚下方泥層 | 天台整體重做防水層及重新鋪砌地磚 |
由於全屋房間無一倖免，陳先生一家六口長期無法在睡房休息，只能每日在客飯廳鋪上床墊席地而睡，居住質素極度惡劣。
二、 拆爛廁所後突停工！發展商拋出「魔鬼條約」
業主多年來多次向管理處及發展商反映，均只獲「向上級匯報」等官僚回應。直到2026年，業主表明將向傳媒投訴，發展商南豐才派員到場打拆二樓主人套廁，將洗手盆、鏡櫃及泥水牆拆除並塗上防水油。業主以為惡夢終可結束，豈料工程做了一半突然煞停。
2026年6月3日，發展商代表公司「First Harvest Development Limited」向業主發出一份和解協議信件。雖然發展商承諾進行維修並提供每日最高 $5,600 的酒店住宿津貼，但信中卻夾雜了極度嚴苛且不對等的條款：
| 和解協議核心條文 | 發展商擬定內容 | 業主疑慮與潛在風險 |
| 全面及最終解決 (Full & Final) | 條款為一次性 (One-off basis)，作為所有索償的最終解決方案。 | 若維修後再次漏水，業主將失去要求發展商免費跟進或索償的權利。 |
| 維修標準決定權 | 維修方式及標準由發展商以「合理方式」自行斟酌決定。 | 發展商可隨意採用次等或交差式維修方案，業主無權過問或要求第三方審核。 |
| 嚴格保密條款 (Confidentiality) | 禁止業主向任何第三方（包括傳媒、公眾）披露協議細節。 | 剝奪業主尋求公眾監督或對外求助的權利。 |
| 禁止負面評論 (Non-disparagement) | 業主不得對發展商及屋苑作出任何詆毀或負面評論。 | 即使日後出現爭議，業主亦被封口，否則可能面對違約索償。 |
業主要求發展商提供具體的維修計劃書交由第三方公證行審核，並要求修補不合理解約條款，惟發展商態度轉趨強硬，堅持「一個字都不改」。業主陷入「不簽約無法復工（家中如廢墟）、簽約後失去將來保障」的進退兩難局勢。
昇薈背景：
東涌「昇薈」(The Visionary) 由南豐集團與保利置業合作發展，於2011年以34.2億元投得「限量地」（每呎地價約 $2,378）。項目由9座高座、3座中座及6間洋房組成，提供1,419伙，於2016年起入伙。當年初發售時以折實均價七千多元的吸引價開售。
三、 法律專家拆解：業主自保與維權 3 大關鍵
針對業主面臨的「肉隨砧板上」困局，律師梁永鏗就法律層面提出了專業分析及應對建議：
關鍵 1：合約是否構成「不公平條款」？
梁永鏗律師指出，一份合理的維修和解協議，必須清晰列明：維修範圍（需附圖則標示所有漏水點）、維修後的保養期、期內協助、傢俬電器損毀的具體賠償金額等。若條文過於模糊，業主權利將不受保障。
若發展商利用市場優勢地位，強制業主接受嚴苛條件才肯施工，法官在訴訟時會根據《管制免責條款條例》中的「合理性測試」(Reasonableness Test)，評估條款是否過分剝奪業主權利。
關鍵 2：條文中的「Without Prejudice」有何法律含意？
發展商在信中加上「Without Prejudice Save as to Cost」（不損害權益）及「Without Admission of Liability」（不承認法律責任）。梁律師解釋，這屬於常見的法律談判保護機制，確保雙方在談判過程中的提議不能直接作為法庭上承認過失的證據。
梁律師強調，即使業主簽署了協議，若日後發現維修質素極差（如僅塗抹灰泥、未做合規格防漏），業主仍可憑合約控告發展商未有履行合約責任（毀約）。
關鍵 3：切勿錯過 6 年「法律追溯期限」
根據香港《時效條例》，一般民事契約糾紛或疏忽索償的追訴時效為 6 年，由違約或損害發生時起計。本個案自2019年發現漏水至今已歷時多年，時間極為緊迫。
| 處理途徑 | 優勢 / 作用 | 注意事項 / 建議行動 |
| 發出律師信 (Legal Letter) | 施加法律壓力，促使發展商軟化並重回談判桌修訂條款。 | 需於6年時效屆滿前盡快發出，中斷時效計算。 |
| 委託第三方公證行 / 測量師 | 提供具法律效力的專業漏水及損毀評估報告。 | 拍照、錄影並妥善保存歷年所有與發展商的通訊紀錄。 |
| 向消委會 / 申訴專員求助 | 進行免費調停；極端個案可申請「消費者訴訟基金」。 | 消委會一般不評論個別個案，調停需雙方自願。 |
| 民事訴訟 (Civil Litigation) | 由法庭裁決賠償額及強制執行維修責任。 | 業主需承擔舉證責任及訴訟時間/法律成本。 |
四、 官方機構回應
- 南豐集團： 截至新聞截稿前，發展商未有就查詢作出正面回覆。
- 一手住宅物業銷售監管局（銷監局）： 指出《條例》規定賣方在接獲買方成交後6個月內書面通知後須盡快自費補救。買家可按買賣合約要求補救，亦可考慮提出民事訴訟或向消委會投訴。
- 消費者委員會（消委會）： 建議業主簽署協議前了解維修是否屬發展商應盡責任，切勿在未充分理解下簽署。若維修中途停工，應即時保留證據並委託專業人士評估。消委會可協助調停；如涉及重大公眾利益，消費者訴訟基金可提供法律協助。
撰文: 胡國威
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