【維港1號:揀樓攻略】VR模擬景觀、平面圖詳盡分析! (附VR Tour)

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中國海外在啟德區的「維港1號」即將推售,為啟德區跑道區首個住宅項目,共由兩座高座及一座低座組成,合共1,059個住宅單位,當中過半單位為兩房上車間隔。樓盤關鍵日期在2023年3月31日,距離落成期至少有21個月。歸納市場吹捧的賣點主要有兩個。第一、交通基建。屯馬線通車效應,有利帶動啟德區交通;第二、景觀。發展商形容樓盤三邊臨海,實況是否如此? 我們會一文剖析其優劣、以及其揀樓攻略。

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維港1號揀樓影片

維港1號資料

樓盤名稱維港1號
位置九龍承豐道11號
單位數目1,059個
面積329呎-1,793呎
戶型1房: 329-355呎 (246個)
2房(開廚): 426-482呎 (493個)
2房(梗廚): 536-564呎 (60個)
純3房: 598呎 (31個)
3房1套: 643-656呎 (92個)
3房1套+工人房: 763-774呎(121個)
4房4套: 1,781呎(8個)
特色: 816-1,793呎(8個)
車位158個
校網34校網
關鍵日期2023年3月31日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商中國海外
項目官網http://www.onevictoria.com.hk
示範單位地址九龍九龍灣宏照道33號國際交易中心28樓

維港1號開價

首批212伙
折扣額13.5%
平均呎價$26,564/呎
折扣後售價$22,978/呎
區內新近二手造價啟德一號: 21,620元/呎
天寰: 23,070元/呎
嘉匯: 21,833元/呎
OASIS KAI TAK: 23,278元/呎
龍譽: 24,182元/呎

胡.說評析

考慮1: 樓盤交通

要駁車到港鐵站

憧憬「屯馬線」全線通車,啟德區即時成為焦點;但別以為由「啟德站」出發行過去「跑道區」會好近。實情整個啟德區版圖之大,總共達320公頃,區分由土瓜灣一直橫跨至觀塘,無論由「啟德站」,抑或「九龍灣站」行去跑道區,差不多等於由彩虹行去到九龍灣,所以前往港鐵站只能駁車。

選擇由「啟德站」走出來,首先要經過「Oasis Kai Tak」下方商舖,穿過後方的小徑來到「龍譽」;被圍欄阻隔的就是「嘉峰匯」、「尚.珒溋」附近用地。但如果想前往跑道區,除了要先經「嘉峰匯」附近,橫過「承啟道」前往「啟德體育園」,並再多行一段路才能前往「承豐道」,也就是跑道區一帶,表面上很容易,但實情經過「承啟道」後,現場是沒有道路可接駁往跑道區。

若想由「啟德站」前往「跑道區」,最終還需要經過「機電工程署」、繞入「九龍灣商貿區」、經過「國際展貿中心」及「Megabox」,透過「兒童醫院」旁的接駁天橋行過去。因此,跟沐寧街的半新盤相比,「維港1號」並不算有「屯馬線」的鐵路概念。

跑道區公共交通選擇不多

住跑道區,更直接的方法應是經「兒童醫院」旁天橋直接穿過。由「九龍灣港鐵站」前往更加方便。但要知道,「兒童醫院」本身已經偏離「九龍灣港鐵站」,捱近「九龍貨倉」一帶,由「九龍灣港鐵站」步行前往需時約十至十五分鐘。再經過「兒童醫院」的行人天橋接駁往跑道區,也需時約八至十分鐘,所以即使你由「九龍灣港鐵站」前往跑道區,需時也至少20分鐘以上。

當中,還未計及前往跑道區哪個位置。跑道區長約1.4公里,兩旁一頭一尾均建有項目。由跑道區頭段、行去跑道區末端的「郵輪碼頭」需時八分鐘。至於「維港1號」是「4B區2號」地盤,就屬於中段後排位置,由「兒童醫院」接駁天橋拐入後多行三分鐘便能抵達。

當然你可以選擇乘坐交通工具前往,但選擇卻少之有少。現場有一輛專線小巴86號可通往九龍灣港鐵站;以及每隔約三十分鐘有一輛城巴「33」可前往九龍城及又一城。至於還有一輛九巴「5R」前往觀塘,但只會在周六才行駛。

小巴/巴士路線目的地服務時間班次收費
小巴86號九龍灣德福花園6:40-23:058-20分鐘6.4元
九巴5R觀塘APM11:00-19:00(周六、日及公眾假期)20分鐘7.3元
城巴22九龍城、九龍塘又一城05:45-00:1530分鐘5.3元

取消單軌鐵路成交通不濟主因

原本跑道區交通沒有如斯不濟,事關整個啟德規劃,本就連同「單軌鐵路」一起構思發展,原意希望透過一條高架輕軌鐵路,把啟德跟九龍灣及觀塘連接起來,當中設有十二個站,經「麗晶」駛入去「啟德站」,再接駁「跑道區」,尾站再繞出「觀塘」,只是在2020施政報告後,政府就說工程複雜,所以單軌鐵路胎死腹中,意味日後只能倚賴陸路出入。

啟德單軌鐵路曾進行公眾諮詢
啟德單軌鐵路曾進行公眾諮詢

但政府「彈出彈入」的做法,卻令發展商計錯數。整個跑道區建有十一幅住宅地,有九幅都在推翻計劃前招標,估計當時發展商也是憧憬有基建,而出手投地價特別闊綽。「維港1號」位於較後排,故在2018车12月推出招標時,每呎地價僅13,523元呎;但「維港1號」前方,由「新世界、恒基、會德豐、華懋、中海外及帝國」組成財團投得的「4C區2號」地,地價則高達19,636元。其餘向海用地也高達17,000至18,000元呎。但政府推翻計劃後呢? 長實投得跑道區單邊海景地皮,每呎地價已跌至15,861元,相當於跌價20%。又一個摸頂投地,被政府「跣鑊甘」的例子。

啟德區規劃VR Tour
: 跑道區地價
 4B34B4*維港1號4C34B14C2
地盤面積104,475呎104,497呎97,393呎117,930呎103,151呎105,110呎
可建樓面574,615呎574,733呎594,087呎648,617呎722,060呎641,168呎
中標價83.33億元89.06759億元80.338億元112.6億元98.93億元125.9億元
每呎地價14,502元15,498元13,523元17,360元13,701元19,636元
發展商新世界、恒基、會德豐、帝國高銀金融中國海外新地新世界、恒基、會德豐、中國海外新世界、恒基、會德豐、華懋、中國海外、帝國
用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅
*高銀金融於2020年7月以34.77億元蝕讓
表: 跑道區地價(續)
 4C14A14A24E14E區2號
地盤面積102,053呎176,368呎197,552呎59,719呎117,844呎
可建樓面714,374呎1,075,840呎1,205,062呎328,453呎648,143呎
中標價129.16億元127.398億元159.53億元42.728億元102.8億元
每呎地價18,080元11,842元13,238元13,009元15,861元
發展商華潤、保利置業嘉華、會德豐、中國海外中國海外、恒基、嘉華、九倉中國海外長實
用途住宅住宅住宅住宅住宅

道路改善工程能未能支撐區內需求

無單軌鐵路,跑道區依賴陸路。土木工程署有為「承豐道」進行一些改善工程,包括擴闊現有雙線道路至每邊約7.3米,並在上方興建闊度大約11米的高架園景平台,給市民作休憩用途,並在朝向避風塘方向一邊加裝隔音屏障,跟住宅地盤邊界約有9-11米距離。

跑道區所有項目都依賴承豐道與外區接駁
跑道區所有項目都依賴承豐道與外區接駁
維港1號交通規劃
承豐道交通規劃
承豐道交通規劃

至於興建中的T2幹線,即建於避風塘地底隧道的一段,日後會接駁中九龍幹線,則不會經過跑道區。道路改善工程有沒有幫助? 住得這裡最好要懂得駕車、最好有車位。暫時未知道其他期數的車位比例,但「維港1號」全盤只有158個車位,相當近6.7戶才能分配一個。

即使你有車位,你也最好懂得控制好自己駕車情緒。別忘記,全條跑道區僅依賴「承豐道」這一條幹道,先不計算末端三幅地會否改作住宅,只是這十一幅住宅地,合共772.7萬呎樓面,粗略以500呎一個單位推算,這裡會有住宅15,400個單位,還要考慮日後郵輪碼頭及商業用地的工作人口。我假設每兩戶有一戶駕車,車輛數目已高逹7,700多輛,又假設只得三分一同時在「承豐道」行駛,場面仍可以壯觀得很。

6號幹線(中九龍幹線、T2主幹道)走線圖
6號幹線(中九龍幹線、T2主幹道)走線圖

考慮2: 樓盤景觀

最靚景觀只是避風塘景

「維港1號」另一個賣點,就當然盤如其名望「維港」,但實情是否如此? 用航拍機拍攝出來,什麼景觀也漂亮,問題是自己單位能否望得到? 首先整個跑道區的住宅分前後兩排,一邊會望向兒童醫院、九龍貨倉至觀塘海濱長廊,另一邊則望向維港方向。「維港1號」向後排,兩座高座呈L形布局,其中向東北方向,包括「2B座ABC室」均會跟兒童醫院正望。

部份單位側望會朝向「九龍貨倉」方向。「九龍貨倉」曾獲批建住宅,早年也獲城規會批准興建6座27-28層高的住宅項目,提供911個單位,但發展商因補地價問題暫未有推進,反而申請了作活化工廈,但側望東北景都有變數,包括「1A座AHG室」、「1B座ABH室」、「2A座ABH室」均屬這一類。而且也要留意,這方向的單位有可能被前方的「迎海大宅」阻擋,必須選擇十樓以上才較有保障,當中1B座B室,無論低中高層單位都會受旁邊4B區3號地盤阻擋一半避風塘景觀。不過,最靚景觀已是這邊望避風塘的座向,皆因向西望的維港景毫無保障。

「1A座AHG室」、「1B座ABH室」低層會被前方「迎海大宅」遮擋,要選擇10樓以上,避風塘景觀才較有保障。
「1A座AHG室」、「1B座ABH室」低層會被前方「迎海大宅」遮擋,要選擇10樓以上,避風塘景觀才較有保障。

維港1號無維港景?

因為開則的開係,「2B座JKH室」則望毗鄰「4B區1號」地盤,簡單來說,就是樓盤景。至於真真正望維港的單位,包括「1A座BCDEF室」、「1B座CDEFG室」、「2A座CDEFG室」,則被前方「4C區2號」地盤阻擋,無論選擇高中低層效果都一樣。因為兩個地盤的高度均為110米,故維港景可說是零保障,就算這些單位能望維港景,時間也是很短暫。

維港1號景觀VR Tour (向西南單位,注意前方將建住宅,景觀全被遮擋)

維港1號景觀VR Tour (向東北單位,注意前方將建迎海大宅,低層海景或被遮擋)

考慮3: 樓盤開則

工作平台及露台合併而建

「維港1號」開則上也有一些特別之處,值得提抽出跟大家說明一下。首先,如果有細心留意屋苑的「工作平台」及「露台」,你會發現發現兩者重新合體,這是繼富豪酒店在西營盤的「尚瓏」後,成功獲屋宇署放寬安排的新樓盤。根據一般規定,工作平台及露台必須分開而建,而兩者必須相距1.5米距離。但由於屋宇署修訂了作「環保及創新的樓宇」作業備考,容許發展商提供便捷方便維修及保養冷氣機散熱器下,可以把工作平台及露台合併,而無須分開1.5米距離。

工作平台及露台合併
維港1號露台與工作平台合併
維港1號露台與工作平台合併

特厚電梯牆身

第二,有細心留意圖則,你會發現部份貼近電梯的牆身,中間多隔了約25厘米的空隙位,變相令電梯牆身厚度增至350毫米,有機會壓縮了內櫳的實用性。這種設計在上次同系的大埔「天鑽」已經出現,當時向業內測量師查詢,估計有可能提升隔音功能,若非如此,我們對此設計也摸不著頭腦。

特厚電梯牆身

單位黑廁比例極高

第三,「維港1號」黑廁比例高企,若以分層計只有1B座C室(2房開放式廚房)、2B座G室(2房梗廚)及2B座A室(3房1套)並非黑廁類,即使低座單位四房雙套,也只得主人套廁非黑廁。


示範單位VR Tour

2A座28樓H室 (774呎,無改動示範單位)

2B座28樓J室 (451呎,無改動示範單位)

1B座28樓D室 (330呎,無改動示範單位)

揀盤攻略

雖然「維港1號」共提供1,059個單位,但實情其開則也趨向簡單,並不算特別複雜,共分為一房套房、兩房開廚、兩房梗廚、純三房、三房一套及三房一套連工人房,當中怎樣去挑選單位,我們建議準買家可以先把類近景觀單位先抽出,之後再按其方位、內櫳大細及個別特性作排序。我們在下文會逐一闡述。

戶型單位單位數目
一房套房1B座D、E、F、G室
2A座E室
2B座B、F、H室
2B座J室(36樓)
246個
兩房(開放式廚房)1A座B、C、D、E、F室
1B座A、C室
2A座C、D、F、G室
2B座C、D、E、J、K室
493個
兩房(梗廚)1B座B室
2B座G室
60個
純三房1B座H室31個
三房一套1A座A、H室
2B座A室
92個
三房一套連工人房1A座G室
2A座A、B室
2A座H室
121個
四房四套迎海大宅A、B室8個
特色8個

一房套房(246個)

首選2B座B室

「維港1號」一房套房共有八柱提供,面積由329-355呎。若先以景觀作細分的話,首選就是「2B座B室」(329呎)的單位,因為其景觀較有保障,會朝向東北望向兒童醫院方向,打側望觀塘海濱長廊及避風塘。

2B座B室平面圖

次選2B座F室

至於餘下全數單位,日後都會受不同程度的影響,當中大部份現時望向維港方向的單位,日後都會被前方「4C區2號地盤」阻擋;部份則被新地「4C區3號地盤」削去部份景觀、也有部份被「4B區1號地盤」影響。既然同樣景觀都受阻,下一步就會從方位上挑選二線之選,因為以方位計算,「2B座F室」(331呎)向南,可排在揀樓第二選擇;之後「1B座D室」(330呎)、「1B座E室」(330呎)、「1B座F室」(330呎)、「1B座G室」(338呎)均向西南,可視為第三梯隊;至於餘下「2B座H室」(348呎)及「2B座36樓J室」(355呎)朝向北,則會放在第四選擇;尾選則為向西的「2A座E室」(332呎)。

2B座F室

第三選擇「1B座D、E、F室」

第一二之選呼之欲出,但第三選擇有四柱單位,但實際上用面積來衡量只有兩類。一類為「1B座D、E、F室」(330呎)、另一類為「1B座G室」(338呎),需再按其內櫳衡量排序。由於「1B座G室」設於單邊位,其外部會連接較多公家牆身,包括跟管道槽連接的250毫米需計算入實用面積,因此在第三選擇中,也要把「1B座G室」放在尾選考慮,其餘「1B座D、E、F室」則第三梯隊中排得較前,可以按樓價任揀其一。

1B座D、E、F室
: 一房套房排序
單位景觀方向排序
2B座B室望兒童醫院、避風塘東北首選
2B座F室望4C區3號地盤次選
1B座D、E、F室望4C區2號地盤西南第三選擇(首選)
1B座G室望4C區2號地盤西南第三選擇(次選)
2B座H室望4B區1號地盤第四選擇
2A座E室望4C區2號地盤西尾選

兩房開放式廚房(493個)

第一選擇

佔全盤量數最多的「兩房開放式廚房」共有493個單位,分布於16柱單位內。我們會按其景觀分開五條梯隊,之後再按每條梯隊再作排序。第一梯隊、也屬於最值得購買的兩房開廚單位有三柱,包括「1B座A室」(454呎)、「1B座C室」(460呎)及「2B座C室」(459呎)。三柱各有其優劣,如果鍾情非黑廁類別的買家,務必選擇「1B座C室」,雖然單位會向西南、受日後「4C區2號」地盤阻擋,但卻是唯一光廁的兩房開廚單位;另「1B座A室」則向東北、望九龍貨倉及避風塘,但也謹記要選擇十樓以上單位,因為這十樓以下會被前方低座阻擋景觀;至於「2B座C室」則向東北、望兒童醫院及側望避風塘,相對景觀較有保障,故可把這三柱列為兩房開廚的第一選擇。

: 兩房開放式廚房(第一選擇)
單位優點缺點
1B座A室望九龍貨倉及避風塘、向東北須選擇10樓以上以避開迎開大宅阻擋
1B座C室唯一非黑廁兩房開廚單位向西南、會受日後「4C區2號」地盤擋景觀
2B座C室望兒童醫院及側望避風塘、向東北景觀不及「1B座A室」開揚
1B座A室

第二選擇

至於餘下單位均受不同程度的地盤阻擋,故可按其方位把它們分作不同梯隊。第二梯隊會有兩柱,包括「2B座D室」(457呎)及「2B座E室」(452呎)。雖然均會被日後「4C區2號」地盤阻擋景觀,但因其方位向南,故可放在較前的位置。但「2B座D室」及「2B座E室」之間怎抉擇呢?  答案先選擇「2B座E室」,因為其攤分的公用面積較少;反觀「2B座D室」外接電錶房及電梯位,攤分面積較多,蠶食了內櫳可用性外,其近廳房的牆身也為主力牆,侷限了擴大客飯廳的潛力。

: 兩房開放式廚房(第二選擇)
單位景觀及方位缺點排序
2B座E室望4C區2號地盤、向南首選
2B座D室望4C區2號地盤、向南近廳房為主力牆、攤分較多公用面積次選

第三選擇

之後可以把「2A座G室」(482呎)、「2B座J室」(451呎)及「2B座K室」(457呎)列為兩房開廚的第三選擇。因為三者都會受日後毗鄰地盤影響,方位上「2A座G室」向西南、仍有少量向南優勢;而「2B座J及K室」則向北,視乎自己怎樣取捨。至於「2B座J室」及「2B座K室」面積有差異,但只反映在公用地方上,故應該要先選「2B座J室」、尾選「2B座K室」。

: 兩房開放式廚房(第三選擇)
單位景觀特色缺點排序
2A座G室望4C區2號地盤向西南首選
2B座J室望4B區1號地盤向北首選
2B座K室望4B區1號地盤向北攤分較多公用面積次選

第四選擇

最後就是剩下的八柱單位,包括「1A座B、C、D、E、F室」、以及「2A座C、D、F室」,方位全部向西,日後均會被「4C區2號」地盤所擋。但首先我會剔走其中一柱不作考慮,所指就是「2A座F室」,背後跟其間隔有關,近廳房附設250毫米主力牆,跟其他房間的牆身厚度75毫米,厚超過兩倍,直接侷限了日後拆牆改間隔。但撇除了「2A座F室」,其他單位的內櫳有沒有分別呢,就成為排序的分野? 答案是有輕微分別,但分別不大,故寧可先選細再選大。

: 兩房開放式廚房(第四選擇)
 1A座E室、2A座D室 (426-428呎)1A座C室、2A座C室 (438呎-440呎)1A座B室、1A座D室、1A座F室 (444-447呎)
客飯廳連開廚160呎167呎158呎
洗手間37呎37呎35呎
睡房45呎45呎45呎
主人房72呎72呎80呎
玄關+走廊21呎21呎22呎
露台及工作平台38呎38呎38呎

兩房梗廚(60個)

2B座G室」(非黑廁)

若堅決要有梗廚的買家,就必須放眼於500幾呎的單位以上,「維港一號」有梗廚提供單位均由500幾呎起跳,兩房梗廚只得兩柱,分別為「1B座B室」(564呎)及「2B座G室」(536呎)。這兩柱單位之中,我們認為各有優缺點,買家需自行排序。其中,「2B座G室」面積雖然細約28呎,但這個單位也是唯一非黑廁「兩房梗廚」。單位會被日後「4C區2號」地盤阻擋,但其方位卻向正南,也不是完全沒可取之處。

1B座B室」(景觀望避風塘)

至於「1B座B室」並不是光廁類別,但其好處是客飯廳可望向九龍貨倉及避風塘一帶,缺點卻是房間仍會受「4B區3號」地盤所影響,同時必須選擇十樓以上才可完全避過低座的景觀阻擋。

: 兩房梗廚
單位優點缺點排序
2B座G室非黑廁類別、向南受「4C區2號」地盤影響景觀均等
1B座B室望九龍貨倉及避風、向東北方向黑廁類別
房間會受「4B區3號地盤」影響
10樓以下受低座影響
均等
2B座G室
2B座G室

純三房(31個)

「維港1號」只有一柱為純三房供應,為「1B座H室」(598呎),考慮這一柱的買家要小心前方會被「迎風大宅」阻擋景觀,盡量選擇十樓以上以避過影響,或可以參考價單中訂價上,會否出現某些層數的突然有較大擘幅來推斷影響。由於單位主要向東北、望向九龍貨倉及避風塘景觀,買家考慮上述因素後,可以按樓價及自己負擔能力作出排序。

三房一套(92個)

面積六字起跳的單位,清一色為「三房一套」類別,「維港1號」共設有三柱,合共92個單位,分別為「1A座A室」(643呎)、「1A座H室」(643呎)、以及「2B座A室」(656呎)。由於三柱單位均扭向東北方向,景觀較其他戶型有保障,「2B座A室」會望較大比例的兒童醫院;而「1A座A室」及「1A座H室」則望九龍貨倉方向,高於十樓可以避過「迎海大宅」的阻擋。但純粹以間隔計,首選為「2B座A室」,因為單位也是唯一非黑廁的三房單位;其餘均為黑廁。

單位優點缺點排序
1A座A室望九龍貨倉及避風塘黑廁、10樓以下受迎海大宅影響次選
1A座H室望九龍貨倉及避風塘黑廁、10樓以下受迎海大宅影響次選
2B座A室非黑廁望兒童醫院、向東北首選
1A座A室
1A座A室

三房一套連工人房(121個)

佔比較多的三房均為「三房一套連工人房」類別,合共有四柱121個單位,分別為「1A座G室」(765呎)、「2A座A室」(763呎)、「2A座B室」(766呎)及「2A座H室」(774呎)。若以景觀作排序,四柱單位景觀均等,均朝向東北方向,會望九龍貨倉及避風塘一帶,分別是景觀比例而已。幾柱中「1A座G室」較近「迎海大宅」,故穩陣起見也要選擇十樓以上才可以,其餘幾柱則不受「迎海大宅」所影響。另外,要留意,「2A座H室」面積達774呎,比起其他幾柱面數大一點,但實情內櫳並沒有顯著分別,跟其處於單邊需攤分更多公家面積有關,故在這四柱單位中,理應把「1A座G室」、「2A座H室」均視為次選看待,首選「2A座A室」、次選「2A座B室」。

 1A座G室 (765呎)2A座A室 (763呎)2A座B室 (766呎)2A座H室 (774呎)
客飯廳200呎197呎200呎197呎
廚房+工人房91呎93呎93呎93呎
洗手間37呎37呎37呎37呎
睡房150呎50呎50呎50呎
睡房246呎46呎46呎46呎
主人套房143呎149呎149呎149呎
玄關+走廊40呎42呎41呎41呎
露台及工作平台42呎42呎42呎42呎
排序第三選擇首選次選第三選擇

四房單位(8個)

四房單位全數設於「迎海大宅」上,面積均一1,781呎,內櫳、景觀均沒有太大可比性,建議買家按其負擔能力作排序。


價單及付款辦法

價格反映利淡因素

事實上,即使被視為跑道區位置最優越,但礙於交通不便,以及維港景有限期的前提下,最終開價也要反映現實。發展商在2021年6月24日開出首批212個單位,扣除最高即供折扣13.5%後,首批單位平均呎價22,978元,較對上一個啟德區樓盤「The Henley」首批26,448元低開約13%,若跟真正鄰近「啟德站」的二手樓比,這口價還要更加相宜,一房最低折實入場價656萬元;同時有個別兩房單位,則計算建築期價仍低於1,000萬元,變相有利借取80%按保上會。因此,準買家認購前,要了解清楚上文提及的利淡因素外,也要評估一下究竟開價是否已反映了相關利淡因素。

: 維港1號首張價單

單位推出訂價即供價
一房62個758.8萬-996.7萬元656萬-862萬元
兩房連開放式廚房110個1,061.3萬-1,339.1萬元918萬-1,158萬元
兩房梗廚16個1,423.6萬-1,684.2萬元1,231萬-1,457萬元
純三房12個1,500.7萬-1,735.7萬元1,298萬-1,501萬元
三房一套12個1,613.7萬-1,912.7萬元1,396萬-1,654萬元

首張價單有推出「兩房開廚」必選單位

若自覺價位反映了利淡因素而決定入票,在首張價單中,一房推出的62個單位,分布於三柱之中,包括「1A座D室、E、F室」,只屬於整批一房單位中的第三選擇,最優質的單位尚未推出。其餘「兩房梗廚」只推出一柱「1B座B室」,方位較佳,但卻是黑廁之選;而「三房一套」推出的一柱「1A座A室」也只屬次級之選。因此若放眼於這幾款開則單位的準買家,也要知道第一輪推出的單位,未必是該開則中最優質類別。不過,若放眼於「兩房開廚」的準買家,今次則推出了必選之選的「1B座A室」及「1B座C室」,前者景觀較具保障、後者則屬唯一非黑廁兩房類別,都必須盡量寄可在第一輪揀樓。

付款辦法折解

「維港1號」的付款辦法不複雜,很容易掌握。只提供了兩大類。一、120天付款辦法;二、建築期付款辦法。前者最高折扣額達13.5%,後者則只有9.5%。在這兩款付款辦法中,若準買家不介意折扣額低一點,買家還可選擇發展商的備用二按作上會安排。因此,若連同部份跌入按揭保險門檻的單位計算,「維港1號」可產生五種上會方式。

: 維港1號付款辦法

付款辦法支付條款二按借取按揭保險折扣額
120天付款辦法簽臨約: 5%
臨約後60天: 5%
臨約後120天: 90%
不能夠-13.5%
120天付款+二按簽臨約: 5%
臨約後60天: 5%
臨約後120天: 90%
– 20%二按,一二按最高80% (首2年: 3厘,其後: 5厘)

– 25%二按,一二按最高85% (首2年: 4厘,其後: 5厘)
不能夠-12.5%
建築期付款簽臨約: 5%
臨約後60天: 5%
入伙: 90%
—-部份單位能夠-9.5%
建築期付款+二按簽臨約: 5%
臨約後60天: 5%
入伙: 90%
– 20%二按,一二按最高80% (首2年: 3厘,其後: 5厘)

– 25%二按,一二按最高85% (首2年: 4厘,其後: 5厘)
部份單位 (但需放棄二按)-8.5%

120天付款辦法

形同即供的付款方法,針對較具財政實力,或未必需要高成數揭的準買家,以獲取最高13.5%的折扣額。準買家在揀樓當日,需跟發展商在售樓處簽署臨約,當時需要即時支付5%樓價,而另一個5%則在簽臨約後的60天繳付,而餘額90%則在120天找清,意味買家需於4個月內找尋銀行作上會安排。由於選用這種方式上會,未能夠配合按揭保險,買家需要預備40%-50%的首期才足夠。

120天付款辧法+二按

反觀,若本身你對高成數按揭有需求,又或者單位又跌出了按保門檻的準買家,則在選用「120天付款辦法」時,可同時選用發展商的二按計劃,以減少自己需要支付首期的比例,但當然折扣額會比起「120天付款辦法」為少一點。

20%二按

發展商二按安排也有兩種。一種就是容許買家最高可借20%二按,一二按相加最高80%,也就是說銀行向買家批出60%一按後,買家可向發展商加借20%二按,變相自己僅需支付20%首期。首兩年息率為3厘,其後18年則為5厘。

25%二按

第二種則是容許買家可借取25%二按,一二按相加最高為85%,即是怎樣呢? 例如如買家獲銀行批出60%一按後,買家可向發展商加借25%二按,變相自己的首期支出可壓低至15%;又例如部份銀行超出1,000萬元的物業,銀行最高只會批出50%一按,買家也可透過加借25%二按,令一二按為75%,變相自己最終只需支付25%首期。若選用這種二按安排,息率稍貴,首兩年息率為4厘,其後18年全期為5厘。

值得留意,借取發展商二按的買家有兩點要留意。第一,壓力測試。由於準買家選用的二按模式,是需要先經一按銀行同意才成立。若受金管局規管的銀行,局方均規定買家必須進行壓力測試,且需要把一按及二按一併計算壓力測試。而二按部份的息率更需採用最高息的五厘計算,因此入息要求相當嚴格。第二,根據發展商的二按安排,已經表明是不接受公司名義買家申請,只有個人名義買家方會受理。

建築期付款

對於部份有高成數按揭的買家,銀碼符合按保門檻(折扣後低於1,000萬元)的物業,亦可以考慮先以建築付款辦上會,待物業落成時才申請按揭保險上會,但當然這只侷限於全數一房、以及少部份兩房開廚的單位,(首張價單: 「1A座1樓B室」、「1A座2樓B室」、「1A座1樓C室」、「1B座1樓C室」、以及「2A座1樓F室」)符合條件。買家可在售樓處揀選單位後,簽臨約時支付5%樓價,並在簽臨約後60天加付5%樓價,而餘額則在入伙時才找清。值得留意,若真的放眼按保的買家,因1,000萬元以下的物業最高做80%按揭,故也需要自己準備20%首期。

建築期付款+備用二按

對於一些不能做按保的物業、但又希望借取高成數按揭,同時又可能需要時間去籌組首期的買家,如一些換樓買家,則可能適合選擇這種付款模式,就是選用「建築期付款辦法」,同時再選用發展商的備用二按。當然對於一些樓價符合按保的買家而言,他們也可以先選用這種付款辦法,若最終能透過按保上會,則可以放棄發展商的備用二按。但當然,若選擇這方法的話,折扣額最低,只得8.5%而已。

供款實例

我們用全場最平單位作為例子闡述,單位為「1A座1樓D室」實用面積330呎的一房,訂價758.8萬元,由於在建期折扣後,其樓價僅為687萬元,故甚至可以採用建期並配以90%按揭上會,變相其支付的第一筆資金則低至100萬以內就可以進駐跑道區住宅。

: 供款安排 (1A座1樓D室、訂價758.8萬元)

 120天付款辦法120天付款辦法+二按20%120天付款辦法+二按25%
樓價656萬元664萬元664萬元
首期40%: 262.4萬元20%: 132.8萬元15%: 99.6萬元
貸款額60%: 393.6萬元一按: 398.4萬元
二按: 132.8萬元
一按: 398.4萬元
二按: 166萬元
月供15,552元首2年: 23,107元
3-20年: 24,376元
21-30年: 15,742元
首2年: 25,801元
3-20年: 26,619元
21-30年: 15,742元
入息要求37,247元56,002元60,715元
第一筆資金287萬元158.2萬元125萬元
2年後轉按需要估值需按保: 629萬元
不需按保: 838萬元
需按保: 668萬元
不需按保: 891萬元

: 供款安排(續) (1A座1樓D室、訂價758.8萬元)

 建築期付款建築期付款+按揭保險建築期付款+二按20%建築期付款+二按25%
樓價687萬元687萬元694萬元694萬元
首期40%: 274.8萬元10%: 68.7萬元20%: 138.8萬元15%: 104.1萬元
貸款額60%: 412.2萬元90%: 618.3萬元
按保: 30.915萬元
一按: 416.4萬元
二按: 138.8萬元
一按: 416.4萬元
二按: 173.5萬元
月供16,287元25,652元首2年: 24,152元
3-20年: 25,477元
21-30年: 16,453元
首2年: 26,967元
3-20年: 27,821元
21-30年:  16,453元
入息要求39,007元61,436元58,532元63,458元
第一筆資金302萬元95.5萬元165.8萬元131.1萬元
2年後轉按需要估值需按保: 658萬元
不需按保: 876萬元
需按保: 699萬元
不需按保: 932萬元

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