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以前旺市資金有限，買家要被迫將貨就價，所以納米樓才受到追捧；但跌市後，市場有較多選擇，為何只得百幾二百呎單位仍有捧場客? 今日我來到鴨脷洲開箱區內一個新盤，是由莊士中國地產發展的「弦岸」，我們抽中開箱的單位，正是全盤最細只得205呎的單位。
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弦岸背景
納米樓鄰近利東站
位於「平瀾街8號」的「弦岸」，全盤105個單位，以分層單位計，一層五伙，面積由205-317呎，主打開放式及一房單位。最大賣點應該是鄰近鐵路站，由南港島線「利東站」出站行大約三四分鐘已可到達樓盤，都算方便，當然全程都沒有瓦遮頭，即好天曬、落雨都會被淋。
表:弦岸資料表
| 地址 | 平瀾街8號 |
| 單位數目 | 105個 |
| 面積 | 205-317呎 |
| 校網 | 18區校網 |
| 發展商 | 莊士中國 |
驗樓單位資料
| 屋苑 | 弦岸 |
| 面積 | 205呎 |
| 單位 | 低層C室 |
| 樓價 | 387.3萬元 |
| 呎價 | 18,892元 |
| 得分 | 70分 |
曾高價開售無承接後劈價推售
去年六月，發展商曾經開出首張25個單位的價單，但高溢價推售加上市況影響，最終要把賣樓計劃煞停，一直去到今年四月，全面撤辣後才更新價單重推。而蚊型盤在新盤百花齊放下之所以還開到單有承接，是因為發展商肯面對現實劈價推售，透過不少名目大幅增加折扣額至40.25%，相當較首推時減價22%。之不過如此減價幅度，暫時樓盤僅售出9個單位，銷情並不算十分活躍，而聯絡我們驗樓的業主，就在當日以387.3萬元，購入了一個位於低層C室的單位，呎價18,892元呎。交樓質素都幾決定餘貨的推售命運。
驗樓特色
善用玄關加裝了儲物櫃
一手新例最細單位都被百多呎單位壟斷，這個實用205呎的單位打不入十大榜首，但不知是否看得很多百多呎單位，入到單位第一感覺又未至於太細，起碼站在14呎的玄關位置也發揮了其用途，在廚房防火牆對著玄關方向裝了由頂至底的全身鏡，還加裝了掛鈎可掛衫，門後方的位置大門開合方向，也增加了收納量。雖然收納深度不足，可以擺放物品亦不多，但估計是用來做鞋櫃居多，因為加裝了一張可移動的椅子，方便入屋時脫鞋，鞋可以放在哪裡? 取走層板及把鞋打直放，才能做到鞋櫃功能。裝置上，以納米樓來說算貼心。打開門望一望此位置，門外有個掛鈎，方便戶主手持較重的物品可以放在掛鈎，之後開密碼推門入屋，都屬貼心設計。
單位大門被撞花
不過交樓上就不算貼心，驗樓師在門貼了很多黃紙，特別是門下方的位置。我們可以很清楚看到門的底部有很多凹陷，驗樓師估計跟工人出入搬遷碰撞有關。雖然發展商有輕微補色，但仍不滿意，因為站在較遠位置也望到有相關問題，可要求發展商重新補油，否則就要整道門更換。驗樓師說，更換大門最麻煩是要拆走大門再重裝螺絲，最擔心安裝不夠穩妥下，過幾年門會有點墮下，或有刮門問題，令大門關門時不夠緊貼。
廚房鋅盆未撕走保護膜
交樓上不夠細心的地方，還反映在開放式廚房，過來望望便知道。開放式廚房靠客飯廳角落位置、及延伸過來的位置，呈現一個L形空間。與一般新盤納米樓廚房沒有太大分別，背牆都用盡位置做了一些調味料、掛鈎之類。工作枱面上方加裝了儲物櫃增加收納，但兩邊櫃門打開後，會拉向牆身及廚房的防火牆，如果可以加一粒防撞膠粒會感覺更貼心。但不貼心的地方並不單在此，而是在廚房工作枱面。擺放了篏入式前後電磁爐以及鋅盆後，看似沒有太大問題，但細心看，鋅盆的保護膜也未撕走，嘗試撕走一點也留有膠紙印，必須發展商清理，由業主清理擔心刮花鋅盆，入到單位肉眼也能望到，何以在交樓時沒有處理? 處理完才交給業主會顯得更細心。
廚房背牆不再設置電掣位
工作枱面下方收納了洗衣及乾衣機，毗鄰為鋅盆下方的儲物櫃。延伸過來，利用了開放式廚房跟洗手間之間的位置，這裡碰巧有個深600毫米的凹位，由上而下做了儲物櫃，收納了智能家居控制器，下方擺放了組合蒸焗爐，再下方則放置了雪櫃，屬於我們參觀納米樓時常見的820毫米高的迷你雪櫃，經常覺得此雪櫃應絕跡，可以擺放多少食材? 為何不利用櫃身買一個高身雪櫃，因為中間設置了一張可收納的餐枱，為何如此? 因為廚房的備餐區不足。你可以看見背牆已不再設置電掣，因為就算把電掣置於背牆，根本也沒有充足位置放家電，故寧願把電制擺在移動枱面下方的位置。
地板掃口位馬虎
由開廚一直行到露台末端，客飯廳的主體面積，這裡有超過3.3米長，即大約等於平時參觀新盤主人房的長度，而闊度大約2.3米，幸好為何覺得不算很壓迫，因為兩邊牆身夠平直，包括洗手間外接的牆身，以至由玄關至露台的牆身也如是，所以可擺放梳化，毗鄰放置衣櫃區分客廳及睡眠區，利用洗手間向客廳的牆身掛電視，而毗就放置睡床，感覺上布局都算合理，但同樣地有個地方做得不夠細心，就是地板。地板的掃口位，在門口位附近做得不錯，但愈露台位置則有些掃口位呈黑色，以及有凹陷，可要求發展商協助修補。
露台為扣分重災區
由客飯廳外接為三合一露台，但單在這個位置，驗樓師已發現問題，也是整個單位失分最大的地方。首先來到趟門位置，當打開露台門時會有一點聲響，應該是刮到一些物品或框邊，發展商可協助輕輕移位以解決問題。走出露台，欄杆欠缺了螺絲，只有頭尾上了螺絲，中間位置欠螺絲，也沒有唧膠填補隙位。而且還因為早早就安裝了冷氣欄杆，令冷氣機下方底部因伸手不能觸及而沒有唧膠，擔心水流入隙位去底部，可能會漏水至下層單位。天花上方位置修口邊有隙，天花角落也有空鼓。
單位外望香港仔避風塘
除了驗樓師找到的問題外，走出這個露台，感覺也算舒服。因為從此角度可以透過公園望到香港仔避風塘，海面也頗平靜，亦可以望到山頂，過來就望到黃竹坑及深灣軒，但要留意前方的地盤已經拆卸起樓之中，你要預計日後起樓後會阻擋景觀。205呎單位有露台，外望景觀開揚，但205呎單位設有三合一露台，一共有38呎，實情已佔了單位面積18.5%。如果可把此面積攤分入室內，可能會更理想一點。為何要如此做? 因為露台及工作平台都屬於環保設施，部份樓面可豁免計入可建樓面，「弦岸」全盤因露台及工作平台獲得2,034呎的豁免，而全個盤的住宅實用面積幾多呢? 答案是28,447呎，可以想像到發展商偷了幾多面積。
洗手盆底櫃撞洗手間門
由露台行過來就是洗手間，洗手間屬於黑廁設計，有加裝浴室寶來抽風，黑廁當然不算太理想。但洗手間就不算太迫狹，但都反映到細單位的問題，例如洗手盆下方的櫃。當打開門時再拉開櫃會有碰撞，較理想改用趟門，現在發展商也刻意加裝了防撞膠粒。至於上方設有兩面鏡櫃，一邊為拉開、一邊為推開，但深度不足，只能放置較迷你版的洗手間用品，但也盡量利用洗手間增加收納，如洗手盆延伸過來的冚位，但就犧牲了坐廁，改用了隱藏式水箱，日後要鎅開三條膠揭開雲石才可維修，有一點麻煩。
淋浴間上方的電燈鬆
淋浴區並沒有加裝浴屏，慳了位置，有機會令出入有困難，但淋浴間要留意上方的燈，現場所見射燈已跌了下來，驗樓師說必須找發展商處理，因為電線置於上方，洗澡時的水氣淋到電線位不理想，可能會燒了燈，所以一定要處理。而下方位置，淋浴間下方有輕微水漬，未能流走水流。可以處理也可以不處理，但這部份會建議不處理，因為要透過打鑿地磚來處理，擔心會打穿防水，得不償失便麻煩了。
胡．說評析
1. 驗樓結果70分
對於驗樓結果，驗樓師在露台位置發現的問題，令欄杆一項至零分，大門都扣要扣分，但因兩部份在總分佔比上只佔5%，不算扣大分，但露台天花鬆批盪等問題都要再扣分，最終單位險守70分，剛好保得住C級評級。我們把驗樓結果轉交發展商莊士中國，但截稿前尚未得到回覆。
2. 樓盤劈價後仍欠承接
「弦岸」全盤105個單位，暫時僅售出9個單位，為發展商套現3,631.78萬元，平均呎價18,995元。尚餘96伙未推出，就假設發展商能保持再出價18,995元推售，則整個項目的住宅部份可為發展商套現5.39億元，這口價僅較2019年收購地盤成本4.55億，輕輕高出8,400多萬元。當發展商已把折扣額拉闊去到40%之誇，累計劈價幅度達到22%時，這口價還未見有充足承接時，之後需否再減價推售，除了看驗樓成績能否吸引到買家及投資者，還要多看兩個因素，包括市況發展如何。政府進一步放寬按揭成數後，能否增加投資者購入這些迷你盤的信心。
3. 區內租值介乎51-68元之間
區內兩大單幢項目，由恒基發展的「倚南」及「逸南」現時平均租值介乎一房單位51元呎、去到開放式單位68元左右。如果以驗樓單位來計算，在扣除管理費前的回報大約為4.3厘，租務回報算跑贏大市。
4. 區內宏安地產持有三個項目
當然第二個因素，也要看區內三個全新項目的去向，清一色都由宏安地產發展。除了驗樓時說過，單位外望的「鴨脷洲大街21-23號」項目，提供約63,000呎樓面外，在「弦岸」正正旁邊的「鴨脷洲大街34-36號」項目，佔地4,161呎，可建樓面38,627呎都已經拆了棚，會提供90個住宅單位。在「鴨脷洲大街」另一端的「鴨脷洲大街120-130號」，佔地7,234呎，可建樓面74,222呎，會提供200個單位，估計都是開迷你則為主，其開價如何亦會影響「弦岸」的貨尾銷情。
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