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內房相繼爆財困,除了恆大之外,佳兆業也有類近問題,據報道,他們開始重組其價值120億美元的離岸債,將會成為中國規模最大的債務重組之一;同時亦相繼出售在香港嘅地產項目。他們在深水埗有一個新盤正在交樓,是位於醫局街的「弦雅」,集團財困下,交樓質素會否特別差?

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項目背景

佳兆業財政狀況

內房財困影響力燒到過來香港,除了恒大集團外,佳兆業也不斷傳出違約新聞,其財政狀況也惹人關注。截至去年六月底的財務報表,集團債務處於極高水平。期內核心淨溢利僅約40億人民幣,但總負債呢? 卻高達2,376億元人民幣、淨資產負債率處於93.7%!

佳兆業財政狀況淨資產負債率處於93.7%!

60%弦雅業主採用建期

火燒連環船,不單令佳兆業要急於拋售地皮,旗下在港開售的樓盤「弦雅」也要盡快交樓,以求資金回籠。因為「弦雅」全盤95個單位,累計售出88個單位中,近六成均採用建築期付款,都屬於準業主盡早找清尾數。

: 弦雅資料表

地址深水埗醫局街203號
單位數目95個
面積189-294呎
校網40區校網
發展商佳兆業
弦雅外貌

驗樓單位

我們入屋驗樓的業主坦言,得知佳兆業陷入財政危機時,一度擔心樓盤爛尾未能收樓。當日買樓,純粹覺得市區樓仍有四百多萬才考慮,當時他亦採用了建期付款,購入了低層D室一個實用212呎的單位,買入價450.22萬元。雖然交樓過程順利,但怎說,對於交樓質素也相當擔心。

表: 驗樓單位資料

屋苑弦雅
面積212呎
單位低層D室
樓價450.22萬元
呎價21,237元呎
得分77分
弦雅驗樓單位

驗樓問題

單位設有浪費空間的玄關

單位門口設玄關位,有些人可能喜歡單位有玄關,因為外出前可以著鞋,裝一面鏡身又可以整理儀容;但這個單位的玄關卻有點浪費空間,因為一方面單位面積較細,另一方面,如果把大門打開後,會佔據了背牆大半幅牆身,如果放置鞋櫃會令到大門未能夠完全開啟。

單位設有浪費空間的玄關

洗手間企缸合比例

洗手間似乎是整個單位最合比例的地方,尤其是企缸,空間算幾大,還附設壆位、及預留位置放置清潔用品,而且為光廁也值得一讚。據發展商在場職員說,刻意加厚了企缸防水邊,以及擋水壆刻意造高一點,防止水流彈出來。這裡是洗手間鏡櫃,打開鏡櫃會撞到門框,礙於空間所限也沒辦法。

洗手間企缸合比例

洗手盆底有異味

洗手盆下方有個櫃,但打開後發現一個頗有趣的問題,這個問題並非肉眼能望到,就是有很大股異味湧出,驗樓師鍾智剛形容像發霉般的味道。由於鍾SIR觀察內櫳清潔得頗乾淨,連生口板底也沒有垃圾,所以不理解原因。他指出,櫃內有奇怪味道有可能跟木板浸過水有關。因為木板浸過水可能會產生發霉味道,然而這個櫃卻沒有滲水跡象,故排除了這個原因。第二個原因,可能採用了不合適的清潔劑抹過,卻沒有打開門來通風,出現了一種奇怪味道。

洗手盆底有異味

開放式廚房儲物量不足

由洗手間行出來就是開放式廚房,整個開放式廚房最礙眼,就是這個微波爐,因為就算身型較小的女士很難拿取食物。不過廚櫃枱面相對大,尤其是不用洗手盆時,可放下冚板擴大枱面面積。枱面空間大,但儲物量卻不算充足,下方設迷你雪櫃、洗衣機,上方有一個櫃放置路由器,另一邊則為抽油煙機通風槽,所以空間有點窄,儲物地方只得兩個位置。

開放式廚房儲物量不足

玄關及露台佔單位近20%空間

雖然單位為開放式廚房融入客飯廳空間,但單位有16呎玄關,還有22呎露台,合共有38呎。以一個212呎的單位而言,佔單位近20%。所以客飯廳的主體面積不算很大。你可以想像一下,要放置一張床、要放置衣櫃,放置書枱或餐枱,其實空間真的很有限。據業主說,打算在這裡設置地台,會設置升降餐枱,床褥則採取朝桁晚拆,始終樓底不算很高,加上廚房有陣位,很難向高空發展。

玄關及露台佔單位近20%空間

通風窗跟外框刮邊

客飯廳唯一一通風窗,驗樓師也發現一些問題,就是當他嘗試開關這扇窗時,會聽到一些聲響。這些聲響跟窗身跟外框互刮所產生。驗樓師表示,之前在其他單位也發現類近問題,但認為較難處理,因為外框是沒有可能拆掉更換,可能要透過微調窗身,稍為移動來遷就。如果不根治,經常開關導致鋁冚碰撞,有可能令鋁冚鬆脫。

通風窗跟外框刮邊

露台呈梯形設計

客飯廳向過來就是22呎露台,外望景觀以樓景為主,前方為長實及市建局的「丰匯」及對面恒基的「嘉裕居」,下方是馬路,偶然有車聲問題,但住市區樓也無可避免,露台採梯形設計,純粹從外觀角度望,會呈現一點流線形設計,但對業主來說未必很好用。

露台呈梯形設計

露台磚有空鼓

另外,鍾SIR在露台也找到一處空鼓,建議業主必須更換。他表示,業主自行檢查時要觀察空心磚位置才知是否空鼓。因為部份欄杆底邊有鐵架,敲下去會有空鼓聲,但卻未必是空鼓。如果沿著金屬邊敲也是同一聲響,則跟框邊有關。至於單位內的磚則肯定為空鼓,否則日後放置有重量的物件時會斷裂,或天氣變化而剝落,但就建議維修時要特別小心,因為下方就是防水。

露台磚有空鼓

胡.說評析

內房交樓手工普遍較差

雖然入屋感覺手工不及本地發展商般細心,部份牆身不平滑、有污漬等,但整體單位發現重大瑕疵不算多,結果單位得分77分。如果對照一批內房的成績,僅次於碧桂園烏溪沙「泓碧」91分、及恒大的「恆大.珺瓏灣」86分,但就比起保利置業「龍譽」57分及福晟國際的「晟林」53分為佳,更不用說中冶的「逸璟龍灣」只得35分。

弦雅驗樓得分
內房交樓手工普遍較差

內房財困問題未止

由恒大率先引爆,旗下屯門「恆大.珺瓏灣」在銷售時,發展商曾承諾透過旗下財務公司包按,最後出爾反爾,要求準業主轉至其他財務機構上會,部份準買家未能成功上會,連環爆出撻訂潮。其威力更連累到本港銀行對中資背景的新盤起戒心,一窩蜂拒為內房樓花盤批按揭。內房表現也風聲鶴淚。在2009年來港上市的佳兆業,近期更不斷傳出違約新聞外,更要不斷沽售旗下在港項目,以求資金回籠。

啟德4B4區用地

旗下「啟德4B4區」地皮已於去年11月以79億元轉手予遠東及新世界,這幅用地,原本由高銀金融在2018年11月以89.07億元投得,惜其後高銀陷入財困,在2020年7月售予內地商人陳壯榮,其後佳兆業入股,才再轉售予遠東及新世界。

啟德4B4區用地

青山灣用地

另一幅位於「青山灣」的用地,也在去年同期傳沽售予旭日國際集團、玩具大王蔡志明,並從中獲13億元。這個項目佔地14.5萬呎,可建樓面達58.29萬呎,原本是佳兆業在2020年初首奪的官地,擊敗15個財團而投得的用地,估不到不足兩年就要轉手。

青山灣用地

西營盤東邊街

以至他們持有100%業權,以五億元購入西營盤東邊街用地,地盤面積4,155呎,原本可建樓面達35,209呎,最近也傳以原價出售。

西營盤東邊街

旺角上海街及新填地街

若上述項目都出售後,佳兆業在港只餘下的一個項目,就是夥拍建材公司鵬程投得的上海街及新填地街項目,該幅蚊型地佔地2,723呎,可建樓面23,929呎,當日中標地價5,690萬元,地價3,512元,但佳兆業佔當中31%。

旺角上海街及新填地街

: 佳兆業在港項目

項目地盤面積可建樓面佔比新買家
弦雅4,101呎35,511呎75%
啟德4B4區104,499呎574,744呎50%遠東、新世界
屯門青山灣145,726呎582,903呎100%蔡志明
西環東邊街4,155呎35,209呎100%待售
旺角上海街及新填地街2,723呎23,929呎31%

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