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紅磡馬頭圍道「曼翹」終於入伙，項目提供130個單位，主打開放式及一房，屬於百多二百呎的納米樓。本來項目並沒有什麼睇頭，但純粹去年開售時，樓盤以市區樓300多萬姿態登場才引起注目，其後又相繼有銀行拒批樓盤的樓花按揭，引起準買家擔心。事過境遷，今日終於收樓，業主是否能鬆一口氣? 入屋看看便知道。
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樓盤背景
開賣時銀行不批樓花按揭
當日「曼翹」不獲銀行批樓花按揭，除了因當時內房恒大財困，令銀行在審批更審慎外，發展商「桂洪集團」本身屬小型發展商，過去較專注收購舊樓後再出售地盤，對上住宅發展項目，已是20年前在北角的「和富豪庭」，銀行持觀望態理所當然，發展商的交樓水準又能否與時並進?
樓盤背景
「曼翹」全盤130個單位，一層六伙，開放式及一房大致各佔一半。開放式單位由186-192呎；一房介乎232-250呎。我們抽中驗收單位，位於中層，是實用面積192呎的F室單位。入屋基本上都一眼望透，經過玄關，右手邊為洗手間，空間不算很大，前一點是開放式廚房，之後就是整個客飯廳空間，面積細細的單位，交樓場面會否很驚嚇呢?
表: 曼翹資料表
| 地址 | 馬頭圍道68號 |
| 單位數目 | 130個 |
| 面積 | 186-250呎 |
| 校網 | 35區校網 |
| 發展商 | 桂洪集團 |
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 曼翹 |
| 面積 | 192呎 |
| 單位 | 中層F室 |
| 樓價 | 458.6萬元 |
| 呎價 | 23,885元 |
| 得分 | 67分 |
驗樓事項
單位玄關佔單位面積10%
跟很多開放式單位相似，為遷就洗手間及開廚關係，容易出現特大玄關，這個單位也不例外。由門口位置闊一米，由門口至開廚長度超過兩米，所以面積超過20呎，佔了整個單位面積10%，以業主買入呎價23,885元，等於玄關盛惠接近48萬。有些提供開放式單位的發展商，會隨屋附送鞋櫃或儲物櫃，花多一點心思去增加玄關用途，但顯然這個單位並沒有。
鏡櫃背疑似有水漬及鏽漬
玄關旁的洗手間有點迫狹。但如果以納米樓來說，空間有限沒有辦法。「曼翹」一層六個單位，共有三個開放式單位，分布於C、D、F室，驗樓單位是屬於唯一提供光廁的開放式單位，值得一讚。洗手間設有鏡櫃、下方有洗手盆櫃，但打開鏡櫃，有點奇怪，好像滲了一點水漬及生鏽，但據說是設計，大家是否喜歡就見仁見智。業主表示不喜歡如此設計。鏡櫃本身上下也預留的位置很矮，高度只有13厘米，例如這裡容不下一樽洗手液，只能放置迷你版本的清潔用品。
洗手盆櫃底連接坐廁喉管
驗樓師詹濟南表示，住戶均期望洗手盆底會有一個完整平面可放置物品，但現在由坐廁延伸過來的水掣卻阻礙平面，如能把這條喉管裝得更緊貼櫃背，還可以多放一點物品。詹SIR指出，現在如此裝置亦容易弄鬆水掣，撞得多、很容易爆，始終坐廁膠喉很軟。
難以使用的廁紙層架
坐廁設計都都很奇怪。詹SIR及康仔分別坐了下去，都覺得左右很迫狹，他們還模擬事後拿取廁紙方法，都覺得很困難，把廁紙架安裝在這個位置，看來沒有好好從用家角度考慮。詹SIR認為，廁紙架浪費空間，寧願改為層架。
企缸裝了防跣腳木板
發展商真的很關心大家，但選料上不是想得很透徹，企缸舖砌了雲石，但又怕會跣腳，所以加裝木板，但木板經常濕水是不耐用的，現在部份位置已經濕了。詹SIR說，若業主在部份時間丟空單位，回來時都會發霉，建議日後可採用一些具防滑功能的地磚，較放置木板較理想。
鋅盆有漏水問題
由洗手間行過來就是開放式廚房，廚房空間有限，納米樓也沒有辦法。備餐區很細，先不計放置調味料，起碼都要放置一個電飯煲、一個熱水壺，這裡也沒有充足位置。雖然開放式廚房空日間很細，但有些地方可以做得更精緻，但因手工不夠精緻，導致有漏水問題。而背後跟雲石夾口漏水，因為發展商只覆蓋掃口粉，而掃口粉本身並不防水。詹SIR建議，如果真的要石碰石，唧膠已可解決問題。
單位附送迷你雪櫃
開放式廚房的備餐區並不充足，所以加裝了一張可收納的餐枱，方便擺放餸菜，但承重量似乎不高，但要留意煮飯時用了蒸焗爐，枱面也侷限其運用，必須把放在枱面的餸菜拿開才可用得到，自己需留意一下。枱面下方是什麼? 是一個十分迷你的雪櫃。雪櫃高82CM、闊60CM，上方為冰櫃、下方為蔬菜格放，中間只有兩層層架，但放置大件一點的餸菜，買了一個大蛋糕也容不下，中間一層只能放置幾罐飲品而已。
廚櫃內置下伸式插蘇
廚櫃原望落很闊落，但打開其中一個櫃門，發現其中一個櫃身只餘下一個手掌位，因一部份櫃身會被面板阻擋，拆開面板內裡是什麼? 是放置了下伸式的插蘇、兩個USB掣，但為了如此裝置，令櫃面少了一半空間。另外在蒸焗爐上方也有一個櫃，但卻難以使用。詹SIR表示，除了個人往上爬，否則沒有辦法可取下櫃內物品。
冷氣機修飾作用有限
由開放式廚房行前一點，已是客飯廳的主體面積，我輕輕量度過樓書，客飯廳主體面積僅約90呎。入到單位，業主跟我們團隊反映冷氣機的問題。因為單位隨屋附送了一部分體式冷氣機，但前方加了一塊板作修飾，但卻未能發揮其作用，反而有點礙眼。
地板有黑點
業主亦關注地板，因為入屋已看見有嚴重色差，部份更有黑印。但詹SIR表示，由於木材最中央的位置會有木眼，會一點較深色，然後慢慢向外擴散，故木材而言屬於正常，亦無可能因自然而成的木板挑走不採用，只不過這個單位相對多一點。詹SIR提醒，若單位舖砌了木材，便不用經常拖地，因為木板面已有塗料，不會吸實污漬，故平時用除塵紙抹地已可以。過去曾有客人在家中用水抹地板，最終只有約兩年壽命便報銷。
盡量別打開客飯廳窗
單位是「曼翹」少數不設露台的單位，但設有一扇窗，外望啟德郵輪碼頭，但驗樓師表示，盡量也不要開啟這扇窗。因這扇窗鄰近毗鄰單位的污水渠及氣喉。如果單位關上窗時，開抽油煙機時，補充空氣會從這扇窗抽入，倘若氣喉漏氣、或污水渠漏水，則會入屋了。所以較理想時，最好選擇打開廚房側窗或洗手間氣窗。
胡說評析
單位管理費超高
單位細細，但鋪磚及廚櫃失分較多，一下子已扣到只得零分，其他細項得分也一般，單位只得67分，評級為D；還有一點要說說就是管理費，每呎高見6.6元，較一般新盤四至五元呎高很多，業主購入192呎單位，每月管理費已高達1,267元。我們把驗樓結果轉交「桂洪集團」，發展商回覆我們《胡 ‧ 說樓市》時表示，鏡櫃背採用了特別物料以呼應復古風，如業主認為屬漏水或生鏽會再跟進。企缸木板作美觀用途，物料為菠蘿格木，供應商亦已提供證書。開放式廚房下伸式的USB為配合近年廚房流行的小家電，希望能在方便與空間中取平衡。地板有黑點跟木板屬天然木材有關。
收租位置理想
自住角度，固然要盡量斷捨離才有足夠生活空間；純收租，在現市況下納米樓是否仍有市場，位置是否方便是其中之一。「曼翹」座落「家維邨」對面，位於馬頭圍道，前身是多幢逾60年樓齡的舊唐樓，桂洪集團用了約15年時間才成功完成併購。日後住戶可倚賴旁邊「家維邨」的配套，以及附近「紅磡市政大廈」。而最近的鐵路並非「土瓜灣站」，而是經「佛光街」行上去「何文田站」；又或者不介意行十分鐘，便可去到「紅磡火車站」，一站可以過去「會展站」。
區內二手競爭激烈
只是區內的半新盤競爭都激烈。行前一點的「環海．東岸」、「啟岸」等，比起「曼翹」的發展更有規模。現時「環海．東岸」、「啟岸」租值介乎49元至53元之間。「曼翹」最新都有中層D室單位成功以11,000元租出，屬於186呎的開放式單位，呎租約59.1元，較區內半新樓稍為高一點。只是之前說過，大廈管理費高達6.6元呎，直接蠶食其收租回報。
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