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紅磡馬頭圍道「曼翹」終於入伙,項目提供130個單位,主打開放式及一房,屬於百多二百呎的納米樓。本來項目並沒有什麼睇頭,但純粹去年開售時,樓盤以市區樓300多萬姿態登場才引起注目,其後又相繼有銀行拒批樓盤的樓花按揭,引起準買家擔心。事過境遷,今日終於收樓,業主是否能鬆一口氣? 入屋看看便知道。
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樓盤背景
開賣時銀行不批樓花按揭
當日「曼翹」不獲銀行批樓花按揭,除了因當時內房恒大財困,令銀行在審批更審慎外,發展商「桂洪集團」本身屬小型發展商,過去較專注收購舊樓後再出售地盤,對上住宅發展項目,已是20年前在北角的「和富豪庭」,銀行持觀望態理所當然,發展商的交樓水準又能否與時並進?
樓盤背景
「曼翹」全盤130個單位,一層六伙,開放式及一房大致各佔一半。開放式單位由186-192呎;一房介乎232-250呎。我們抽中驗收單位,位於中層,是實用面積192呎的F室單位。入屋基本上都一眼望透,經過玄關,右手邊為洗手間,空間不算很大,前一點是開放式廚房,之後就是整個客飯廳空間,面積細細的單位,交樓場面會否很驚嚇呢?
表: 曼翹資料表
地址 | 馬頭圍道68號 |
單位數目 | 130個 |
面積 | 186-250呎 |
校網 | 35區校網 |
發展商 | 桂洪集團 |
表: 驗樓樓盤資料
屋苑 | 曼翹 |
面積 | 192呎 |
單位 | 中層F室 |
樓價 | 458.6萬元 |
呎價 | 23,885元 |
得分 | 67分 |
驗樓事項
單位玄關佔單位面積10%
跟很多開放式單位相似,為遷就洗手間及開廚關係,容易出現特大玄關,這個單位也不例外。由門口位置闊一米,由門口至開廚長度超過兩米,所以面積超過20呎,佔了整個單位面積10%,以業主買入呎價23,885元,等於玄關盛惠接近48萬。有些提供開放式單位的發展商,會隨屋附送鞋櫃或儲物櫃,花多一點心思去增加玄關用途,但顯然這個單位並沒有。
鏡櫃背疑似有水漬及鏽漬
玄關旁的洗手間有點迫狹。但如果以納米樓來說,空間有限沒有辦法。「曼翹」一層六個單位,共有三個開放式單位,分布於C、D、F室,驗樓單位是屬於唯一提供光廁的開放式單位,值得一讚。洗手間設有鏡櫃、下方有洗手盆櫃,但打開鏡櫃,有點奇怪,好像滲了一點水漬及生鏽,但據說是設計,大家是否喜歡就見仁見智。業主表示不喜歡如此設計。鏡櫃本身上下也預留的位置很矮,高度只有13厘米,例如這裡容不下一樽洗手液,只能放置迷你版本的清潔用品。
洗手盆櫃底連接坐廁喉管
驗樓師詹濟南表示,住戶均期望洗手盆底會有一個完整平面可放置物品,但現在由坐廁延伸過來的水掣卻阻礙平面,如能把這條喉管裝得更緊貼櫃背,還可以多放一點物品。詹SIR指出,現在如此裝置亦容易弄鬆水掣,撞得多、很容易爆,始終坐廁膠喉很軟。
難以使用的廁紙層架
坐廁設計都都很奇怪。詹SIR及康仔分別坐了下去,都覺得左右很迫狹,他們還模擬事後拿取廁紙方法,都覺得很困難,把廁紙架安裝在這個位置,看來沒有好好從用家角度考慮。詹SIR認為,廁紙架浪費空間,寧願改為層架。
企缸裝了防跣腳木板
發展商真的很關心大家,但選料上不是想得很透徹,企缸舖砌了雲石,但又怕會跣腳,所以加裝木板,但木板經常濕水是不耐用的,現在部份位置已經濕了。詹SIR說,若業主在部份時間丟空單位,回來時都會發霉,建議日後可採用一些具防滑功能的地磚,較放置木板較理想。
鋅盆有漏水問題
由洗手間行過來就是開放式廚房,廚房空間有限,納米樓也沒有辦法。備餐區很細,先不計放置調味料,起碼都要放置一個電飯煲、一個熱水壺,這裡也沒有充足位置。雖然開放式廚房空日間很細,但有些地方可以做得更精緻,但因手工不夠精緻,導致有漏水問題。而背後跟雲石夾口漏水,因為發展商只覆蓋掃口粉,而掃口粉本身並不防水。詹SIR建議,如果真的要石碰石,唧膠已可解決問題。
單位附送迷你雪櫃
開放式廚房的備餐區並不充足,所以加裝了一張可收納的餐枱,方便擺放餸菜,但承重量似乎不高,但要留意煮飯時用了蒸焗爐,枱面也侷限其運用,必須把放在枱面的餸菜拿開才可用得到,自己需留意一下。枱面下方是什麼? 是一個十分迷你的雪櫃。雪櫃高82CM、闊60CM,上方為冰櫃、下方為蔬菜格放,中間只有兩層層架,但放置大件一點的餸菜,買了一個大蛋糕也容不下,中間一層只能放置幾罐飲品而已。
廚櫃內置下伸式插蘇
廚櫃原望落很闊落,但打開其中一個櫃門,發現其中一個櫃身只餘下一個手掌位,因一部份櫃身會被面板阻擋,拆開面板內裡是什麼? 是放置了下伸式的插蘇、兩個USB掣,但為了如此裝置,令櫃面少了一半空間。另外在蒸焗爐上方也有一個櫃,但卻難以使用。詹SIR表示,除了個人往上爬,否則沒有辦法可取下櫃內物品。
冷氣機修飾作用有限
由開放式廚房行前一點,已是客飯廳的主體面積,我輕輕量度過樓書,客飯廳主體面積僅約90呎。入到單位,業主跟我們團隊反映冷氣機的問題。因為單位隨屋附送了一部分體式冷氣機,但前方加了一塊板作修飾,但卻未能發揮其作用,反而有點礙眼。
地板有黑點
業主亦關注地板,因為入屋已看見有嚴重色差,部份更有黑印。但詹SIR表示,由於木材最中央的位置會有木眼,會一點較深色,然後慢慢向外擴散,故木材而言屬於正常,亦無可能因自然而成的木板挑走不採用,只不過這個單位相對多一點。詹SIR提醒,若單位舖砌了木材,便不用經常拖地,因為木板面已有塗料,不會吸實污漬,故平時用除塵紙抹地已可以。過去曾有客人在家中用水抹地板,最終只有約兩年壽命便報銷。
盡量別打開客飯廳窗
單位是「曼翹」少數不設露台的單位,但設有一扇窗,外望啟德郵輪碼頭,但驗樓師表示,盡量也不要開啟這扇窗。因這扇窗鄰近毗鄰單位的污水渠及氣喉。如果單位關上窗時,開抽油煙機時,補充空氣會從這扇窗抽入,倘若氣喉漏氣、或污水渠漏水,則會入屋了。所以較理想時,最好選擇打開廚房側窗或洗手間氣窗。
胡說評析
單位管理費超高
單位細細,但鋪磚及廚櫃失分較多,一下子已扣到只得零分,其他細項得分也一般,單位只得67分,評級為D;還有一點要說說就是管理費,每呎高見6.6元,較一般新盤四至五元呎高很多,業主購入192呎單位,每月管理費已高達1,267元。我們把驗樓結果轉交「桂洪集團」,發展商回覆我們《胡 ‧ 說樓市》時表示,鏡櫃背採用了特別物料以呼應復古風,如業主認為屬漏水或生鏽會再跟進。企缸木板作美觀用途,物料為菠蘿格木,供應商亦已提供證書。開放式廚房下伸式的USB為配合近年廚房流行的小家電,希望能在方便與空間中取平衡。地板有黑點跟木板屬天然木材有關。
收租位置理想
自住角度,固然要盡量斷捨離才有足夠生活空間;純收租,在現市況下納米樓是否仍有市場,位置是否方便是其中之一。「曼翹」座落「家維邨」對面,位於馬頭圍道,前身是多幢逾60年樓齡的舊唐樓,桂洪集團用了約15年時間才成功完成併購。日後住戶可倚賴旁邊「家維邨」的配套,以及附近「紅磡市政大廈」。而最近的鐵路並非「土瓜灣站」,而是經「佛光街」行上去「何文田站」;又或者不介意行十分鐘,便可去到「紅磡火車站」,一站可以過去「會展站」。
區內二手競爭激烈
只是區內的半新盤競爭都激烈。行前一點的「環海.東岸」、「啟岸」等,比起「曼翹」的發展更有規模。現時「環海.東岸」、「啟岸」租值介乎49元至53元之間。「曼翹」最新都有中層D室單位成功以11,000元租出,屬於186呎的開放式單位,呎租約59.1元,較區內半新樓稍為高一點。只是之前說過,大廈管理費高達6.6元呎,直接蠶食其收租回報。
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