因為比起一站之隔的「The YOHO Hub」低，有市場人士當時不斷聲稱有水位鼓勵大家入票去抽的錦上路站「柏瓏」，在樓盤經歷轉角下估值大跌，部份買家上會出現困難。發展商經過幾次延期交樓，希望偷時間給業主去找銀行上會，政府又放寬了按揭安排去配合，終於要面對現實上會。今日我來到這個屋苑開箱看其交樓質素，順道看看其最新狀況。
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柏瓏背景
位於錦上路站上蓋的「柏瓏」，是港鐵在2017年推出招標項目，當時由信和牽頭財團以83.3億元中標，以可建樓面123.7萬呎計，每呎地價高達6,735元。項目共分三期發展，發展商在2022年樓市仍熾熱時先推售「柏瓏I」及「柏瓏II」，當時第一期開出首張價單17,600元，正因為較當時推售的「The YOHO Hub」低10%，就令首批有水位說法不逕而走，卻忽略錦田區根本不及元朗發展成熟。
表: 柏瓏資料表
| 地址 | 錦上路站錦河路29號 |
| 單位數目 | 1,520個 |
| 面積 | 339-977呎 |
| 校網 | 74區校網 |
| 發展商 | 信和、嘉華、中國海外 |
上會前估值急跌15%
其後進入轉角市，當市場人士佣金、宣傳費大賺得賺，發展商也成功售出1,373個單位，相當於「柏瓏I」及「柏瓏II」90%，為他們套現126億元之時，卻難為一批當日摸頂接貨的買家，要獨自面對估值滑落而銀行拒用合約價批按揭的事實。我們《胡．說樓市》編輯部曾抽出部份單位做估值，其中呎價最高的「2座19樓A2室」一個實用356呎單位，當日以780萬元售出，平均呎價超過20,000元，在去年八月時估值已跌至660萬元，臨近入伙暫時已止跌，維持於600萬元，貶值15%。
買家要有抬錢上會的心理準備，偏偏「柏瓏I」及「柏瓏II」共有1,156個買家選用了建築期付款，佔售出單位84%。在水深火熱要結算之際，碰巧樓盤的預計關鍵日期獲准由去年10月及11月，延後至今年三月，變相把死線延後；同時金管局亦作出一次性措施，放寬摸頂樓花按揭可做到最高80%，以抵銷估值滑落帶來收緊貸款額的負面效果。
驗樓單位
我們《胡．說樓市》一共收到102個「柏瓏」驗樓申請，一共抽出了兩個單位來檢驗第一個為位於3座低層B9室，實用面積474呎，業主也是選用建築期付款，買入價高達886.6萬元，呎價18,700多元，都需要補一些差價。但事過境遷，唯有希望單位內櫳交出對辧成績。
表: 驗樓單位資料
| 屋苑 | 柏瓏I |
| 面積 | 474呎 |
| 單位 | 3座低層B9室 |
| 樓價 | 886.6萬元 |
| 呎價 | 18,700元 |
| 得分 | 90分 |
驗樓情況
電掣位放置在儲物櫃阻礙空間
揸住800幾萬，今日接近可在市區買兩房新盤，以前只能在新界買兩房，所以質素要交得好好，業主才會心安理得。入屋經過一個玄關，設有一個深620毫米的凹位，由頂到底設置了儲物櫃收納電箱，下方做了鞋櫃，大約可以放置九對鞋，中空位置預留放鎖匙，但把電掣、燈掣及對講機全部收納在此位置，通常新盤會把這些裝置放在大門後方，但一反傳統放在這裡，當然看似較美觀，但運用上就未必太理想，會阻礙此空間的運用，如果想放置兩個大公仔會阻礙電掣開關，以及有坊客時用對講機，所以沒有從用家角度考慮，只從美觀角度考慮。
廚房門加裝了防撞膠粒
再過來就是開放式廚房，設於客飯廳對角位置，由頂至底設有儲物櫃及雙門雪櫃，工作枱面放置了鋅盆及電磁爐頭，設有兩邊備餐區，各預留兩排電掣，可放簡單廚房裝置，如電飯煲及熱水爐。上方做了儲物櫃，下方放了蒸焗爐及洗衣及乾衣機。有個地方做得貼心就是門的位置，加裝了防撞膠粒，並沒有硬性要求要加裝，但有些會碰撞的位置加裝，有替業主考慮，算是值得一讚的地方。
單位出現鬆地板問題
由廚房行到去露台位置有六米，客飯廳望落空間算方正，加上兩邊牆身夠平直，望落去算寬敞，可以開闢出飯廳空間，放置四人餐桌應該沒有太大問題，前一點就是兩排電掣及電視天線掣位，擺放梳化有自由度，而未扣除梳化厚度前有3.2米，都屬於合理觀賞距離。不過客飯廳有兩個地方要留意，其中之一就是地板。因為驗樓師在地板貼了不少黃紙，包括近露台位置，以及在開放式廚房位置都鬆地板的問題，需要加釘來牢固。
減音門阻礙空間
客飯廳近露台設有減音門。客飯廳沒有窗，只能透過露台門通風，因對出就是公路，故要安裝減音門來隔音，關上減音門後有減音效果，但此門厚200毫米，加上露台位置有100毫米，前後有300毫米，但關上減音門，雖然有減音作用，也有少量通風效果，但業主跟我們說有養貓，也能從此減音門的隙縫走出去，也必須要在減音門與露台門之間加裝貓紗才可以。你可以想像一下，再加上窗簾後，要打開露台門要先打開窗簾、拉開減音門、打開貓紗、之後再打開露台門，不是很麻煩嗎? 而且侷限了客廳壆位的運用，整個減音門都有點多餘。
單位望公路及祖墳
要做噪音緩解措施，走出露台望望便知道。以為鄉郊一定寧靜嗎? 單位一點點反傳統，除了望山景鄉郊景之外，單位向西也會望「柏瓏」標誌性的祖墳景，也會望到前方的「錦河路」，為「東匯路」至「錦河路」接駁至「錦田公路」的幹道；前方已經是「青朗公路」，是連接「大欖隧道」轉駁出來的公路，所以會有車聲噪音，要做噪音緩解措施。 所以除了露台門要做減音措施之外，你會見到露台天花、以及牆身都有一些小孔，內裡有些銀色物體，實情是一個銀色膠袋包著吸音棉，當然可以減少噪音，但如此多小孔，周邊又沙塵滾滾，日後怎樣清潔都幾考業主功夫。
洗手間為黑廁設計
我們再入去睡房望望。經過走廊直入就是洗手間及睡房。我們先望望洗手間。牆身及地下舖上磁磚，洗手盤枱面就用上人造石，上方設有兩邊打開的鏡櫃，方便整理儀容，但當然是否穩固就見仁見智。但洗手間屬於黑廁，整個「柏瓏I」的兩房開廚單位，大部份均為黑廁，都需要安裝浴室寶，除了「2座A1室」及「2座B1室」為光廁，其他全為黑廁。
主人房減音窗下方設有限重壆位
對面為兩間房間，房門打對角擺，但有一點反傳統，往往末端為主人房，近廳房為客房，但此單位剛好倒轉。我們先望望主人房。因為都做到廳房同向，所以噪音緩解措施不可缺。這扇窗為固定窗，這扇為維修窗，即本身沒有窗柄，要額外安裝才能開啟，所以不容許經常開窗，餘下只有一扇細窗可以開啟，但偏偏此細窗有問題並不能開盡，發展商馬上維修。而且細窗下方安裝了壆位，安妵了減音窗，一個睡房有幾扇窗，但真正可打開的只有這一扇細窗，還有下方的壆位，最多每米可承重10公斤，剛剛我量度過這裡長1.6米，即最高承重量只有16公斤，只有兩袋米的重量。驗樓師檢查過細窗，發現不能正常開啟。但他不建議亂開，擔心有危險，最好交給窗師傅處理，令窗可正常開關。此窗也有其他問題，包括漏風、窗鎖扣刮邊等。
主人房空間受制於窗戶難運用
主人房雖然空間長3.25米、闊2.35米，主體面積有82呎，原本空間都幾好運用，但因為窗的布局令空間運用有點尷尬，例如把睡床靠固定窗打橫安放，旁邊放置衣櫃或梳妝枱，若用前方放置電視機，則礙於減音窗的關係，並不能運用該牆身，但只能電視機掣上方的小牆身放置一部迷你電視，有點不合比例。正因為房間有幾扇窗，又不能發揮到很大作用，反而就影響了主人房空間的運用。
客房空間狹小
最後我們看看客房，也就是原本我們以為是主人房的地方。空間再細細一點，長2.17米，闊2.02米，主體面積僅得47呎，空間真的很細，並不能好好運用。加上望到公路景，故加設了減音窗，阻礙了房間空間的運用。房門加減音窗，不能太貼減音窗擺放，此房間最多只能做書房或衣帽門，若用來做睡房，只能放置較細的床。
單位得分90分
總括來說，單位失分最多的地方在腳線及地板，一扣扣40分，而這細項佔總分10%，單位窗也扣得多分，至於其他項目則輕微扣分，連同單位面積系數計算，驗樓得分90分，剛好守得住A級成績。雖然大部份業主都屬高追買入，上會過程也艱難，但如此成績都算稍感安慰。我們有把驗樓結果轉交發展商之一的信和，回覆指執修項目全為輕微瑕疵，已即時委託承建商跟進，將於五月中前完成。項目管理費為平均每方呎4.95元。
樓盤分析
園林有心機
樓盤園林、綠化花了不少心機，也要頂住驗樓質素，因為除了少量貨尾待售外，還有「柏瓏III」尚待推出。早於2022年7月已獲批預售，來到接近現樓也未推售，涉及680個單位。如果「柏瓏III」以一二期價格發售，只會得個擺字；但亦無可能不劈價賣樓，因為連「The YOHO Hub II」都要減接近30%，位置配套較元朗差一截的錦田區，暫時都無可能開得貴過元朗。
未來供應 VS 交通壓力
當然錦田區的壓力，還來自於未來供應的澎湃。除了自身的「柏瓏III」，一個八鄉車廠涉及6,060個單位，連同附近過渡性房屋1,020個單位、三個公屋地盤9,000個單位，合共超過16,000個單位，會為區內新増42,750人。這裡還未計及日後錦田改劃的17,000個單位。最擔心是屯馬線是否頂得住。尤其錦上路站是出荃灣前最後一個站，早上上班能否迫到入站內，這點都要觀望。
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