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政府因應新界發展收地，委託房協興建多個資助房屋項目供受影響居民選購 。早前洪水橋「樂翹軒」作為首個採用混凝土 MiC（組裝合成建築法）的項目，其質素引起不少關注 。今次《胡‧說樓市》團隊來到位於粉嶺的房協項目「樂嶺軒」（樂嶺都匯第二期）進行驗樓 。究竟這個非 MiC 項目的交樓質素能否為房協挽回一局？
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樂嶺軒及驗樓單位基本資料
| 項目 | 資料詳情 |
| 屋苑名稱 | 樂嶺軒（樂嶺都匯第二期） |
| 地址 | 粉嶺百和路 72 號（近粉嶺港鐵站及蓬瀛仙館） |
| 發展商 | 香港房屋協會（房協） |
| 單位總數 | 696 伙（面積介乎 305 至 686 平方呎，兩房佔逾 70%） |
| 管理費 | 每平方呎 $3.8 |
| 驗樓單位 | 低層 A8 室 |
| 單位面積 | 實用面積 489 平方呎（包括 31 平方呎露台） |
| 購入價及呎價 | 408.5 萬元（平均呎價 $8,354） |
| 驗樓得分 | 70 分 |
業主背景與收地賠償經歷
今次驗樓的業主原為古洞居民，因政府收地而獲得揀樓資格 。房協同期提供洪水橋「樂翹軒」、啟德「樂啟軒」及粉嶺「樂嶺軒」供新界受拆遷影響住戶選擇 。業主因預算問題放棄啟德，同時對 MiC 建築有顧慮而避開洪水橋，最終以 408.5 萬元購入粉嶺「樂嶺軒」這個 489 平方呎的兩房單位 。
值得一提的是，政府早於 2014 年為古洞進行人口凍結登記，業主等待十年後才需提交住址證明，甚至要尋回中小學入學證明書作實 。此外，政府的收地賠償金只能用於扣減樓價，或在完成交易後發還，不能直接當作首期，業主仍需自掏腰包儲首期上車 。
單位開則與空間感：非 MiC 設計的優勢
與「樂翹軒」不同，「樂嶺軒」並非採用 MiC 組裝合成建築，因此客飯廳不會受制於組件運輸而變得窄長 。
- 客飯廳空間廣闊： 單位客飯廳長達 4.6 米，闊 2.7 米，主體面積達 135 平方呎，空間感相當理想 。
- 無工作平台設計： 單位僅設有 31 平方呎露台而無工作平台，變相增加了室內可使用的實際面積 。
- 景觀與噪音緩解： 單位向東南，外望足球場及公園，景觀相對有保障 。但由於鄰近粉嶺公路及港鐵路軌，為符合噪音緩解要求，客廳及睡房安裝了多扇不能隨便開啟的固定窗及隔音板，通風主要依賴露台 。
驗樓三大扣分位：細節瑕疵極待改善
縱使空間感不錯，但經驗樓師 Joe Sir 仔細查驗後，發現單位在多個細節上出現明顯瑕疵：
1. 廚房設計與施工缺陷
- 隱藏式趟門夾手： 廚房採用隱藏式趟門，除了容易夾手外，門框亦會自動回彈，對捧著熱湯熱菜的用家構成潛在危險 。若路軌損壞，維修亦十分困難 。
- 空間規劃失誤： 房協單位一般不附送雪櫃及洗衣機 。業主發現若拆除廚櫃放置較大雪櫃，雪櫃門會被牆上的電箱阻擋而無法打開 。
- 爐頭位置偏側： 隨樓附送的煮食爐因下方電池控制器位置所限，無法隨意移動，導致爐頭嚴重偏左，用家炒菜時需扭腰側身，極不符合人體工學 。
- 洗手盆滿水孔漏水： 測試洗手盆時，當水去到滿水孔位置，櫃底排水管即出現嚴重滴水及漏水 。
- 廚櫃飾面粗糙： 廚櫃高光板側面有明顯以手噴漆修補的痕跡，導致原本平滑的表面變得極為粗糙 。
2. 浴室（黑廁）通風與積水問題
- 面盆滿水孔倒灌： 浴室面盆的隱藏式滿水孔嚴重淤塞，水滿時無法排走甚至倒灌，需用幼鐵絲疏通 。
- 通風系統形同虛設： 單位採用黑廁設計，法例要求抽風量需達每分鐘 5 立方米，但現場實測感覺不到任何抽風效果，環境侷促悶熱 。
- 企缸底盤倒斜及欠缺避震墊： 企缸去水底盤安裝倒斜，導致長期嚴重積水 。此外，底盤內 12 粒避震膠墊缺失了 5 粒，踩踏時會發出異響 。
- 地台高低不平： 企缸門邊地台磚出現約 2 毫米的高低落差，必定會導致積水 。側邊去水槽的隔沙籃亦被卡死，無法拉出清理 。
3. 睡房隔音板阻礙與地板暗藏「潛伏缺陷」
- 隔音板阻礙安裝窗簾： 睡房的隔音板與牆身之間留有極難清潔的罅隙，亦令業主無法在該處安裝窗簾路軌，只能將窗簾安裝在隔音板外，白白浪費了靠窗的空間 。
- 維修窗難以開啟： 多扇維修窗必須向管理處借用六角匙才能打開，日常清潔極度不便 。
- 複合木地板響聲及樹眼黑點： 單位鋪設複合實木地板，踩踏時感覺浮動並發出明顯的「離殼」響聲 。更嚴重的是，地板表面布滿大量黑色「樹眼」，這些瑕疵日後有機會腐化並演變成破洞，屬於「潛伏缺陷（Latent Defect）」 。
| 驗樓區域 | 主要瑕疵及問題清單 |
| 廚房 | 隱藏式趟門易夾手及回彈、洗手盆滿水孔漏水、爐頭位置偏側影響煮食、廚櫃飾面用手噴漆修補致表面粗糙 。 |
| 浴室 (黑廁) | 面盆滿水孔倒灌淤塞、抽風系統抽力微弱、企缸底盤倒斜積水、底托避震膠墊缺失、地台磚高低不平、隔沙籃卡死 。 |
| 客廳及睡房 | 木地板踩踏時發出異響及浮動、地板滿布黑色樹眼隱患、隔音板罅隙阻礙安裝窗簾及積塵、大門門框被鑿損 。 |
驗樓評分與房協官方回應
經過全面評估，雖然單位未有如「樂翹軒」般出現大量嚴重問題，但地板、潔具、來去水及大門甩漏均被扣去不少分數。最終單位獲得 70 分，評級為 C，相比一年前 MiC 項目「樂翹軒」的 50 分已算有進步 。
我們將驗樓結果轉交房協，房協回應指：
| 驗樓項目 | 房協官方回應與跟進措施 |
| 整體執修進度 | 已安排特別專責小組跟進執修工作，除部分需等待物料外，其餘工程已完成執修，並會額外透過第三方獨立建築測量師覆驗單位 。 |
| 洗手間面盆溢水 | 建議可調節水龍頭出水速度以改善情況 。 |
| 企缸排水槽積水 | 地台隱藏式排水槽少量積水，不會影響整體排水效能 。 |
| 木地板黑點及異響 | 地板黑點為天然木眼或紋理，非瑕疵或質量問題；踏步時產生空氣回音亦不影響地板結構。承建商已協助作出調整及改善 。 |
| 黑廁抽氣系統 | 針對抽氣強弱，檢查後確認符合規格及法規要求 。 |
| 廚房隱藏式趟門 | 已加裝門檔，以優化操作及使用體驗 。 |
| 睡房隔音板阻礙 | 設計時已於隔音板與牆身之間，預留足夠空間安裝一般的窗簾軌道 。 |
樂嶺軒高密度設計、最新銷售情況與轉售限制
「樂嶺軒」採高密度設計，一層多達 24 個單位，需透過防火門分隔開三邊（A、B、C 區）來淡化密度感 。配套方面，屋苑設有商場「嶺‧樂活」，提供逾 40 間民生商舖及便利店，但拍攝當日仍未完全開業 。
銷售成績方面，截至 2026 年 3 月底，翻查房協網頁資料顯示，「樂嶺軒」全盤 696 個單位僅售出 155 個，銷售比率為 22%，套現金額 6.75 億元 。對比之下，同期的 MiC 項目洪水橋「樂翹軒」售出 141 個單位（佔全盤 47%），啟德「樂啟軒」則售出 126 伙（佔全盤 18%） 。
由於「樂嶺軒」仍有餘貨，政府早前宣布會將屋苑中 100 個單位，撥入為大埔「宏福苑」業主而設的「特設銷售計劃」 。不過，購入「樂嶺軒」的買家必須留意轉售限制：物業設有 5 年禁售期，購入滿 5 年後才可在居二市場放售；若想補地價後在自由市場轉售，則必須等待 15 年後方可進行 。
撰文: 胡國威
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