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如果你有接近800萬元的資金，打算在港島東置業，你會選擇購買一個三百多平方呎的全新無人居住過的一手樓，還是選擇區內面積四、五百呎以上的二手藍籌屋苑（如康怡花園）？
本次《胡‧說樓市》帶大家來到位於鰂魚涌港鐵站出口旁邊的單幢新盤「FINNIE」，由宏安地產發展。今次的驗樓業主選擇了前者，以約787萬買入了一個低層361呎的兩房單位。我們將為大家開箱這個單位，探討空間設計、驗樓質素，以及發展商的交樓標準。
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FINNIE 樓盤及驗樓單位基本資料
| 項目 | 資料詳情 |
| 樓盤名稱 | FINNIE |
| 地址 | 鰂魚涌芬尼街9號 |
| 發展商 | 宏安地產 |
| 單位總數 | 90個（實用面積：223 – 626平方呎） |
| 驗樓單位 | 低層C室（實用面積：361平方呎） |
| 買入日期 | 2024年8月24日（簽署臨約） |
| 買入價 | 787.3萬元（折合實用呎價：21,809元） |
| 驗樓得分 | 85分 |
棄租轉買：業主為何選擇轉角市入市？
FINNIE 雖然鄰近港島東商業中心及鐵路站口，但首批推售時以平均呎價19,503元作招徠，被形容為「區內八年新低」。然而，隨著景觀較佳的單位加推，全盤平均成交呎價已高見約22,281元。
業主斥資近780多萬元買入這個低層C室。他表示，家人長年居住在同區的南豐新邨，自己與太太之前亦租住該屋苑。然而，由於先後租住的兩個單位都出現嚴重的漏水問題，令他深感困擾。加上過往租樓經常面臨被業主逼遷的窘境，促使他決心在樓市回調時置業。他認為，雖然市況不明朗，但樓價相比高位已回落不少，再大跌的風險有限，主要是為了真正擁有一個屬於自己的安樂窩。
空間大挑戰：361呎單位容納四人家庭？
在兩年的樓花期內，業主的人生規劃發生了變化——由原本的兩口子，增添了一位小朋友，並聘請了一位外傭。這意味著這個361呎的空間，需要容納BB床、工人姐姐的休息空間以及大量嬰兒用品。
業主坦言，原本預計兩房單位足夠夫妻兩人居住（一間主人房，一間客房），但現在客房必須身兼「小朋友房」及「工人房」的雙重功能。雖然居住面積比以前租住的二手樓細了約20%，但他認為只要善用收納空間，盡量將雜物放置在客廳，理論上仍能應付日常所需。
單位佈局與設計：每吋空間用到盡
361呎的空間絕對不能揮霍。單位不設玄關，戶主需自行構思鞋櫃的擺放位置。
1. 客飯廳與開放式廚房設計
發展商為了節省空間，採用了 L 形開放式廚房設計，讓廚房完全融入客飯廳；同時巧妙地將洗衣及乾衣機移至露台，並在原位增設暗櫃放置垃圾桶，藉此提升收納量。不過，受制於空間，飯廳只能在特定位置擺放餐桌，若擺放不當可能會稍微阻礙客廳的出入通道。
2. 特色門窗設計的利與弊
- 鞦韆窗：客廳設有一扇「鞦韆窗」，優點是無窗框阻擋，景觀更開闊；缺點是開關需要大幅度彎腰拉動，且最大開啟角度有限。關窗時容易夾手，日常清潔亦相當困難。
- 外推式露台門：露台門採用向外推的設計。雖然設有限位器，但感覺略為鬆動，若遇上強風，住戶需小心門戶碰撞及夾手的風險。
3. 睡房空間與私隱問題
- 近廳房（客房）：面積僅約44平方呎，屬於新盤睡房面積的下限，且窗戶較窄（約1米），光線略顯不足。
- 主人房：面積約65平方呎，設有轉角窗，光線充足並能遠望郵輪碼頭海景。然而，轉角窗設計亦帶來兩大隱憂：
- 私隱度不足：睡床位置容易被對面舊樓及樓上單位的露台俯瞰。
- 玻璃幕牆計入實用面積：向外突出的玻璃幕牆佔了約12平方呎，按呎價計算，業主相當於斥資近26萬元買入這部分空間。
驗樓師實地檢測：窗戶漏風成最大失分位
驗樓師鍾智剛（鍾Sir）為單位進行仔細檢驗，最終單位獲得 85分（B級）。當中最主要的失分項目為「玻璃幕牆及鋁門窗」（佔該項總分扣減達61分）。
| 檢驗區域 | 發現之主要問題 | 發展商（宏安地產）跟進及回應 |
| 露台 | 欄杆底部未有唧膠密封，雨水易滲入積水；冷氣機背架鬆脫及地磚有鏽跡。 | 已完成欄杆唧膠及清潔，並更換冷氣機背架。 |
| 浴室 | 牆身發現多塊空心磚；未設地台去水位，若漏水只能流入淋浴間排走。 | 已透過打針修補空心磚。 |
| 主人房 | 轉角窗戶有明顯空隙，導致嚴重透風（漏風），強風夾雨時容易滲水；玻璃窗滿佈污漬及膠紙印。 | 已調整窗戶，測試後無再漏風；並安排吊船撕除外牆保護膠紙。 |
| 大門/露台門 | 配電箱下方掛鉤設計或阻礙開門；露台門限位器略鬆。 | 發展商指掛鉤位置是現場空間最佳分配；露台門外推設計是考慮防水及開關便捷度。 |
對於驗樓結果，發展商「宏安地產」指，已調整主人房轉角窗測試後已無漏風。露台欄杆上下方已完成唧膠及清潔，亦更換了冷氣機背架，並已經清潔。浴室內發現多塊空心磚已透過打針修補，也撕除了外牆牆身未撕除保護膠紙。至於配電箱下方的掛鉤，根據現場空間分配，認為是較為理想的做法。露台門採用向外推式設計，上方限位器鬆動，考慮防水及開關便捷度，認為外推式設計比較合適。
業主則表現得相當豁達，認為只要不涉及結構或人身安全等大問題，大部分瑕疵均屬可接受範圍。他較關注的反而是一些可能夾手的小設計，因為家中有小朋友，需要格外留神。
投資價值與區內發展前景
值得留意的是，FINNIE 的管理費並不便宜。以驗樓單位為例，每月管理費高達2,237元，折合每平方呎約6.91元。此外，樓層未設有專屬垃圾房，住戶需將家居垃圾放置在後樓梯的膠桶內待清潔工收集（惟入伙初期現場連膠桶仍未放置）。高昂的管理費會直接削弱單位的租金回報率，估計會由原來的3.9厘降至3.5厘。
發展商成本與區內重建：
FINNIE 前身由四幢舊樓併購而成，宏安地產當年以4.3億元承接，並借貸3.14億元作重建用途，總成本隨時高達7.44億元。以目前全盤幾近沽清套現約6.08億元推算，發展商在此項目上的利潤空間極微，甚至有機會平手或微蝕離場。
不過，港島東區的重建步伐並未停止，各大發展商仍在積極插旗：
| 發展商 | 鰂魚涌區未來/進行中重建項目 | 項目簡介 |
| 太古、恒基 | 多寶樓、太豐樓 | 正進行大規模業權收購。 |
| 太古、恒基 | 濱海街與英皇道交界地盤 | 2023年以63.1億元統一業權（歷來最大強拍金額），將重建2幢28層高住宅，預計2029年落成。 |
| 銀主（原雅居樂） | 柏架山前公務員合作社 | 估計可建樓面45萬呎，提供約592個單位。 |
撰文: 胡國威
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