立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
十大藍籌屋苑之一的紅磡「黃埔花園」，共分12期發展，提供過萬伙單位，但入伙近40年間，都不曾更換管理公司，背後源於辛辣公契條款，有意置業者需要留意!
初次置業懶人包 【新盤2023】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【居屋2023】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
黃埔花園背景
「黃埔花園」前身是黃埔船塢，其後和記黃埔重建成一個大型屋苑，於1985年至1991年間入伙，提供達10,432個單位，實用面積介乎288至972平方呎。黃埔花園以花園城市概念發展，儼如一個小社區，位置橫跨紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等，共有多達88座住宅物業，雖無會所提供，但自設佔地140萬呎的商場「黃埔天地」。
| 黃埔花園小檔案 | |
| 發展商 | 和記黃埔旗下，景善美地產有限公司 |
| 入伙年份 | 1985年至1991年 |
| 位置 | 紅磡德民街、德安街、德豐街及紅磡道等 |
| 座數 | 10期88座 |
| 單位 | 10,432伙 |
| 面積 | 288至972呎 |
| 間隔 | – 兩房兩廳 – 三房兩廳 – 三房兩廳連套房 – 三房兩廳連套房及工人房 |
| 管理公司 | 黃埔花園管理有限公司 |
| 管理費 | 約每呎$2.1 |
| 泊車位 | 私人車位月租約$4,300 |
黃埔花園公契辣照，阻住戶更換管理公司
「黃埔花園」第一期入伙至今已38年，管理公司一直都是和記物業管理有限公司旗下的「黃埔花園管理有限公司」，為何38年間都不曾更換管理公司? 背後源於公契的辛辣條款。
更改公契經理人須經過多重關卡
公契規定每座均需於每年召開一次業主會議(Tower Owners meeting)，並由業主們選出一名代表進入「期數業主委員會」(Section Owners Committee)。「期數業主委員會」由各座選出一名住宅業主，另外再由四名商場代表、以及一名停車場代表組成。
「第四期業主委員會」會再選出當中三名代表加入「屋苑業主委員會」(Estate Owners Committee)，處理整個黃埔花園的事宜。根據黃埔花園的主公契，「屋苑業主委員會」有權委任全新的公契經理人。
發展商持有商場業權，變相控制屋苑管理權
但要踢走現有管理公司，困難在於「期數業主委員會」的組成。因為副公契規定，「期數業主委員會」開會法定人數為五名代表，其中一人必須來自商場，若商場代表缺席也等於流會。當商場業權仍發展商手上，變相他們擁有很大操控權，小業主也只能肉隨砧板上。
即使主公契說明，「屋苑業主委員會」有權委任全新公契經理人，但卻附帶條件，就是必須在公契經理人進入清盤程序，或因公契經理人對公契有重大違約，而在書面通知後的三個月內仍未補償，「屋苑業主委員會」才可以召開會議通過，並且要由「期數業主委員會」以書面表決才能通過。
其他大型新屋苑並不設辛辣公契條款
我們也曾對照不同期發展的物業大廈公契，對於撤換管理公司，多數由法團以過半數通過，並獲得擁有不少於50%業權份數的業主支持下便可終止，並沒有如黃埔花園公契般訂明的條件。
以前曾訪問測量師，他曾表示，一個由不同期數發展的屋苑，無論地契或大廈公契，也份外複雜，所以也較容易衍生管理問題。
黃埔花園難組法團，同因公契辛辣條款
黃埔花園的管理一直為人詬病，因為按屋苑公契，車位、商場等面積均納入業權份數，故發展商目前仍持有整個屋苑23%的業權份數，按《建築物管理條例》規定，若超過兩成業權反對，就不能成立業主立案法團，導致「黃埔花園」居民至今仍不能成立法團。
管理帳目、基金複雜難明惹爭議
今年初，黃埔花園第四期管理公司準備制定2023年預算案，向業主發出了一張通告，管理公司表示，因為管理費的「維修基金」繳付去年工程費後，結餘跌至只有53萬元，擔心沒辦法應付未來維修費，需要向業主集資。管理公司同時計劃新一年上調管理費9%，為住宅帳虧損滅赤，以及抵銷最低工資的影響。
居於黃埔花園第四期的陳先生(假名)表示，有其他業主翻查帳目時發現，資金被轉至其他地方，包括每年也要定期把資金，轉至一個名為「期數帳」的帳戶，令他們擔心資金去向。
原來黃埔花園有幾類帳目，包括「住宅帳」(residential management fund)、「期數帳」(section management fund)及「屋苑帳」(estate management fund)。
管理公司要把一筆錢由「住宅帳」轉至「期數帳」，是因為「期數帳」負責整個第四期住宅、商場、車場等公用地方的維修、保養及管理。黃埔花園共有十二期，各期均會設有一盤「期數帳」，而各期也需要再上繳一筆資金至「屋苑帳」，以維持整個黃埔花園的管理。
翻查損益表，黃埔花園四期在2022年，從「住宅帳」向「期數帳」轉入286萬元；而「期數帳」亦將279萬元轉至「屋苑帳」。這種猶如層層遞進，向上進貢的模式，令「屋苑帳」在2022年收到3,856萬元。
截至2022年底，扣除開支後，第四期的「期數帳」及「屋苑帳」分別錄得214萬及339萬元盈餘；但第四期的「住宅帳」卻錄得353萬元虧損，亦是管理公司要求上調管理費9%滅赤的理據之一。
公契讓管理公司有權隨意調撥資金
不過話分兩頭，作為黃埔花園的業主之一，本來就有責任繳交個別期數，及整個屋苑的公共地方維修支出，這本來沒有可爭辯的地方，問題是按什麼比例攤分? 誰人決定調撥多少資金? 這卻是業主關注的地方。
翻查黃埔花園主公契第六章，表示公契經理人有絕對權力及酌情權(absolute power and discretion) 把開支及使費攤分至「期數帳」或「屋苑帳」；副公契也指出，管理公司有絕對權力及酌情權決定如何分攤期數開支。
這個做法跟其他由不同期數組成的屋苑有什麼分別? 我們《胡．說樓市》編輯部嘗試抽出由不同期數組成的物業，包括「日出康城」、「九龍站上蓋」、「迎海」等，並翻查其大廈公契，發現雖然各屋苑都會按不同期數及整體管理，各設獨立帳目，公契經理人向法團諮詢後才協助制定預算，但會清晰列明業主要按管理份數攤分相關開支。
針對上述質疑，我們《胡．說樓市》曾發信向黃埔花園第四期管理公司查詢，問及究竟把資金從「住宅帳」轉至「期數帳」的權力，以及過往調撥資金的依據? 但至截稿前，管理公司隻字也沒有回覆，我們的回覆信石沉大海。
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
