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我們《胡．說樓市》團隊早前收到映灣園居民反映，關於屋苑村巴服務安排的問題，居民有時會因在鐵路站外排隊等上車而出現爭拗，表面上看似一件瑣碎事件，但背後卻跟各期居民間積怨有關。整件事，涉及村巴服務分配不均有關，亦凸顯管理公與各期業主委員會的問題。
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事情始末
2022年8月前: 村巴服務如常
一期坐A、二三期坐B車
各期居民被分化，因為映灣園村巴合約續期後，路線及班次有所調整。這個新方案，被指側重了二三期，而忽略一四期住戶權益。整件事爭拗，要由映灣園提供什麼樣的村巴服務開始說起。共由五期發展的映灣園，有5,326個單位，管理一直由港鐡負責。由於位置上較偏離東涌站，屋苑一直有村巴服務接駁居民往返港鐵。映灣園村巴分「A車」及「B車」。「A車」鄰近一期一號站上落客，上客後並直出鐵路站，所以長久以來主要以服務一期為主；而「B車」則行經鄰近二三期的二號站，之後出港鐵站。
A車班次較少、B車班次較多
比起二三期業主，因過往「A車」只停一期，所以一期業主不用花太多時間便能出港鐵站，但代價卻是班次相對疏落，約十分鐘才有一班車；而二三期居民則五分鐘一班車。為期三年的村巴合約在2022年終止，這個持之以恒的村巴方案隨著續期而迎來轉變，成為雙方角力的開端。
2022年8月: 業主周年大會更改路線
二三期居民可坐AB車、一期居民坐A車
由於映灣園村巴服務年費會加價，管理公司向業委會商討後，決定提供四個方案給業主在2022年8月周年業主大會上選擇，最後通過了一個不利一期的方案，就是一期使用的「A車」，無論在繁忙或非繁忙時段都多停二號站，藉以換取維持相若的管理費。當時代表三期的業委指出，雖然此方案只提供兩條行車，但全日任何時段均會途經二號站，覺得最便利居民，又說二號站位於映灣園中心，住戶可行至二號站上車。
A車出入時間增一倍
當日因二三期手握較多鐵票，故當日有過半票數贊成通過此方案。換句話說，自2022年10月村巴新合約開始，二三期居民可乘坐「B車」時，同時可乘坐「A車」；反觀一期居民則跟二三期共享「A車」。因應路線編配，「A車」要先經二三期至出港鐵站，以前10分鐘可出到港鐵站，現在卻要25-30分鐘。回程時同樣要先停二三期，最後才停一期。
為何一期業主不行往二期上車
今年的6月28日，我們《胡．說樓市》團隊跟從一期業主由東涌站搭了一程村巴入村，基本上二三期居民都可以坐上村巴，而這輛村巴先在二期落客，落車時間需時約兩至三分鐘，之後才駛往一期。當時我們乘坐的班次並非繁忙時段，由上車至落車大約10分鐘左右，只是以前可以點對點落車，現在卻沒那麼方便。不過，既然二號站位於映灣園中心，而映灣園業主可以AB車任搭，的確一期業主可前往二期上車，又或者索性在二期下車再步行回一期。居民解釋，一二期之間隔了一條天橋或迴旋處，如果行天橋時間很長，但行經迴旋處則屬違過，路面很危險。
2023年4月11日: A車班次進一步削減
A車每天再削減18班車
但導致一期居民怨氣加劇，還因為當新合約生效半年後，也就是2023年4月11日起，管理公司突然再更改村巴服務細節。原本跟二三期共享的「A車」，現在還會每日縮減18班；同時服務二三期的「B車」則每日增加7班車。村巴路線因線路調整延長後，現在還把班次縮減，一期居民怨聲載道。
「我們現在繁忙時間已經上不到車，為何還要減少我們班次，我們一期業主很大意見。管理公司只解釋都是按他們的數據得出結果。你都知我們不夠車坐，為何還要減我們班次? 他也不能給我們答案。為何要減我們呢? 繁忙時間都已經坐滿人，跟他們爭論，減了18班A車，但卻加了7班B車。其實一期最遠離港鐵站，我們對村巴的需求相對較大。」有一期居民表示。
2023年5月8日: 一期業主召開大會商討
管理處按人數調整
2023年5月8日，一期業主召開了大會，會上管理公司聲稱做了一項統計，在調整班次後，村巴在早上繁忙時間去程平均為41人，較未調整前的47人少；同樣地晚上放工時間回程人數平均為36人，較未調整時的43人亦少，認為縮減班次並沒有影響，但一期居民卻覺得不可接受。
業主向港鐵投訴未果
小業主有再向港鐵投訴，其後港鐵管理公司有再以書面回應一期業主，承認因接獲部份住戶包括各期業委會反映，新生效的行車班車有重叠，經現場實地考察後屬實，故此管理公司提出住戶專車優化方案。回覆信件表示，收集了新措施後三個月的乘車數據，在沒有違反大會議決的服務路線前提下，以電郵形式提交優化方案予業委會參考並獲過半委員同意。而同一個解釋，管理公司在大會上也有覆述出來，但同樣被一期居民炮轟。
2023年6月28日: 業主特別大會
一期業主要求還原
2023年6月28日，一期業主集合半成業權召開特別業主大會，希望重新議決把村巴班次還原至昔日情況，以減少對一期住戶影響。在舉行特別業主大會前，代表整個映灣園的「映灣園發展項目委員會」發出一則通告指，若按一期住戶方案，而推翻了現時方案，村巴服務費會增加，亦指出一期提出的方案只以便利一期為依歸，故極力反對不公平路線方案。雙方各執一辭，當日舉行會議期間，大家也各不相讓。
胡．說評析
一期業主= 雞蛋撞高牆?
一期業權份數較二三期少
除了質疑管理公司統計村巴上方法有錯，一期居民不理解何以管理公司永遠只偏袒二三期住戶。管理公司在多個場合回覆業主只是按公契行事。若按管理份數來劃分，映灣園一期約佔當中28%，而二至四期則佔72%，任由一期業主怎樣反對也好，在討論如此富爭議性的議題上，一期仿如雞蛋撞高牆，永遠處於弱勢一方
「你把議題呈上業主委員會討論，你管理處有沒有做把關。如果說二三四期聯手CUT我們車，你剛才說可以。如果這一刻業主委員會二三四期，因為費用很貴，只提供二三四期，你投票結果是否會照執行? 我想問此問題。我們會執行業主大會議決，而此議決是不違反大廈公契下會執行。但此不公平。為什麼大家交同一管理費，我沒有車搭? 」一期業主表示。
管理公司港鐵回應
我們曾發信向管理公司港鐵查詢問及兩個問題，包括按照管理份數來決定村巴事項的理據。若業主大會議決需經業主投票，何以在4月11日提出削減巴士方案並沒經業主咨詢，便提交業委會投票，做法是否符合大廈公契?
回覆指一直以公平、公開、公正及中立的態度，根據公契、《建築物管理條例》及業委會意見舉行業主大會及進行各項招標安排。港鐵按照一貫處理屋苑大型服務合約做法，根據法定要求，邀請承辦商參與投標，並於業主大會上經業主投票議決。新服務合約生效後，客務處分析住戶乘車習慣後，按實際需求情況調整行車班次，以期更加配合住戶需要。又表示，調整後的安排令住戶平均候車時間縮短，強調相關調整是經過業委會通過後由承辦商落實。
表: 港鐵回應
| 1. 按公契及條例處理招標安排 |
| 2. 按一貫處理屋苑大型服務合約做法行事 |
| 3. 客務處分析住戶乘車習慣後，按實際需求情況調整行車班次，調整經業委會通過 |
應否用管理份數決定享用服務程度?
業權份數作用
公契有提出業權份數的作用，是當大廈要夾錢維修或集資，卻沒有說用來分配資源，如會所、村巴。有業主提出不如把村巴分家，即每一期數自己負責自己費用，但管理處以「服務為整體為由」而拒絕。
何謂公平分配原則
既然我們進入會所，不會因我住大單位而享有更多設施、住細單位只能用少量會所設施。既然各期居民都支付同一呎價的管理費，用管理份數來計算可獲取的村巴爭務是否合理? 若每件事也用「管理份數」來決定，只要其他期數業主聯手便可獲得通過，怎樣才可達至公平、公正的原則? 律師朱寶琼認為，由於投票必須獲得過半數才可通過議案，當中涉及業主是否有資格投票、有沒有廢票、以及業主會否出席投票，實際上很難達至二三期聯手來操控賽果。她認為，用法律條文上去爭拗較難說得過去，但認同管理公司應肩負協調角色。
物監局回應
我們有向物監局查詢，回覆稱要求物管公司必須按法例及法規包括大廈公契，公平公正行事，以及向客戶提供適切物管服務。物管公司亦應就相關物管服務與客戶保持溝通，以釋除疑慮或謀求達成共識。在處理投訴方面，監管局會按條例及既定機制處理，會作出適當協調。
表: 物業管理業監管局回應
| 1. 要求物管公司須按法例及法規包括大廈公契公平公正行事 |
| 2. 物管公司應與客戶保持溝通，以釋除疑慮或謀求達成共識 |
結論
其實，無論是我們早前報道的黃埔花園、又或者來到今天的映灣園，均由不同期數組成的大型住宅項目，複雜的公契條文引申複雜管理又多了一個例證。今次映灣園個案關乎各期之間的爭拗。但若果業主間想和諧共處，各期業主也值得代入其他期數業主角度去考慮下，互相作出協調，才可達至雙贏方案。
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