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去年樓市全面撤辣後，發展商為求去貨各出奇謀，劈價戰的威力，最終如何拖累周邊的貨尾盤？黃竹坑站就有一個活生生的例子。由嘉里牽頭發展的「海盈山」，初期因受制於高昂地價而堅持高開，導致銷情呆滯。其後，長實以大幅折讓價推出三期「BLUE COAST」，迫使「海盈山」不得不面對現實，減價吸客。今日，《胡 ‧ 說樓市》將與驗樓師一同開箱，為大家實地檢驗這個劈價盤的質素。
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海盈山項目背景
| 項目資料 | 詳情 |
| 樓盤名稱 | 海盈山 (La Montagne) |
| 發展商 | 嘉里、信和、太古 |
| 總伙數 | 800個單位 |
| 單位間隔 | 389 – 1,517平方呎 |
| 所屬校網 | 18區校網 |
高地價成本下的掙扎與劈價
「海盈山」全盤共有800個單位，分兩期發展。發展商在2023年7月開售時，樓市已步入下行週期。然而，當初他們向港鐵競投發展權時，市場氣氛仍然熾熱，導致「海盈山」的補地價金額高達67.57億元，折合每呎樓面地價達10,587元，創下當時黃竹坑站上蓋的新高紀錄。
高追的成本，自然轉嫁至開價上，但在跌市中，這種策略換來的卻是慘淡銷情，首日開售108伙，僅售出46伙，佔比約43%。
九個月後，長實劈價推售三期「BLUE COAST」，開價比「海盈山」低開20%，令發展商不得不跟隨減價，銷情才稍見起色。截至2025年7月中，撇除4宗撻訂個案，「海盈山」累計售出274個單位，套現41.25億元，仍未收回地價成本。值得注意的是，當中有近八成（216宗）成交是在今年減價後促成的，平均成交呎價亦由最初的29,626元，回落至近期的23,319元，減幅達21%。
驗樓單位開箱實錄
我們這次開箱的單位，是業主在今年初以955.19萬元買入的兩房單位，亦是當時全盤成交價最低的戶型。逆市下購入，究竟是否物有所值？單位的質素將是關鍵。
| 驗樓單位資料 | 詳情 |
| 單位 | 2B座低層E室 |
| 實用面積 | 488平方呎 |
| 買入價 | 955.19萬元 |
| 折合呎價 | 19,574元 |
單位內部設計及問題逐項睇
玄關：Wi-Fi面板影響鞋櫃佈局
進入單位，首先是一個面積約30平方呎的玄關。牆身的飾面看似是儲物櫃，但實為裝飾，無法打開。真正具備實用功能的是下方設有掛鉤和層架的空間，但層架空間不大，實用性有限。
驗樓師指出，玄關的主要功能是分隔大門與客飯廳，並提供放置鞋櫃的空間。但受大門開合方向所限，鞋櫃只能靠牆邊放置。然而，牆身偏偏在此處設有一個突出的Wi-Fi面板，導致住戶若想放置一個尺寸較大的現成鞋櫃，便無法完全貼牆。若發展商設計時能將面板稍微移位，便能大大提升戶主選擇鞋櫃的彈性，無需特別訂造，這一點在設計上可以更細心。
開放式廚房：儲物量足惟手工、佈局有瑕疵
開放式廚房沿牆角呈L形佈局，設有由頂到底的儲物櫃（內藏路由器）、雙門雪櫃、鋅盤和電磁爐。工作枱面在放置廚具後，兩邊仍留有充足的備餐空間，牆上的四個電插座也能充分利用。
為使枱面更平整，電磁爐的開關採用了可移動的遙控器設計。雖然增加了可用空間，但戶主需小心保管，因發展商提醒，若遺失該遙控器，重新購買需花費3,000元，租客或家中小孩未必會留意。
廚房下方收納了洗衣乾衣機、蒸焗爐等，上方亦設有大量儲物櫃，收納空間相當豐富。然而，細看之下卻發現手工瑕疵。櫃內用作承托層板的四粒膠粒，其中一粒竟未有安裝，明顯是工人為求方便而「偷雞」的表現，成為扣分之處。
此外，雖然廚櫃設計增加了儲物量，但由於玄關與廚房幾乎融為一體，導致單位缺乏明確的飯廳區域。若想在廚房旁放置餐桌，又會被特大的櫃門開合所阻礙，影響了客廳的佈局彈性。可以說，這個全盤定價最低的單位，代價之一就是犧牲了飯廳空間。
客飯廳及露台：空間方正 惟細節需留意
客廳牆身平直，方便擺放傢俬，末端連接一個三合一露台。除了趟開露台門，旁邊的窗戶亦可打開通風。但需注意，窗外正對冷氣機散熱器，夏天時若房間開了冷氣，熱風便會經由此窗吹入室內。
地磚方面，驗樓師發現部分地磚有不平滑的問題。靠近露台門的兩塊地磚敲擊時有空鼓聲，經向發展商查詢後，對方解釋是因門托底部設有緩衝墊片，屬正常現象。業主如不確定，可用紙膠帶標示，交由發展商判斷。
由於驗樓當日正值颱風過後，露台地面佈滿樹葉，欄杆亦相當骯髒。驗樓師提醒，必須盡快清理渠口的樹葉，否則一旦下大雨，淤塞的渠口很可能導致積水倒灌。景觀方面，由於單位位處低層，主要望向屋苑其他期數及仍在興建中的「Blue Coast」樓景，景觀並非賣點。
浴室：「黑廁」用料得體 手工問題浮現
浴室為「黑廁」（沒有窗戶）設計，需依賴抽氣扇通風。坐廁的隱藏式水箱飾面板，三邊都被玻璃膠封死，日後若需維修，必須先割開膠邊，稍嫌不便。
與近年新盤兩房客廁多用企缸不同，此單位採用了浴缸。用料上亦見心思，如牆身及枱面採用了成本較高的天然石材，而非普通瓷磚，提升了格調。不過，漂亮的置物架卻出現鬆脫，安裝手工有待改善。此外，天然石材亦有其保養上的煩惱，例如地面雲石上出現了明顯裂紋，雖經驗樓師判斷偏向天然石紋，但觀感上未必人人能接受。另一問題是，櫃內一個集Type-C、USB及三腳插的面板，只有三腳插座能正常供電，其餘兩個接口均沒有反應，需要維修。
睡房：主人房空間闊落 細房不過不失
走廊兩旁是對角分佈的兩間睡房。靠近客廳的細房面積約49平方呎，比一般新盤的45呎稍大，但空間感仍然有限。窗戶玻璃有幾處花痕，但驗樓師指不算嚴重，可透過打磨修補。
主人房空間則相當不錯，預留了600毫米深的凹位，且上方沒有橫樑，方便住戶訂造由地至頂的衣櫃。撇除衣櫃位後，房內仍有約77平方呎的可用空間，感覺寬敞。特大窗戶增加了採光度，但同時也帶來清潔上的煩惱，例如颱風後黏在窗外的樹葉，即使伸手亦難以觸及，需借助工具清潔。
開則分析與驗樓總結
總括而言，這個488平方呎的單位，在開則上除了犧牲飯廳空間外，其餘各處分配尚算平均。但需留意，單位被頗多厚牆身包圍，例如主人房與毗鄰單位的牆身呈大V型，這些結構牆需計算入實用面積，間接蠶食了單位的實用性。
| 驗樓結果總結 | 評級: A |
| 得分 | 90分 |
| 主要扣分項 | 1. 浴室石材瑕疵 2. 浴室USB插座失靈 3. 廚櫃手工問題 |
| 發展商回應 | 嘉里回覆指，執修項目已於7月31日前完成。另玄關Wi-Fi掣面旁已預留適當空間放置鞋櫃。 |
| 管理費 | 每呎6.6元 |
租務市場前景分析
發展商最終能否收回成本，仍是未知之數。除了自身二期餘貨的壓力，黃竹坑站上蓋的競爭亦相當激烈，包括新世界「滶晨」尚餘的492伙貨尾，以及會德豐第六期即將推出的610伙，市場上有逾千個單位尚待消化，維持物業質素是迎戰的關鍵。
對驗樓單位的業主而言，看到物業質素後，或會覺得以900多萬元買入「海盈山」兩房屬物有所值。但值得留意的是，在「海盈山」跟隨「BLUE COAST」減價後，新世界開售第五期「滶晨」時，再創出上蓋新低呎價，當時最便宜的兩房單位入場價僅850萬元，比此單位再低約50萬元。當然，「海盈山」的優勢在於是現樓，可即買即收租；而「滶晨」則仍需等候樓花期。
| 租務回報分析 | |
| 預計呎租 | 55元 |
| 單位月租 | 488呎 x 55元 = 26,840元 |
| 租金回報率 (未扣管理費) | (26,840元 x 12) / 9,504,140元 ≈ 3.4% |
以現時「海盈山」兩房呎租約55元計算，驗樓單位的租值約26,840元，未扣除管理費的租務回報約3.4厘。這個回報率雖然比定期存款吸引，但仍略低於現時中小型住宅普遍的4厘回報水平。因此，這宗交易最終是贏是輸，仍有待時間驗證。
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