【海茵莊園:驗樓】入伙即劈價20%! 納米樓10%面積係玄關? (附影片)

【海茵莊園:驗樓】入伙即劈價20%! 納米樓10%面積係玄關? (附影片)

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將軍澳「海茵莊園」終於交樓。這個面積細絕將軍澳區樓的私樓,由開售至收樓都充滿話題,最絕就是以短樓花期十個月作賣點,怎料要延遲一季才交樓。雖然驗樓得分不錯,但在死線前才通知買家延遲交樓,不少業主都失預算,如果當日能準時交樓,建期上會的買家可以避過因加息而導致估價滑落的風險,畢竟「海茵莊園」當日開價較二手價高60%。

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項目背景

開價較二手價高60%,今天回看是否匪夷所思? 當日康城站一至三期平均呎價12,000至14,000元,「海茵莊園」卻高開至20,000元水平。明明不是鐵路站上蓋,步行往康城站至少要五至八分鐘,無海景優勢,位於石角路的「海茵莊園」前身只是「製鋼廠」,及後改劃為住宅,前臨「環保大道」,每日也有不少貨車經過,何以這麼樂觀呢?

海茵莊園

: 海茵莊園資料表

地址將軍澳石角路21
單位數目1,556
面積183-866呎
校網95校網
發展商九龍建業

純粹用一個字「細」,可以壓縮銀碼來吸引準買家。「海茵莊園」全盤1,556伙,以200多呎開放式、及300多呎一房佔多數。我們今日開箱的單位,也是接近全盤最納米、最奀豬的開則,是一個位於低層C2室、實用222呎的單位。而最終單位取得了84分,評級為B。

: 驗樓樓盤資料

屋苑海茵莊園
面積222呎
單位2座低層C2室
樓價497.8萬元
呎價22,423元
得分84分
驗樓單位

驗樓特色

玄關佔面積10%

222呎的單位,本身已經沒有太大期望可以有幾大,推開門因為旁邊為洗手間、行前一點就是開放式廚房,令到這個只有222呎的空間,分了24呎作為用途不大的玄關,佔了單位10%。用來做鞋櫃、做儲物櫃有點浪費,畢竟單位並不是千幾呎,與其要一個玄關,倒不如納入客飯廳空間更吸引。

玄關佔面積10%

洗手間鏡櫃不能關上

轉入來洗手間並不算很迫狹,可以郁動。洗手間有30呎大,比玄關大4呎,玄關位置可好好善用。洗手間有幾個地方要挑剔。第一,洗手間為黑廁不利通風,但全數「海茵莊園」開放式單位也是如此。第二,鏡櫃及儲物櫃的手工有點粗糙,也有很明顯的色差,若在交樓前可處理,業主會更加開心。而且鏡櫃門卻不能關上,會自動彈開,驗樓師鍾智剛認為,交樓前發展商理應得知,為不可接受的失誤。

廚房附送極迷你雪櫃

由洗手間走出來,我們可以看看廚房。開放式廚房枱面長兩米,上方做了儲物櫃,收納了電抽油煙機,工作枱面收納了雙頭電磁爐頭,雖然我經常都質疑同步煮食的可用性大不大,如果煮開餸的谷友可以告訴我,但擺放了洗手盆後,工作枱面就很狹窄了。值得一提微波爐擺放位置較高,即使身型中等的男士也要踮腳才可使用,用來翻熱湯並取下來時會危險,對於身型偏矮的住戶要小心使用。

廚房附送極迷你雪櫃

家電彈性低

至於開放式廚房下方,洗手盤下方為儲物櫃,餘下位置並非儲物櫃,而是放置了一個雪櫃。雪櫃為納米樓常見的迷你類型,機身只有0.8米高,上方為冰箱,下方蔬菜架,中間放置一些飲品,大一點的餸菜也不能放置。另外如此收納式雪櫃,廚櫃門會連接至雪櫃門,若用了幾年後,雪櫃壞了要更換,必須找同樣迷你雪櫃,以及需把廚櫃門連繫至雪櫃才可繼續使用,否則只能拆掉此櫃門。為何如此說,因為在毗鄰的二合一洗衣乾衣機。

更換家電彈性低

垂直一房向高空發展

前方已開開放式單位,一眼望透。長闊有大約三米,你當作是一個平時參觀新盤的主人房般空間。但你要容易餐枱、梳化、電視、衣櫃、睡床。但都因為樓底高,所以一定大賣垂直一房概念,下方做客飯廳,上方做睡床。我記得當時參觀示位都有類似設計,但是否人人都喜愛如此? 當空間愈縮愈細,是否就一定向高空發展? 抑或為勢所迫也沒有辦法呢?  總之,真的向高空發展的話,行上行落真的要好小心。

垂直一房向高空發展

露台上方置了冷氣機散熱器

客飯廳外接就是露台,接近橫跨客飯廳,也尚餘一小截是可以開啟,因為部份單位的要進行「噪音緩解措施」,外望政府GIC用地、國際學校,及下方的石角路,沒有什麼景觀可言。一個222呎單位,有一個24呎玄關、再加一個22呎露台,合共46呎。以業主買入價498萬元計,呎價22,423元計,兩個空間卻盛惠103萬元,說實在空間分布得不太理想。至於露台有沒有其他作用? 有! 你能否看到露台頂部,上方放置了冷氣機散熱器,並不利工人維修,而這些都已是一些舊式設計。

露台上方置了冷氣機散熱器

胡.說評析

一層三十二伙高密度設計

「海茵莊園」分兩座物業,第一座位於地盤較南面,挨近「將軍澳污水處理廠」的位置,屬一層十六個單位;我們拍攝的第二座更誇張,貼近地盤以北,一層三十二個單位,共用四部電梯,等電梯是否很久? 我們當日拍攝沒有太多人,但日後入伙會否爭電梯,就有待觀望。32個單位共用一個在電梯口旁邊垃圾房,日後管理處要加多個收集垃圾時段才可以。

一層三十二伙高密度設計

開放式售價劈價至416萬元

不過,發展商最絕是在現樓重推,開價不加反減一劈15%-20%,當上會上得七七八八才劈價,令最早入市一批業主怨氣更重。好像開放式單位,「1座18樓B3室」面積203呎,樓花期選建期售價489.6萬,如果能夠守到現樓才入市,可以慳了74萬元,因為現樓即供售價416萬元。值得留意,「海茵莊園」全盤共提供368個開放式,未劈價前已售出155個,當中60個售價更超過500萬元,最高呎價25,310元。買家遲一年半載買樓,當日手持500多萬,今日選擇很多,可以進駐將軍澳南「Savannah」一房、鋤一鋤價買藍籌屋苑「新都城」兩房,甚至留守在同屋苑升格一房亦可以。

手持一兩房售價可升格大單位

今次劈價,「海茵莊園」二座的一房單位有額外優惠,相當於劈足20%。如「2座2樓B2室」,實用280呎的單位,樓花期以建期入市,售價為640.6萬元,但現在劈價20%,即供上會折實512萬元,劈價過百萬。同一樓盤在劈價前,最高價曾做到741萬元,跟今日價格相比有很大差距。手持此銀碼,今日可以改為進駐康城站上蓋「Malibu」兩房,又或者住近幾個站、去到調景嶺「維景灣畔」部份兩房可以做到此價位。更加不用說「海茵莊園」兩房,此碼可升格區內的三房大單位了。

: 海茵莊園劈價前售價

 售價平均呎價
開放式單位 (203-245呎)388萬-578萬元22,747元
一房 (280-321呎)551萬-741萬元22,000元
兩房 (402-428呎)797萬-931萬元20,600元

會所採歐洲莊園設計

起得細、又賣得貴,售後服務欠佳觸發業主不滿,這一點只能寄望日後屋苑設施及服務改善,才可修補雙方關係。「海茵莊園」以歐式莊園主打的,室內外連園林總面積近五萬呎,但當日因會所作售樓安排,所以未能開放予我們拍攝,暫時就無辦法帶大家參觀。

接駁至康城天橋未可啟用

還有另一個業主關注的重點就是連接首都的天橋,因為這條會成為接駁康城站的重要通道,可省卻經由地面行行人隧道接駁的時間。現場時大致都起得七七八八,還餘下橫跨「環保大道」的天橋未完工,其落腳點就在「首都」旁的花海位置,日後也需再額外步行接駁至首都天橋。發展商現場職員說,因會所及天橋工程未完工,所以會豁免業主三個月管理費作補償。

接駁至康城天橋未可啟用

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