【馬鞍山Silversands驗樓】海景豪宅開箱:平台竟滿佈碎石!? (附影片)

【馬鞍山Silversands驗樓】海景豪宅開箱:平台竟滿佈碎石!? (附影片)

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由今集我們來到烏溪沙,為一個價值2,800萬元的新盤開箱,屋苑名叫「Silversands」,由信和發展。近年白石附近也有很多新盤落成,例如碧桂園「泓碧」、新地「雲海」、長實「星漣海」及恒基「迎海」等,但提到「Silversands」,最大特色一定是望「海星灣」全景,今次驗樓單位正是望海景大單位,當然我們會找驗樓師入屋評價質素。

本文目錄

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項目背景

物業背景

位於耀沙路8號的「Silversands」是政府推出招標的一幅用地,在2017年由信和以13.83億元投得。項目可建樓面119,353呎,每呎地價11,587元,較附近由中信泰富投得、現在發展為「峻源」的用地貴近80%,創出白石一帶地價新高,而信和在2021年初獲批預售後便推售。

Silversands

單位背景

由四座組成,一字向海星灣方向排開,提供160個住宅單位,由一至四房也有提供。「Silversands」的細單位集中在第五座,撇除特色單位,分層實用面積由304-510呎;而大單位則在一至三座,分層由921-1,249呎。今日我們會參觀一座單邊A室,實用1,151呎、四房一套連工人房及工人廁的單位。

: Silversands資料表

地址烏溪沙耀沙路8號
單位數目160個
面積266-1,654呎
校網89區
發展商信和

: 驗樓樓盤資料

屋苑Silversands
面積1,151呎 (露台: 56呎、工作平台: 17呎)
單位1座中層A室
樓價2,800萬元
呎價24,327元
得分95分

驗樓特色

玄關價值126萬元

入屋附設的玄關面積很大,長闊超過兩米,面積等於52呎。以一個過千呎單位來說,佔樓面約半成,玄關不是完全沒有用途,大單位可以揮霍一點,在這裡添置鞋櫃,加裝大鏡出門前整理儀容。若以業主買入價2,800萬計,呎價24,000,這裡就價值126萬元,算不算過份? 自己衡量一下。

玄關價值126萬元

子母門設計有問題

單位附設了子母門,過往在大單位才見到,方便屋主可以搬運較大件的傢俬,但驗樓師陳智康卻發現問題。子母門均靠上下鎖扣來固定,但現場所見,下方鎖扣沒問題,但上方的鎖扣位置有問題,不能鎖上。下方鎖扣拉上拉下也可以,但上方的鎖扣不容易拉下。陳智康表示,雖然現在把子母門打開並沒有問題,但若業主希望子母門較安全,則上方鎖扣未能鎖上,只能靠下方的鎖扣來固定,須稍為調較位置才可解決問題。

子母門設計有問題

橫向客飯廳被玻璃窗斬開了海星灣景觀

行前一點就是橫向客飯廳,頗有空間感,因為長度有7.3米,而闊度也足4米,面積超過300呎,透過落地玻璃窗及露台,可以劃分兩個空間。但因玻璃窗及露台門把景觀斬開一截截,如此靚景在室內未必可好好享受。走出露台,固然近距離望到靚景,由左至右可以望到「李寶樁聯合世界書院」、海星灣,最遠可以望赤門方向。

向客飯廳被玻璃窗斬開了海星灣景觀

露台天花鋁冚去水孔堵塞

另外,驗樓師發現露台天花鋁冚有問題。天花鋁冚上下均設有去水孔,水流可沿去水孔流下,可減少負重,但現場看見的鋁冚則佈滿沙石,去水能力大幅減少,有機會令鋁冚過份負重,嚴重情況下可令鋁冚倒下,或令其漏水。而露台地下鋪砌的磁磚,則因磁磚有空鼓,師傅執修鑽了小孔並注入填補劑來解決空鼓問題,但卻忘記處理色差,肉眼望會很礙眼,建議更換整件磁磚。

堵塞

廚房外接17呎工作平台助通風

廚房位設於飯廳、但未入到睡房之前位置。兩排廚櫃沿兩邊牆身伸出,裡面就是工人戶及工人廁。廚房的工作枱面都有豪宅氣派,設有三個煤氣煮食爐頭,還有雙頭電磁爐。下方收納嵌入式微波燒烤爐、嵌入式蒸焗爐、及嵌入式蒸爐。而雪櫃及二合一洗衣及乾衣機也收納妥當。空間算很寬敞。廚房外設有17呎工作平台,可以通風,但一打開卻很失望,滿佈碎石,好明顯交樓前沒有做足清潔功夫。

廚房外接17呎工作平台助通風

工人廁有積水

驗樓師在廚房內的工人廁試水,及後發現一段時間後仍有積水,建議發展商須重造斜水,否則工人洗澡後會有積水問題。另外座廁擺位也有問題,因工人如廁時,有可能不能關上摺門,必須打側身才可關門。反正坐廁背位仍有一些位置,可把坐廁調後來解決問題。

工人廁有積水

熱水爐開關掣設於客飯廳

由廚房走出來經過走廊,設有洗手間。洗手間屬於黑廁設計,會不夠通爽,而且有沒有留意,熱水爐開關掣並不在洗手間外,原來設於客飯廳。如果洗澡時脫光衣服才醒起未開電掣就頗尷尬。

水爐開關掣設於客飯廳

主人房及套廁設有轉角窗

洗手間對面有兩間房,近廳房及直入的主人房,都跟客飯廳同向。近廳房面積82呎,望落空間算寬敞,因為這間房跟飯廳相同,設有一道落地玻璃引入景觀。近廳房三幅牆身都有足夠闊度,可以用來放置睡頭,所以擺放傢俬靈活度頗高。直入主人套房,面積比起近廳房再大一點,面積有119呎。特別之處是其設有轉角窗,可拉闊景觀。主人套廁原來亦設有轉角窗,可以邊淋浴、邊欣賞海星灣景色。

主人房及套廁設有轉角窗

全屋玻璃幕牆價值83萬元

至於其餘兩間房間在哪裡,就在轉入走廊的另一末端,所以兩間房間跟客廳景觀是截然不同,並不能望到海星灣,反而是望「泓碧」及「白石俱落部」方向,但也可望到吐露港海景。但跟之前房間都相同,這裡全靠落地玻璃窗才可引以如此景觀。但都有代價的,因為這些屬於幕牆一部份,而幕牆向外伸出200毫米是會計算作圍封牆一部份,故此需要計入實用面積讓業主自費買入,全個單位的幕牆有34呎,相當於價值83萬元。

全屋玻璃幕牆價值83萬元

全屋走廊面積比客房面積大

其實這兩間房間的面積,跟單位很不成比例,好像這一間房,面積不足50呎,相信用來做書房會比較適合。其實由客飯廳延伸下來的的兩截走廊,加起來的面積也要比客房大,因為兩截走廊的面積共有52呎。若能把走廊面積納入睡房,應該會更加見駛。總括來說,只是計算走廊、玄關、幕牆等等,這些被視為用途較細的面積,已高達138呎,相當於樓價335萬元。

全屋走廊面積比客房面積大

表: 驗樓單位用不上的空間(部份面積)

 面積價值
走廊52呎126萬元
玄關52呎126萬元
幕牆34呎83萬元
非結構預製外牆7呎17萬元

胡.說評析

驗樓得分95分

驗樓結果,質素都是一如所料沒有太大失分位,單位取得95分,評級為A。對於驗樓結果,發展商信和回覆我們,表示.已委託承建商跟進執修項目,而所有項目均已妥善完成。如此交樓質素尚算對得住樓價,因為「Silversands」在2021年初開售時,當時息口仍處於低位,發展商亦未減價賣樓。今日回看樓價,是否高追? 都要看看日後二手轉讓才知道。始終「Silversands」距離港鐵站烏溪沙較遠,所以入伙初期,屋苑首宗租務成交的回報不算太理想。暫時成功租出的單位為5B座中層D室,實用458方呎的兩房細單位,業主以1.75萬元月租租出,實用呎價38.2元,對照954萬元的一手買人價,在未扣除管理費前,租金回報僅2.2厘。

: Silversands首宗租務成交

單位5B座中層D室
面積458呎
月租17,500元
呎租38.2元
購入價954萬元
回報2.2厘

會所較細

「Silversands」會所不算很大,但入屋苑時,我覺得其園林也算都做得算出色,外牆外立面設有垂直綠化,淨園林位置都有15,000呎。會所只有兩層,佔地約24,000呎,空間比較細,就連gym room都屬較迷你,但最矚目就是其無邊際戶外泳池,有點像酒店的布局。

最矚目就是其無邊際戶外泳池,有點像酒店的布局。

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