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由今集我們來到烏溪沙，為一個價值2,800萬元的新盤開箱，屋苑名叫「Silversands」，由信和發展。近年白石附近也有很多新盤落成，例如碧桂園「泓碧」、新地「雲海」、長實「星漣海」及恒基「迎海」等，但提到「Silversands」，最大特色一定是望「海星灣」全景，今次驗樓單位正是望海景大單位，當然我們會找驗樓師入屋評價質素。
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項目背景
物業背景
位於耀沙路8號的「Silversands」是政府推出招標的一幅用地，在2017年由信和以13.83億元投得。項目可建樓面119,353呎，每呎地價11,587元，較附近由中信泰富投得、現在發展為「峻源」的用地貴近80%，創出白石一帶地價新高，而信和在2021年初獲批預售後便推售。
單位背景
由四座組成，一字向海星灣方向排開，提供160個住宅單位，由一至四房也有提供。「Silversands」的細單位集中在第五座，撇除特色單位，分層實用面積由304-510呎；而大單位則在一至三座，分層由921-1,249呎。今日我們會參觀一座單邊A室，實用1,151呎、四房一套連工人房及工人廁的單位。
表: Silversands資料表
| 地址 | 烏溪沙耀沙路8號 |
| 單位數目 | 160個 |
| 面積 | 266-1,654呎 |
| 校網 | 89區 |
| 發展商 | 信和 |
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | Silversands |
| 面積 | 1,151呎 (露台: 56呎、工作平台: 17呎) |
| 單位 | 1座中層A室 |
| 樓價 | 2,800萬元 |
| 呎價 | 24,327元 |
| 得分 | 95分 |
驗樓特色
玄關價值126萬元
入屋附設的玄關面積很大，長闊超過兩米，面積等於52呎。以一個過千呎單位來說，佔樓面約半成，玄關不是完全沒有用途，大單位可以揮霍一點，在這裡添置鞋櫃，加裝大鏡出門前整理儀容。若以業主買入價2,800萬計，呎價24,000，這裡就價值126萬元，算不算過份? 自己衡量一下。
子母門設計有問題
單位附設了子母門，過往在大單位才見到，方便屋主可以搬運較大件的傢俬，但驗樓師陳智康卻發現問題。子母門均靠上下鎖扣來固定，但現場所見，下方鎖扣沒問題，但上方的鎖扣位置有問題，不能鎖上。下方鎖扣拉上拉下也可以，但上方的鎖扣不容易拉下。陳智康表示，雖然現在把子母門打開並沒有問題，但若業主希望子母門較安全，則上方鎖扣未能鎖上，只能靠下方的鎖扣來固定，須稍為調較位置才可解決問題。
橫向客飯廳被玻璃窗斬開了海星灣景觀
行前一點就是橫向客飯廳，頗有空間感，因為長度有7.3米，而闊度也足4米，面積超過300呎，透過落地玻璃窗及露台，可以劃分兩個空間。但因玻璃窗及露台門把景觀斬開一截截，如此靚景在室內未必可好好享受。走出露台，固然近距離望到靚景，由左至右可以望到「李寶樁聯合世界書院」、海星灣，最遠可以望赤門方向。
露台天花鋁冚去水孔堵塞
另外，驗樓師發現露台天花鋁冚有問題。天花鋁冚上下均設有去水孔，水流可沿去水孔流下，可減少負重，但現場看見的鋁冚則佈滿沙石，去水能力大幅減少，有機會令鋁冚過份負重，嚴重情況下可令鋁冚倒下，或令其漏水。而露台地下鋪砌的磁磚，則因磁磚有空鼓，師傅執修鑽了小孔並注入填補劑來解決空鼓問題，但卻忘記處理色差，肉眼望會很礙眼，建議更換整件磁磚。
廚房外接17呎工作平台助通風
廚房位設於飯廳、但未入到睡房之前位置。兩排廚櫃沿兩邊牆身伸出，裡面就是工人戶及工人廁。廚房的工作枱面都有豪宅氣派，設有三個煤氣煮食爐頭，還有雙頭電磁爐。下方收納嵌入式微波燒烤爐、嵌入式蒸焗爐、及嵌入式蒸爐。而雪櫃及二合一洗衣及乾衣機也收納妥當。空間算很寬敞。廚房外設有17呎工作平台，可以通風，但一打開卻很失望，滿佈碎石，好明顯交樓前沒有做足清潔功夫。
工人廁有積水
驗樓師在廚房內的工人廁試水，及後發現一段時間後仍有積水，建議發展商須重造斜水，否則工人洗澡後會有積水問題。另外座廁擺位也有問題，因工人如廁時，有可能不能關上摺門，必須打側身才可關門。反正坐廁背位仍有一些位置，可把坐廁調後來解決問題。
熱水爐開關掣設於客飯廳
由廚房走出來經過走廊，設有洗手間。洗手間屬於黑廁設計，會不夠通爽，而且有沒有留意，熱水爐開關掣並不在洗手間外，原來設於客飯廳。如果洗澡時脫光衣服才醒起未開電掣就頗尷尬。
主人房及套廁設有轉角窗
洗手間對面有兩間房，近廳房及直入的主人房，都跟客飯廳同向。近廳房面積82呎，望落空間算寬敞，因為這間房跟飯廳相同，設有一道落地玻璃引入景觀。近廳房三幅牆身都有足夠闊度，可以用來放置睡頭，所以擺放傢俬靈活度頗高。直入主人套房，面積比起近廳房再大一點，面積有119呎。特別之處是其設有轉角窗，可拉闊景觀。主人套廁原來亦設有轉角窗，可以邊淋浴、邊欣賞海星灣景色。
全屋玻璃幕牆價值83萬元
至於其餘兩間房間在哪裡，就在轉入走廊的另一末端，所以兩間房間跟客廳景觀是截然不同，並不能望到海星灣，反而是望「泓碧」及「白石俱落部」方向，但也可望到吐露港海景。但跟之前房間都相同，這裡全靠落地玻璃窗才可引以如此景觀。但都有代價的，因為這些屬於幕牆一部份，而幕牆向外伸出200毫米是會計算作圍封牆一部份，故此需要計入實用面積讓業主自費買入，全個單位的幕牆有34呎，相當於價值83萬元。
全屋走廊面積比客房面積大
其實這兩間房間的面積，跟單位很不成比例，好像這一間房，面積不足50呎，相信用來做書房會比較適合。其實由客飯廳延伸下來的的兩截走廊，加起來的面積也要比客房大，因為兩截走廊的面積共有52呎。若能把走廊面積納入睡房，應該會更加見駛。總括來說，只是計算走廊、玄關、幕牆等等，這些被視為用途較細的面積，已高達138呎，相當於樓價335萬元。
表: 驗樓單位用不上的空間(部份面積)
| 面積 | 價值 | |
| 走廊 | 52呎 | 126萬元 |
| 玄關 | 52呎 | 126萬元 |
| 幕牆 | 34呎 | 83萬元 |
| 非結構預製外牆 | 7呎 | 17萬元 |
胡．說評析
驗樓得分95分
驗樓結果，質素都是一如所料沒有太大失分位，單位取得95分，評級為A。對於驗樓結果，發展商信和回覆我們，表示.已委託承建商跟進執修項目，而所有項目均已妥善完成。如此交樓質素尚算對得住樓價，因為「Silversands」在2021年初開售時，當時息口仍處於低位，發展商亦未減價賣樓。今日回看樓價，是否高追? 都要看看日後二手轉讓才知道。始終「Silversands」距離港鐵站烏溪沙較遠，所以入伙初期，屋苑首宗租務成交的回報不算太理想。暫時成功租出的單位為5B座中層D室，實用458方呎的兩房細單位，業主以1.75萬元月租租出，實用呎價38.2元，對照954萬元的一手買人價，在未扣除管理費前，租金回報僅2.2厘。
表: Silversands首宗租務成交
| 單位 | 5B座中層D室 |
| 面積 | 458呎 |
| 月租 | 17,500元 |
| 呎租 | 38.2元 |
| 購入價 | 954萬元 |
| 回報 | 2.2厘 |
會所較細
「Silversands」會所不算很大，但入屋苑時，我覺得其園林也算都做得算出色，外牆外立面設有垂直綠化，淨園林位置都有15,000呎。會所只有兩層，佔地約24,000呎，空間比較細，就連gym room都屬較迷你，但最矚目就是其無邊際戶外泳池，有點像酒店的布局。
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