【維港1號:驗樓】超低層兩房單位開箱,多項憂慮拖低租值 (附影片)

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啟德跑道區被視為2023年的新盤重貨區,但區內有一個樓盤就已經落成入伙,是由中國海外發展的「維港1號」。交通成為樓盤最大致命傷,但入伙質素又能否搭夠? 今集我們跟驗樓師來開箱。

本文目錄

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項目背景

位於承豐道11號的「維港1號」,由兩座高座及一座低座組成,合共1,059個住宅單位,當中過半單位為兩房上車間隔,分開梗廚及開廚類。梗廚單位面積由536-564呎之間,共有60伙;而開廚則佔多數,面積四字都屬於此類,一共有493個單位。我們抽中驗樓的單位便屬於此,單位為1A座低層C室、一個實用面積438呎的單位。

維港1號

: 維港1號資料表

地址承豐道11號
單位數目1,059個
面積329-1,793呎
校網34校網
發展商中國海外

: 驗樓樓盤資料

屋苑維港1號
面積438呎
單位1A座低層C室
樓價971.8元
呎價22,187元
得分98分

驗樓特色

開放式廚房分開兩截

跟我們平時參觀新盤不同,這個單位少了一個玄關,所以入屋基本上一眼望透。泊牆凹位闊度不算很大,但因有足夠深度,超過半米,所以這裡放置了入牆雙門雪櫃,頂部還有一些位置可做小儲物櫃,增加全屋收納量。行前一點的開放式廚房,設計都很特別,因為分開兩個位置,其中一邊的開放式廚房枱面淨長度1.3米長,收納了洗手盆、及一個很闊28cm的電磁爐,屬於前後爐頭,備餐區並不算很足夠。煮食爐上方放抽油煙機,所以儲物量有限,毗鄰的儲物櫃容量會大一點,或洗手盆下方也可作一點儲物。至於毗鄰位置放置二合一洗衣乾衣機。

開放式廚房分開兩截

煮食爐位置欠唧膠

驗樓師陳智康在檢查煮食爐面時欠缺唧膠,他建議一定要處理,否則後果可大可小。他懷疑廚櫃唧膠被人鎅開,表示若欠唧膠的地方挨近水龍頭邊,水流可流至櫃底,因之前檢驗其他樓盤時已發生過類近問題,一試水便有漏水問題。現在漏唧膠位置較挨近煮食爐邊也會有菜汁滲入,所以必須處理好。

煮食爐位置欠唧膠

鞋櫃鄰近備餐區

因為煮食區的工作枱面不充足,所以開放式廚房延伸至客飯廳另一邊,向客飯廳牆身伸展出來。但你可以想像,當然煮菜時在備餐後,要把食材拿過去煮,又或者洗菜後,要把帶水的菜移師備餐區處理,會否很不方便,但空間有限也沒辦法。工作枱面上方就放置了儲物櫃,增加收納量;下方放置了儲物櫃、也收納了蒸焗爐。不過可能你會問,單位既沒玄關,又沒有鞋櫃,鞋又不能放於走廊,應該放哪裡? 這個修飾了圓邊的位置就預留作放鞋之用,但位置上跟備餐區很接近,大家是否喜歡,這點則見仁見智。

鞋櫃鄰近備餐區

三合一露台:散熱器熱風積

因為屬於開廚的關係,融入了客飯廳的主體面積,空間算幾大,連同儲櫃位計算,客飯廳總長5.6米,闊有2.5米,可挨近儲櫃位放置飯枱,透過走廊旁的位置分隔為客飯廳,外接就是露台。走出露台望望。露台面積算很大,因為屬於工作平台、露台及冷氣機散熱器三合一的平台,方便工人日後維修,但缺點是啟動冷氣時,熱風聚集露台,令露台特別悶熱,這點就要住戶體驗過才知道。

三合一露台:散熱器熱風積聚

露台天花有其他裝置

雖然冷氣機散熱器置於其他位置,但露台天花不是沒有擺放其他裝置,擺放了煤氣錶及熱水爐置於假花內,日後維修同樣也要拆開假天花,有別於其他新盤置於生口位或洗手間假天花。

露台天花有其他裝置

露台戶外木選材較難清潔

露台鋪砌了戶外,驗樓師認為雖然踩在地面會較平坦,而日後水流會沿空隙流下再前往去水口,但若不幸被垃圾阻塞空隙,可能較難清潔。他表示,其他發展商在選取戶外木時,其選材會較容易打開,但樓盤選用的戶外木則要借助工具才可以,否則難以開啟,不利清潔。

露台戶外木選材較難清潔

洗手間選用天鑽坐廁

由露台行過來,經過走廊直入就是房間及洗手間。先看看洗手間,屬於黑廁,不利通風。但「維港1號」兩房開廚就只得一柱「1B座C室」為非黑廁,其餘均黑廁類,但裝潢布局都跟一般新樓相同,也很揼本。例如鏡櫃,上方設有玻璃鏡外,打開鏡櫃又設另一幅鏡,坐廁選用了跟同系的天鑽的坐廁,唯一分別沖水分閘掣置於洗手盆櫃底內,有別於天鑽置於坐廁下。

洗手間選用天鑽坐廁

洗手間牆身改用掛鈎而非灌漿

驗樓師檢查整個洗手間後,卻沒有在牆身張貼一張空鼓的黃紙,陳智康解釋,這跟維港1號洗手間的磁磚用掛鈎的方式來鋪砌有關,故全部也不用檢查空鼓。他嘗試用金屬探測器發出聲響後,便確定有掛鈎在內,而不用檢查空鼓。他表示,這是因為磁磚承重是依靠掛鈎,而不是靠黐力。不過,若採用掛鈎的磁磚,最重要觀察掃口手工,看看有否空隙可讓水流入,令磁磚底積水;同時提醒日後裝修更換磁磚時,需要用較厚身的磁磚才可安裝掛鈎。

近廳房空間較狹小

由洗手間行過來對面就是兩間睡房,房門對打角擺。近廳房空間不算很大,長闊大約兩米多,面積只得45呎,加上房間開合方向,會令牆身再短一點,加上有假天花,房間會較細及壓迫,可能做書房或儲物室較適合。

近廳房空間較狹小

房間滿佈似污漬的木眼

再入的主人睡房,未進入房間前,很多業主也未必收貨,驟眼望落並不太美觀。但陳智康表示,實情該污漬為木材的天然木眼。因木門門身太大,有時可能難以避過木眼,但較有心思的發展商則會在選材時,把木眼位置盡量置於水平線以外的位置。

房間滿佈似污漬的木眼

主人房床頭位置考慮不周

 再入來的主人房,長大約3米,闊2.2米,面積約71呎,為標準主人房間隔,但設計上可以有地方改善,其電天線掣位置於此位置,而床頭則放對面,表示頭向床頭方向,而腳向電視方向。但房間本身有大玻璃窗,外望為泳池景,若可倒轉擺放,則可以倚靠泳池休息、同時邊觀看電視,設計上可考慮得再周詳一點。

主人房床頭位置考慮不周

胡.說評析

驗樓得分創新高

驗樓師在檢查單位後,認為單位需執修的地方不算太多,多數屬於一些輕微崩花及污漬,15個評分細項中,只有鋪磚、油漆、門及廚櫃有扣分,其他全數取滿分,單位總得98分,評級為A,一登成為《胡.說樓市》進行驗樓以來的榜首,跟兩年前信和的「凱滙」及四年前新地的「雲海」同分。

我們把驗樓結果轉交發展商中國海外,回覆指,煮食爐唧膠已補上,廚櫃旁鞋櫃可按業主需要靈活存放物品,不一定作為鞋櫃。露台戶外木可徒手移走,生口工具只屬輔助性質。至於木門仿似污漬的地方為天然紋理,而主人房床頭位擺位則根據床頭向房門的慣常手法布局。

單軌鐵路胎死腹中

「跑道區」原本檔次都定得頗高的,突然逆轉,是因為啟德規劃本身連同「單軌鐵路」一起構思,透過高架輕軌鐵路,把啟德跟九龍灣及觀塘連接起來,但《施政報告》2020後,政府就說工程複雜,所以單軌鐵路胎死腹中,意味日後只能倚賴陸路出入。政府「彈出彈入」令發展商計錯數,跑道區只能依賴陸路。都導致租務回報都不算標青,以兩房單位平均呎租38元計,類近驗樓單位租值16,600元,以業主買入價970多萬元計,未扣除管理費回報約2厘左右。

影響跑道區前景因素:

啟德醫院落成

未來能否提升,我相信要視乎幾個因素,包括可能要看「啟德醫院」落成時,會否刺激附近醫護租務需求。

交通期望改善

第二,就要視乎交通有沒有改善。畢竟現在接駁跑道區的交通未算很成熟,最直接的方法也是在九龍灣站搭小巴過去,有幸上到小巴,經過兒童醫院及大橋,在大橋左轉不久便是「維港1號」,需時約五至八分鐘。當然前提上到小巴。近期在維港1號外開設直達啟德站的巴士,但要等20-30分鐘才有一班巴士。雖然中途沒有太多站,但要等太久了。物管人員有教路,表示每逢搭二及搭八會在維港1號門外開車,啟德站則大約搭三及搭九,業主可注意。

交通期望改善

供應重貨消化速度

當然第三,也是最重要一點,就是區內供應何時消化。只計算已批出預售、但未發售的樓盤,單計啟德區已有5,039個住單位,包括「承豐道19號」以及「承豐道15號」分別1,590伙及2,138伙,兩個項目中國海外有份參與。至於如果計及已經申請預售的樓盤,還有額外超過3,767個單位。

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