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啟德跑道區被視為2023年的新盤重貨區，但區內有一個樓盤就已經落成入伙，是由中國海外發展的「維港1號」。交通成為樓盤最大致命傷，但入伙質素又能否搭夠? 今集我們跟驗樓師來開箱。
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項目背景
位於承豐道11號的「維港1號」，由兩座高座及一座低座組成，合共1,059個住宅單位，當中過半單位為兩房上車間隔，分開梗廚及開廚類。梗廚單位面積由536-564呎之間，共有60伙；而開廚則佔多數，面積四字都屬於此類，一共有493個單位。我們抽中驗樓的單位便屬於此，單位為1A座低層C室、一個實用面積438呎的單位。
表: 維港1號資料表
| 地址 | 承豐道11號 |
| 單位數目 | 1,059個 |
| 面積 | 329-1,793呎 |
| 校網 | 34校網 |
| 發展商 | 中國海外 |
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 維港1號 |
| 面積 | 438呎 |
| 單位 | 1A座低層C室 |
| 樓價 | 971.8元 |
| 呎價 | 22,187元 |
| 得分 | 98分 |
驗樓特色
開放式廚房分開兩截
跟我們平時參觀新盤不同，這個單位少了一個玄關，所以入屋基本上一眼望透。泊牆凹位闊度不算很大，但因有足夠深度，超過半米，所以這裡放置了入牆雙門雪櫃，頂部還有一些位置可做小儲物櫃，增加全屋收納量。行前一點的開放式廚房，設計都很特別，因為分開兩個位置，其中一邊的開放式廚房枱面淨長度1.3米長，收納了洗手盆、及一個很闊28cm的電磁爐，屬於前後爐頭，備餐區並不算很足夠。煮食爐上方放抽油煙機，所以儲物量有限，毗鄰的儲物櫃容量會大一點，或洗手盆下方也可作一點儲物。至於毗鄰位置放置二合一洗衣乾衣機。
煮食爐位置欠唧膠
驗樓師陳智康在檢查煮食爐面時欠缺唧膠，他建議一定要處理，否則後果可大可小。他懷疑廚櫃唧膠被人鎅開，表示若欠唧膠的地方挨近水龍頭邊，水流可流至櫃底，因之前檢驗其他樓盤時已發生過類近問題，一試水便有漏水問題。現在漏唧膠位置較挨近煮食爐邊也會有菜汁滲入，所以必須處理好。
鞋櫃鄰近備餐區
因為煮食區的工作枱面不充足，所以開放式廚房延伸至客飯廳另一邊，向客飯廳牆身伸展出來。但你可以想像，當然煮菜時在備餐後，要把食材拿過去煮，又或者洗菜後，要把帶水的菜移師備餐區處理，會否很不方便，但空間有限也沒辦法。工作枱面上方就放置了儲物櫃，增加收納量；下方放置了儲物櫃、也收納了蒸焗爐。不過可能你會問，單位既沒玄關，又沒有鞋櫃，鞋又不能放於走廊，應該放哪裡? 這個修飾了圓邊的位置就預留作放鞋之用，但位置上跟備餐區很接近，大家是否喜歡，這點則見仁見智。
三合一露台：散熱器熱風積聚
因為屬於開廚的關係，融入了客飯廳的主體面積，空間算幾大，連同儲櫃位計算，客飯廳總長5.6米，闊有2.5米，可挨近儲櫃位放置飯枱，透過走廊旁的位置分隔為客飯廳，外接就是露台。走出露台望望。露台面積算很大，因為屬於工作平台、露台及冷氣機散熱器三合一的平台，方便工人日後維修，但缺點是啟動冷氣時，熱風聚集露台，令露台特別悶熱，這點就要住戶體驗過才知道。
露台天花有其他裝置
雖然冷氣機散熱器置於其他位置，但露台天花不是沒有擺放其他裝置，擺放了煤氣錶及熱水爐置於假花內，日後維修同樣也要拆開假天花，有別於其他新盤置於生口位或洗手間假天花。
露台戶外木選材較難清潔
露台鋪砌了戶外，驗樓師認為雖然踩在地面會較平坦，而日後水流會沿空隙流下再前往去水口，但若不幸被垃圾阻塞空隙，可能較難清潔。他表示，其他發展商在選取戶外木時，其選材會較容易打開，但樓盤選用的戶外木則要借助工具才可以，否則難以開啟，不利清潔。
洗手間選用天鑽坐廁
由露台行過來，經過走廊直入就是房間及洗手間。先看看洗手間，屬於黑廁，不利通風。但「維港1號」兩房開廚就只得一柱「1B座C室」為非黑廁，其餘均黑廁類，但裝潢布局都跟一般新樓相同，也很揼本。例如鏡櫃，上方設有玻璃鏡外，打開鏡櫃又設另一幅鏡，坐廁選用了跟同系的天鑽的坐廁，唯一分別沖水分閘掣置於洗手盆櫃底內，有別於天鑽置於坐廁下。
洗手間牆身改用掛鈎而非灌漿
驗樓師檢查整個洗手間後，卻沒有在牆身張貼一張空鼓的黃紙，陳智康解釋，這跟維港1號洗手間的磁磚用掛鈎的方式來鋪砌有關，故全部也不用檢查空鼓。他嘗試用金屬探測器發出聲響後，便確定有掛鈎在內，而不用檢查空鼓。他表示，這是因為磁磚承重是依靠掛鈎，而不是靠黐力。不過，若採用掛鈎的磁磚，最重要觀察掃口手工，看看有否空隙可讓水流入，令磁磚底積水；同時提醒日後裝修更換磁磚時，需要用較厚身的磁磚才可安裝掛鈎。
近廳房空間較狹小
由洗手間行過來對面就是兩間睡房，房門對打角擺。近廳房空間不算很大，長闊大約兩米多，面積只得45呎，加上房間開合方向，會令牆身再短一點，加上有假天花，房間會較細及壓迫，可能做書房或儲物室較適合。
房間滿佈似污漬的木眼
再入的主人睡房，未進入房間前，很多業主也未必收貨，驟眼望落並不太美觀。但陳智康表示，實情該污漬為木材的天然木眼。因木門門身太大，有時可能難以避過木眼，但較有心思的發展商則會在選材時，把木眼位置盡量置於水平線以外的位置。
主人房床頭位置考慮不周
再入來的主人房，長大約3米，闊2.2米，面積約71呎，為標準主人房間隔，但設計上可以有地方改善，其電天線掣位置於此位置，而床頭則放對面，表示頭向床頭方向，而腳向電視方向。但房間本身有大玻璃窗，外望為泳池景，若可倒轉擺放，則可以倚靠泳池休息、同時邊觀看電視，設計上可考慮得再周詳一點。
胡．說評析
驗樓得分創新高
驗樓師在檢查單位後，認為單位需執修的地方不算太多，多數屬於一些輕微崩花及污漬，15個評分細項中，只有鋪磚、油漆、門及廚櫃有扣分，其他全數取滿分，單位總得98分，評級為A，一登成為《胡．說樓市》進行驗樓以來的榜首，跟兩年前信和的「凱滙」及四年前新地的「雲海」同分。
我們把驗樓結果轉交發展商中國海外，回覆指，煮食爐唧膠已補上，廚櫃旁鞋櫃可按業主需要靈活存放物品，不一定作為鞋櫃。露台戶外木可徒手移走，生口工具只屬輔助性質。至於木門仿似污漬的地方為天然紋理，而主人房床頭位擺位則根據床頭向房門的慣常手法布局。
單軌鐵路胎死腹中
「跑道區」原本檔次都定得頗高的，突然逆轉，是因為啟德規劃本身連同「單軌鐵路」一起構思，透過高架輕軌鐵路，把啟德跟九龍灣及觀塘連接起來，但《施政報告》2020後，政府就說工程複雜，所以單軌鐵路胎死腹中，意味日後只能倚賴陸路出入。政府「彈出彈入」令發展商計錯數，跑道區只能依賴陸路。都導致租務回報都不算標青，以兩房單位平均呎租38元計，類近驗樓單位租值16,600元，以業主買入價970多萬元計，未扣除管理費回報約2厘左右。
影響跑道區前景因素:
啟德醫院落成
未來能否提升，我相信要視乎幾個因素，包括可能要看「啟德醫院」落成時，會否刺激附近醫護租務需求。
交通期望改善
第二，就要視乎交通有沒有改善。畢竟現在接駁跑道區的交通未算很成熟，最直接的方法也是在九龍灣站搭小巴過去，有幸上到小巴，經過兒童醫院及大橋，在大橋左轉不久便是「維港1號」，需時約五至八分鐘。當然前提上到小巴。近期在維港1號外開設直達啟德站的巴士，但要等20-30分鐘才有一班巴士。雖然中途沒有太多站，但要等太久了。物管人員有教路，表示每逢搭二及搭八會在維港1號門外開車，啟德站則大約搭三及搭九，業主可注意。
供應重貨消化速度
當然第三，也是最重要一點，就是區內供應何時消化。只計算已批出預售、但未發售的樓盤，單計啟德區已有5,039個住單位，包括「承豐道19號」以及「承豐道15號」分別1,590伙及2,138伙，兩個項目中國海外有份參與。至於如果計及已經申請預售的樓盤，還有額外超過3,767個單位。
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