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在香港，一個標準停車位的大小長5米、闊2.5米，面積約135平方呎，最低通行高度為2.4米。相比之下，香港劏房的住宅面積下限僅為86平方呎，樓底最少只需2.3米，比車位還要矮。一個人日常的飲食、起居、睡眠及如廁，全部都要在這個極度狹小的空間內發生。
當你以為一個人的居住尊嚴可能比不上一架車時，市場上卻有大量專才爭相租住劏房。連向來只有富豪才有資格入住的九龍塘低密度豪宅區，竟然也出現了劏房的蹤影。究竟在香港經營劏房有多豐厚的利潤？《簡樸房條例》的實施又會對基層租戶帶來什麼衝擊？今次《魔鬼住在細節》為大家實地剖析。
香港居住空間殘酷對比
| 空間類別 | 面積大約 | 最低樓底高度 | 備註 |
| 香港標準車位 | 135平方呎 | 2.4米 | 僅供停泊車輛 |
| 法定簡樸房下限 | 86平方呎 | 2.3米 | 涵蓋起居、飲食及如廁空間 |
| 香港人均居住面積 | 172平方呎 | – | 遠低於新加坡，甚至比東京都更小 |
豪宅區驚現劏房：月租高達萬九 專才留學生搶租
九龍塘作為九龍市中心罕見的低密度地段，鄰近高級會所，甚至有香港印度裔頂級富豪夏利里拉家族的大宅，住客非富則貴，億元豪宅比比皆是。然而，我們收到報料，指九龍塘窩打老道一個豪宅單位正進行改建工程，將一層約5,000平方呎的空間分間成30個單位招租。
這些「豪宅劏房」租金由約13,000元起跳，最貴高達19,000元。手持過萬元的預算，本來大可租住九龍區的兩房單位；但若不介意空間擠迫，租客便能「升級」成為豪宅區住戶，並享有名校網的獨立信箱。從宣傳單張可見，部分單位設有大露台及開放式廚房，面積與一般新盤的納米單位相若。
劏房公司職員透露，大部分租客為專才或內地學生（因鄰近城大和浸大），亦有鍾情名校網的家庭客。職員更直言，高昂的租金門檻已自動篩走不少「閒雜人等」。不過，這類物業的同幢住客似乎不太歡迎劏房客，有保安及住客明確要求睇樓客及未來的劏房租戶必須取道後門樓梯，避免滋擾地下住戶的花園。
劏房二房東的利潤算盤
這間經營劏房的公司並非業主，而是「租上租」的二房東。據悉，該公司以約15萬元租用全層，再投入400至500萬元進行裝修。如果20多個單位全數租出，每月租金收入可達30萬元。這意味著二房東每月可賺取15萬元的租金差額，大約兩年半便能收回裝修成本。
查冊文件顯示，該劏房公司與業主簽訂了長達十年的租約，即投資約三年後便進入純利收成期。若保持滿租，一個單位十年間可賺取過千萬元，年均投資回報率高達30%。事實上，有專門經營劏房的上市公司目標是在短期內經營1,000間劏房，創造每年高達6,000萬元的經常性現金流。
香港簡樸房經營者協會主席陳顯熹指出，雖然數年前劏房需求極殷切，利潤的確可觀；但現時裝修要求提高，以旺角一個600平方呎單位「一劏四」為例，每月收租約32,000元，扣除成本後實際淨回報率約為20%，約需五年回本。他認為，傳統豪宅區出現簡樸房是市場供求的結果，因為將大單位分間後，更易吸納預算在兩、三萬元的內地學生或香港人。
《簡樸房條例》生效：告別劏房還是推高租金？
自2021年中央官員提出香港需「告別劏房、籠屋」後，特區政府加快處理劏房問題。政府透過立法制訂出租制度，將合標準的單位命名為「簡樸房」。《簡樸房條例》於今年3月1日起實施，規定合法劏房的最少面積為86平方呎，必須有足夠通風照明、獨立廁所、獨立水電錶及合資格消防設備等。違規經營者將面臨法律責任。
政策原意是取締滅絕人性的劣質劏房，但實際情況又如何？專門協助基層租客的社企「侖居社會地產」董事會主席賴建國指出，標準出台後必然會影響市場供應。部分單位需要趕走租客進行改裝，在供應減少的情況下，租金自然上升。前線社工觀察到，目前劏房租金已比去年貴了約1,000元。對基層而言，1,000元等同於加租近20%，升幅遠超去年整體私樓租金4.26%的增長。
然而，房屋局的說法與前線觀察存在落差。局方指，根據差估署數據，全港分間單位的月租中位數在過去數年一直維持在約5,400元。陳顯熹解釋，因為市場上仍有3,000至4,000元的劣質劏房拉低了平均數。他預期法例淘汰劣質房後，未來的入場門檻將會提升至5,000至6,000元起步。
📊 官方數據 vs 前線實況落差
| 項目 | 房屋局官方說法 | 業界及前線實況 |
| 改裝工程費用 | 預計約 2.5萬至5萬多元 | 經營者指「一劏三」花費約11萬元，平均每間逾3萬元（未計AP專業報告費） |
| 租金走勢 | 過去數年中位數維持約5,400元 | 前線社工指普遍已加租約1,000元，增幅近20% |
| 市場參與度 | 已接獲 12,000個單位寬限期登記 | 實際提交認證申請的僅有 4宗，反映業主仍在觀望 |
70呎基層悲歌：惡劣環境與高昂電費的煎熬
《簡樸房條例》首當其衝影響的，正是月租4,000元以下的劣質劏房住戶。我們跟隨社工探訪居於「三無大廈」的基層租戶「玲姐」。大廈欠缺管理，樓梯天花石屎日久失修隨時剝落，通道燈光昏暗且濕氣重，衛生環境極度惡劣。
玲姐居住的單位出入走廊僅得55厘米闊，遠低於法例規管的75厘米下限，成年人經過也需要「縮膊」才能轉身，萬一發生火災，逃生極度困難。她租住的房間面積約70平方呎，比赤柱監獄80呎的單人囚室還要細。扣除佔去三分之一空間的廁所和鋅盤後，實際活動空間只有約46平方呎，放置單人床後幾乎連轉身都困難。
最令人心酸的是，玲姐的房間長期漏水，每逢下雨或清晨，地上便佈滿剝落的石屎和水漬，她兩年多來都不敢開窗，因為一開窗便會有老鼠湧入。面對如此惡劣的環境，業主和二房東卻不聞不問。
這個70平方呎的空間，月租需4,200元，平均呎租高達60元。同時，她還要無奈承受業主收取每度電2元的昂貴電費，比正常單位高出1.6倍。對比啟德全新豪宅「天璽‧天」平均呎租64元並附帶豪華會所，基層在劏房的居住成本高得極不合理。
租管成效存疑 業主觀望恐爆退場潮
雖然俗稱「劏房租金管制」的法例早於2022年生效，禁止業主濫收水電費，但為何違法情況依然猖獗？賴建國指出，在供不應求下，租客與業主權力極不對等。很多業主拒絕簽訂書面租約以逃避監管，而租客害怕被加租或逼遷，往往不敢主動要求簽約或打釐印，只能默默忍受。
數字亦反映了執法力度的不足。統計處資料顯示全港有約108,200個劏房，但差估署至今只處理了86,332份租賃通知書（AR2），意味著仍有大量業主未按規定申報。四年來，更只有935宗漏報個案被法庭定罪。
隨著《簡樸房條例》推展，政府截至5月21日收到約12,000個單位的寬限期登記申請，但這只代表業主獲准在2030年2月28日前繼續出租。令人憂慮的是，目前只有4個單位正式提交了合規認證申請。陳顯熹解釋，業主普遍抱持觀望態度，因為登記免費，但認證需要真金白銀投入。他預計，最終可能有最少一成的業主會因為不願承擔改裝成本、後續檢驗費用及刑事風險而選擇結業退場。
安置配套現斷層：基層住屋何去何從？
政府預計條例將取締約33,000個不適切劏房，並期望透過簡約公屋及過渡性房屋安置受影響居民。然而，賴建國坦言，過渡性房屋最大限制是地點偏遠。如果基層被迫搬到市郊，就等於要將生活與工作連根拔起；加上過渡房屋有居住期限，兩三年後若仍未上到公屋又要再次搬遷，令不少街坊卻步，寧願繼續留在市區捱貴租。
為協助受逼遷影響的租戶，房屋局由2025年10月起在過渡性房屋新增「丙類租戶」類別，放寬入息及資產限額，為非輪候公屋人士提供緊急安置。可是，數據顯示過去半年僅有4宗「丙類租戶」申請，當中只有1宗成功遷入流浮山的項目，反映政策在實際執行上未能發揮顯著的安全網作用。
如果公營房屋未能及時應付急升的需求，遭逼遷的基層為求生計，隨時會被逼轉租不受條例規管的工廈或村屋等更危險的違規居所。面對兩難，賴建國建議政府參考90年代規管籠屋時的「買位制度」，由政府主動承租合規格的簡樸房，再分租予基層街坊。這既能鼓勵業主改良單位，亦能確保市區房屋供應不致斷層。
《簡樸房條例》的確踏出了改善劏房環境的重要一步。但當基層住屋供應出現斷層，政策會否變相將劏房「精品化」，甚至將最弱勢的基層徹底邊緣化？未來48個月的寬限期，將會是特區政府是否真正能夠「告別劏房」的最大考驗。
撰文：Henry
