【簡約公屋】港、九、新界位置! 申請資格及租金懶人包 (附影片)

【簡約公屋】港、九、新界位置! 申請資格及租金懶人包 (附影片)

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要解決公屋輪候冊排長龍的問題,政府提出興建「簡約公屋」,以填補短期公營房屋供應不足的缺口。隨著八幅「簡約公屋」用地終極曝光,也掀起市場對選址的討論,畢竟部份位處貴重的市區地段,究竟對周邊私樓有無影響? 但如果選址新界區,對於住戶來說卻是交通不便,又能否達到政策預期? 我們希望透過一文來說明簡約公屋的背景、其申請資格及租金。

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什麼是簡約公屋?

為填補短期公營房屋供應不足缺口,並改善居住於不適切居所市民的生活環境,《施政報告》2022年提出,由政府善用短期內並未落實長遠發展計劃的政府及私人土地,以標準簡約設計和「組裝合成」建築法興建「簡約公屋」。目標是在2023-2027年度興建約30,000個單位,供輪候傳統公屋三年以上的申請者居住,會以家庭申請者優先。若把「簡約公屋」和傳統公屋結合,則未來五年公屋總建屋量增至約158,000個單位,較上一個五年期增加50%。

簡約公屋設計及營運

設有獨立洗手間及開放式煮食空間

「簡約公屋」以傳統公屋為基礎,設有獨立洗手間、淋浴間和開放式煮食空間。單位內原配備冷氣機、熱水爐和抽氣扇等基本設備,但其後因造價問題,故不會提供冷氣機。屋邨會預留空間作休憩、居民互助及舉辦活動之用。與傳統公屋一樣,「月簡約公屋」將提供不同大小的單位,包括由供一人入住的細單位至四至五人入住的大單位,預計室內樓面面積由108呎至323呎不等。

簡約公屋示範單位 (政府新聞網圖片)
簡約公屋示範單位 (政府新聞網圖片)

採組裝合成方式興建

部分位處市區的「簡約公屋」,樓層數目較多,需要額外進行打樁工程,機電裝配及裝設升降機,需進行額外基建工程。透過「組裝合成」建築法,預計扣除前期設計、技術評估和所需基建工程的時間後,「簡約公屋」的建築期大約為一至兩年多。建築署會預計,第一批超過1,000個「簡約公屋」,可於2024年度落成;其餘單位則在2025年及2026年分階段落成。政府初步計劃邀請具備足夠規模、管理能力和經驗的機構參與投標營運「簡約公屋」。

高層簡約公屋構想圖 (政府圖片)
高層簡約公屋構想圖 (政府圖片)
矮層簡約公屋構想圖 (政府圖片)
矮層簡約公屋構想圖 (政府圖片)

簡約公屋租金及申請資格

供輪候冊不少於三年人士申請

「簡約公屋」主要供輪候傳統公屋不少於三年的人士入住,以家庭申請者優先。選擇入住「簡約公屋」可繼續保留輪候傳統公屋的位置和資格,但不會再合資格申請「現金津貼」。

租值由570元-2,650元

「簡約公屋」的租金與傳統公屋的租金掛鈎,初步訂為同區新落成傳統公屋租金的約 90%,預計約為570元至2,650元。以市區為例,一個新落成約300方呎的傳統公屋租金2,650元,同區面積相若的「簡約公屋」單位的租金則預計約為2,390元;若該單位位於新界區,面積的新落成傳統公屋單位的租金為約1,760元,「簡約公屋」單位的租金則預計為約1,580元。


簡約公屋選址

八幅簡約公屋,分布於港九新界不同地區,涉及總地盤面積284萬呎,共提供30,000個單位。當中市區三幅簡約公屋最備受關注,分別位於啟德「世運道」、柴灣工業區附近「常安街」、及彩虹,當中啟德「世運道」因其位處「啟德站」與「宋皇臺站」之間,地理位置優越,加上其可建單位數目達10,700個,佔「簡約公屋」總供應量的三分一,更具爭議。另外五幅用地則位於新界區,包括屯門、元朗及粉嶺。

簡約公屋選址

: 簡約公屋選址

選址佔地(公頃)單位數目
屯門3A區0.81,900個
屯門54區2.85,300個
元朗攸壆路8.92,100個
粉嶺蓮塘尾2.81,100個
啟德世運道5.710,700個
彩虹彩興路0.72,300個
柴灣常安街0.91,600個
小欖樂安排3.85,000個

選址1: 啟德世運道

位於啟德城中心

啟德「世運道」簡約公屋用地附近,比起跑道區的私樓地更加優勝。因為附近大型甲級商廈「Airside」、日後會有大型商場,連同附近雙子塔「SOGO」,隔離更是新地協調地私樓用地,預計會興建1,490個單位。現場所見,部份「Airside」的商廈,日後會扭向簡約公屋方向,新地項目亦有部份單位朝向此方向。

身價會否受影響? 新地協調道私樓用地,在2018年以251億元、相當於每呎高達17,700元投得,差不多等於八個簡約公屋造價。豪宅定位的旁邊,卻建有「簡約公屋」,其租金由最低570元至最高2,650元。對於當日高追入市的發展商,又怎能周邊私樓項目定價自圓其說呢?

位於啟德城中心

啟德發展走樣

對於啟德區興建「簡約公屋」,市場更多批評聲音,就是區內的發展跟原先預期愈見走樣。遠至跑道區單軌鐵路被消失後,在「宋皇臺站」附近的商業地亦逐幅改劃住宅發展,其位置正好在「世運道」簡約公屋以西,就是這一系列地皮。

改劃作住宅發展的商業地,有三幅已由長實以87億元、相當於每呎地價6,138元投得的三合一用地,另外還有兩幅用地稍後會一併推出招標,會為區內增加4,300個供應外,在這些商業用地前方,還有六幅用會作住宅發展,全數用作公營房屋,共提供10,520個單位,跟當初的發展藍圖有很大出入。

啟德簡約公屋選址
啟德簡約公屋選址

綜合發展區改劃申請

問題是,啟德「世運道」本身劃為「綜合發展區」,根據大綱圖規定,任何在「綜合發展區」的發展均要先向城規會遞交「發展總綱藍圖」,獲批准後才可以興建。但相關興建「簡約公屋」的模式,會否跟「過渡性房屋」般能繞過程序,還待政府公布。

「簡約公屋」為期僅五年。若政府在五年期後,決定基於成本效益決定續期不拆卸,則會令區內原作「綜合發展區」的用途被消失;但如果不續期,這區也起碼有五年時間,令相關「綜合發展區」的預計用途未能夠反映出來。根據規劃,政府打算興建的地下街,正好貫穿了附近不同地皮,並由各不同土地持有人按地契要求興建,「簡約公屋」下方地下街面貌? 這些都是未知之數。

選址2: 柴灣常安街用地

扭轉原本的用途來興建「簡約公屋」,若沒有其他補償方案,說到底就代表某些方面的有損失或犧牲。其餘兩幅市區用地上,柴灣工廠區附近、佔地0.9公頃的「常安街」用地,預計興建1,600個簡約公屋,這幅用地就在2011年已改劃休憩用地,但現在卻要起樓。

選址3: 彩虹彩興路

同樣地,彩虹佔地0.7公頃的「彩興路」簡約公屋用地,料興建2,300個單位。這幅地原本就是預留作學校、配水庫擴建、電力支站及社福設施用途。究竟有沒有任何替補方案呢,也值得政府說明。

選址4: 小欖樂安排海水化淡廠

現為綜合及展區

小欖「樂安排海水化淡廠」佔地高達97萬呎,屬市場少有的大型地皮外,其規劃大綱上也把用地劃為「綜合發展區」早於1994年已改劃「綜合發展區」的「前樂安排化淡廠」,政府把當中的40萬呎改建5,000個「簡約公屋」,需否經城規會審批、抑或如「過渡性房屋」短期發展而不用審批,這點有待政府回應。

樂安排海水化淡廠

日後會作住宅發展

但我們翻查「樂安排化淡廠」所在的規劃大綱,裡面有列明相關用地是部署發展,綜合重建作住宅之用,而多年內亦盛傳會納入賣地計劃作私樓出售。若在「簡約公屋」五年期內,政府計劃推出餘下用地招標時,周邊建有的5000個「簡約公屋」又會否影響到發展商投地意欲? 

欠缺大型鐵路運輸

值得留意,5,000個「簡約公屋」的量數,對位欠缺大型運輸鐵路系統的小欖,日後只能步行八分鐘至「青山公路大欖段」才有較多接駁至「屯門公路轉車站」,此時才有較多交通選擇。交通問題,成為偏遠簡約公屋為人詬病的地方。

選址5及6: 屯門3A區及屯門54區

54區鄰近NOVOLAND

屯門有兩幅簡約公屋用地,一幅位於輕鐵青松站旁,位置算方便,因為我現在位於屯門另一幅簡約公屋用地附近,就是「屯門54區」就相對偏遠一點。這幅用地在公屋「菁田邨」毗鄰,也就是新地「NOVOLAND」不遠處位置,我剛才由西鐵站「兆康站」行過來,大約需時八分鐘左右。

原劃作社區會堂及體育館

這幅地原本是劃作「政府、機構及社區」用途,興建社區會堂及體育館。康文署在2021年2月也曾向屯門區議會表示正進行準備工作,但現在卻改興建5,300個簡約公屋,體育館是否胎死腹中,區議員向政府查詢暫未有答案外,更令人擔心,是社區及生活配套能否負荷。

區內人口爆棚逾30,000人

因為該幅用地原本劃作「GIC」用地,本身就是跟附近用地都會起樓有關。除了NOVOLAND私樓共有4,585個住宅單位外,單計54區會建有幾個公營房屋項目,已有12,915個單位,住戶高達30,678人。隨著「簡約公屋」的住戶也入伙,屆時區內的社區配套、交通承載能力,也是區內業主很頭痛的問題。

選址7: 元朗攸壆路

至於另一個大家關心的議題,就是利益輸送的問題。因為粉嶺及元朗的兩幅用地,也是由發展商借出給政府興建「簡約公屋」。第一幅,位於元朗「錦繡花園」旁的私人土地,就是由新地持有。除了要關注日後的出入問題外,新地在去年已把項目申請興建18座分層住宅,共提供2,477個住宅單位。

選址8: 粉嶺蓮塘尾

曾於1995年申建住宅被否決

同一情況在粉嶺蓮塘尾用地亦如是,這幅用地就是由新世界借出。位於「粉錦公路」,對面為私樓「邁爾豪園」及「歌賦嶺」,現時劃為農地用途。翻查資料,土地持有人曾於1995年,把約30萬呎的農地申請興建50座2層高的低密度住宅,涉及可建樓面98,966呎,但終被城規會否決。

否決理據跟規劃不符

當時城規會提出了五大理據,當中指出在區內發展住宅,跟區內農地及康樂用地意向並不協調,亦因為原本已經淺窄的粉嶺公路,在起樓後會加重道路負荷帶來不良影響。當年否決至今近30年,相關問題是否隨城市發展已解決,令政府可用來興建簡約房屋。但若當日城規會的疑慮尚未完全解決,則換個角度來看,當政府迎來而上解決一些長年處理不來的規劃問題,繼而興建簡約房屋。五年後交還土地時,又是否代表為附近持有農地的發展商鋪橋搭路,大開發展的綠燈? 這些問題都值得我們深思。


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