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有青衣灝景灣的居民向我們反映，稱管理公司計算管理費的方法出錯，屋苑在過去20年都多收部份業主管理費，事隔20年始揭發事件，管理公司是否涉及人為疏忽，需否負上責任? 業主又能否追討多交的管理費? 追查事件時，我們發現多個屋苑亦有類近問題，而事件所引伸衡平法中「不容反悔」(Estoppel)的討論，是業主能否成功追討多繳管理費的關鍵。
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事件背景
12月9日發出通告指多收管理費
去年12月9日，灝景灣居民收到管理服中心的一封信件，表示管理公司在制定2023年財政預算案時，發現灝景灣收取管理費的方式，按照單位「建築面積」呎數來計算，跟大廈公契按「管理單位」份數計算有出入。若以「建築面積」呎數來計算管理費，灝景灣一至二期業主會較公契計算方式，少繳管理費；但三期業主則會多付管理費，平均每月多付100至184元。整體屋苑的管理費收入相互抵銷下並沒有太大影響。換言之，三期業主一直補貼一二期業主的管理費差額。
3期實用率較低導致多繳管理費
由十座物業組成的灝景灣，共有2,824個單位。第一期一至三座率先在1998年入伙，其後二期五至七座在1999年落成、最後八至十一座的第三期則在2001年入伙。多年來多繳管理費的第三期，單位為各期中最多，合共1,200個。因為三期實用率較低，故一至三期在同一「建築面積」下，當改用「管理單位」計算時，會出現三期多繳管理費的問題。
疑問1: 為何多繳20年管理費?
既然灝景灣公契已清晰列明要用「管理份數」來計算管理費，為何20多年來會多繳管理費? 信件中，管理公司表示經追溯以往紀錄，在2002年制定2003年財政預算案期間，經公開諮詢及業主委員會通過後，決定下調2003年管理收費至每呎1.3元，故往後管理收費分攤計算方法，就改以「建築面積」計算，並一直沿用至今。結果一二期業主少繳管理費，卻由三期業主埋單，二十年累計多付24,000至44,160元。
2023年1月4日管理公司解釋
我們《胡．說樓市》團隊在2023年1月4日陪同部份灝景灣業主，跟管理公司港基以及法團開會，但管理公司以我們媒體身份禁止入內。為何當然會突然更改計算方法? 在閉日會議中，有業主曾向管理公司質詢。
節錄2023年1月4日閉門會議內容:
業主: 管理公司上調管理費不是今年才上調，之前幾年也有上調，為何以前不發現?
管理公司職員: 前人如何…
業主: 這不是前人與否的問題，是你們需要答覆，說前人已經死無對症，你在任就必須答覆此問題。管理公司職員: 我只能答你，從文件上我們發現在2002年用了建築面積去計算，文字上用了此計算。為何當天如此? 我不知道。
質疑點
一句「不知道」是否可以開脫? 當年由誰人負責及拍扳? 該名負責人員為何不出席會議? 管理公司信件稱「追溯以往紀錄」，是什麼紀錄? 為何紀錄可以看得出「決定下調2003年管理收費至每呎1.3元，故往後管理收費分攤計算方法，就改以『建築面積』計算」 此定論?
對管理公司的質疑
- 管理公司表示「不知道」能否接受?
- 當年由管理公司哪位職員決定?
- 管理公司追溯了什麼紀錄?
- 紀錄中怎反映更改計算方法?
分析
我們《胡．說樓市》編輯部查閱了灝景灣2003年業委會會議記錄，當時原文是如此描述的：「在本年度管理營運每月也有約50萬元盈餘，故來年度管理費將由現在平均每平方呎1.41元減至每平方呎1.3元，調減幅度為7.8%。」
文件反映，業委會曾討論把管理費由建築面積1.4元下調至1.3元，方向是討論減管理費，當中有提及下調幅度7.8%，但沒有觸及任何要求改用建築面積作計算討論。還有，就算當時業委會真的錯誤地用建築面積下調來討論，但會議中有提及「調減幅度為7.8%」，為何管理公司不按此幅度來調整，而要改動計算基礎?
疑問2: 管理公司刻意淡化事件?
管理中心通告沒有公布多繳實數
有業主表示，在會議中管理公司表示多收100至180元管理費，起初心想只是多繳百多元沒有所謂，但管理公司卻沒有清晰告訴他們是20年多年來的事，及後數目龐大，沒有理由不去追討吧，亦認為管理公司想淡化事件。
業主需向管理公司申請知道實數
在2023年1月13日法團再召開法團管委員會會議，有居民直接向管理公司提問會否賠償事宜，但管理公司卻要求業主逐個去信查詢多繳金額，表示因文件涉及過去20年的管理費，當中亦涉及回贈等，故需要時間去調查，要求需要業主申請去跟進。如此處理手法亦惹起居民非議。
有居民稱，管理公司反問他們是否全部居民也想知道細數、以及每個單位多繳了的管理費數目，她覺得管理公司如此提問很奇怪，認為當然每個業主也想知道。她續稱，管理公司協助管理帳目，如果有錯誤，應該公布錯誤的。既然收錯錢，就是要公布收錯多少。
疑問3: 責任誰屬: 管理公司 VS 法團?
法團認為管理公司有責任
管理公司說改變計法跟業委會有關；灝景灣法團主席李永權接受我們《胡．說樓市》訪問時，表示具有法人團體地位的灝景灣法團在2004年才成立，而之前成立的業委會只以義務形式提出意見，意見不受法律約束，管理公司有最終決定權。他認為，就算業委會有決定權，但管理公司身為公契經理，無理由不知如此做法違反公契，而且整體分割是由管理公司進行。
管理公司反駁
管理公司港基不服法團說法，發信反駁指法團陳述與事實不符，稱管理公司作為灝景灣之管業經理，過往多年在擬備預算案時，均與業主委員會緊密合作，就各項開支作全面諮詢，並獲得業委會批准方正式推出年度預算；又表示，從當年會議紀錄，反映業委會行使「批閱權力」，在尊重業委會意見為前提來擬定及執行預算，導致管理費與公契有偏差，淪為法團指控管理公司疏忽的藉口感到無奈。
疑問4: 管理公司是否涉及「疏忽責任」?
公契規定管理公司需按公契徵收管理費
街坊不接受解釋管理公司解釋，因為即使管理公司說業委會行駛「批閱權力」，是否反映管理公司無主導權? 就算管理公司尊重業委會意見，但若本身行為有錯，是不應接納的。因為公契定明管理公司作為經理人的權利及責任。灝景灣公契第3部份第14點清晰列明，經理人需按照公契規定在每年制定屋苑財政預算案。公契第3部份16條指出，業主需就上述預算部份，以「管理份數」作為分攤標準。
公契對管理公司豁免條款是否適用
公契第4部份第44點，雖然有列明經理人賠償的豁免條款，但如果第一，相關損失由經理人不誠實、疏忽或相關刑事行為或甩漏而成；以及第二，相關已支付的貴用損失並不能緩和，相關豁免條款不能成立，管理公司仍有責任。
管理公司回應
我們曾向港基查詢四大問題，包括20年前拍扳改動的負責人為何人，現時是否仍在港基工作? 港基能否提出更多有效證據證明更改方法並非管理公司決策? 港基會否承認事件涉及職員或公司失職，以及向受影響住戶賠償。在回覆信中，港基並未有正面回應我們的提問，只重申當年制定預算案經公開諮詢及業委會通過。又表示取得法律意見，過往多少多付管理費不具追溯權力，並就有關處理方法以書面回覆法團。
物業管理業監管局回應
我們都曾經過物業監管局查詢，局方回覆表示，若監管局有合理懷疑持牌人干犯違紀行為可進行調查，任何人均可對管理公司涉嫌干犯違紀行為向監管局作出投訴。如投訴事宜並非監管局職權範圍，仍會盡力向投訴人提供協助。就「灝景灣」個案，監管局鼓勵業戶直接向監管局提供更多資料。
疑問5: 業主能否追討賠償?
個案中，代表業主法團的律師指，法團在事件中沒金錢損失，民訴訴訟需由受害方提出，故要由小業主自己打官司，意見書提醒業主相關索償期為12年，是由提出訴訟起計之前的12年內所受的損失，但建議業主入稟小額錢債追討，因複雜法律課題的討論，可能會被轉介至其他法院審理，當中會涉及訴費，或建議業主可向消委會申請集體訴訟基金。
就算小業主可民事控告管理公司疏忽責任，但能否追討多繳管理費卻是另一回事。對於賠償方式，有業主提議，能否視為三期業主多年已預支管理費，但這等於未來三期業主會少交管理費，而同時一二期業主須補回已少繳管理費，才不會影響管理費大數；有業主提出降低管理公司管理人酬金，但做法卻未能補償三期業主的損失。至於能否從盈餘中提款來補貼三期居民的方案，也被法團及管理公司否定。
考慮1: 業主行為是否構成「默許」不按公契收管理費?
管理公司委任「胡關李羅律師行」提出的意見就指出，因香港法例不接納任何違反公契訂立的管理費徵收分攤方法，而法團作為執行公契的團體，需要即時更正不符合公契的做法；但同時援引法律上「放棄」、「互相默許」、「一慣既定做法、不容反悔」的原則，表示業主不可追究，以避免舊事重提，釀成不必要的訴訟，亦表示過往業主多繳少付的管理費並不具追溯權力。究竟業主算不算「默許」了管理公司不按公契收管理費呢?
長時間沒採取行動去否定不合法行為
參考”Fairfax Limited v AG“一案，提出了一個原則，指若長時間沒採取行動去否定不合法行為，會被假定為「承認默許」。當然只屬假定，有理據固然可以推翻，而其中一個關鍵是所謂「長時間」中的時間長短。
Fairfax Limited v AG:
“notorious and avowed acquiescence in a breach of covenant is sufficient evidence from which it may be presumed that the unlawful act has grown into a right, so that an abandonment of the covenant is to be presumed”
Fairfax案件，涉及一幅土地業主把原先建有低密度用地改起分層單位，因不符地契，政府不容許而終觸發官司，但因實際周邊用地處處違反地契並興建分層單位，而政府知道其違反地契長達35年而沒有採取行動，故假定了政府「承認默許」(notorious and avowed acquiescence)，而放棄了本身權利。
雖然灝景灣涉及時間長達20年時間，但比Fairfax案件35年為短，是否不夠長來形成「默許」呢? 但法庭會考慮20年的本質。例如因業主按月繳交管理費，等於交240個月管理費，為何在240個月沒有任何發現呢?
對管理公司是否不公平
可能有些灝景灣居民會說：「我一直不知道此計法存在，因為不知道公契內容」，所以根本沒有默許過此錯誤計算方式。在”Wong Pui Man v The Incorporated Owners of Tung Fat Building“一案，法官高義敦作出了裁決。因為證據顯示法團有不利(detriment)，所以用上”unconscionable”不合理一詞來形容對法團的指控，表示業主多年來「默許」跟公契不同分割的方式來交管理費，等於放棄按照公契正確繳付管理費的權利。
Wong Pui Man v The Incorporated Owners of Tung Fat Building
“This evidence clearly establishes detriment. It is equally clear that it would be quite unconscionable for the accounts for those years to be reopened. The owners acquiescence to fees being levied in proportions different to the provisions of the DMC, amounts in equity to a waiver of their right only to pay fees levied in accordance with the DMC.”
不知道公契內容 = 沒有默許
其實，這宗案例跟灝景灣有點相似，法團用了公契以外方式徵收管理費，但自1995年年4月1日起，其中一名業主拒絕支付不符公契的管理費。法官判定業主行為屬於「默許」。因為如業主採取合理方法去查閱公契，可以知道繳交的管理費的方式是跟公契計算不同，不能說自己「不知道公契內容」來推卸責任，說自己沒有容許放任(Forbearnace)法團用不正常的方式收取管理費。
Wong Pui Man v The Incorporated Owners of Tung Fat Building
“Even if the respondent had relied on forbearance, I would have further held that the owners could have discovered the varied basis of the levy, if they had taken the very reasonable step of familiarizing themselves with the contents of the DMC”
考慮2: 相關案例能否套用在灝景灣上?
華寶大廈業主立案法團 V Harbour Construction Ltd
上述案件能否完全套用「灝景灣」身上? “華寶大廈業主立案法團訴Harbour Construction Ltd”一案中，審裁官有指出，王本文案是《建築物管理條例》1994年生效前裁決，而非《條例》後的裁決。《建築物管理條例》規定，若公契跟《條例》有抵觸，必須遵從《條例》要求；因《條例》有規定管理費的分攤必須跟從公契來收取。所以套用在「灝景灣」身上，根本自2002年起以來，管理公司已沒遵從公契要求來徵收管理費。
默許行為可隨時中止
還有一點要留意，「默許」行為屬於一種可隨時被中止的行為(suspensive)，而不是默許至永遠(extinctive)。如果業主要求按公契行事，行為無不誠實或不合理，當業主提出相關要求時，「默許」行為已經終止。套用在「灝景灣」身上，他們在12月9日收到通告，在知悉情況時並提出反對，理論上行為已構成終止「默許」。
考慮3: 管理公司需證明損害及不公平
受損害及不公平 (Detriment and unconscionable)
管理公司以業主多年來「默許」以不合公契方式交管理費作辯稱，來指出業主「不容反悔」(Estoppel)，但要用此方法抗辯，管理公司亦必須自身清白，同時證明因為業主「默許」了20年以有別於公契方式交管理費的緣故，對他們造成損害(detriment)，以及對管理公司是否不公平(unconscionable)。
其他考慮因素
| Detriment | 採用有別於公契方交管理費構成損害 |
| Unconscionable | 對管理公司是不公平? |
自身是否清白(He who seeks equity must come with clean hands)
用「默認」而「不容反悔」作抗辯理由，因屬衡平法概念，管理公司也必須確保自身清白才能應用。法團主席有指出，雖然部份業主多交了管理費，但整體大數沒有偏差，且管理公司是按實際支出來計算管理人酬金，故業主交多交少，管理公司不會從中得益。當然沒有從中得益，是否代表管理公司行為沒對居民構成經濟損害? 這就是另一話題。
總結
回看整件事，用錯方法計管理費看似耐人尋味，但當我們編輯部整理不同案例時才發現，此問題原來相當普遍，所以值得業主花一些時間去了解管理費計算手法，特別2013年《一手住宅物業銷售條例》實施前，我們都用建築面積賣樓，分分鐘管理費亦用「建築面積」計算，可能跟公契定明有分別。
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