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本港潛在住宅供應超過十萬個，是有紀錄以來的新高。對於供應，以前都得樓市供不應求，所以導致樓價只升不跌。按照如此邏輯，當一手供應創新高之時，樓價又會否回落至小市民可負擔水平。但如果樓價卻未回落至可負擔水平，這又是否代表供應多與少並非解決房屋問題的方法?
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迷思1: 一手供應創新高 = 供求取得平衡?
自從2008年金融海嘯後，量化寬鬆刺激港人追逐實物，本港私樓供不應求，政府大力增加土地供應，而相關效應已逐漸浮現。根據房屋局公布數字，本港潛在私樓供應大增至破十萬關口，累計有105,00個單位，按季增加10,000個，一口氣打破2004年公布紀錄以來新高。
表: 新盤潛在供應
| 年份 | 季度 | 伙數 |
| 2022年 | 4Q | 105,000 |
| 3Q | 95,000 | |
| 2Q | 98,000 | |
| 1Q | 99,000 | |
| 2021年 | 4Q | 98,000 |
| 3Q | 94,000 | |
| 2Q | 96,000 | |
| 1Q | 93,000 |
潛在供應105,000個單位，當中包括一些政府已經批准動工、只是發展商未開始動工的地盤，這些供應相對較長遠一點；但更大比例，應是一些短期供應，包括正在開售的樓花項目、以及由樓花轉化成現樓卻賣不走的單位。現樓貨尾囤積的影響，這一點早兩年，我們已經跟大家探討過。
表: 新盤供應分布
| 2022年 | 現樓花尾 | 樓花貨尾 | 批出未動工 | 潛在供應 |
| 4Q | 16,000 | 66,000 | 23,000 | 105,000 |
| 3Q | 15,000 | 63,000 | 17,000 | 95,000 |
| 2Q | 14,000 | 66,000 | 17,000 | 98,000 |
| 1Q | 14,000 | 70,000 | 15,000 | 99,000 |
105,000個單位，算不算扭轉了供求失衡問題? 算! 因為以香港過去五年、平均按年售出15,975個單位計算，105,000個單位也就等於香港6.6年的吸納量。但這是否代表房屋問題已經解決? 事實上，私樓難負擔的局面，卻沒隨著供應增加而改善。
表: 一手私樓吸納量
| 成交量(宗) | 成交額(億元) | |
| 2022年 | 10,243 | 1,108.9 |
| 2021年 | 17,475 | 2,271.93 |
| 2020年 | 15,389 | 1,725.06 |
| 2019年 | 21,038 | 2,275.55 |
| 2018年 | 15,730 | 2,207.13 |
| (平均成交量: 15,975宗) |
迷思2: 一手供應平衡 = 樓價可負擔?
本港過去五年平均促成15,975宗一手買賣，但平均每宗成交金額卻仍高見1,200萬元。以一個普通家庭入市，必須自己儲到600萬元首期(註：2022年才將按保門檻放寬至$1,920萬)，而家庭總收入起碼貼近60,000元才符合資格買一手樓，因為餘下一半向銀行借貸，每月供款27,363元，起碼要有57,566元的入息作支持才能通過壓力測試審批。
表: 一手樓供款
| 樓價 | 1,200萬元 |
| 首期 | 600萬元 |
| 貸款額 | 600萬元 |
| 利率 | 3.625厘 |
| 年期 | 30年 |
| 每月供款 | 27,363元 |
| 入息需求 | 57,566元 |
我們暫不討論600萬元首期要儲多久。畢竟每個人的累積財富的條件並不相同，部份人可能透過勤力儲蓄、有人透過投資、又或樓換樓而滾存一定資產，我們較能量化的是，符合供款條件的家庭，究竟在本港有幾多?
參考統計處的《綜合住戶統計調查報告》，截至2022年第三季，月入超過60,000的家庭數目有557,000個，佔全港私樓住戶約21%。因此簡單來說，符合參與一手樓遊戲的私樓住戶約20%，如果扣除沒有首期的一批、以及暫時沒有換樓意欲的私樓住戶，實際數目應該還要更少才真。嚴格來說，目前私樓樓價並不算可負擔。
迷思3: 何謂「可負擔」的一手樓價?
以現時的買家入市水平，何謂一個可負擔的私樓樓價? 私樓住戶平均入息中位數39,100元，以目前息率水平倒轉來推算，最高可獲取408萬元的貸款額。當然很難知道大家的首期能儲到幾多，但假設600萬元首期的基數不變，則一手樓價1,000萬元才屬於私樓住戶可負擔水平，需較現水平下調17%才算合理。
回看當年政府的手法，就是希望透過辣招拉停樓市升勢，並趁機大力增加土地供應，認為只要做得到供求平衡，便能解決到房屋問題。但今天的現況，卻是供應大幅度增加的同時，樓價卻未真正回落到大眾可負擔。所以，超過十萬個私樓供應的數字，是一個很吸睛的標題，但說到底，房屋問題卻未得到改善。
表: 一手樓供款 (可負擔水平)
| 樓價 | 1,008萬元 |
| 首期 | 600萬元 |
| 貸款額 | 408萬元 |
| 利率 | 3.625厘 |
| 年期 | 30年 |
| 每月供款 | 18,607 |
| 入息需求 | 39,145元 |
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