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有人喜歡買新樓投資，但亦有選擇買舊樓搏收購賺一筆，但原來舊樓收購都係一場心理戰，究竟幾時接受收購要約、強拍機制的影響、點樣分辨有價值的舊樓，其實都係好大的學問，我們今次借灣仔的聖佛蘭士大廈收購的個案，讓大家一起學習!
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舊樓收購考慮因素
舊樓強拍門檻：關鍵樓齡50年
為加速舊樓重建的進度，目前本港舊樓收購存在強制拍賣制度，當發展商/市建局成功收購指定比例的業權份數，便可以向土地審裁處申請將餘下尚未接受收購的單位強拍，土地審裁處將參考小業主與發展商雙方的專家報告，包括重建價值報告等，發出強拍指示並定出拍賣底價，強制將餘下未接納收購要約的單位拍賣。
按照目前指引，不同樓齡的舊樓，各有達致強拍的業權收購下限，關鍵樓齡在於50年，根據《施政報告2022》，政府更提議進一步降低強拍門檻，以加速舊區重建的步伐，這將成為小業主接納收購要約時機的關鍵。
表列舊樓強拍門檻
| 樓宇類型 | 樓齡(年) | 現有強拍門檻 (業權比例下限) | 建議強拍門檻 (業權比例下限，待審議) |
| 私人樓宇 | 少於50年 | 90% | 90% |
| 50年至少於70年 | 80% | 70% | |
| 70年或以上 | 80% | 60% | |
| 並非位於工業地帶的工廈 | 30年或以上 | 80% | 70% |
業主接受出價的時間
經常都有人說，買舊樓博收購就發達，因為總覺得財團出手很闊綽，但舊樓收購過程，不單要考運氣，都講求耐力，過程可謂鬥智鬥力。有些發展商會選擇以年計，透過逐家逐戶來收購，所以較早接受出價的業主，其成交價有機會較後期接受收購的業主為低，因為後期業主會不斷跟財團議價，可能會獲財團提高收購價；但如果拖得太後，或成為最後幾個強硬派，亦會隨時因財團已收購業權分數至80%達至強拍門檻，而無須再跟業主周旋，所以在哪個時期接受收購價，是一場業主跟財團角力的心理戰。
測量師張競達表示，以一個100伙單位為例，以往沒有強拍時，做第99伙被收購的人，會手握最大的贖金，而且只有一人，有較大操控權。但現在強拍門檻降至80%，則很多人都做得到，所以並不容易佔據上峰。若你手持舊樓在今天不賣，亦也要盤算業權份數是怎樣分? 需打聽下發展商是否已達80%，在談判過程去究竟自己在哪個位置。
業主對收購價的猜忌
逐戶收購的價格並非劃一，價格高低亦容易引起居民猜疑，影響鄰里關係。不過今次「聖佛蘭士大廈」就是採用接近聯合招標的模式，但即使收購價是劃一，但業主也可能基於自身考慮而不願意沽售，故要成功集合到足夠業權份數，業主間能否達成共識，是收購過程中的最大難題。
財團向「聖佛蘭士大廈」業主提議的606萬元收購價，業主則反價10%至668萬元，相當於每呎32,000元。對照「豐泰地產」收購「聖佛蘭士大廈」旁的用地，前後斥資5.48億元，當中包括用了最大筆3.3億元來收購「秀華坊31-36號」共41個單位，不論單位大細劃一出價845萬元，以單位平均380-394呎計算，平均呎價21,000-22,000元呎，較「聖佛蘭士大廈」業主提出的32,000元呎，高出接近45%。
收購地盤的價值
對於業主來說，他們要求較高價錢，可能因為覺得套現所得未能在同區買樓，部份則因個人因素寧願保留自住；但對財團來說，用太高溢價入市，亦可能有高追風險。發展商亦會盤算，就算不能收購地盤，究竟會否影響其重建步代，又或者不能起樓。
張競達表示，如果打算收購的地盤在正中心，而發展範圍會斬開頭尾，則收購不成會影響重建，則發展商便是志在必得；又如果地盤在邊界位置，收購後可以提升地積比，也須要收購。因為根據《建築物條例》去到邊界可由八倍提升至九至十倍，自然有誘因要跟業主去傾談，但若只是一個零星地盤，就算沒有此地盤也不會斷開，發展商會考慮有此地盤會賺多少? 會否用了一大筆錢來收購，卻未能彌補賺錢，若出現此情況則寧願放棄收購。
收購失敗例子：「聖佛蘭士大廈」事件
故事的主角，發生在1988落成的「聖佛蘭士大廈」。它位於灣仔「聖佛蘭士街4-6號」。由灣仔「星街」行到尾，去到「嘉諾撒聖方濟各學校」轉斜路行下去就可以到達，因為鄰近金鐘「太古廣場」，有隧道接駁至金鐘港鐵站，所以周邊地皮早成為財團窺覬的目標，租務亦有保證。
屬舊式鉸剪梯單幢樓的「聖佛蘭士大廈」，一梯兩伙16層高，共提供32個單位，分層單位清一色209呎。雖然樓齡已經35年，但租金都算硬淨。就如我們參觀的單位，單位面積209呎，月租13,600元，呎租高達65元。當然你也可想像到單位內櫳會有幾細，就是一眼望透的這個面貌。原則一房改開放式，入屋左手邊為洗手間，屬舊式有窗光廁設計，右邊為廚房，包了雪櫃、焗爐、電磁爐、洗衣機等家電。業主收回單位後曾輕輕翻新，內櫳企理沒太多問題，白領租客只求方便上班，所以很快有租客承接。
收購時序
2021年6月私募基金透過代理提出收購
這個由B先生持有的物業，是他在2005年以100萬元買入，一直保留收租，但2021年6月，整幢大廈獲私募基金「豐泰地產」洽購重建，當時發展商提出以29,000元一呎收購，相當於每戶收購價606萬元。單位如果已經放租，可跟財團商討，讓租客住到完約；若業主本身持貨少於三年要交額外印花稅，發展商也會全數代支付，前提在2021年9月30日前，必須集合到90%業權同意出售。
B先生表示， 當時透過代理來洽談收購，代理也沒有告訴是哪個財團，但有表示財團希望購入後方地盤，想一併發展，所以如果能聯合標售至90%，則財團有好大機會會收購，當時所說的90%並不包括地舖，地舖由他們自行再洽談。
表: 「聖佛蘭士大廈」收購條件
| 收購價: 每呎29,000元 |
| 放租業主: 可繼續商討放租 |
| 稅項: 由財團代繳 |
| 條件: 2021年9月30日前集合90%業權 |
2021年7-2022年10月 業主開會商討收購
就收購方案，大廈業主曾開會商討，部份業主覺得收購價太低，認為應參考附近新盤價，建議反價10%至每呎32,000元，相當於要求作價668萬元。B先生及部份業主則覺得應見好就收，因為「聖佛蘭士大廈」二手價僅450多萬元，早幾年見過最頂位也僅480多萬元，不覺得財團在目前市況下願意用太高溢價來收購。
2023年1月 收購失敗，城規會已就項目其他部份批出藍圖
由於部份業主明言拒絕賣樓、部份則失去聯絡，最終32個單位有8戶不接受方案，並未符合到90%門檻，最終財團放棄收購，而財團就只就早前已收購的地皮發展，包括「聖佛蘭士大廈」後方的「秀華坊31-36號」；以及「聖佛蘭士大廈」毗鄰的「聖佛蘭士街8-12號」。兩個地盤呈L型包圍「聖佛蘭士大廈」兩邊，合共10,647呎，「豐泰地產」於2022年尾向城規會申請改劃「住宅(甲類)9」，興建為1座28層高的住宅，提供216個單位，並在2023年初獲批。
B先生表示，在收購失敗後，他們曾向財團表示可減價出售，看看能否降至80%收購檻，但發展商卻不願意。B先生認為，這跟市況有關，因為由2021年開始洽淡收購時，當時市況還向好，但一直去到2021年中開始轉差，認為發展商不購買也情有可原。
2023年8月: 日後情況
2023年8月8日，我們《胡．說樓市》團隊來到「聖佛蘭士大廈」B室的單位，現在客飯廳有幾面都有窗，可以望到毗鄰「秀華坊31-36號」，都不是很高的物業，為七層高住宅，所以現時都還有一些光線入屋，但日後這些地皮重建後，其入屋光線必然會受阻。
因為據豐泰地產向城規會遞交的資料，「聖佛蘭士大廈」未至於「海明閣」般四面楚歌，但「聖佛蘭士大廈」有兩面介面跟地盤緊貼，雙方僅有約十米距離，施工期間受沙塵及噪音影響無可避免，但部份用地會用來興建出入口，故只有幾層高對它的影響不算太大，但住宅樓層興建於現時的「秀華坊31-36號」位置，日後這個租盤都會望向其3號室的洗手間氣窗位置，加上其高度一層28伙，也會削去不少「聖佛蘭士大廈」B室的光線。
事有湊巧，「聖佛蘭士大廈」對面的「聖佛蘭士街3-5號」，原本是一幢5層高的唐樓，早幾年亦被恒生銀行創辦人之一何添之子何厚煌相關人士，透過強拍以底價逾1.3億元售出，每方呎樓面地價約10,000元，以物業佔地1,459呎計，商住地積比率9倍計，料可建樓面面積約13,000呎，日後起樓也會把「聖佛蘭士大廈」阻擋。
收購舊樓失敗例子: 海明閣
曾被視為掌上明珠，去到後期被財團遺棄，「聖佛蘭士大廈」跟當年大角咀櫻桃街地盤重建，因地盤中心一幢私樓「海明閣」未能成功收購，而成為地盤「頂心杉」的故事，著實有少少相似。「海明閣」故事，是2004年南豐從市建局投得「櫻桃街」項目時，由於當年位於地盤正中心的「海明閣」樓齡較新，未符合市建局收購門檻被剔走，但南豐為了項目地盤更工整，曾私底下向業主提出收購，在2004年9月提出以118萬-140萬元收購，另加津貼，但業主覺得價格可以更高，發展商在限期前再加碼，但最終仍談不攏，發展商放棄收購。
當年發展商南豐在「櫻桃街」地盤重建時，放棄了「海明閣」，令「海明閣」成為地盤的正中心，令它成為一個「四面楚歌」的孤島，每天飽受沙塵滾滾的困擾。就算「海桃灣」已落成多年，對「海明閣」的問題沒有沒淡化呢? 「海明閣」高層單位會望著部份2座廚廁，至於低層單位則會望向「海桃灣」日間護理中心的牆壁，而且外掛冷氣機散熱器，氣溫也較外面高，熱氣都隨時入屋，都會影響「海明閣」住戶。
當然今日收購失敗，業主繼續持有又未必一定是輸家。如果以「海明閣」為例，南豐收購失敗後，樓市在2005年後，一直來到2021年之間也是不斷飛升，海明閣最高價更一度升至480萬元，比起當年南豐的最終津貼連收購價，約216-238萬元，高出超過一倍，也就是說業主當年繼續持有，也可以享受到一定的資產升值。
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