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居屋2022推售的七個新居屋，跟東涌「裕雅苑」有同一死症的，就是觀塘「安秀苑」。雖然「安秀苑」位於市區位置，但實際位置卻相當隔涉，其所處的「安達臣石礦場」，現時並沒有車路可以到達。雖然房委會表示，兩條連接安達臣石場及安達邨的行人連繫設施，可在項目入伙時落成，但距離鐵路始終有一段距離。也因此，即使項目提供逾1,900個住宅單位，位置上屬於市區，但對於用家來說的吸引力度，理應是新居屋的尾選。以下我們會透過一文來闡述項目的優缺點。
事實上，我們Facebook專頁及YouTube頻道未來也會跟大家分析新居屋的申請程序拆解，以及相關棘手問題，大家如果有任何疑問，可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁！
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安秀苑資料
| 樓盤名稱 | 安秀苑 |
| 位置 | 安達臣石礦場RS-1地盤 |
| 單位數目 | 1,906個 |
| 座數 | 2座 |
| 面積 | 279-479呎 |
| 車位 | 住客車位: 152個 商用車位: 4個 電單車車位: 18個 訪客車位: 10個 上落貨車位: 2個 商用上落貨車位: 1個 單車車位: 127個 |
| 校網 | 95校網 |
| 估計落成日期 | 2024年11月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/onsau.html |
安秀苑售價
| 售價 | 153萬-325萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 6,590元 |
| 平均呎價 (市值) | 12,922元 |
| 區內二手市價 | 安峯: 25,454元 麗港城: 14,450元 匯景花園: 15,020元 |
安秀苑鳥瞰平面圖
供款參考
綠表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 153萬元 | 325萬元 |
| 首期 | 5%: 7.65萬元 | 5%: 16.25萬元 |
| 貸款額 | 95%: 145.35萬元 | 95%: 308.75萬元 |
| 月供 | 6,521元 | 13,852元 |
| 第一筆資金 | 約14萬元 | 約39萬元 |
白表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 153萬元 | 325萬元 |
| 首期 | 10%: 15.3萬元 | 10%: 32.5萬元 |
| 貸款額 | 90%: 137.7萬元 | 90%: 292.5萬元 |
| 月供 | 6,178元 | 13,123元 |
| 第一筆資金 | 約21萬元 | 約55萬元 |
安秀苑及安達臣規劃鳥瞰圖
項目背景
1956-1997年: 安達臣道石礦場營運及復修
石礦場營運
項目的背景，完全可參考當日我們介紹私樓「安峯」時的介紹，因為「安秀苑」本就跌入整個安達臣石礦場的發展計劃之一。「安達臣石礦場」佔地87.84公頃，早於1956年已開始營運，當時隨時工程展開，導致周邊環境嚴重破壞，政府在1989年制定了《城市邊緣及沿岸地區都會計景觀發展策略》，指出「安達臣道石礦場」受破壞的景觀需進行復修工程，故其後跟礦場營運商於1997年簽訂修復合約。
石礦場復修
整個復修工程原擬在2013年完成，但其後政府跟營運商再簽訂協議容許延期，終於復修工程在2016年完成。完工後的石礦場設一個可供發展40公頃的平台(也是現在計劃興建住宅的部份)、還有岩壁上的坡台。
2011-2014年: 規劃署展開研究
劃分四個區域
規劃署於2011年委託顧問公司進行《安達臣道石礦場未來土地用途規劃研究-可行性研究》，檢討未來土地用途、及其他住宅發展潛力。規劃署接納顧問公司建議，把區內用地劃四個區域。「石礦公園」: 其中地盤北端至南面位置作17公頃的「石礦公園」(圖中深綠色範圍)；捱近西面臨近「大上托」則保留作「岩壁」，並與西貢衛奕信徑第三段接連(圖中淺綠色範圍)。
住宅發展部份在地盤中心
至於整個發展區的中心，則預留作「文娛核心區」(圖中橙色範圍)及「住宅社區」(圖中藍色範圍)。其中「文娛核心區」會興建一些低層商業及政府設施、休憩用地、廣場，以及興建室內運動場館。至於「住宅社區」則分開南北兩個住宅社區。北面社區包括七幅住宅地、一幅商業地、一幅小學用地；而南面用地則包括四幅住宅地、六幅政府機構及社區用地。由於污水負荷的問題，該用地不能負荷逾30,000人口，規劃署也擬訂25,000為人口上限。
規劃署建議的用地分布
| 土地用途 | 佔地(公頃) | 佔比 |
| 資助房屋 | 1.49 | 1.7 |
| 私樓發展 | 10.75 | 12.24 |
| 商業 | 2.03 | 2.31 |
| 教育 | 1.96 | 2.24 |
| 政府 | 1.51 | 1.72 |
| 政府機構及社區用地 | 0.21 | 0.23 |
| 休憩用地 | 21.22 | 24.16 |
| 綠化地帶 | 37.76 | 42.99 |
| 其他 | 10.91 | 12.41 |
| 總發展面積 | 87.84 | 100 |
公私營住屋比例20:80
當時顧問公司認為，秀茂坪及官塘已有很多公營房屋，故希望把「安達臣道石礦場」的公屋部份減少，公私營比例維持20:80比。當中，預留約10.75公頃用地，相當於十幅住宅用地作私樓發展(圖中淺啡色位置)，擬議用3-5.5倍地積比率，興建7,530個住宅單位，提供20,000人居住；餘下兩成作資助房屋發展(圖中深啡色位置)，涉及一幅面積達16萬呎的用地，建議用6.3倍地積比發，興建1,880個單位，提供給5,000人居住。另外在劃作「文娛核心區」內則設有三幅商業用地(圖中粉紅色位置)、以及在岩壁上設兩幅商業地(圖中淺粉紅色位置)。
表: 資助房屋及私樓住宅規劃(2014年)
| 用地 | 地盤面積(呎)* | 地積比率(倍) | 可建樓面(呎) | 最高高度(米) (*主水平基準上) |
| RS(資助房屋) | 160,387 | 6.3 | 1,010,435 | 290 |
| R2-1 | 57,050 | 4.5 | 256,725 | 270 |
| R2-2 | 195,908 | 3.8 | 744,450 | 270 |
| R2-3 | 64,585 | 3 | 193,755 | 240 |
| R2-4 | 115,177 | 4.5 | 518,297 | 280 |
| R2-5 | 163,616 | 3.8 | 621,741 | 260 |
| R2-6 | 96,878 | 5.5 | 532,829 | 290 |
| R2–7 | 64,585 | 3.5 | 226,048 | 245 |
| R2-8 | 181,915 | 4 | 727,660 | 265 |
| R2-9 | 114,101 | 5 | 570,505 | 275 |
| R2-10 | 102,260 | 4.5 | 460,170 | 275 |
商業用地(2014年)
| 用地 | 地盤面積(呎)* | 地積比率(倍) | 可建樓面(呎) | 最高高度(米) (*主水平基準上) |
| C-1 | 9,688 | 0.5 | 4,844 | 205 |
| C-2 (岩洞內) | 33,369 | — | 29,063 | 210 |
| C-3 (岩洞內) | 67,814 | — | 10,764 | 320 |
| C-4 | 60,280 | 2.2 | 132,616 | 200 |
| C-5 | 47,362 | 2.2 | 104,196 | 205 |
2018年: 林鄭月娥改劃八幅地作公營房屋
不過，規劃署的方案最終又被改寫。林鄭月娥在2018年公布「娥六招」時，一併公布把八幅用地改作公營房屋發展，分別為「RS」及「R2-2」-「R2-8」項目。當中五幅分予房委會作公屋及新居屋之用；而三幅撥予房協作資助房屋推售。其中今次推售的「安秀苑」就屬於「RS」用地。
安秀苑
最早落成為「RS」用地，也就是今天「安秀苑」的這幅用地，位置上較捱近中心位置，會發展為2座居屋，提供1,900個居屋單位，容納人口5,000。根據規劃，兩座住宅前方會設置8,611呎零售設施，同時地盤前方的一幅用地，則會預留作警局、消防局及垃圾收集站之用，最快2023-2024年落成。
房委會其他資助房屋
另外，「R2-5」及「R2-8」也確定作資助房屋推售，分別提供1,140伙及1,380伙，大約在2024-2025年落成。至於「R2-6」及「R2-7」用地，房委會未公布作公屋或資助房屋推售，分別提供990伙及420伙。
| 房委會 | RS (安秀苑) | R2-5 | R2-6 | R2-7 | R2-8 |
| 土地用途 | 住宅甲類(8) | 住宅乙類(3) | 住宅乙類(1) | 住宅乙類(4) | 住宅乙類(3) |
| 地盤面積 | 152,852呎 | 152,852呎 | 96,878呎 | 64,585呎 | 181,915 |
| 地積比率 | 6.3倍 | 4倍 | 5.5倍 | 3.5倍 | 4倍 |
| 單位數目 | 1,900個 | 1,140個 | 990個 | 420個 | 1,380個 |
| 座數 | 2座 | 3座 | 2座 | 1座 | 3座 |
| 人口 | 5,000人 | 3,200人 | 2,800人 | 1,200人 | 3,860人 |
| 設施 | 零售設施、幼稚園 | 長者鄰舍中心、零售設計、幼稚園 | 長者鄰舍中心、幼稚園 | ||
| 類型 | 新居屋 | 新居屋 | 居屋/公屋 | 居屋/公屋 | 新居屋 |
| 落成期 | 2023-2024年 | 2024-2025年 | 待定 | 待定 | 2024-2025年 |
房協
餘下「R2-2」-「R2-4」用地則撥給房協發展，全數作資助房屋推售。這三幅地皮較捱近整個「安達臣道石礦場」以北位置，毗鄰「湖泊公園」及「石礦公園」。根據規劃，三幅用地中以「R2-2」的規模最大，房協會建6座16-23層高的住宅，提供1,400個住宅單位，預計會在2025年落成。房協在2020年11月成功向政府補地價19.7億元，每呎地價2,626元。至於「R2-3」及「R2-4」項目則分別興建3座及4座住宅，共提供420個及960個單位，最快於2025年後才落成。
| 房協 | R2-2 | R2-3 | R2-4 |
| 土地用途 | 住宅乙類(3) | 住宅乙類(4) | 住宅乙類(2) |
| 地盤面積 | 188,374呎 | 64,585呎 | 114,100呎 |
| 地積比率 | 4倍 | 3.5倍 | 4.5倍 |
| 單位數目 | 1,400個 | 420個 | 960個 |
| 座數 | 6座 | 3座 | 4座 |
| 人口 | 4,000人 | 1,200人 | 2,700人 |
| 設施 | 幼稚園 | 6458呎零售設施 | 11,841呎零售設施 |
| 類型 | 新居屋 | 新居屋 | 新居屋 |
| 落成期 | 2025年 | 2025年後 | 2025年後 |
私人發展商
七除八扣後，全個「安達臣石礦場」僅餘下兩幅私樓住宅用地，跟原先計劃完全不同。當中，華懋投得的「安峯」，也就是前身「R2-1」用地，位置上比較捱近房協幾幅住地。地政總署在2017底推出地皮招標，當時仍區內地皮仍未轉作公營房屋用途，終由華懋在2018年初擊敗24個對手，以總金額31.128億元投得，按該用地57,632呎，最高可建樓面25.93萬呎計，每呎地價高達12,005元。
至於餘下一幅私樓住宅地，則由長實在2020年5月時擊敗八個對手，以總代價49.51億元投得，地皮面積217,082呎，會分作兩個區域發展，可建樓面1,089,176呎，每呎地價4,546元，但當中不少於1,000個單位需作港人首置上車盤。地契規定完工日期為2026年3月31日
| 私人發展商 | R2-1 (安峯) | R2-9及R2-10 (長實首置上車盤) |
| 地盤面積 | 57,632呎 | 217,082呎 |
| 可建樓面 | 259,300呎 | 1,089,176呎 |
| 成交金額 | 31.128億元 | 49.51億元 |
| 每呎地價 | 12,005元 | 4,546元 |
| 發展商 | 華懋 | 長實 |
| 類型 | 私樓 | 私樓+首置上車盤 |
區內居屋項目
順緻苑
安達臣石礦場屬於全新開發的地區，數到最近的居屋，已經是挨近「順利邨」的「順緻苑」，物業鄰近飛鵝山一帶，四周環境相當清幽，屬於第一期居屋。「順緻苑」共由六座組成，合共提供1,539個單位，開則上採用十字型設計，實用面積由446-656呎之間。這個項目也為現時唯一有頂層複式的居屋，而業主也無需要補地價便可自由買賣的項目。
曉麗苑
另一個較鄰近居屋，已經數到在「秀茂坪村」附近的「曉麗苑」，原址為秀茂坪徒置區，1992年拆卸後建成居屋推售，在1997年落成，全盤合共提供8座38層高的居屋，共提供4.,864個單位，物業面積由430-647呎不等，部份單位更設有雙洗手間設計，面積倘大。
表: 區內居屋項目
| 順緻苑 | 曉麗苑 | |
| 地址 | 順利邨順緻街1-10號 | 觀塘曉光街21號 |
| 落成年份 | 1980年 | 1997年 |
| 座數 | 6座 | 8座 |
| 伙數 | 1,539個 | 4,864個 |
| 面積 | 446-656呎 | 430-647呎 |
區內私樓項目
安峯
安達臣石礦場中唯一的私樓項目，肯定要數到由華懋發展的「安峯」，四座物業合共334個位，其樓花期之長、加上樓盤暫沒有交通可接接駁，樓盤開售時反應出奇地冷淡，最終只售出三個單位，成為近年新盤開售成績較差的項目。由於政府把區內用地多轉作公營房屋發展，故全區只餘下安峯為全私樓項目﹕以及日後長實推出的首置上車盤項目。
麗港城
如果前往官塘或藍田一帶，則有較大型的住宅屋苑，當中最大規模為「麗港城」，屬於全港的十大藍籌屋苑。項目由1990年至1994年之間入伙，項目前身是「油庫及臨時房屋區」，共分四期發展，合共提供38座物業，提供8,072個單位。屋苑開則上一律採用鑽石形設計，兩房實用面積516-522呎。屋苑一期自設商場，亦有兩個會所，提供泳池、多用途室等設施。住客也可以經行人天橋接駁往港鐵藍田站。
匯景花園
另一個跟「麗港城」齊名的屋苑，就是「匯景花園」。屋苑由長實發展，在1992年入伙，合共提供4,114個單位，清一色都是一層八伙，大走90年代流行的鑽石形，分兩房、三房及三房一套。「匯景花園」部份單位，包括「9-17座」「EFGH室」的高層單位可望到維港煙花景，屬一線之選。至於樓盤次級之選，就以「9-17座」「ABCD室」及「1-8座」「EFGH室」為主，均以望向內園為主。至於「1-8座」「ABCD室」則望向居屋「康田苑」及「啟田商場」一帶，屬全盤最次級選擇。
表: 區內私樓項目
| 安峯 | 麗港城 | 匯景花園 | |
| 地址 | 安達臣道對出 | 官塘茶果嶺道 | 藍田匯景道1-17號 |
| 座數 | 4座 | 38座 | 17座 |
| 單位數目 | 334個 | 8,072個 | 4,114個 |
| 面積 | 339-907呎 | 516-748呎 | 537-720呎 |
| 入伙日期 | 2023年7月 | 1990-1994年 | 1992年 |
| 發展商 | 華懋 | 長實 | 長實 |
胡．說評析
景觀
望社福設施及交通交匯處 (樓盤西北)
根據規劃，項目共由兩座組成，分布於地盤的左右兩側，中間會預留公共空間及在地庫設置停車場，故兩座內園單位都會望一些休憩用地為主。樓盤以西北是一幅「政府機構及社區」用地，會預留作社會福利設施，以及對外就是商業用地及交通交匯處，但高層遠望也能望向山景方向。
望警局及R2-8地盤 (樓盤西南)
樓盤西南面，一路之隔會望向一幅「政府、機構及社區」用地，但要留意，這幅地會留作警署、消防局及垃圾收集站。除了警車、消防車出入可能會產生噪音，前方道路也會有車聲影響，且鄰近垃圾收集站也未必人人喜愛，故這個方位的低層買家要特別留意。更重要一點，樓盤西南斜對面就是「R2-8」用地，根據規劃藍圖，該用地會發展三座1,380個新居屋單位，最高高度介乎225-255米，比起「安秀苑」僅矮了35米，故只得最高十層左右可望到遠景觀。
望中小學地盤 (樓盤東南)
樓盤東南面有兩幅用地預留作學校發展，其中較扭向南一幅「E2」用地，已分配合直資學校「保良局陸慶濤小學」作重之用，預計在2025年落成；但以較捱向以北的一幅地，則因未能覓得合適辦學團體，而撤回中學用地。對於「安秀苑」的買家來說，要留意鄰近學校的上下課時的鐘聲會否有影響；而且一校用地之隔已經是長實的首置上車盤，所以對景觀也不要有太大期望。
望山景(樓盤以北)
相比之下，樓盤以北，雖然未必會有較開揚的都市景，但卻因鄰近山坡，相當會較有保障，而不受日後發展而影響。但總括而言，也不算什麼非買不可的景觀。
交通
暫沒有鐵路接駁
「安達臣道石礦場」最大的致命傷是交通因素。政府曾倡議興建鐵路以改善區內交通，但卻遙遙無期。《鐵路策略報告2014》有提議劃興建一條行走東九龍北部的新鐵路線，由港鐵「鑽石山站」起步，經「彩雲」、「順天」、一直延伸至「秀茂坪」、之後會轉往「寶達」，尾站則設於將軍澳線「寶琳站」，全長7.8公里，以服務彩雲、順天、 秀茂坪及寶達、以至安達臣石礦場一帶的人口。報告當時指出，初步建議落實時間為2019年至2025年，但因地勢斜，2020年7月，運房局局長陳帆表示要港鐵研究技術上能否突破，克服山勢問題才決定是否興建。
附近巴士路線選擇不多
沒有鐵路接駁下，究竟可以怎樣前往「安達臣道石礦場」呢? 實情除非駕車或坐的士，最直接的方法是經「新清水灣道」，取道「安秀道」後再進入「石礦場」，否則乘坐公共交通最近只能處於「石礦場」下方的公屋「安泰邨」及「安達邨」。這兩條公共屋邨，現時已有逾17,900個單位，人口50,000人，但交通卻不怎麼完善。而且現時由「藍田港鐵站」前往「安達邨」，車程不算十分久，但搭客卻很多。區內居民也投訴，「613號」巴士往筲箕灣車程太久，需要一小時才能到達港島區。
安達臣道一帶主要巴士路線
| 巴士 | 途經港鐵站 | 地點 | 行車時間 |
| 88 | 彩虹站 | 大圍 | 上午5:30-凌晨00:30 |
| 213D | 彩虹站 | 旺角 | 上午6:00-晚上10:50 |
| 214 | 彩虹站 | 長沙灣 | 上午5:20-凌晨00:30 |
| 213M | 藍田站 | 藍田 | 上午5:00-凌晨2:00 |
| 213X | 九龍灣站 | 尖沙咀 | 上午6:00-下午11:00 |
| 613 | 過海巴士 | 筲箕灣 | 上午5:40-凌晨00:00 |
未來安秀苑交通規劃
交通會否改善呢? 就要看日後的規劃怎安排。政府正在「安達臣道石礦場」用地內的北端，正在興建「公共運輸總站」，以容納專營巴士及專線小巴服務，承諾會會因應各個新發展的工程進度及落成日期，適時計劃及作出相應公共交通安排。房委會也表明，兩條連接「安達臣道石礦場」用地及「安達邨」的行人連繫設施，預期在2023年完成以配合「安秀苑」的入伙期。
生活配套
可倚賴公屋配套
待行人設施連接後，日後安達臣石礦場的住宅項目，生活配套可依賴「安泰邨」、「安達邨」及「寶達邨」一帶。「安泰邨」內設濕貨街市，還設有16間商舖，佔地約25,834呎；「安達邨」則有天橋連接鄰近「秀茂坪商場」和「寶達商場」，而邨內則設有28間商店，包括中式酒樓、超市等。最近的診所也會在安達邨內，裡面設有中醫、牙醫及醫務診所。至於社福設施方面，在「安泰邨」附近設有服務設施大樓，內設展能中心、安老院舍、殘疾護理院等。
要待區內商業用地
當然石礦場內已預留用地提供一些生活配套設施。當中有三幅地劃作商業發展，其中兩幅位置上房委會「R2-8」地盤對面(圖: 粉紅色十字點位置)，部份用地則預留興建一所室內體育館、或社區會堂設施(圖: 柴色十字點位置)。房委會旗下的幾幅用地，也會提供約18299呎的零售設施樓面，附設濕貨超級市場、新鮮糧食零售店等。另外「RS-1」用地的對出也會一間消房局、一間警署及一個垃圾收集站。
康樂設施
石礦公園
區內也預留了約21公頃的用地作休憩用地，當中4公頃社區公園及廣場、3公頃湖泊公園、8.5公頃石礦公園、6公頃現有岩壁。其中「石礦公園」由康文署負責，內裡設有一個中央草坪及園景花園、一條緩跑徑、一個單車公園、一個竉物公園、一個供野外定向運動設施、一至三個籃球場或排球場、一個足球場等。
湖泊公園
至於「湖泊公園」則由渠務署負責。內裡會設有人工蓄水湖，面積約 2 公頃，當中設有浮橋、觀景台及兒童嬉水區等康樂設施。工程於2018年初展開，預計在 2021年初至2023年底分階段完成。人工蓄水湖在運作上屬防洪設施，用以在下雨時儲存，及緩減排放至下游排水系統的雨水。另一方面，在非雨季的日子，人工蓄水湖亦可用作康樂設施，故人工蓄水湖由渠務署負責運作、管理及維修。
校網
樓盤跌入「95區校網」
雖然在安達臣發展區，預留了四幅地興建三間小學及一間中學。另外根據教育局2021小學校網的劃分，樓盤並不是跌入官塘校網，而是跌入「西貢95校網」。
西貢95區學校校網
| 學校 | 全日制 | 性別 | 種類 | 學額 |
| 西貢崇真天主教學校（小學部） | 全日 | 男女 | 資助 | 44 |
| 將軍澳官立小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 71 |
| 香海正覺蓮社佛教黃藻森學校 | 全日 | 男女 | 資助 | 72 |
| 西貢中心李少欽紀念學校 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
| 仁濟醫院陳耀星小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 112 |
| 東華三院王余家潔紀念小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 57 |
| 保良局馮晴紀念小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 60 |
| 順德聯誼總會梁潔華小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
| 基督教神召會梁省德小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 93 |
| 基督教宣道會宣基小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 43 |
| 博愛醫院陳國威小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 101 |
| 佛教志蓮小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 76 |
| 保良局黃永樹小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 60 |
| 景林天主教小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 80 |
| 將軍澳天主教小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
| 仁愛堂田家炳小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 54 |
| 港澳信義會小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 58 |
| 港澳信義會明道小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 62 |
| 樂善堂劉德學校 | 全日 | 男女 | 資助 | 78 |
| 天主教聖安德肋小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 56 |
| 將軍澳循道衛理小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 61 |
| 聖公會將軍澳基德小學 | 全日 | 男女 | 資助 | 82 |
區內預留學校用地
發展區內已預留了兩幅小學和一幅中學用地(圖: 黃色十字點位置)。教育局會制需求才決定啟動建校工作。另外，在「安秀苑」內會設置一間幼稚園，另安達臣道石礦場「R2-2」、「R2-5」及 「R2-8」用地亦各設置一間，最早一間在2024年完成。
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