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居屋2022推售的七個新居屋,跟東涌「裕雅苑」有同一死症的,就是觀塘「安秀苑」。雖然「安秀苑」位於市區位置,但實際位置卻相當隔涉,其所處的「安達臣石礦場」,現時並沒有車路可以到達。雖然房委會表示,兩條連接安達臣石場及安達邨的行人連繫設施,可在項目入伙時落成,但距離鐵路始終有一段距離。也因此,即使項目提供逾1,900個住宅單位,位置上屬於市區,但對於用家來說的吸引力度,理應是新居屋的尾選。以下我們會透過一文來闡述項目的優缺點。

事實上,我們Facebook專頁YouTube頻道未來也會跟大家分析新居屋的申請程序拆解,以及相關棘手問題,大家如果有任何疑問,可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁!

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安秀苑資料

樓盤名稱安秀苑
位置安達臣石礦場RS-1地盤
單位數目1,906個
座數2座
面積279-479呎
車位住客車位: 152個
商用車位: 4個
電單車車位: 18個
訪客車位: 10個
上落貨車位: 2個
商用上落貨車位: 1個
單車車位: 127個
校網95校網
估計落成日期2024年11月30日
綠色建築認證評級待定
發展商房委會
官方網站https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/onsau.html
安秀苑

安秀苑售價

售價153萬-325萬元
平均呎價 (折扣後)6,590元
平均呎價 (市值)12,922元
區內二手市價安峯: 25,454元
麗港城: 14,450元
匯景花園: 15,020元

安秀苑鳥瞰平面圖

供款參考

綠表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價153萬元325萬元
首期5%: 7.65萬元5%: 16.25萬元
貸款額95%: 145.35萬元95%: 308.75萬元
月供6,521元13,852元
第一筆資金約14萬元約39萬元

白表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價153萬元325萬元
首期10%: 15.3萬元10%: 32.5萬元
貸款額90%: 137.7萬元90%: 292.5萬元
月供6,178元13,123元
第一筆資金約21萬元約55萬元

安秀苑及安達臣規劃鳥瞰圖


項目背景

1956-1997: 安達臣道石礦場營運及復修

石礦場營運

項目的背景,完全可參考當日我們介紹私樓「安峯」時的介紹,因為「安秀苑」本就跌入整個安達臣石礦場的發展計劃之一。「安達臣石礦場」佔地87.84公頃,早於1956年已開始營運,當時隨時工程展開,導致周邊環境嚴重破壞,政府在1989年制定了《城市邊緣及沿岸地區都會計景觀發展策略》,指出「安達臣道石礦場」受破壞的景觀需進行復修工程,故其後跟礦場營運商於1997年簽訂修復合約。

石礦場復修

整個復修工程原擬在2013年完成,但其後政府跟營運商再簽訂協議容許延期,終於復修工程在2016年完成。完工後的石礦場設一個可供發展40公頃的平台(也是現在計劃興建住宅的部份)、還有岩壁上的坡台。

2011-2014: 規劃署展開研究

劃分四個區域

規劃署於2011年委託顧問公司進行《安達臣道石礦場未來土地用途規劃研究-可行性研究》,檢討未來土地用途、及其他住宅發展潛力。規劃署接納顧問公司建議,把區內用地劃四個區域。「石礦公園」: 其中地盤北端至南面位置作17公頃的「石礦公園」(圖中深綠色範圍);捱近西面臨近「大上托」則保留作「岩壁」,並與西貢衛奕信徑第三段接連(圖中淺綠色範圍)。

劃分四個區域

住宅發展部份在地盤中心

至於整個發展區的中心,則預留作「文娛核心區」(圖中橙色範圍)及「住宅社區」(圖中藍色範圍)。其中「文娛核心區」會興建一些低層商業及政府設施、休憩用地、廣場,以及興建室內運動場館。至於「住宅社區」則分開南北兩個住宅社區。北面社區包括七幅住宅地、一幅商業地、一幅小學用地;而南面用地則包括四幅住宅地、六幅政府機構及社區用地。由於污水負荷的問題,該用地不能負荷逾30,000人口,規劃署也擬訂25,000為人口上限。

規劃署建議的用地分布

土地用途佔地(公頃)佔比
資助房屋1.491.7
私樓發展10.7512.24
商業2.032.31
教育1.962.24
政府1.511.72
政府機構及社區用地0.210.23
用地21.2224.16
綠化地帶37.7642.99
其他10.9112.41
總發展面積87.84100

公私營住屋比例20:80

當時顧問公司認為,秀茂坪及官塘已有很多公營房屋,故希望把「安達臣道石礦場」的公屋部份減少,公私營比例維持20:80比。當中,預留約10.75公頃用地,相當於十幅住宅用地作私樓發展(圖中淺啡色位置),擬議用3-5.5倍地積比率,興建7,530個住宅單位,提供20,000人居住;餘下兩成作資助房屋發展(圖中深啡色位置),涉及一幅面積達16萬呎的用地,建議用6.3倍地積比發,興建1,880個單位,提供給5,000人居住。另外在劃作「文娛核心區」內則設有三幅商業用地(圖中粉紅色位置)、以及在岩壁上設兩幅商業地(圖中淺粉紅色位置)。

地皮分布
: 資助房屋及私樓住宅規劃(2014)
用地地盤面積()*地積比率()可建樓面()最高高度() (*主水平基準上)
RS(資助房屋)160,3876.31,010,435290
R2-157,0504.5256,725270
R2-2195,9083.8744,450270
R2-364,5853193,755240
R2-4115,1774.5518,297280
R2-5163,6163.8621,741260
R2-696,8785.5532,829290
R2764,5853.5226,048245
R2-8181,9154727,660265
R2-9114,1015570,505275
R2-10102,2604.5460,170275
*由於地盤面積當時只屬初期參數,故與最終地盤面積會有出入

商業用地(2014)

用地地盤面積()*地積比率()可建樓面()最高高度() (*主水平基準上)
C-19,6880.54,844205
C-2 (岩洞內)33,36929,063210
C-3 (岩洞內)67,81410,764320
C-460,2802.2132,616200
C-547,3622.2104,196205
*由於地盤面積當時只屬初期參數,故與最終地盤面積會有出入

2018: 林鄭月娥改劃八幅地作公營房屋

不過,規劃署的方案最終又被改寫。林鄭月娥在2018年公布「娥六招」時,一併公布把八幅用地改作公營房屋發展,分別為「RS」及「R2-2」-「R2-8」項目。當中五幅分予房委會作公屋及新居屋之用;而三幅撥予房協作資助房屋推售。其中今次推售的「安秀苑」就屬於「RS」用地。

安秀苑

最早落成為「RS」用地,也就是今天「安秀苑」的這幅用地,位置上較捱近中心位置,會發展為2座居屋,提供1,900個居屋單位,容納人口5,000。根據規劃,兩座住宅前方會設置8,611呎零售設施,同時地盤前方的一幅用地,則會預留作警局、消防局及垃圾收集站之用,最快2023-2024年落成。

安秀苑用地
安秀苑用地

房委會其他資助房屋

另外,「R2-5」及「R2-8」也確定作資助房屋推售,分別提供1,140伙及1,380伙,大約在2024-2025年落成。至於「R2-6」及「R2-7」用地,房委會未公布作公屋或資助房屋推售,分別提供990伙及420伙。

R2-5 - R2-8項目
R2-5 – R2-8項目
房委會RS (安秀苑)R2-5R2-6R2-7R2-8
土地用途住宅甲類(8)住宅乙類(3)住宅乙類(1)住宅乙類(4)住宅乙類(3)
地盤面積152,852呎152,852呎96,878呎64,585呎181,915
地積比率6.3倍4倍5.5倍3.5倍4倍
單位數目1,900個1,140個990個420個1,380個
座數2座3座2座1座3座
人口5,000人3,200人2,800人1,200人3,860人
設施零售設施、幼稚園長者鄰舍中心、零售設計、幼稚園  長者鄰舍中心、幼稚園
類型新居屋新居屋居屋/公屋居屋/公屋新居屋
落成期2023-2024年2024-2025年待定待定2024-2025年

房協

餘下「R2-2」-「R2-4」用地則撥給房協發展,全數作資助房屋推售。這三幅地皮較捱近整個「安達臣道石礦場」以北位置,毗鄰「湖泊公園」及「石礦公園」。根據規劃,三幅用地中以「R2-2」的規模最大,房協會建6座16-23層高的住宅,提供1,400個住宅單位,預計會在2025年落成。房協在2020年11月成功向政府補地價19.7億元,每呎地價2,626元。至於「R2-3」及「R2-4」項目則分別興建3座及4座住宅,共提供420個及960個單位,最快於2025年後才落成。

R2-2-R2-4項目
R2-2-R2-4項目
房協R2-2R2-3R2-4
土地用途住宅乙類(3)住宅乙類(4)住宅乙類(2)
地盤面積188,374呎64,585呎114,100呎
地積比率4倍3.5倍4.5倍
單位數目1,400個420個960個
座數6座3座4座
人口4,000人1,200人2,700人
設施幼稚園6458呎零售設施11,841呎零售設施
類型新居屋新居屋新居屋
落成期2025年2025年後2025年後

私人發展商

七除八扣後,全個「安達臣石礦場」僅餘下兩幅私樓住宅用地,跟原先計劃完全不同。當中,華懋投得的「安峯」,也就是前身「R2-1」用地,位置上比較捱近房協幾幅住地。地政總署在2017底推出地皮招標,當時仍區內地皮仍未轉作公營房屋用途,終由華懋在2018年初擊敗24個對手,以總金額31.128億元投得,按該用地57,632呎,最高可建樓面25.93萬呎計,每呎地價高達12,005元。

至於餘下一幅私樓住宅地,則由長實在2020年5月時擊敗八個對手,以總代價49.51億元投得,地皮面積217,082呎,會分作兩個區域發展,可建樓面1,089,176呎,每呎地價4,546元,但當中不少於1,000個單位需作港人首置上車盤。地契規定完工日期為2026年3月31日

私人發展商R2-1 (安峯)R2-9R2-10 (長實首置上車盤)
地盤面積57,632呎217,082呎
可建樓面259,300呎1,089,176呎
成交金額31.128億元49.51億元
每呎地價12,005元4,546元
發展商華懋長實
類型私樓私樓+首置上車盤
安峯
安峯

區內居屋項目

順緻苑

安達臣石礦場屬於全新開發的地區,數到最近的居屋,已經是挨近「順利邨」的「順緻苑」,物業鄰近飛鵝山一帶,四周環境相當清幽,屬於第一期居屋。「順緻苑」共由六座組成,合共提供1,539個單位,開則上採用十字型設計,實用面積由446-656呎之間。這個項目也為現時唯一有頂層複式的居屋,而業主也無需要補地價便可自由買賣的項目。

順緻苑
順緻苑

曉麗苑

另一個較鄰近居屋,已經數到在「秀茂坪村」附近的「曉麗苑」,原址為秀茂坪徒置區,1992年拆卸後建成居屋推售,在1997年落成,全盤合共提供8座38層高的居屋,共提供4.,864個單位,物業面積由430-647呎不等,部份單位更設有雙洗手間設計,面積倘大。

: 區內居屋項目

 順緻苑曉麗苑
地址順利邨順緻街1-10號觀塘曉光街21號
落成年份1980年1997年
座數6座8座
伙數1,539個4,864個
面積446-656呎430-647呎

區內私樓項目

安峯

安達臣石礦場中唯一的私樓項目,肯定要數到由華懋發展的「安峯」,四座物業合共334個位,其樓花期之長、加上樓盤暫沒有交通可接接駁,樓盤開售時反應出奇地冷淡,最終只售出三個單位,成為近年新盤開售成績較差的項目。由於政府把區內用地多轉作公營房屋發展,故全區只餘下安峯為全私樓項目﹕以及日後長實推出的首置上車盤項目。

安峯
安峯

麗港城

如果前往官塘或藍田一帶,則有較大型的住宅屋苑,當中最大規模為「麗港城」,屬於全港的十大藍籌屋苑。項目由1990年至1994年之間入伙,項目前身是「油庫及臨時房屋區」,共分四期發展,合共提供38座物業,提供8,072個單位。屋苑開則上一律採用鑽石形設計,兩房實用面積516-522呎。屋苑一期自設商場,亦有兩個會所,提供泳池、多用途室等設施。住客也可以經行人天橋接駁往港鐵藍田站。

麗港城
麗港城

匯景花園

另一個跟「麗港城」齊名的屋苑,就是「匯景花園」。屋苑由長實發展,在1992年入伙,合共提供4,114個單位,清一色都是一層八伙,大走90年代流行的鑽石形,分兩房、三房及三房一套。「匯景花園」部份單位,包括「9-17座」「EFGH室」的高層單位可望到維港煙花景,屬一線之選。至於樓盤次級之選,就以「9-17座」「ABCD室」及「1-8座」「EFGH室」為主,均以望向內園為主。至於「1-8座」「ABCD室」則望向居屋「康田苑」及「啟田商場」一帶,屬全盤最次級選擇。

匯景花園
匯景花園

: 區內私樓項目

 安峯麗港城匯景花園
地址安達臣道對出官塘茶果嶺道藍田匯景道1-17號
座數4座38座17座
單位數目334個8,072個4,114個
面積339-907呎516-748呎537-720呎
入伙日期2023年7月1990-1994年1992年
發展商華懋長實長實

胡.說評析

景觀

望社福設施及交通交匯處 (樓盤西北)

根據規劃,項目共由兩座組成,分布於地盤的左右兩側,中間會預留公共空間及在地庫設置停車場,故兩座內園單位都會望一些休憩用地為主。樓盤以西北是一幅「政府機構及社區」用地,會預留作社會福利設施,以及對外就是商業用地及交通交匯處,但高層遠望也能望向山景方向。

望警局及R2-8地盤 (樓盤西南)

樓盤西南面,一路之隔會望向一幅「政府、機構及社區」用地,但要留意,這幅地會留作警署、消防局及垃圾收集站。除了警車、消防車出入可能會產生噪音,前方道路也會有車聲影響,且鄰近垃圾收集站也未必人人喜愛,故這個方位的低層買家要特別留意。更重要一點,樓盤西南斜對面就是「R2-8」用地,根據規劃藍圖,該用地會發展三座1,380個新居屋單位,最高高度介乎225-255米,比起「安秀苑」僅矮了35米,故只得最高十層左右可望到遠景觀。

望中小學地盤 (樓盤東南)

樓盤東南面有兩幅用地預留作學校發展,其中較扭向南一幅「E2」用地,已分配合直資學校「保良局陸慶濤小學」作重之用,預計在2025年落成;但以較捱向以北的一幅地,則因未能覓得合適辦學團體,而撤回中學用地。對於「安秀苑」的買家來說,要留意鄰近學校的上下課時的鐘聲會否有影響;而且一校用地之隔已經是長實的首置上車盤,所以對景觀也不要有太大期望。

望山景(樓盤以北)

相比之下,樓盤以北,雖然未必會有較開揚的都市景,但卻因鄰近山坡,相當會較有保障,而不受日後發展而影響。但總括而言,也不算什麼非買不可的景觀。

安秀苑不同座數及周邊用地
安秀苑不同座數及周邊用地

交通

暫沒有鐵路接駁

「安達臣道石礦場」最大的致命傷是交通因素。政府曾倡議興建鐵路以改善區內交通,但卻遙遙無期。《鐵路策略報告2014》有提議劃興建一條行走東九龍北部的新鐵路線,由港鐵「鑽石山站」起步,經「彩雲」、「順天」、一直延伸至「秀茂坪」、之後會轉往「寶達」,尾站則設於將軍澳線「寶琳站」,全長7.8公里,以服務彩雲、順天、 秀茂坪及寶達、以至安達臣石礦場一帶的人口。報告當時指出,初步建議落實時間為2019年至2025年,但因地勢斜,2020年7月,運房局局長陳帆表示要港鐵研究技術上能否突破,克服山勢問題才決定是否興建。

2020年7月,運房局局長陳帆表示要港鐵研究技術上能否突破,克服山勢問題才決定是否興建。
2020年7月,運房局局長陳帆表示要港鐵研究技術上能否突破,克服山勢問題才決定是否興建。

附近巴士路線選擇不多

沒有鐵路接駁下,究竟可以怎樣前往「安達臣道石礦場」呢? 實情除非駕車或坐的士,最直接的方法是經「新清水灣道」,取道「安秀道」後再進入「石礦場」,否則乘坐公共交通最近只能處於「石礦場」下方的公屋「安泰邨」及「安達邨」。這兩條公共屋邨,現時已有逾17,900個單位,人口50,000人,但交通卻不怎麼完善。而且現時由「藍田港鐵站」前往「安達邨」,車程不算十分久,但搭客卻很多。區內居民也投訴,「613號」巴士往筲箕灣車程太久,需要一小時才能到達港島區。

安達臣道一帶主要巴士路線

安達臣道一帶主要巴士路線

巴士途經港鐵站地點行車時間
88彩虹站大圍上午5:30-凌晨00:30
213D彩虹站旺角上午6:00-晚上10:50
214彩虹站長沙灣上午5:20-凌晨00:30
213M藍田站藍田上午5:00-凌晨2:00
213X九龍灣站尖沙咀上午6:00-下午11:00
613過海巴士筲箕灣上午5:40-凌晨00:00

未來安秀苑交通規劃

交通會否改善呢? 就要看日後的規劃怎安排。政府正在「安達臣道石礦場」用地內的北端,正在興建「公共運輸總站」,以容納專營巴士及專線小巴服務,承諾會會因應各個新發展的工程進度及落成日期,適時計劃及作出相應公共交通安排。房委會也表明,兩條連接「安達臣道石礦場」用地及「安達邨」的行人連繫設施,預期在2023年完成以配合「安秀苑」的入伙期。

安秀苑交通
安秀苑交通

生活配套

可倚公屋配套

待行人設施連接後,日後安達臣石礦場的住宅項目,生活配套可依賴「安泰邨」、「安達邨」及「寶達邨」一帶。「安泰邨」內設濕貨街市,還設有16間商舖,佔地約25,834呎;「安達邨」則有天橋連接鄰近「秀茂坪商場」和「寶達商場」,而邨內則設有28間商店,包括中式酒樓、超市等。最近的診所也會在安達邨內,裡面設有中醫、牙醫及醫務診所。至於社福設施方面,在「安泰邨」附近設有服務設施大樓,內設展能中心、安老院舍、殘疾護理院等。

倚賴公屋配套
倚賴公屋配套

要待區內商業用地

當然石礦場內已預留用地提供一些生活配套設施。當中有三幅地劃作商業發展,其中兩幅位置上房委會「R2-8」地盤對面(圖: 粉紅色十字點位置),部份用地則預留興建一所室內體育館、或社區會堂設施(圖: 柴色十字點位置)。房委會旗下的幾幅用地,也會提供約18299呎的零售設施樓面,附設濕貨超級市場、新鮮糧食零售店等。另外「RS-1」用地的對出也會一間消房局、一間警署及一個垃圾收集站。

康樂設施

石礦公園

區內也預留了約21公頃的用地作休憩用地,當中4公頃社區公園及廣場、3公頃湖泊公園、8.5公頃石礦公園、6公頃現有岩壁。其中「石礦公園」由康文署負責,內裡設有一個中央草坪及園景花園、一條緩跑徑、一個單車公園、一個竉物公園、一個供野外定向運動設施、一至三個籃球場或排球場、一個足球場等。

湖泊公園

至於「湖泊公園」則由渠務署負責。內裡會設有人工蓄水湖,面積約 2 公頃,當中設有浮橋、觀景台及兒童嬉水區等康樂設施。工程於2018年初展開,預計在 2021年初至2023年底分階段完成。人工蓄水湖在運作上屬防洪設施,用以在下雨時儲存,及緩減排放至下游排水系統的雨水。另一方面,在非雨季的日子,人工蓄水湖亦可用作康樂設施,故人工蓄水湖由渠務署負責運作、管理及維修。

湖泊公園及石礦公園佔地
湖泊公園及石礦公園佔地
湖泊公園及石礦公園面貌
湖泊公園及石礦公園面貌

校網

樓盤跌入「95區校網」

雖然在安達臣發展區,預留了四幅地興建三間小學及一間中學。另外根據教育局2021小學校網的劃分,樓盤並不是跌入官塘校網,而是跌入「西貢95校網」。

西貢95區學校校網
學校全日制性別種類學額
西貢崇真天主教學校(小學部)全日 男女資助44
將軍澳官立小學  全日 男女資助71
香海正覺蓮社佛教黃藻森學校  全日 男女資助72
西貢中心李少欽紀念學校  全日 男女資助62
仁濟醫院陳耀星小學全日 男女資助112
東華三院王余家潔紀念小學  全日 男女資助57
保良局馮晴紀念小學  全日 男女資助60
順德聯誼總會梁潔華小學  全日 男女資助62
基督教神召會梁省德小學  全日 男女資助93
基督教宣道會宣基小學  全日 男女資助43
博愛醫院陳國威小學  全日 男女資助101
佛教志蓮小學  全日 男女資助76
保良局黃永樹小學  全日 男女資助60
景林天主教小學  全日 男女資助80
將軍澳天主教小學  全日 男女資助62
仁愛堂田家炳小學  全日 男女資助54
港澳信義會小學  全日 男女資助58
港澳信義會明道小學  全日 男女資助62
樂善堂劉德學校  全日 男女資助78
天主教聖安德肋小學  全日 男女資助56
將軍澳循道衛理小學  全日 男女資助61
聖公會將軍澳基德小學全日 男女資助82

區內預留學校用地

發展區內已預留了兩幅小學和一幅中學用地(圖: 黃色十字點位置)。教育局會制需求才決定啟動建校工作。另外,在「安秀苑」內會設置一間幼稚園,另安達臣道石礦場「R2-2」、「R2-5」及 「R2-8」用地亦各設置一間,最早一間在2024年完成。

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