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居屋2022中，港九新界推出的七個全新項目，最不起眼肯定是「觀塘安秀苑」及東涌「裕雅苑」，死因: 交通隔涉。雖然價格有反映，但始終憧憬日後升值潛力、或對用家來說未必太吸引。不過，兩個項目偏偏是今期居屋中規模最大，其中接近現樓落成的東涌「裕雅苑」，更提供3,300個單位，佔今期新居屋的37%；且部份單位面積去到555呎，為七個居屋中有較大面積提供的屋苑。究竟會否成為蘿底橙? 抑或真的只會成為單身白表客的上車機會呢? 我們會一文剖析其優缺點。
事實上，我們Facebook專頁及YouTube頻道未來也會跟大家分析新居屋的揀樓攻略、申請程序拆解，以及相關棘手問題，大家如果有任何疑問，可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁！
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裕雅苑資料
| 樓盤名稱 | 裕雅苑 |
| 位置 | 東涌54區 |
| 單位數目 | 3,300個 |
| 座數 | 6座 |
| 面積 | 275-555呎 |
| 車位 | 住客車位: 250個 商用車位: 7個 訪客車位: 12個 電單車車位: 30個 住客上落貨: 6個 商用上落貨: 2個 單車車位: 220個 |
| 校網 | 98區校網 |
| 估計落成日期 | 2022年9月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 發展商 | 房委會 |
| 官方網站 | https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/yunga.html |
表: 裕雅苑售價
| 售價 | 130萬-355萬元 |
| 平均呎價 (折扣後) | 5,730元 |
| 平均呎價 (市值) | 11,235元 |
| 區內二手市價 | 昇薈: 14,760元 東環: 14,600元 藍天海岸: 14,600元 映灣園: 12,100元 |
裕雅苑平面圖
A座平面圖
B座平面圖
C座平面圖
D座平面圖
E座平面圖
F座平面圖
按揭供款參考
表: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 130萬元 | 355萬元 |
| 首期 | 5% 6.5萬元 | 5%: 17.75萬元 |
| 貸款額 | 95%: 123.4萬元 | 95%: 337.25萬元 |
| 月供 | 5,541元 | 15,130元 |
| 第一筆資金 | 約11萬元 | 約45萬元 |
表: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)
| 最平單位 | 最貴單位 | |
| 樓價 | 130萬元 | 355萬元 |
| 首期 | 10%: 13萬元 | 10%: 35.5萬元 |
| 貸款額 | 90%: 117萬元 | 90%: 319.5萬元 |
| 月供 | 5,249元 | 14,334元 |
| 第一筆資金 | 約18萬元 | 約63萬元 |
項目背景
東涌3A期填海計劃
配合新機場發展，東涌新市鎮成為重要支持發展部份，政府在1992年完成北大嶼山發展研究，建議把東涌新市鎮分階段發展，在1997年及2001年完成了東涌發展的第一及二期，並於1999年3月開始進行第3A期填海工程，當中包括第51-56區，其中今日發展為新居屋的「裕雅苑」為第54區項目。
劃作資助房屋發展
基於社會對公營房屋有求，政府遂決定把位於「迎禧路」的「54區」劃作「資助房屋」發展。該項目佔地3.24公頃，在東涌規劃大綱圖上劃為「住宅甲類」用途。據房委會在2016年擬議發展參數，建議用地以5倍地積比率發展，興建8座住宅物業，提供3,300個單位，容納人口10,000人，並建議在布局上，樓與樓之間會保持間距，以引入通風廊，同時會加設一些零售設施。
住宅座數減少至6座
2019年房委會向規劃署遞交的發展藍圖，則原擬建8座住宅改為興建6座，單位數目維持3,300個，預計容納人口約為10,164人。由於規劃人口有所增加，故公共空間也提升至109,407呎，會貫穿於幾座物業之間；另設有8751呎的兒童遊樂區。至於計劃中的零售設施，會相對捱近世茂酒店對面的出入口位置。
表: 房委會初步發展參數(2019年)
| 地盤面積 | 348,760呎 |
| 地積比率 | 5倍 |
| 可建樓面 | 1,743,800呎 |
| 座數 | 6座 |
| 樓高 | 31層 |
| 單位數目 | 3,300個 |
| 預計人口 | 10,164人 |
| 車位 | 住客車位: 250個 商用車位: 7個 訪客車位: 12個 電單車車位: 30個 住客上落貨: 6個 商用上落貨: 2個 單車車位: 220個 |
區內居屋項目
裕東苑
跟市區不同，東涌的發展較遲起步，區內暫時只得兩個居屋項目，其中位於達東路的「裕東苑」，位置上鄰近港鐵東涌站，以及商場「東薈城」，在1997年落成，五座物業合共2,460個單位，面積426-646呎，跟今次推售的「裕雅苑」有重叠。物業呈一字排開，部單位會望向公屋「富東邨」及私樓「東堤灣畔」方向，部份則望向南大嶼山郊野公園山景。
裕泰苑
一直去到2018年，房委會再推出另一東涌居屋項目，但位置卻較偏離港鐵「東涌站」，但也不是鄰近海邊的項目，而是貼近「北大嶼山醫院」附近，項目共由兩座樓高38及40層物業組成，共提供1,226個住宅單位，最細單位由278呎起步，去最大572呎。但始終位置較偏離，故屋苑也是居屋2018最後一個售罄的項目。
表: 區內居屋項目
| 裕泰苑 | 裕東苑 | |
| 地址 | 東涌東涌道399號 | 東涌達東路33號 |
| 落成年份 | 2020年 | 1997年 |
| 座數 | 2座 | 5座 |
| 伙數 | 1,226個 | 2,460個 |
| 面積 | 278-572呎 | 426-646呎 |
區內私樓項目
表: 區內私樓項目
| 映灣園 | 藍天海岸 | 東堤灣畔 | 海堤灣畔 | |
| 地址 | 健東路1號 | 海濱路8號 | 東涌市鎮地段1號 | 海濱路8號 |
| 座數 | 13座 | 5座 | 8座 | 4座 |
| 單位數目 | 5,336個 | 2,022個 | 2,158個 | 1,536個 |
| 面積 | 463-987呎 | 388-990呎 | 521-868呎 | 506-855呎 |
| 入伙日期 | 2002年 | 20003年 | 1998-1999年 | 2003年 |
| 發展商 | 長實、和黃 | 香港興業、豐隆實業、港鐵 | 恒基、新世界、新地、太古、恒隆、港鐵 | 新世界、恒隆、恒基、新地、太古、港鐵 |
表: 區內私樓項目(續)
| 東環 | 昇薈 | |
| 地址 | 迎康街6號 | 迎東路1-5號 |
| 座數 | 13座 | 分層: 9座 |
| 單位數目 | 2,339個 | 1,419個 |
| 面積 | 355-646呎 | 433-2,530呎 |
| 入伙日期 | 2016年5月 | 2015年9月 |
| 發展商 | 新地 | 南豐、保利控股 |
映灣園
對比起居屋，反觀東涌的私樓卻發展較成熟，四大指標屋苑「映灣園」、「藍天海岸」、「東堤灣畔」及「海堤灣畔」，但也較集中在「東涌東」一帶，部份單位更可遠眺「赤鱲角機場」景色。其中「映灣園」更被視為東涌區的指標屋苑，皆因其分三期發展，合共提供5,336個住宅單位，屋苑設有兩房、三房、三房套房、三房套房連儲物室等間隔，但卻以兩房佔比較多。另外屋苑除了自設商場外，會所更有長達120米的戶外泳池。
昇薈
只是其後不斷填海，前方再興建了「東環」及「昇薈」兩大私樓，令其海景被削。「昇薈」由南豐發展，分層由9座住宅組成，合共提供1,419個住宅單位，面積介乎433-2,530呎之間，內櫳開則也算頗闊落。現時二手平均呎價也高見14,000多元。
東環
至於另一項目「東環」則由新地發展，是當年推出的限呎地之一，故所興建的單位面積相對偏細一點，項目分開兩期發展，合共由13座組成，共提供2,339個住宅單位，其位置只在今日推售的居屋「裕雅苑」旁邊，位置上甚至比起「東環」還要臨海。當「東環」平均呎價14,600元時，但望同一海景的居屋折扣後售價5,730元，又會否覺得成為該入市的理由?
胡說評析
交通
步行往東涌站約17分鐘
「裕雅苑」為七個居屋中呎價最低的原因，背後跟其位置較隔涉有關，對於用家來說，住入東涌，不單往返市區的時間長，且車費也較為拿脷。由樓盤行往東涌站，步行需時約17分鐘，要經過「海濱路」並透過「藍天海岸」，再經過「東薈城」後，才能接駁往「東涌站」，路途也頗為遙遠。
車費成本較高
除了往返時間需要預時間外，車費都相對較高一點。因為以單程票價計算，由東涌香港站，搭地鐵時間需時約半小時，而成人八達通票價程更高逹23.1元，若每天往返等於接近50天元一天，會加重了居屋居民的負擔。
距離東涌東站約十分鐘
正在興建的「東涌東站」，其地理位置也較挨近「東涌配電站」方向，也就是在「裕雅苑」的東南面，若步行過去起碼需時十分鐘，因此「裕雅苑」位置，實際是跟「東涌站」及「東涌東站」均呈半天吊格局，交通不算十分便捷。
需要乘搭巴士
當然都可以選擇搭巴士，但大部份巴士線均位於港鐵站附近，最近能往返市區的路線，也要前往「藍天海岸」與「映灣園」之間的「怡東路」，該處可以乘搭城巴「E21A」往返美孚、深水埗、長沙灣、旺角及何文田，每12-30分鐘一班車，車費約14元。不過隨著「裕雅苑」的落成，未來有多條巴士線會再經過「裕雅苑」，包括「E32A」及「E36A」等。
表: 部份巴士路線
| 巴士 | 途經 | 等候時間 | 服務時間 | 車費 |
| E32A | 荃灣、葵芳 | 12-30分鐘 | 05:40-00:00 | 10.8 |
| E36A | 屯門、天水圍、元朗 | 25-35分鐘 | 平日: 05:40-21:40 假期: 07:40-21:40 | 13.9 |
景觀
望海景及機場(向北)
景觀方面都值得留意，雖然「裕雅苑」部份向正北單位能夠望東涌海景、及赤鱲角機場，同時可以望到港珠澳大橋人工島，遠眺能夠望到屯門至小欖一帶的景色，只是向北望海景的同時，卻也因飛機升降會產生噪音困擾，是望開揚景觀的一個代價。
望映灣園及內園 (向南)
部份扭向南的單位，則會望「映灣園」、以及「東薈城」方向，一部份座數則會跟毗鄰「東環」對望。這方位的景觀並不算十分標青，但卻起碼叫做已定型，免卻日後任何變數，亦較不受日後工程影響，而感受到沙塵滾滾。
望填海區(向東北)
因為除了向北及向南的單位，「裕雅苑」以東北正展開大規模填海，除了工程期間的沙塵滾滾外，不少已劃作私樓、商業、以及公營房屋發展，部份公營房屋的發展對「裕雅苑」東北景觀構成隱憂，且區內配套能否負荷，也是生活的一大問題。
鄰近新發展(填海)區域規劃
東涌99區
最鄰近「裕雅苑」的公營房屋，定必為「東涌99區」，其位置在「迎東邨」前方，也就是在「東環」及「昇薈」的東北面，政府預留了34萬呎用地作公屋發展，預計會興建4,800個住宅單位，其高度達125米，也等於現時昇薈的高度，容納14,880人。項目內會設有幼兒園、一個羽毛球場、籃球場、兩張乒乓球桌、兒童遊樂區及零售設施。
東涌100區
在「東涌99區」一路之隔則為「東涌100區」，其佔地38萬呎，可建樓面較「東涌99區」更高，預計可以興建5,200個公屋單位，容納人口16,120人，內設幼兒園、羽毛球場、七人足球場、排球場、網球場、兩張乒乓球桌，兒裏遊樂區，同時會有青年中心、護老中心，以及開設一些零售設施。由於「東涌99區」及「東涌100區」均會在「裕雅苑」落成後的一至兩年會登場，也意味屆時人口會提高31,000人。
東涌103區
繼續推進下去，在2025年起「東涌103區」也會落成，其位置會設於「東涌99區」正前方，雖然其高度會較矮一點，擬議的建築高度為110米，但都足以令「99區」臨海景觀縮短至兩年期限，日後「裕雅苑」以東北面的方位，也會見到密質質的樓景。項目佔地約18萬呎，預計會提供1,843個公屋單位，再容納人口5,640人。
東涌109區
位於「東涌100區」正前方的「東涌109區」也會發展為公屋項目，預計在2025年落成，佔地12.9萬呎，用最高5.4倍地積比率發展，可建樓面69.7萬呎，會興建1,277個住宅單位，容納人口3,908人。隨著這幾個地區都發展為公屋項目，這裡會成為新公屋群，人口密度將會大增。
表: 東涌東其他公營房屋發展
| 東涌99區 | 東涌100區 | 東涌103區 | 東涌109區 | |
| 地盤面積 | 344,454呎 | 381,052呎 | 186,220呎 | 129,170呎 |
| 地積比率 | 6.7倍 | 6.9倍 | 5.4倍 | 5.4倍 |
| 可建樓面 | 2,307,844呎 | 2,629,263呎 | 1,005,592呎 | 697,520呎 |
| 樓高 | 125米 | 140米 | 110米 | 95米 |
| 單位數目 | 4,800個 | 5,200個 | 1,843個 | 1,277個 |
| 預計人口 | 14,880人 | 16,120人 | 5,640人 | 3,908人 |
| 預計落成日期 | 2023-2024年 | 2023-2024年 | 2025-2026年 | 2025-2026年 |
配套
依賴迎東邨「迎東商場」
雖然「裕雅苑」會設有9,365呎的零售樓面，但不要期望有什麼大型生活配套，最新的生活配套應要依賴公屋「迎東邨」的「迎東商場」，內裡設有18間商舖，包括零售、超市、快餐店及便利店等，還有一個出租街市，提供各類乾濕貨。故「裕雅苑」居民也需要步行至這裡購買日常生活用品。如果需要逛街則要步行至「東薈城」才可以。
公屋群落成添零售樓面
當然，隨著「東涌99區」、「東涌100區」、「東涌103區」及「東涌109區」落成時，也會增設了不少零售樓面，屆時會提供更多便利居民的生活設施。其中「99區」及「100區」的樓面最多，分別有26,587呎及34,553呎；而「103區」及「109區」則分別有9,472呎及592呎。
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