立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新影片分析!

居屋2022中,港九新界推出的七個全新項目,最不起眼肯定是「觀塘安秀苑」及東涌「裕雅苑」,死因: 交通隔涉。雖然價格有反映,但始終憧憬日後升值潛力、或對用家來說未必太吸引。不過,兩個項目偏偏是今期居屋中規模最大,其中接近現樓落成的東涌「裕雅苑」,更提供3,300個單位,佔今期新居屋的37%;且部份單位面積去到555呎,為七個居屋中有較大面積提供的屋苑。究竟會否成為蘿底橙? 抑或真的只會成為單身白表客的上車機會呢? 我們會一文剖析其優缺點。

事實上,我們Facebook專頁YouTube頻道未來也會跟大家分析新居屋的揀樓攻略、申請程序拆解,以及相關棘手問題,大家如果有任何疑問,可按橙色的關鍵字跳往追蹤我們的專頁!

居屋2022全方位懶人包:
【居屋2022】申請全攻略:一文睇入息、資產上限、售價、注意事項! (持續更新)
【居屋按揭】有可能唔批? 一文看清銀行回贈、年期及成數!
【白居二2022】居屋按揭、補地價、申請程序懶人包
【居屋揀樓】重要日期、流程、次序機制全公開!
【居屋補地價】申請方式、程序都有學問!三大要點勿忽略!
居屋2022七大屋苑詳盡攻略(持續更新):
北角驥華苑:售價、位置、模擬景觀全分析
東涌裕雅苑:售價、規劃、配套、按揭全攻略
沙田愉德苑:售價、模擬景觀、配套全攻略!
馬頭角冠山苑:位置、售價、模擬景觀懶人包
啟德啟欣苑:售價、配套、模擬景觀、按揭攻略!
將軍澳昭明苑:位置、售價、模擬景觀懶人包
觀塘安秀苑:安達臣規劃、配套、模擬景觀全攻略!

裕雅苑資料

樓盤名稱裕雅苑
位置東涌54區
單位數目3,300個
座數6座
面積275-555呎
車位住客車位: 250個
商用車位: 7個
訪客車位: 12個
電單車車位: 30個
住客上落貨: 6個
商用上落貨: 2個
單車車位: 220個
校網98區校網
估計落成日期2022年9月30日
綠色建築認證評級待定
發展商房委會
官方網站https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/hos2022/tc/yunga.html

表: 裕雅苑售價

售價130萬-355萬元
平均呎價 (折扣後)5,730元
平均呎價 (市值)11,235元
區內二手市價昇薈: 14,760元
東環: 14,600元
藍天海岸: 14,600元
映灣園: 12,100元

裕雅苑平面圖

A座平面圖

A座平面圖

B座平面圖

B座平面圖

C座平面圖

C座平面圖

D座平面圖

D座平面圖

E座平面圖

E座平面圖

F座平面圖

F座平面圖

按揭供款參考

: 綠表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價130萬元355萬元
首期5% 6.5萬元5%: 17.75萬元
貸款額95%: 123.4萬元95%: 337.25萬元
月供5,541元15,130元
第一筆資金約11萬元約45萬元

: 白表計算供款 (不選用漸進式供款)

 最平單位最貴單位
樓價130萬元355萬元
首期10%: 13萬元10%: 35.5萬元
貸款額90%: 117萬元90%: 319.5萬元
月供5,249元14,334元
第一筆資金約18萬元約63萬元

項目背景

東涌3A期填海計劃

配合新機場發展,東涌新市鎮成為重要支持發展部份,政府在1992年完成北大嶼山發展研究,建議把東涌新市鎮分階段發展,在1997年及2001年完成了東涌發展的第一及二期,並於1999年3月開始進行第3A期填海工程,當中包括第51-56區,其中今日發展為新居屋的「裕雅苑」為第54區項目。

裕雅苑位置圖

劃作資助房屋發展

基於社會對公營房屋有求,政府遂決定把位於「迎禧路」的「54區」劃作「資助房屋」發展。該項目佔地3.24公頃,在東涌規劃大綱圖上劃為「住宅甲類」用途。據房委會在2016年擬議發展參數,建議用地以5倍地積比率發展,興建8座住宅物業,提供3,300個單位,容納人口10,000人,並建議在布局上,樓與樓之間會保持間距,以引入通風廊,同時會加設一些零售設施。

裕雅苑最初計劃
裕雅苑最初計劃

住宅座數減少至6座

 2019年房委會向規劃署遞交的發展藍圖,則原擬建8座住宅改為興建6座,單位數目維持3,300個,預計容納人口約為10,164人。由於規劃人口有所增加,故公共空間也提升至109,407呎,會貫穿於幾座物業之間;另設有8751呎的兒童遊樂區。至於計劃中的零售設施,會相對捱近世茂酒店對面的出入口位置。

裕雅苑修訂後計劃
裕雅苑修訂後計劃

: 房委會初步發展參數(2019年)

地盤面積348,760呎
地積比率5倍
可建樓面1,743,800呎
座數6座
樓高31層
單位數目3,300個
預計人口10,164人
車位住客車位: 250個
商用車位: 7個
訪客車位: 12個
電單車車位: 30個
住客上落貨: 6個
商用上落貨: 2個
單車車位: 220個
裕雅苑已接近落成,並預計於今年(2022年)入伙。
裕雅苑已接近落成,並預計於今年(2022年)入伙。

區內居屋項目

裕東苑

跟市區不同,東涌的發展較遲起步,區內暫時只得兩個居屋項目,其中位於達東路的「裕東苑」,位置上鄰近港鐵東涌站,以及商場「東薈城」,在1997年落成,五座物業合共2,460個單位,面積426-646呎,跟今次推售的「裕雅苑」有重叠。物業呈一字排開,部單位會望向公屋「富東邨」及私樓「東堤灣畔」方向,部份則望向南大嶼山郊野公園山景。

裕泰苑

一直去到2018年,房委會再推出另一東涌居屋項目,但位置卻較偏離港鐵「東涌站」,但也不是鄰近海邊的項目,而是貼近「北大嶼山醫院」附近,項目共由兩座樓高38及40層物業組成,共提供1,226個住宅單位,最細單位由278呎起步,去最大572呎。但始終位置較偏離,故屋苑也是居屋2018最後一個售罄的項目。

: 區內居屋項目

 裕泰苑裕東苑
地址東涌東涌道399號東涌達東路33號
落成年份2020年1997年
座數2座5座
伙數1,226個2,460個
面積278-572呎426-646呎

區內私樓項目

: 區內私樓項目

 映灣園藍天海岸東堤灣畔海堤灣畔
地址健東路1號海濱路8號東涌市鎮地段1號海濱路8號
座數13座5座8座4座
單位數目5,336個2,022個2,158個1,536個
面積463-987呎388-990呎521-868呎506-855呎
入伙日期2002年20003年1998-1999年2003年
發展商長實、和黃香港興業、豐隆實業、港鐵恒基、新世界、新地、太古、恒隆、港鐵新世界、恒隆、恒基、新地、太古、港鐵

表: 區內私樓項目(續)

 東環昇薈
地址迎康街6號迎東路1-5號
座數13座分層: 9座
單位數目2,339個1,419個
面積355-646呎433-2,530呎
入伙日期2016年5月2015年9月
發展商新地南豐、保利控股

映灣園

對比起居屋,反觀東涌的私樓卻發展較成熟,四大指標屋苑「映灣園」、「藍天海岸」、「東堤灣畔」及「海堤灣畔」,但也較集中在「東涌東」一帶,部份單位更可遠眺「赤鱲角機場」景色。其中「映灣園」更被視為東涌區的指標屋苑,皆因其分三期發展,合共提供5,336個住宅單位,屋苑設有兩房、三房、三房套房、三房套房連儲物室等間隔,但卻以兩房佔比較多。另外屋苑除了自設商場外,會所更有長達120米的戶外泳池。

映灣園

昇薈

只是其後不斷填海,前方再興建了「東環」及「昇薈」兩大私樓,令其海景被削。「昇薈」由南豐發展,分層由9座住宅組成,合共提供1,419個住宅單位,面積介乎433-2,530呎之間,內櫳開則也算頗闊落。現時二手平均呎價也高見14,000多元。

昇薈

東環

至於另一項目「東環」則由新地發展,是當年推出的限呎地之一,故所興建的單位面積相對偏細一點,項目分開兩期發展,合共由13座組成,共提供2,339個住宅單位,其位置只在今日推售的居屋「裕雅苑」旁邊,位置上甚至比起「東環」還要臨海。當「東環」平均呎價14,600元時,但望同一海景的居屋折扣後售價5,730元,又會否覺得成為該入市的理由?

東環

胡說評析

交通

步行往東涌站約17分鐘

「裕雅苑」為七個居屋中呎價最低的原因,背後跟其位置較隔涉有關,對於用家來說,住入東涌,不單往返市區的時間長,且車費也較為拿脷。由樓盤行往東涌站,步行需時約17分鐘,要經過「海濱路」並透過「藍天海岸」,再經過「東薈城」後,才能接駁往「東涌站」,路途也頗為遙遠。

由裕雅苑行往東涌站,步行需時約17分鐘
由裕雅苑行往東涌站,步行需時約17分鐘

車費成本較高

除了往返時間需要預時間外,車費都相對較高一點。因為以單程票價計算,由東涌香港站,搭地鐵時間需時約半小時,而成人八達通票價程更高逹23.1元,若每天往返等於接近50天元一天,會加重了居屋居民的負擔。

距離東涌東站約十分鐘

正在興建的「東涌東站」,其地理位置也較挨近「東涌配電站」方向,也就是在「裕雅苑」的東南面,若步行過去起碼需時十分鐘,因此「裕雅苑」位置,實際是跟「東涌站」及「東涌東站」均呈半天吊格局,交通不算十分便捷。

需要乘搭巴士

當然都可以選擇搭巴士,但大部份巴士線均位於港鐵站附近,最近能往返市區的路線,也要前往「藍天海岸」與「映灣園」之間的「怡東路」,該處可以乘搭城巴「E21A」往返美孚、深水埗、長沙灣、旺角及何文田,每12-30分鐘一班車,車費約14元。不過隨著「裕雅苑」的落成,未來有多條巴士線會再經過「裕雅苑」,包括「E32A」及「E36A」等。

: 部份巴士路線
巴士途經等候時間服務時間車費
E32A荃灣、葵芳12-30分鐘05:40-00:0010.8
E36A屯門、天水圍、元朗25-35分鐘平日: 05:40-21:40
假期: 07:40-21:40
13.9
需要乘搭巴士

景觀

裕雅苑景觀

望海景及機場(向北)

景觀方面都值得留意,雖然「裕雅苑」部份向正北單位能夠望東涌海景、及赤鱲角機場,同時可以望到港珠澳大橋人工島,遠眺能夠望到屯門至小欖一帶的景色,只是向北望海景的同時,卻也因飛機升降會產生噪音困擾,是望開揚景觀的一個代價。

望映灣園及內園 (向南)

部份扭向南的單位,則會望「映灣園」、以及「東薈城」方向,一部份座數則會跟毗鄰「東環」對望。這方位的景觀並不算十分標青,但卻起碼叫做已定型,免卻日後任何變數,亦較不受日後工程影響,而感受到沙塵滾滾。

裕雅苑跟映灣園距離

望填海區(向東北)

因為除了向北及向南的單位,「裕雅苑」以東北正展開大規模填海,除了工程期間的沙塵滾滾外,不少已劃作私樓、商業、以及公營房屋發展,部份公營房屋的發展對「裕雅苑」東北景觀構成隱憂,且區內配套能否負荷,也是生活的一大問題。


鄰近新發展(填海)區域規劃

東涌填海區
東涌填海區

東涌99區

最鄰近「裕雅苑」的公營房屋,定必為「東涌99區」,其位置在「迎東邨」前方,也就是在「東環」及「昇薈」的東北面,政府預留了34萬呎用地作公屋發展,預計會興建4,800個住宅單位,其高度達125米,也等於現時昇薈的高度,容納14,880人。項目內會設有幼兒園、一個羽毛球場、籃球場、兩張乒乓球桌、兒童遊樂區及零售設施。

東涌99區
東涌99區
東涌99區發展概念圖
東涌99區發展概念圖

東涌100區

在「東涌99區」一路之隔則為「東涌100區」,其佔地38萬呎,可建樓面較「東涌99區」更高,預計可以興建5,200個公屋單位,容納人口16,120人,內設幼兒園、羽毛球場、七人足球場、排球場、網球場、兩張乒乓球桌,兒裏遊樂區,同時會有青年中心、護老中心,以及開設一些零售設施。由於「東涌99區」及「東涌100區」均會在「裕雅苑」落成後的一至兩年會登場,也意味屆時人口會提高31,000人。

東涌100區
東涌100區
東涌100區發展概念圖
東涌100區發展概念圖

東涌103區

繼續推進下去,在2025年起「東涌103區」也會落成,其位置會設於「東涌99區」正前方,雖然其高度會較矮一點,擬議的建築高度為110米,但都足以令「99區」臨海景觀縮短至兩年期限,日後「裕雅苑」以東北面的方位,也會見到密質質的樓景。項目佔地約18萬呎,預計會提供1,843個公屋單位,再容納人口5,640人。

東涌103區
東涌103區
東涌103區發展概念圖
東涌103區發展概念圖

東涌109區

位於「東涌100區」正前方的「東涌109區」也會發展為公屋項目,預計在2025年落成,佔地12.9萬呎,用最高5.4倍地積比率發展,可建樓面69.7萬呎,會興建1,277個住宅單位,容納人口3,908人。隨著這幾個地區都發展為公屋項目,這裡會成為新公屋群,人口密度將會大增。

東涌109區
東涌109區
東涌109區發展概念圖
東涌109區發展概念圖

: 東涌東其他公營房屋發展

 東涌99區東涌100區東涌103區東涌109區
地盤面積344,454呎381,052呎186,220呎129,170呎
地積比率6.7倍6.9倍5.4倍5.4倍
可建樓面2,307,844呎2,629,263呎1,005,592呎697,520呎
樓高125米140米110米95米
單位數目4,800個5,200個1,843個1,277個
預計人口14,880人16,120人5,640人3,908人
預計落成日期2023-2024年2023-2024年2025-2026年2025-2026年

配套

依賴迎東邨「迎東商場」

雖然「裕雅苑」會設有9,365呎的零售樓面,但不要期望有什麼大型生活配套,最新的生活配套應要依賴公屋「迎東邨」的「迎東商場」,內裡設有18間商舖,包括零售、超市、快餐店及便利店等,還有一個出租街市,提供各類乾濕貨。故「裕雅苑」居民也需要步行至這裡購買日常生活用品。如果需要逛街則要步行至「東薈城」才可以。

迎東商場

公屋群落成添零售樓面

當然,隨著「東涌99區」、「東涌100區」、「東涌103區」及「東涌109區」落成時,也會增設了不少零售樓面,屆時會提供更多便利居民的生活設施。其中「99區」及「100區」的樓面最多,分別有26,587呎及34,553呎;而「103區」及「109區」則分別有9,472呎及592呎。

胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!

自《胡‧說樓市》專頁開通以來,我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難,當中按揭是最常遇見的問題。有見及此,我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠!《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估,輸入所須資料後,可得悉自己的可負擔樓價,提升上會機率,而透過指定連結成功申請按揭,包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等,都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞,無論新按揭申請、轉按、加按都適用!

申請與領獎詳情,請按以下連結跳往:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top