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為了紓緩居於惡劣環境、但仍在輪候公屋人士的苦況，特首林鄭月娥在2018年公布的「娥六招」中建議興建「過渡性房屋」。在2021年《施政報告》，政府把原來打算興建的15,000個單位，進一步加碼至20,000個單位。究竟「過渡性房屋」分布位置在哪? 會否對小市民的居住環境有影響? 我們希望透過一文闡述相關議題，並探討政府在改劃用地作「過渡性房屋」的城規程序。
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什麼是「過渡性房屋」?
2018年6月: 娥六招措施之一
特首林鄭月娥在2018年公布的「娥六招」中首度建議興建「過渡性房屋」，希望透過增加資助房屋供應，並加強支授過性房屋計劃，「運輸及房屋局」成立了「過渡性段屋專責小組，協助民間主導及非政府機構合作來推行相關措施。
2020年3月: 申請撥款50億元
2020年3月，立法會通過撥款50億元成立了資助計劃，來協助非政府機構推行相關過渡性房屋，以一筆過方式資助所需工程費用，希望可達到過渡性房屋供應由10,000個增加至15,000的目標。
2021年4月: 容許合資格酒店及賓館加入
其後，政府亦加入了新措施，包括為協助酒店及賓館度過疫症難關，在2021年4月容許部份入住率偏低的酒店，可改作過渡性房屋發展。截至2021年10月止，共有涉及341個酒店房間已成功改劃。
2021年6月: 提高資助金額
政府進一步推出資助計劃，由原本工程貴用覆蓋改建及建築工程，亦覆蓋一些租金的資金。空置住宅樓宇如酒店或賓館，每個單位資助上限200,000元；在空置土地上搭建臨時建築物，則每個單位資助上限550,000元；而空置土地上興建設置大規模排水或污水處理設施，每個單位資助上限565,000元。
2021年10月: 提高供應量至20,000個單位
2021年10月《施政報告》，林鄭月娥提出「過渡性房屋」供應會由15,000個單位，上調至20,000個。「近日再獲得私人土地擁有人表示有意參加計劃，我現建議再額外提供5 000個單位，令整體供應在未來幾年可增至20 000個，並將相關資助計劃的資助額增至116億元。」
過渡性房屋的分布
| 已落成項目1,306個單位 | |||
| 住宅樓宇改建 | |||
| 大角咀荔枝角道 | |||
| 旺角豉油街雅閣 | |||
| 中環士丹頓街 | |||
| 「綠苑」屯門塘亨路 | |||
| 「住+」土瓜灣下鄉道 | |||
| 「友里同行」華富道華富閣 | |||
| 「好鄰舍」土瓜灣道 | |||
| 深水埗青山道 | |||
| 「喜家」長沙灣兼善里 | |||
| 「友家」大角咀 | |||
| 深水埗大南街 | |||
| 深水埗大埔道 | |||
| 油麻地彌敦道 | |||
| 觀塘嘉樂街怡昌大廈 | |||
| 油麻地碧街 | |||
| 「南家」天后電氣道 | |||
| 「友樂居」西環順成大廈 | |||
| 「共住共生」旺角豉油街雅軒 | |||
| 「樂屋」九龍城福佬村道，九龍城南角道，土瓜灣落山道，何文田自由道 | |||
| 旺角 | |||
| 觀塘花園大廈 | |||
| 漁光村 | |||
| 大埔策誠軒 | |||
| 真善美村 | |||
| 光房、光屋 | |||
| 非住宅樓宇改建 | |||
| 「樂屋」樂善堂小學 | |||
| 已落成新建樓宇 | |||
| 南昌220 | |||
| 「樂屋」土瓜灣宋皇臺道 |
正動工興建項目: 4,415個單位
已啟動項目: 10,216個單位
| 漆咸道和鶴園街交界 |
| 荃灣海興路 |
| 將軍澳至善街(寶邑路) |
| 彩虹彩興路 |
| 油麻磡路 |
| 觀塘大偉工業大廈 |
| 打鼓嶺坪輋路 |
| 啟德沐安街 |
| 元朗粉錦公路 |
| 元朗牛潭尾（新潭路） |
| 元朗牛潭尾南（真善路） |
| 洪水橋 |
| 光村 |
| 元朗八鄉錦田七星崗 |
| 前救世軍三聖邨劉伍英學校 |
| 大埔船灣黃魚灘 |
| 長沙灣長順街 |
| 錦田2160 |
| 荃灣聯仁街 |
| 黃大仙道 |
| 筲箕灣明華大廈 |
| 馬鞍山落禾沙里 |
| 前船灣余東旋學校 |
| 將軍澳唐賢街 |
| 柴灣常安街 |
| 赤柱佳美道 |
| 堅尼地城北街及厚和街 |
| 將軍澳寶琳北路 |
落禾沙里改劃用地爭議
影片分析
2020年4月劃作體育館發展用途
「今日發生了最壞的情況，完全不知道這回事，業主覺得是否被欺騙了，是否官商勾結? 」令業主陳先生感到晴天霹靂的一件事，是因為身價高達3,000萬元的烏溪沙豪宅「峻源」身旁的一幅綠草如茵、佔地7,000平方米的用地，一直在「分區計劃大綱圖」中也劃作「政府、機構或社區」用地，突然要改劃成「過渡性房屋」。2020年4月，康文署還向區議會提交2020至2021年度《沙田區文康設施基本工程項目》，當中提及把這幅為前「區域市政局」留下來的用地，有待研究發展為「馬鞍山第111區體育館」。康文署表示有關位置正進行植物護養工作，暫未有發展計劃。
「問了很多地產代理，也表示這裡不是繼續丟空，就是政府會出售來興建私樓、以及樓書說明這裡不會興建多於兩層的建築物，有些代理稱會興建運動場，幾年前這裡曾劃作運動場之用，但一直也是不了了之。」
2021年9月8日 沙田地政處諮詢
「峻源」在2019年9月開售，因為其位置能望到吐露港海景，開售時首批呎價更高達15,999元。當每人都以為毗鄰用地興建運動場之際，在入伙後不足一年，業主們在9月8日收到一份由管理處代「沙田地政處」發出的信件，信件大意是向業主諮詢，把屋苑毗鄰原作興建體育館的用地興建「過渡性房屋」。
「業主都很驚訝。八月底知道後，馬上就召開業主會議，開始向各政府部門查詢，當時也不知道由哪個部門負責。9月8日才收到一份(諮詢)文件，這份文件在9月8日寄出，但我們在約9月10日才收到，諮詢期就在9月23日完結。」
諮詢期至9月23日
根據業主提供的諮詢文件，一共有三個選項: 支持、沒有意見、反對。若提出反對，則要提交理由，截止遞交意見日期為9月23日，相當於諮詢期只有短短15日，其後因群情洶湧才延期至十月初。事後有業主翻查公開資料，才知道原來立法會早於7月已有相關討論，而政府在2021年6月已把這幅「落禾沙里」用地，列為「過渡性房屋」24個已啟動項目的其中之一。
「(業主)為何會驚訝?，我們翻查知道，七月份已在立法會討論，已經審批予東華三院營運「過渡性房屋」。如果七月已經審議了，而且已經運行之中，為何不會早一點通知及諮詢? 現在拍扳後才作的諮詢，用途在哪? 」
過渡性段屋細節
所謂「已啟動項目」是否不可推翻? 根據運房局網頁，「已啟動項目」可以指已展開諮詢，待落實項目細節的項目；也可代表已啟動顧問團隊的招標程序、或者已啟動工程合約的招標程序。「落禾沙里」跌入哪一個範疇? 網頁未有反映。根據網頁資料顯示，這幅「落禾沙里」改劃「過渡性房屋」後，營運機構為「東華三院」，預計興建三座四層高住宅，提供411個住宅單位，容納800人，工程會於2022年第二季展開，並預計在2023年第二季竣工，營運年期最少五年。這也代表在竣工日期起計的五年，也就是2028年之前，這裡都會興建作「過渡性房屋」。
「很多地可以選擇，為何要選擇這幅地? 之前發展商是否知情? 發展商有否參與其中? 這點很重要，因為這個屋苑是新盤，這件事也是剛發生，很多疑問在當中。(有沒有業主問過發展商? ) 有! 但沒有回覆。中信泰富沒有回覆。(管理公司沒有回覆? )管理公司在這件事做不了什麼，也不知道發生什麼事。」
對毗鄰屋苑的影響
貼近這幅過渡性房屋用地，就有中信泰富發展的「峻源」，一共有三座物業，較貼近過渡性房屋用地的第一座，其身價都是最高，但日後景觀會受阻。因為發展商把面積最大的單位也設於這座，一座的平均呎價高達3,700至3,800萬元，而影響之深，更因「過渡性房屋」高度較規劃大綱中列出為高。「規劃大綱」列出地皮高度為兩層，但按過渡性房屋的規劃，高度會大增一倍至四層。不過，規劃大綱有指出，城規會在接獲改劃申請時，可考慮略為放寬高度限制。只是放寬一倍，還算不算「略為」? 對毗鄰身價最高的一座單位，就會遮擋「1座A室」客飯廳走廊位的景觀、主人套房落地窗；以及「1座B室」的客飯廳走廊，6樓以下的單位，由原本望綠色草披，日後會望「過渡性房屋」。
「一定會跌價。而且不知道跌多少年，因為雖說過渡性，但你不知道合約為四年零九個月，然後每年續約，但會續多少年呢? 我們並不知道，所以這個是很大的影響。」
買樓前注意：旁邊用地用途會否突變?
影片分析
問題1: 「政府、機構及社區」能否改為興建住宅?
答案: 可以，但一般改劃需按城規條例16條作規劃申請、或申請更改土地用途。
「Section 16規劃申請」
一般「政府、機構及社區」用地，如果要改劃為住宅用途，第一關都要先經過「城規會」審批，一般有兩種做法。第一，可以根據規劃大綱要求，提出簡稱「Section16」的規劃申請。按城規條例而撰寫的「分區計劃大綱圖」，會把不同用地劃作不同用途，當中再細分「經常准許用途」、以及「須經城規會審批用途」。若「政府、機構及社區」(GIC)用地改劃成住宅用途，住宅發展不是跌入「經常准許用途」，則需要得到城規會審批及同意。
「更改土地用途」
第二個做法，就是索性更改土地用途。把原本「政府、機構及社區」改劃「住宅」用途，規劃署考慮環境、交通等因素後，再決定是否批出修改。由於這個修訂方式涉及更改「分區計劃大綱圖」，所需工序及時間會較長。
放寬高度
今次「峻源」旁的「政府、機構及社區」用地，改劃成「過渡性房屋」，也放寬了建築物高度，在「規劃大綱」中只獲准興建兩層，但現在興建「過渡性房屋」卻大增一倍至四層。背後同樣要視乎「分區計劃大綱圖」中，是否容許放寬高度限制。
問題2: 把用地改劃過程中需否作公眾諮詢?
答案: 需要。
需要作諮詢
有熟悉土地改劃的測量師跟們說，在改劃過程中需要作公眾諮詢。就如今次「峻源」旁「政府、機構及社區」用地改劃，也有諮詢公眾意見，但業主從立法會文件得知，政府在六月已經啟動了該項目，但毗鄰業主卻在九月才第一次接獲諮詢，諮詢期只有十五日，時間相當倉促。業主也不理解，為何政府在六月已拍板這個計劃，為何不提早諮詢?
過渡性房屋改劃
對於「峻源」旁邊的「政府、機構及社區」用地，改劃「過渡性房屋」，究竟是透過哪一種方式來進行呢? 究竟為何要待九月才諮詢業主? 究竟根據現行《城規條例》有沒有規定改劃申請的公眾諮詢期需時多久? 我們分別向運房局及規劃署查詢。
規劃署回覆指，根據大綱圖《註釋》，任何土地或建築物的臨時用途（預料為期不超過五年），只要符合有關的法例、土地契約條款的規定，以及任何其他政府規定，便屬經常准許的用途。在該地點興建過渡性房屋，無須向城市規劃委員會提出規劃申請。也因此，有關公眾諮詢不涉及《城市規劃條例》 申請，以及公眾諮詢程序。 而運房局在截稿時卻沒有回覆。換句話說，只要申請期少於五年，被劃為臨時用途就可以避過城規會關卡。亦難怪業主曾經質疑，為何營運期是四年零九個月。
問題3: 城規會是否怎樣採納公眾意見?
答: 城規會會考慮公眾申述外，也會考慮申請者理據。在考慮第16條申請時，城規會委員會會參考政府部門的意見，亦會考慮供公眾查閱期間首三個星期內所收到的意見。
城規會委員的組成
事實上，就算進行了公眾諮詢，但城規會是否接納公眾申述卻是另一議題。在審議過程中，城規會委員會考慮公眾陳述外，還會考慮申請者的理據。城規會委員除了由官方成員組成外，還有29名非官方成員，來自社會各個專業階層。儘管過程中加入了社會不同階層的意見，但畢竟非官方成員皆由特首委任，過程中有沒有偏幫政府，這一點涉及大眾觀感。
上訴機制
若認為城規會的決議不公，又有沒有上訴機制呢? 有! 但只限於申請者提出。在申述中提出反對聲音的小市民，如果覺得決議不公，則只能夠尋求司法覆核。
問題4: 改劃過程是否涉及補地價?
答: 若改劃涉及地契修改便需要。
修訂契約需補地價
過到城規會一關，還要過地政總署，看看需否修改「地契」。例如例如GIC用地改劃成住宅用途，「地契」限制不能興建住宅，現在把用地興建住宅，就要向「地政總署」申請「修訂契約」，當中涉及補地價。
放寬高度也需補高空
同樣地，若建築物高度超出地契標準，一樣也要進行俗稱「補高空」的補地價申請。因此，針對今次峻源旁的「政府、機構及社區」用地，又是否涉及補地價? 背後就視乎其「地契」條款。
總結
歸納現時政府已推展的「過渡性房屋」，不少都是跌入「政府、機構及社區」用地中，都需要經過上述程序才可以改劃。只是當你買樓時，毗鄰用地劃作「政府、機構及社區」用地，也不能掉以輕心，因為長遠也可能被改劃為住宅發展。
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