【過渡性房屋】羅列項目選址:GIC用地是否改劃熱門? (附影片)

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為了紓緩居於惡劣環境、但仍在輪候公屋人士的苦況,特首林鄭月娥在2018年公布的「娥六招」中建議興建「過渡性房屋」。在2021年《施政報告》,政府把原來打算興建的15,000個單位,進一步加碼至20,000個單位。究竟「過渡性房屋」分布位置在哪? 會否對小市民的居住環境有影響? 我們希望透過一文闡述相關議題,並探討政府在改劃用地作「過渡性房屋」的城規程序。

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什麼是「過渡性房屋」?

2018年6月: 娥六招措施之一

特首林鄭月娥在2018年公布的「娥六招」中首度建議興建「過渡性房屋」,希望透過增加資助房屋供應,並加強支授過性房屋計劃,「運輸及房屋局」成立了「過渡性段屋專責小組,協助民間主導及非政府機構合作來推行相關措施。

2020年3月: 申請撥款50億元

2020年3月,立法會通過撥款50億元成立了資助計劃,來協助非政府機構推行相關過渡性房屋,以一筆過方式資助所需工程費用,希望可達到過渡性房屋供應由10,000個增加至15,000的目標。

2021年4月: 容許合資格酒店及賓館加入

其後,政府亦加入了新措施,包括為協助酒店及賓館度過疫症難關,在2021年4月容許部份入住率偏低的酒店,可改作過渡性房屋發展。截至2021年10月止,共有涉及341個酒店房間已成功改劃。

2021年6月: 提高資助金額

政府進一步推出資助計劃,由原本工程貴用覆蓋改建及建築工程,亦覆蓋一些租金的資金。空置住宅樓宇如酒店或賓館,每個單位資助上限200,000元;在空置土地上搭建臨時建築物,則每個單位資助上限550,000元;而空置土地上興建設置大規模排水或污水處理設施,每個單位資助上限565,000元。

2021年10月: 提高供應量至20,000個單位

2021年10月《施政報告》,林鄭月娥提出「過渡性房屋」供應會由15,000個單位,上調至20,000個。「近日再獲得私人土地擁有人表示有意參加計劃,我現建議再額外提供5 000個單位,令整體供應在未來幾年可增至20 000個,並將相關資助計劃的資助額增至116億元。」

過渡性房屋的分布

已落成項目1,306個單位 
住宅樓宇改建 
大角咀荔枝角道 
旺角豉油街雅閣 
中環士丹頓街 
「綠苑」屯門塘亨路 
「住+」土瓜灣下鄉道 
「友里同行」華富道華富閣 
「好鄰舍」土瓜灣道 
深水埗青山道 
「喜家」長沙灣兼善里 
「友家」大角咀 
深水埗大南街 
深水埗大埔道 
油麻地彌敦道 
觀塘嘉樂街怡昌大廈 
油麻地碧街 
「南家」天后電氣道 
「友樂居」西環順成大廈 
「共住共生」旺角豉油街雅軒 
「樂屋」九龍城福佬村道,九龍城南角道,土瓜灣落山道,何文田自由道 
旺角 
觀塘花園大廈
漁光村
大埔策誠軒
真善美村
光房、光屋
非住宅樓宇改建   
「樂屋」樂善堂小學   
已落成新建樓宇   
南昌220   
「樂屋」土瓜灣宋皇臺道   

正動工興建項目: 4,415個單位

元朗江夏圍
深水埗欽州街
長沙灣英華街
域多利道宿舍
元朗東頭「同心村」
葵涌業成街
前荃灣信義學校

已啟動項目: 10,216個單位

漆咸道和鶴園街交界
荃灣海興路
將軍澳至善街(寶邑路)
彩虹彩興路
油麻磡路
觀塘大偉工業大廈
打鼓嶺坪輋路
啟德沐安街
元朗粉錦公路
元朗牛潭尾(新潭路)
元朗牛潭尾南(真善路)
洪水橋
光村
元朗八鄉錦田七星崗
前救世軍三聖邨劉伍英學校
大埔船灣黃魚灘
長沙灣長順街
錦田2160
荃灣聯仁街
黃大仙道
筲箕灣明華大廈
馬鞍山落禾沙里
前船灣余東旋學校
將軍澳唐賢街
柴灣常安街
赤柱佳美道
堅尼地城北街及厚和街
將軍澳寶琳北路

落禾沙里改劃用地爭議

影片分析

2020年4月劃作體育館發展用途

「今日發生了最壞的情況,完全不知道這回事,業主覺得是否被欺騙了,是否官商勾結? 」令業主陳先生感到晴天霹靂的一件事,是因為身價高達3,000萬元的烏溪沙豪宅「峻源」身旁的一幅綠草如茵、佔地7,000平方米的用地,一直在「分區計劃大綱圖」中也劃作「政府、機構或社區」用地,突然要改劃成「過渡性房屋」。2020年4月,康文署還向區議會提交2020至2021年度《沙田區文康設施基本工程項目》,當中提及把這幅為前「區域市政局」留下來的用地,有待研究發展為「馬鞍山第111區體育館」。康文署表示有關位置正進行植物護養工作,暫未有發展計劃。

「問了很多地產代理,也表示這裡不是繼續丟空,就是政府會出售來興建私樓、以及樓書說明這裡不會興建多於兩層的建築物,有些代理稱會興建運動場,幾年前這裡曾劃作運動場之用,但一直也是不了了之。」

2021年9月8日 沙田地政處諮詢

「峻源」在2019年9月開售,因為其位置能望到吐露港海景,開售時首批呎價更高達15,999元。當每人都以為毗鄰用地興建運動場之際,在入伙後不足一年,業主們在9月8日收到一份由管理處代「沙田地政處」發出的信件,信件大意是向業主諮詢,把屋苑毗鄰原作興建體育館的用地興建「過渡性房屋」。

「業主都很驚訝。八月底知道後,馬上就召開業主會議,開始向各政府部門查詢,當時也不知道由哪個部門負責。9月8日才收到一份(諮詢)文件,這份文件在9月8日寄出,但我們在約9月10日才收到,諮詢期就在9月23日完結。」

諮詢期至9月23日

根據業主提供的諮詢文件,一共有三個選項: 支持、沒有意見、反對。若提出反對,則要提交理由,截止遞交意見日期為9月23日,相當於諮詢期只有短短15日,其後因群情洶湧才延期至十月初。事後有業主翻查公開資料,才知道原來立法會早於7月已有相關討論,而政府在2021年6月已把這幅「落禾沙里」用地,列為「過渡性房屋」24個已啟動項目的其中之一。

「(業主)為何會驚訝?,我們翻查知道,七月份已在立法會討論,已經審批予東華三院營運「過渡性房屋」。如果七月已經審議了,而且已經運行之中,為何不會早一點通知及諮詢? 現在拍扳後才作的諮詢,用途在哪? 」

過渡性段屋細節

所謂「已啟動項目」是否不可推翻? 根據運房局網頁,「已啟動項目」可以指已展開諮詢,待落實項目細節的項目;也可代表已啟動顧問團隊的招標程序、或者已啟動工程合約的招標程序。「落禾沙里」跌入哪一個範疇? 網頁未有反映。根據網頁資料顯示,這幅「落禾沙里」改劃「過渡性房屋」後,營運機構為「東華三院」,預計興建三座四層高住宅,提供411個住宅單位,容納800人,工程會於2022年第二季展開,並預計在2023年第二季竣工,營運年期最少五年。這也代表在竣工日期起計的五年,也就是2028年之前,這裡都會興建作「過渡性房屋」。

「很多地可以選擇,為何要選擇這幅地? 之前發展商是否知情? 發展商有否參與其中? 這點很重要,因為這個屋苑是新盤,這件事也是剛發生,很多疑問在當中。(有沒有業主問過發展商? ) 有! 但沒有回覆。中信泰富沒有回覆。(管理公司沒有回覆? )管理公司在這件事做不了什麼,也不知道發生什麼事。」

對毗鄰屋苑的影響

貼近這幅過渡性房屋用地,就有中信泰富發展的「峻源」,一共有三座物業,較貼近過渡性房屋用地的第一座,其身價都是最高,但日後景觀會受阻。因為發展商把面積最大的單位也設於這座,一座的平均呎價高達3,700至3,800萬元,而影響之深,更因「過渡性房屋」高度較規劃大綱中列出為高。「規劃大綱」列出地皮高度為兩層,但按過渡性房屋的規劃,高度會大增一倍至四層。不過,規劃大綱有指出,城規會在接獲改劃申請時,可考慮略為放寬高度限制。只是放寬一倍,還算不算「略為」?  對毗鄰身價最高的一座單位,就會遮擋「1座A室」客飯廳走廊位的景觀、主人套房落地窗;以及「1座B室」的客飯廳走廊,6樓以下的單位,由原本望綠色草披,日後會望「過渡性房屋」。

「一定會跌價。而且不知道跌多少年,因為雖說過渡性,但你不知道合約為四年零九個月,然後每年續約,但會續多少年呢? 我們並不知道,所以這個是很大的影響。」


買樓前注意:旁邊用地用途會否突變?

影片分析

問題1: 「政府、機構及社區」能否改為興建住宅?

答案: 可以,但一般改劃需按城規條例16條作規劃申請、或申請更改土地用途。

Section 16規劃申請」

一般「政府、機構及社區」用地,如果要改劃為住宅用途,第一關都要先經過「城規會」審批,一般有兩種做法。第一,可以根據規劃大綱要求,提出簡稱「Section16」的規劃申請。按城規條例而撰寫的「分區計劃大綱圖」,會把不同用地劃作不同用途,當中再細分「經常准許用途」、以及「須經城規會審批用途」。若「政府、機構及社區」(GIC)用地改劃成住宅用途,住宅發展不是跌入「經常准許用途」,則需要得到城規會審批及同意。

「更改土地用途」

第二個做法,就是索性更改土地用途。把原本「政府、機構及社區」改劃「住宅」用途,規劃署考慮環境、交通等因素後,再決定是否批出修改。由於這個修訂方式涉及更改「分區計劃大綱圖」,所需工序及時間會較長。

放寬高度

今次「峻源」旁的「政府、機構及社區」用地,改劃成「過渡性房屋」,也放寬了建築物高度,在「規劃大綱」中只獲准興建兩層,但現在興建「過渡性房屋」卻大增一倍至四層。背後同樣要視乎「分區計劃大綱圖」中,是否容許放寬高度限制。

問題2: 把用地改劃過程中需否作公眾諮詢?

答案: 需要。

需要作諮詢

有熟悉土地改劃的測量師跟們說,在改劃過程中需要作公眾諮詢。就如今次「峻源」旁「政府、機構及社區」用地改劃,也有諮詢公眾意見,但業主從立法會文件得知,政府在六月已經啟動了該項目,但毗鄰業主卻在九月才第一次接獲諮詢,諮詢期只有十五日,時間相當倉促。業主也不理解,為何政府在六月已拍板這個計劃,為何不提早諮詢?

過渡性房屋改劃

對於「峻源」旁邊的「政府、機構及社區」用地,改劃「過渡性房屋」,究竟是透過哪一種方式來進行呢? 究竟為何要待九月才諮詢業主? 究竟根據現行《城規條例》有沒有規定改劃申請的公眾諮詢期需時多久? 我們分別向運房局及規劃署查詢。

規劃署回覆指,根據大綱圖《註釋》,任何土地或建築物的臨時用途(預料為期不超過五年),只要符合有關的法例、土地契約條款的規定,以及任何其他政府規定,便屬經常准許的用途。在該地點興建過渡性房屋,無須向城市規劃委員會提出規劃申請。也因此,有關公眾諮詢不涉及《城市規劃條例》 申請,以及公眾諮詢程序。 而運房局在截稿時卻沒有回覆。換句話說,只要申請期少於五年,被劃為臨時用途就可以避過城規會關卡。亦難怪業主曾經質疑,為何營運期是四年零九個月。

問題3: 城規會是否怎樣採納公眾意見?

答: 城規會會考慮公眾申述外,也會考慮申請者理據。在考慮第16條申請時,城規會委員會會參考政府部門的意見,亦會考慮供公眾查閱期間首三個星期內所收到的意見。

城規會委員的組成

事實上,就算進行了公眾諮詢,但城規會是否接納公眾申述卻是另一議題。在審議過程中,城規會委員會考慮公眾陳述外,還會考慮申請者的理據。城規會委員除了由官方成員組成外,還有29名非官方成員,來自社會各個專業階層。儘管過程中加入了社會不同階層的意見,但畢竟非官方成員皆由特首委任,過程中有沒有偏幫政府,這一點涉及大眾觀感。

上訴機制

若認為城規會的決議不公,又有沒有上訴機制呢? 有! 但只限於申請者提出。在申述中提出反對聲音的小市民,如果覺得決議不公,則只能夠尋求司法覆核。

問題4: 改劃過程是否涉及補地價?

答: 若改劃涉及地契修改便需要。

修訂契約需補地價

過到城規會一關,還要過地政總署,看看需否修改「地契」。例如例如GIC用地改劃成住宅用途,「地契」限制不能興建住宅,現在把用地興建住宅,就要向「地政總署」申請「修訂契約」,當中涉及補地價。

放寬高度也需補高空

同樣地,若建築物高度超出地契標準,一樣也要進行俗稱「補高空」的補地價申請。因此,針對今次峻源旁的「政府、機構及社區」用地,又是否涉及補地價? 背後就視乎其「地契」條款。

總結

歸納現時政府已推展的「過渡性房屋」,不少都是跌入「政府、機構及社區」用地中,都需要經過上述程序才可以改劃。只是當你買樓時,毗鄰用地劃作「政府、機構及社區」用地,也不能掉以輕心,因為長遠也可能被改劃為住宅發展。

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