【英國買樓教學】海外按揭、雜費、印花稅須知

海外置業，買中爛尾樓，近年在英國偶有發生，買家可以點防範？買英國樓喺承造按揭時有咩要注意？稅項雜費又係點計？我地請來海外物業按揭專家同大家詳細講下。

如何防備爛尾樓？

在香港，一手供應創新高，在國際大都會的英國倫敦都一樣，2017年全年共興建了27,140個新樓，創出1977年後的新高，當中近八成來自私人市場，部份新盤向海外推銷，只是最怕最終未能完工。皆因爛尾樓，在英國近年偶有發生，準買家該如何防避？

仲量聯行國際住宅部主管黃嘉欣表示，準買家應該留意該樓盤是否已獲得政府部門的規劃許可，而在尋找銀行承造按揭時，某程度上銀行也會協助買家進行盡職審查。

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先求知、後投資，在英國買樓，也有雜費要支付。包括買樓時，當地政府會徵收「印花稅」。只是跟香港在簽約後繳付不同，稅項會在成交轉讓一刻才繳交，而稅制也是採累進稅方式計算。

首十二萬五千英磅樓價不用繳稅，由第二個十二萬五千開始要交稅2%，一路遞增至上限12%。若本身持有第二個物業，就算這層樓不在英國，也需用較高稅階計算。

買英國樓最大好處，是部份本港銀行會承造英國樓按揭，在香港已可處理。部分大型銀行，包括有英國背景的匯豐銀行，其實也有承造英國物業的按揭，最高可做70%至75%按揭，視乎銀行息率介乎3厘至3.75厘，而最高按揭年期達到25年。

在英國倫敦，買樓收租看似不錯選擇，因為平均也收到月租1,433英鎊，跟平均樓價48.5萬英鎊相比，回報高企3.5厘，但租金是被視為「收入」一部份被徵稅。徵稅基礎為扣減部分雜費後的淨收入，可扣減的費用包括物業維修費等開支。

扣減後，會視乎入息抽取20-45%作稅項。以至之後沽貨離場，如果獲利，在扣減一定豁免額後，也要被徵稅18至28%不等。香港取消了「遺產稅」，但英國仍然有。逾325,000英鎊的資產需交遺產稅，稅項是資產總值的40%。除非資產受益人為去世者配偶或者合法伴侶，才毋須繳付。