【摸貨教學2026】北角皇都罕現「樓花摸貨」！確認人轉讓程序、舊契條件與按揭風險全攻略

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自政府宣布全面撤辣後，坊間一直關注俗稱「摸貨」的確認人轉讓（Confirmor）會否重出江湖。這兩日先後有報道指，新世界位於北角的新盤「皇都」出現了極罕有的「樓花摸貨」個案！

究竟在辣招實施多年、樓花嚴禁轉讓的緊箍咒下，為何仍有買家能成功摸貨？這種被形容為「刀仔鋸大樹」的炒賣操作回報有多高？箇中又隱藏著什麼致命風險？本文將以皇都個案為你詳細拆解「摸貨」的運作機制。

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什麼是摸貨?

俗稱「摸貨」的確認人身分轉讓，亦即原業主與買家簽訂買賣合約後，但在完成交易前(即簽訂轉讓契約前)，買家再將購買權轉讓至另一人，由另一買家代為完成交易，達致短炒圖利目的，如果確認人不只一名，就是在成交期內摸貨不止一次，如中間有確認人失蹤，則資金會火燒連環船，風險亦相對增加，所以這類摸貨的特徵是成交期較長，而且一般都不可睇樓。

若谷友們在搵盤時，遇上簽約人的姓名與土地註冊處的註冊業主不符，則其中一個可能是屬於以確認人身分轉讓的交易，這情況下，理應向相關賣家或經紀查問清楚，甚至簽約前先徵詢執業律師意見。

【實戰分析】北角皇都「樓花摸貨」個案：11.24% 驚人回報？

「摸貨」之所以吸引投資者，正因為只需放低一筆首期，若物業在成交期內升值，即可轉售賺取差價。理論上，一手樓花期長、付款彈性高，絕對是摸貨的絕佳土壤。以 2026 年 3 月底曝光的北角「皇都」高層 A1 室三房戶為例，我們為大家精算了這宗交易的實際回報：

皇都高層 A1 室「摸貨」利潤試算

「刀仔鋸大樹」的槓桿威力

如果以全額樓價 ($3,560.7萬) 計算，這 20 萬元的實際賺幅，在 14 個月內只有約 0.56% 的回報，不僅跑輸定期存款或美債，甚至跑輸通脹。

然而，由於該買家採用了「建築期付款辦法」，簽約後只需支付 5% 訂金（即 178萬元）。若以這筆實際投入的本金作為計算基準，其投資回報率（ROI）瞬間飆升至 11.24%，大幅跑贏定期存款。這正是「摸貨」音樂椅遊戲的最大誘因。

為何皇都可以「樓花摸貨」？拆解兩大苛刻條件

既然十四個月換來 11.24% 的回報如此吸引，為何坊間沒有出現大規模的樓花摸貨潮？要複製皇都的策略，其實必須符合極度苛刻的條件：

• 條件一：必須為「舊契樓」不受同意方案規管 政府自 2010 年起，已在樓花買賣合約標準格式內明確規定，樓花在正式成交前不能轉售（即禁止摸貨）。今次「皇都」之所以能破例，全因它屬於舊契樓重建項目，並非在「預售樓花同意書（同意方案）」制度底下，故不受制於禁止摸貨的條款。
• 條件二：升幅必須蓋過印花稅成本（細價樓佔優） 摸貨的升值幅度必須高於印花稅及代理佣金才有利可圖。物業銀碼愈大，印花稅率愈高。因此，想玩摸貨音樂椅，印花稅愈低愈好（例如 400 萬以下的物業最理想）。

綜合上述條件，舊契樓的選擇本來就有限，且大多位於市區舊區，呎價難以壓低；加上自 2022 年起的契約修訂項目受制於 280 呎面積下限，超納米樓買少見少，總價難以壓縮，令摸貨難上加難。

摸貨極高風險警告：無按揭、需 Full Pay 離場

我們曾向業界確認，目前全港銀行暫時仍未接受以確認人身分（Confirmor）轉讓的按揭申請。這意味著：

1. 接火棒需 Full Pay： 當音樂椅輪到你的時候，你沒有申請按揭的選項，必須準備足夠資金 Full Pay 成交。若資金斷裂，「刀仔鋸大樹」隨時變成「樹倒根摧」。以今次皇都個案為例，買賣雙方均為普通話拼音人士，估計是不需要依賴按揭的實力買家。
2. 不可推翻授權書 (Irrevocable Power of Attorney)： 辣招實施已久，加上樓花禁止轉讓，這類交易近年極為罕見。我們留意到上述皇都單位的交易中，存有「不可推翻授權書」。這份近年少見的法律文件，目的是防止上手買家反口，避免引發之後摸貨買家火燒連環船的災難性骨牌效應。

總括而言，有人將投資物業視為穩陣收息，但這種極度依賴時間差與資金鏈的槓桿型短炒，絕對不屬於穩健投資的範疇，一般小市民切勿輕易模仿。

摸貨再起先決條件: 炒風

首先，你要定義什麼叫短炒? 兩年算短炒、一年算短炒、一個月算短炒，還是一日才算短炒? 如果認為兩年已算短炒，那撤銷SSD無疑為短炒創造有利環境，但如果要重現當年「摸上摸」的炒風，則現時環境仍未算成熟。

要摸風成形，遍地黃金的炒賣氣氛當然是最基本的要求，但當下樓市依然疲弱，豈能比得上當年「今日簽名，下個月就能賺6位數」的環境，此乃其一。

摸貨成本: 不能延交的印花稅

其二，也要計算摸貨的成本，即使辣稅已經成為歷史，但每宗物業交易都需要繳交從價印花稅(AVD)，除非是$300萬以下的物業只須繳付$100印花稅，否則當中的厘印成本動輒都要5至6位數，以本港中小型單位平均樓價$559萬計算，所須印花稅已達$12.6萬，即使「摸貨」的過程中，炒家並沒有正式向原業主購入物業(亦即炒家最終並非與原業主簽訂轉讓契約的一方)，但臨約已是可予徵稅的文書，需要繳付印花稅。換言之，物業必須於短時間內醞釀超過十多萬元的升值空間，炒家才有利可圖。

更重要，「摸貨」是「天下武功，唯快不破」，摸貨物業就像炒窩輪一樣，愈近成交日，叫價力愈弱，除了要短時間內尋人接貨外(過往最考驗經紀的能力)，資金鏈是另一重要因素，「摸貨」的本質是超長成交期內以確認人身分轉手賺差額，「刀仔鋸大樹」，曾幾何時，稅局曾容許炒家申請將繳交印花稅的時間延後至簽署轉讓契約(即正式成交)後7日內支付，令炒家得以保留彈藥摸下一轉，將複息效應發揮到盡；但自《2011年印花稅(修訂)條例》開始，已取消申請延繳印花稅的安排，炒家必須於簽署買賣合約後30日內繳付印花稅，亦即炒家未等到接貨者補充資金前，已需要支付印花稅，亦即減慢炒家的資金鏈輪轉。

即使之前已有人想到，用公司股權轉讓的方法慳稅(常見於豪宅)，但首先，以公司股權轉讓，接貨者將難以借取按揭，對接貨者的財力要求很高(所以才說常見於豪宅轉讓嘛)，即限制了轉手機會；其次，由於公司股權轉讓有隱藏債務的風險，尤其對於離岸公司，律師樓的收費可達數以十萬元，當中尚未計及開設公司的成本，除非是大價碼的物業，否則摸貨成本不見得慳很多。

樓花再不能摸走，變成最大缺點

觀乎現市況，在一手市場主導下，最有條件成為摸貨樂園的，理論上會是一些低於市價促銷的新盤，一來新盤交樓的變數最低，市場較容易接受，二來樓花期長亦即成交期長，但在現行制度中，預售樓花同意書制度下的樓花，在物業正式成交前(亦即收樓前)，都不可將購買權轉讓，簡單而言，昔日樓花摸上摸的情況將不復見，可摸貨的空間未必如外界猜想般大。

歸根究柢，要摸貨風潮再現的必要條件，撤辣除是重要因素外，樓市亦必須重燃熾熱的氣氛，說白了，就是任何現象都要時間反映，我們別過快對事情下定論，以免影響判斷成為羊牯。事實上，若真的炒風重燃，利字當頭下，勢必有更多久違的陷阱重現。

一石激起千重浪，撤辣所帶來的影響，還包括不同行為的質變，例如在SSD撤銷後，遠期樓花竟由最大優點變成最大缺點，是否需要在價格上反映遠期樓花的缺點，是我們值得關注的市場變化；在買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(NRSD)撤銷後，加上利得稅兩級制的加持下，用公司名義買樓收租，可能會重新活躍起來，這是一個全新的光景。

撰文: Henry

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