【遺產繼承】物業(遺產貨)轉讓、按揭、稅項懶人包(附影片)

對於親人離世,除了感到悲傷之外,亦有可能立即牽涉遺產的處理問題,如果遺產包括未供斷的物業,問題則更為複雜,我們決定一文釐清遺產貨轉讓、稅項及按揭的議題。

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遺產繼承程序

有遺囑

合符遺囑的規格

遺產繼承大致可分開「有遺囑」及「無遺囑」處理方式。如果死者生前訂立遺囑,只遺囑合規,包括遺囑透過書寫出來,且由訂立遺囑人士必須有簽署,或在訂立遺囑的人身在現場,但由其他人代簽;該簽署必須是有認可遺囑的意圖。而在簽署遺囑時,也必須要由兩位見證人同時在現場見證。

訂立遺囑者的精神狀態及認知

一份有效的遺囑,還需要看死者在訂立遺囑時的精神狀態是否良好,以及是否具備認知能力訂立。當一份「遺囑」確立後,後人可向遺產承辦處申請「遺囑認證」,並按照遺囑上意願作繼承。

無遺囑

優先次序

不過更多人在生前未必有訂立遺囑,如果「無遺囑」下,究竟可以需按照法例訂下的優先次序來分配。如果本身屬於「無遺囑」、又或者遺囑內沒訂明「遺囑執行人」,則需委託「遺產管理人」按照「遺產管理書」的日期管理遺產,及資產作出分配。至於分配的次序,法例也有所規定,準則為配偶優先、子女其次、之後到死者父母、再之後就是死者的兄弟姊妹、或兄弟姊妹的後裔。

: 無遺囑分配遺產的排序

次序無遺囑分配遺產
1.配偶
2.子女
3.死者父母
4.死者兄弟姊妹、兄弟姊妹的後裔

分配程序: 根據第73章《無遺囑者遺產條例》,如果死者只有配偶,在扣除一些債務及行政費用後,配偶可獲發全部遺產。若有配偶、有子女,配偶會獲發全部「非土地遺產」。什麼為之「非土地遺產」,這些多指一些個人物品、飾物。英國曾有案例,一些作為啫好類的財物,包括馬匹、遊艇等也跌入這界別。下一步,就會在扣除債務及行政雜費後,剩餘遺產中把50萬元發放給配偶,而餘額則配偶跟子女再對分,死者父母親及兄弟姊妹不會獲發的。如果死者有配偶、沒有子女、但父母健在,則配偶會獲發全部「非土地遺產」後,在剩餘遺產,配偶先獲發100萬,餘額跟死者父母對分。

: 分配方式

組合獲取遺產
只有配偶獲取全部遺產
配偶、子女配偶先獲取非土地遺產及50萬元資產餘下資產由配偶及子女共同平分
*死者父母、死者兄弟姐妹不獲分配
配偶、沒有子女、死者父母配偶先獲取非土地遺產及100萬元資產餘下資產由配偶及死者父母共同平分
*若死者父母在世,死者兄弟姐妹不獲分配

遺產物業仍有按揭在身怎辦?

遺產繼承人會承接了遺產的債務: 把遺產分發受益人之前,「遺囑執行人」或「遺產管理人」需先安排支付死者債項,包括死者在生前信用卡債項、物業管理費等,均需要在遺產中扣除後才發放。另外,死者葬禮費、法律費用、以及其他未繳付的稅項等,也需要先清還。

購買保險抵銷供樓開支

谷友個案屬於「有遺囑」的一類,其丈夫生前訂立一份遺囑,委託她成為「遺產執行人」。在整理資產時,她知道丈夫購入一份屬於事故身亡後、保險公司可協助清還按揭貸款的保險,但她不知道丈夫在訂立保險過程,丈夫是得知自己生病才購入保險,若是的話,又有沒有向銀行申報? 抑或丈夫一早作出未雨綢繆打算,所以對於保險公司會否受理賠償,她不敢太過樂觀。如果保險公司願意賠償,則可處理部份來自未償還按揭的問題。

銀行提供的酌情考慮

若果保險公司不作賠償,遺產物業中有剩餘按揭未找清,又應怎辦呢? 翻查不同銀行的《喪親指引》,恒生銀行指出,當收到通知後會先凍結有關戶口,但按揭事宜仍需向銀行作個別查詢;匯豐銀行也表示,收到已故通知後,按揭還款戶口會被凍結,但貸款合約會繼續,這豈不是會有違約風險?  銀行會提供酌情權,在獲得「遺產承辦處」發出「遺囑認證」前,在世者可以簽署承諾書後繼續按揭還款,以避免因無償還按揭而衍生罰息等問題,但相關過渡期只有一年,也意味須於一年內獲得相關「遺囑認證」。

繼承物業後屬於轉讓,需否繳稅?

豁免「從價印花稅」

獲得「遺囑認證」後,可以申請繼承物業,當中構成的一次轉讓,是否涉及繳付「從價印花稅」? 答案是不用。根據《稅務條例》,無論屬有遺囑或無遺囑下的物業轉讓,受益人都可以豁免印花稅。所以按谷友個案,雖然她手上已持有一層住宅物業,但繼承過程中則無需要繳付「從價印花稅」。

繼承物業後,多購一層物業需繳稅

但如果谷友在繼承物業後,把自己原先持有物業沽走,保留了遺產物業,假以時日再多購入住宅物業,這時候「從價印花稅」仍會否豁免呢? 答案是不會。因為遺產貨已算作一層住宅物業看待,在這個情況下,當谷友再購入物業時,就需繳付劃一15%「從價印花稅」了。

豁免「額外印花稅」

「額外印花稅」又怎計呢?  一般而言,我們在購入物業後三年內轉售,都需要按持有時間繳付不同稅階的「額外印花稅」;但在遺產繼承上,即使你在繼承物業後三年內沽出物業,稅局都可免收。

按下圖可閱讀整個印花稅的注意事項:

繼承物業後,需要重新審批按揭嗎?

聯權共有(joint tenacy)

但對谷友來說,最大的問題反而是在繼承物業後,銀行會否重新審視按揭? 如果物業本身屬於「聯權共享」的物業,也就是俗稱「長命契」來持有。其實當一方過世時,權益會自動跌入在世一方身上,所以銀行都會要求在世者要繼續供款,而不會等「遺囑認證」後,才要求繼續供款;簡單來說,按揭安排一切如常。

分權共有(tenant in common) / 單人持有(sole ownership)

反觀若物業屬於「分權共享」,則去世者持有份數會由其受益人來繼承,當繼承後要重新處理按揭問題,銀行可能會因應其能力作按揭審批。個案中,谷友丈夫的物業屬於「單人持有」,如果谷友想繼續沿用丈夫的按揭,要在轉讓前向銀行查詢,否則按一般程序,當谷友繼承物業後,銀行也理應會需按照其能力重新審批。

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