對於親人離世，除了感到悲傷之外，亦有可能立即牽涉遺產的處理問題，如果遺產包括未供斷的物業，問題則更為複雜，我們決定一文釐清遺產貨轉讓、稅項及按揭的議題。
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遺產繼承程序
有遺囑
合符遺囑的規格
遺產繼承大致可分開「有遺囑」及「無遺囑」處理方式。如果死者生前訂立遺囑，只遺囑合規，包括遺囑透過書寫出來，且由訂立遺囑人士必須有簽署，或在訂立遺囑的人身在現場，但由其他人代簽；該簽署必須是有認可遺囑的意圖。而在簽署遺囑時，也必須要由兩位見證人同時在現場見證。
訂立遺囑者的精神狀態及認知
一份有效的遺囑，還需要看死者在訂立遺囑時的精神狀態是否良好，以及是否具備認知能力訂立。當一份「遺囑」確立後，後人可向遺產承辦處申請「遺囑認證」，並按照遺囑上意願作繼承。
無遺囑
優先次序
不過更多人在生前未必有訂立遺囑，如果「無遺囑」下，究竟可以需按照法例訂下的優先次序來分配。如果本身屬於「無遺囑」、又或者遺囑內沒訂明「遺囑執行人」，則需委託「遺產管理人」按照「遺產管理書」的日期管理遺產，及資產作出分配。至於分配的次序，法例也有所規定，準則為配偶優先、子女其次、之後到死者父母、再之後就是死者的兄弟姊妹、或兄弟姊妹的後裔。
表: 無遺囑分配遺產的排序
| 次序 | 無遺囑分配遺產 |
| 1. | 配偶 |
| 2. | 子女 |
| 3. | 死者父母 |
| 4. | 死者兄弟姊妹、兄弟姊妹的後裔 |
分配程序: 根據第73章《無遺囑者遺產條例》，如果死者只有配偶，在扣除一些債務及行政費用後，配偶可獲發全部遺產。若有配偶、有子女，配偶會獲發全部「非土地遺產」。什麼為之「非土地遺產」，這些多指一些個人物品、飾物。英國曾有案例，一些作為啫好類的財物，包括馬匹、遊艇等也跌入這界別。下一步，就會在扣除債務及行政雜費後，剩餘遺產中把50萬元發放給配偶，而餘額則配偶跟子女再對分，死者父母親及兄弟姊妹不會獲發的。如果死者有配偶、沒有子女、但父母健在，則配偶會獲發全部「非土地遺產」後，在剩餘遺產，配偶先獲發100萬，餘額跟死者父母對分。
表: 分配方式
| 組合 | 獲取遺產 |
| 只有配偶 | 獲取全部遺產 |
| 配偶、子女 | 配偶先獲取非土地遺產及50萬元資產餘下資產由配偶及子女共同平分 *死者父母、死者兄弟姐妹不獲分配 |
| 配偶、沒有子女、死者父母 | 配偶先獲取非土地遺產及100萬元資產餘下資產由配偶及死者父母共同平分 *若死者父母在世，死者兄弟姐妹不獲分配 |
遺產物業仍有按揭在身怎辦?
遺產繼承人會承接了遺產的債務: 把遺產分發受益人之前，「遺囑執行人」或「遺產管理人」需先安排支付死者債項，包括死者在生前信用卡債項、物業管理費等，均需要在遺產中扣除後才發放。另外，死者葬禮費、法律費用、以及其他未繳付的稅項等，也需要先清還。
購買保險抵銷供樓開支
谷友個案屬於「有遺囑」的一類，其丈夫生前訂立一份遺囑，委託她成為「遺產執行人」。在整理資產時，她知道丈夫購入一份屬於事故身亡後、保險公司可協助清還按揭貸款的保險，但她不知道丈夫在訂立保險過程，丈夫是得知自己生病才購入保險，若是的話，又有沒有向銀行申報? 抑或丈夫一早作出未雨綢繆打算，所以對於保險公司會否受理賠償，她不敢太過樂觀。如果保險公司願意賠償，則可處理部份來自未償還按揭的問題。
銀行提供的酌情考慮
若果保險公司不作賠償，遺產物業中有剩餘按揭未找清，又應怎辦呢? 翻查不同銀行的《喪親指引》，恒生銀行指出，當收到通知後會先凍結有關戶口，但按揭事宜仍需向銀行作個別查詢；匯豐銀行也表示，收到已故通知後，按揭還款戶口會被凍結，但貸款合約會繼續，這豈不是會有違約風險? 銀行會提供酌情權，在獲得「遺產承辦處」發出「遺囑認證」前，在世者可以簽署承諾書後繼續按揭還款，以避免因無償還按揭而衍生罰息等問題，但相關過渡期只有一年，也意味須於一年內獲得相關「遺囑認證」。
繼承物業後屬於轉讓，需否繳稅?
豁免「從價印花稅」
獲得「遺囑認證」後，可以申請繼承物業，當中構成的一次轉讓，是否涉及繳付「從價印花稅」? 答案是不用。根據《稅務條例》，無論屬有遺囑或無遺囑下的物業轉讓，受益人都可以豁免印花稅。所以按谷友個案，雖然她手上已持有一層住宅物業，但繼承過程中則無需要繳付「從價印花稅」。
繼承物業後，多購一層物業需繳稅
但如果谷友在繼承物業後，把自己原先持有物業沽走，保留了遺產物業，假以時日再多購入住宅物業，這時候「從價印花稅」仍會否豁免呢? 答案是不會。因為遺產貨已算作一層住宅物業看待，在這個情況下，當谷友再購入物業時，就需繳付劃一15%「從價印花稅」了。
豁免「額外印花稅」
「額外印花稅」又怎計呢? 一般而言，我們在購入物業後三年內轉售，都需要按持有時間繳付不同稅階的「額外印花稅」；但在遺產繼承上，即使你在繼承物業後三年內沽出物業，稅局都可免收。
按下圖可閱讀整個印花稅的注意事項：
繼承物業後，需要重新審批按揭嗎?
聯權共有(joint tenacy)
但對谷友來說，最大的問題反而是在繼承物業後，銀行會否重新審視按揭? 如果物業本身屬於「聯權共享」的物業，也就是俗稱「長命契」來持有。其實當一方過世時，權益會自動跌入在世一方身上，所以銀行都會要求在世者要繼續供款，而不會等「遺囑認證」後，才要求繼續供款；簡單來說，按揭安排一切如常。
分權共有(tenant in common) / 單人持有(sole ownership)
反觀若物業屬於「分權共享」，則去世者持有份數會由其受益人來繼承，當繼承後要重新處理按揭問題，銀行可能會因應其能力作按揭審批。個案中，谷友丈夫的物業屬於「單人持有」，如果谷友想繼續沿用丈夫的按揭，要在轉讓前向銀行查詢，否則按一般程序，當谷友繼承物業後，銀行也理應會需按照其能力重新審批。
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